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1、目 录一、研究重点概念界定21 别墅概念22 别墅类别2二、别墅市场分析41 政策分析42 经济因素解析63 别墅市场发展阶段定位研究84 别墅市场土地供应研究95 西安市别墅市场供需整体分析96 别墅价格分析14三、别墅市场板块研究241 曲江板块研究242 秦岭北麓板块研究283 未央板块研究32四、别墅市场产品单因素分析361 区域规模分析362 交通分析363 生活配套分析364 产品布局分析375 户型分析376 宅院分析377 建筑风格分析378 建筑设计分析389 绿化分析3810 容积率分析38五、消费者研究391 消费者定位和分类392 目标客户特征393 目标客户心理特征4
2、04 目标客户的决策特征415 西安市别墅消费者类型静态定位和动态分析426 目标客户职业分层437 客户置业动机分析43六、产品营销分析441 概念定位442 卖点及核心卖点443 广告语及主打广告语444 营销手段445 营销策略45七、西安市别墅市场的总结和思考46一、研究重点概念界定1 别墅概念别墅，不仅是一种特定类型的居所，更重要的是一种极致的生活方式。追溯别墅的起源，并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，其解释是：别墅，即别业，宅居之外的居所。别墅在国外的出现也有很长的历史。但现在出现的双联别墅、联排别墅等，即Townhouse的出现时间并不长。2 别墅类别2.1
3、 按照区域分类城市别墅：建筑在城市区域，离城市中心距离在515分钟车程，优势就是良好的社区生活配套和交通配套，可以承担第一居所的功能。缺陷就是别墅的极致品质不容易达到。郊区别墅：建筑在城市郊区，离城市中心距离在2550分钟车程，优势就是具有良好的山水景观和文脉环境，可以成为一种极致生活方式的诠释。缺陷就是配套不成熟，往往只能作为第二居所。2.2 建筑形式分类TOWNHOUSE联排别墅关于TOWNHOUSE 的定义，许多人认为TOWNHOUSE 就是叫做联排别墅。实际上，联排别墅只是TOWNHOUSE 比较常见的一种体现形式，真正意义上的TOWNHOUSE 的正确译法应该为城区住宅。在欧洲原始意
4、义上的TOWNHOUSE 是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3 层至5 层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。叠拼别墅叠拼别墅是为达到建筑群整体感更强的特点，以4个单元的体量进行拼接，将这4个单元的外立面、屋顶造型等，按照一栋独立式住宅的立面效果进行整体考虑，保持其与西侧独立式别墅在外观上的统一性与连贯性，从而形成整体和谐的景观效果。一、二层产品具有“接地”特色，拥有独立花园，让您足不出户就能享受到回归自然田园的快乐；三、四层产品具有“透天”特色，架空造型楼梯直接入户，大面积屋顶平台，为赏风观景提供了绝佳的场
5、所。两种产品提供室外停车坪。小独栋或者说独栋庭院是别墅市场的一种原始的生活方式。它面对的消费群体大多具有较高的文化修养，追求有品位的生活，属于社会的中坚一族；在居住理念上讲究内敛、低调、理性。独栋独立住宅，独门独户、有天有地，有家庭的私密空间； 有一定的家庭生活空间。二、别墅市场分析1 政策分析1.1 基本政策表1：中国别墅政策系列表政策行政政策金融政策其他政策2003年2003年2月8日，国土资源部发布关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知，其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类用地供应。2003年8月12日，国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知，再次提出要控制高档商品
6、房建设。2003年9月14日，国土资源部发布关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知，明令禁止别墅类用地的土地供应。2003年6月5日，中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，对别墅市场发展资金会有一些影响2003年6月24日，陕西省政府召开电视电话会议并发布通告，禁止在秦岭北麓建私人别墅。2004年2004年3月30日：国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知2004年三月国土资源部国土资源部关于下达2004年全国土地利用计划的通知 2005年2005年年3月26日旧国八条。国务院下发了关于切实稳定住房价格的通
7、知2005年4月27日新国八点： 国务院总理温家宝4月27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。2005年7月27日，七部委”新政出台2005年，各大银行达成协议：高档住宅“首付比例提高到三成”。 2006年4月初：国土资源部出台“别墅”准确界定，将“独门独院”纳入别墅范围，而低密度住宅，则纳入到高档住宅或高档公寓的范围内。这一界定为别墅给出一个明确定义。5月17日：国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。针对房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出等诸多问题，国务院有针对性地提出了解决这些问题的六条措施。“国六条
8、”的出台让房地产的神经再度绷紧。5月29日：国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，业界称为“九部委调控十五条”，再次给地产行业施压。5月31日：中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关手续，并对别墅全面清理。“国六条”颁布后不久，国土资源部再次下发了关于当前进一步从严土地管理的紧急通知。禁止用地项目目录（2006年本）7月20日：北京市建委房屋市场交易管理处下发了名为关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知对港、澳、台人士在京买房进行了限制。2006年7月24日， 建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了关于规范房地产市场外资
9、准入和管理的意见。规定限制了境外人士在京购房，尤其对中央别墅区一些高端项目影响显著。国家税务总局于5月31日出台的关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知满5年转手豪宅买卖差价要征税税率仍然按照5.5%。1.2 政策的房产周期背景 图1：中国别墅发展周期图1.3 政策分析表2：中国别墅政策分析解析表政策时间2003200420052006政策背景三次房产周期增长高点三周期增长率弱平三周期的持续高涨房产高涨继续维持政策目的引导投资结构，节约用地节约用地节约用地政策执行反省，引导政策手段行政，金融行政行政、金融行政、金融、财政政策密度中低中高政策执行地方执行差异性很大地方执行变通地方执行变通政策执
10、行加强1.3.1 政策出发点和执行特点政策出发点的根本目的在于调控和引导，第一次政策的出发点就是在于对市场非理性投资的引导。政策出台后各个区域的执行力度不同，造成了这次政策的大面积失效，这从2004、2005和2006年别墅市场的大量供应就可以看出来，在西安市场上可以看到秦岭北麓外埠开发商和本地开发商近期大量推出别墅，这也就侧面印证了政策在西安的执行效果有限。所以说政策基本上就是中央高举，地方轻打。2006年调控政策的高密度出现就是对这个现象的自我印证。1.3.2 政策有限执行下的政策自我抗拒出现政策出现供应减少，提价利益剧增政策寻租政策部分失效再次政策组合图2：政策执行自我抗拒模型图1.3.
11、3 西安市别墅政策的执行西安作为中国的二线城市，别墅市场在中国市场属于一个跟进者的角色，这个角色无论是从别墅的概念、品质、价格等许多方面来看都是这样的。作为一个西部二线城市，首先政策第一打压对象不是他，那么在政策的执行上面就有更宽松的政策，这个从西安市在售别墅项目的用地就可以看出来，比如说秦岭山水的用地本身是政府批准的三苑（野生动物园、植物园、博览园）中的博览园800亩用地。还有提香溪谷，它批准的用地是度假酒店用地，现在也变成了别墅用地。这就反映了在西安政策的执行很大程度上受到了寻租行为的影响。另外还有一部分就是开发商从别墅用地概念上进行不同的变通来进行掩盖，因为这一阶段政策的缺陷是对什么是别
12、墅没有一个清楚的界定。这样政策的执行力度就受到种种的打折，这就出现了2006年高密度集中政策的再度出台，政策的再度高调出台本身就是对上一次政策执行力的否定。但是这次政策出台的前后，国土资源部对政策解读中首次对别墅的概念进行了界定，国土资源部土地利用司副司长李海洋说：“独门独户独院的那种，占地面积又相当大，容积率非常低的这种，可能今后要纳入这个别墅范围。”李海洋表示，目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及TOWNHOUSE项目，并不属于别墅，应划入高档住宅的范围。对这类住宅用地，要进行严格限制。从这个政策层面的解读来看，虽然在禁止别墅项目，但是对于类别墅项目，随着别墅定义的重新界定，又给出了一点市
13、场空间。1.3.4 别墅政策研判高密度政策出台后，在23年之内应该处于政策的平稳周期。最近不太可能有更多的高压政策出台，政府应该持续进行政策效力的观测。政策的执行估计地方会有比较大的差异。总体研判：对西安来讲政策操作和活动空间依然存在，寻租现象滋生。2 经济因素解析2.1 宏观经济指标从西安市的国民生产总值来看，西安市的增长率在15%左右徘徊，远高于我国同期的全国平均国民生产总值增长率，这就表现了西安市别墅市场存在的基本经济基础稳固。表3：西安市国内生产总值和全国的相对比较表单位：亿元人民币国民生产总值2003200420052006数值946.661102.391270.141450.02增
14、长率14.51%16.45%15.22%14.16%全国增长率9.10%10.1%9.9%9.5%2.2 基尼尔系数反推根据2006年09月04日西安晚报报道，陕西省统计局高级统计师杨永善在刚刚结束的第四届陕西改革与发展论坛上对我省城乡居民收入问题敲响了警钟：陕西不仅是全国城乡居民收入差距大的省份之一，而且城乡居民收入差距超过了国际警戒线！他说，国际上公认的贫富差距警戒线是基尼系数为0.4,但陕西前年就达到了0.51,形势十分严峻。如果按照这几年西安的经济形势判断和贫富差距的进一步拉大现状，我们主观认为西安市的基尼系数应该在0.6左右。倒推：低收入20%占总体收入的比例为X中间60%人群收入占
15、总体收入比例为Y0.2x/2+（2x+y）*0.6/2+（x+y+1）*0.2/2*2=0.41.6x+0.8y=0.2推测分类X=0.05Y=0.15在西安市低收入的20%人群占有财富的5%，高收入的20%人群占有了财富的80%。进一步推测最高端的5%人群能够占有40%的财富，可以预估西安市别墅市场的个体需求量从长期角度判断比较旺盛。2.3 西安市经济发展的前景展望西安市经济发展前景看好主要是基于以下判断西安市产业结构升级西安市经济发展战略布局的清晰西安是经济集群效应的显现经济预测按照目前的平均增长水平，按照简单平均增长率15.11%为预测的增长依据。表4：西安市国内生产总值发展预测单位：亿
16、元人民币国民生产总值2007年2008年2009年2010年数值1669192122122546所以从整体的经济环境来看，未来几年内西安市的整体经济环境对别墅市场的支持还是相对稳定和积极的。3 别墅市场发展阶段定位研究西安的别墅市场处于成长阶段的初期，可以说西安的别墅市场才刚刚走出了启蒙阶段。判断现实依据有l 西安的别墅到目前为止还是以对西方的模仿为主，对自己的风格处于初步的摸索阶段。l 西安的别墅目前从实质上来讲还是在卖房子，真正从品质上做细，创造性地提供一种生活和居住的品质，目前来说还是非常少的。l 西安的别墅竞争状态目前还是以对自然和社会资源的简单出售，没有对资源进行深入的整合和挖掘。l
17、 西安的别墅买家本身对别墅的生活理念和生活方式还有一定的认识差距。原因就在于没有真正的别墅项目唤醒消费者内心深处对别墅的真正期盼。 从这几个方面，我们判断西安市的别墅市场还处于成长期的初步阶段。如果要量化，判断处于成长期的2/5处。这个市场阶段的特点是经过多年的发展，市场竞争无序，产品供应存在一定的数量，但是缺少核心别墅理念的理解和贯穿，所有的别墅都在简单的模仿别人现成或国际市面上流行的东西，但是建筑形态的文化区域性让模仿变成了对本原理念的消极影响，这反过来会影响本地市场接受。这种市场消费者的自身反抗、开发公司的自我反省和社会反省开始让别墅市场反思，这个时候各种反省开始反映在各开发商的产品形态
18、上。形成了种种活跃的思想和产品形态，就像目前的市场特征。活跃思考、辩论中寻找源本的自我定位。阶段定位启蒙阶段成 长 阶 段时间阶段199520022002今市场发育程度市场启蒙教育市场成长产品提升阶段模仿照搬模仿中迷茫徘徊买家认识阶段新鲜生活模糊中思考竞争层面提升混乱竞争混乱有序整理企业状态提升懵懂接受理性的深刻追求境界提升简单利润关注生活代表楼盘曲江皇家花园山水草堂图3：西安别墅市场发展定位图4 别墅市场土地供应研究别墅市场作为高端产品市场，在我国住房制度商品化基调的前提下，由于经济发展带来社会财富的不均匀分配。在中低层社会住房问题阵痛时期，高端别墅发展带来社会思潮的集体批判。政府放弃市场调
19、节手段，用行政手段解决本应该市场解决的问题，直接染指别墅土地供应市场。但是这种别墅住宅的需求会以变形的形式夹杂着寻租的过程，以新的面目重新出现，只不过使交易成本加大。表5：20082012年别墅土地成交可能性分析预测表区域曲江秦岭北麓未央浐灞供应量无大一般较大原因无土地市场成熟需求引导市场失败有地无市前景看好重点引导价格解析市场成本+寻租成本+其它关系成本5 西安市别墅市场供需整体分析5.1别墅供应类型从西安是的别墅抽样供应类型来看，目前主要有独栋、联排、叠加、双拼。我们按照房屋类型套数预估计。表6：西安市别墅供应类型表区位/类型独栋联排叠加双拼曲江板块36%28%27%9%秦岭北麓板块73%
20、11%7%8%未央板块32%32%21%16%其他区域71%15%3%12%西安整体60%18%11%10%图4：西安别墅供应产品结构从目前来看，西安市的别墅供应主要类型还是独栋别墅，占到了西安市别墅总供应套数的60%，占了供应数量的一半强。连排、叠加和双拼能够占到40%，。由此可见西安是的别墅供应的主体类型还是非常清晰的。连排等别墅形态产生主要是因为：土地政策的变化、不是非常富裕人群对高尚品质生活的追求。5.2 别墅供应的判断判断的基本依据：政策形势（别墅土地供应趋紧、别墅定义限制在独栋）经济形势（经济持续好转，按照目前的基尼系数、富裕人士继续加速财富积累，小富的中产阶级诞生，购买力比较强）
21、消费形势（富裕阶层追求奢华的生活模式，中产阶级诞生后，中产阶级对生活品味和环境的不懈追求就会转移到物业上来，自然会催生着种类别墅的产生，从欧洲的发展来看也具有这种形态）结构解析判断：两级距离拉大，主要是高端别墅品质的迅速提高。将来别墅市场是高档的品质化独栋别墅会走高段精品的线路、 把它的品质当作独一无二的艺术品来看待和完成。对于较低端的别墅，将在考虑生活品质的同时要夹杂成本的考虑，让入住者在享受品味的同时，又不会要求太高的支付能力。5.3 供需平衡分析供应统计表7：西安市别墅整体供应表资料来源：房周刊：2007年8月23日短暂抽样数据 单位：套区位/类型独栋联排叠加双拼供应数量曲江板块1981
22、5014748543秦岭北麓板块88713988961210未央板块1201208060380其他区域5581172092787西安整体17635263352962920表8：西安市别墅可销售供应表 资料来源：房周刊：2007年8月23日短暂抽样数据 单位：套区位/类型独栋联排叠加双拼供应数量曲江板块57384426165秦岭北麓板块157241215208未央板块8622205133其他区域2533026291西安整体5531147852797潜在可能年需求分析：基于度基尼系数的解释，目前产品的发展和营销信息刺激程度，判断现时需求。判断方法:选取每个区域的代表性楼盘，从开盘开始到一周年时间，
23、按照他的销售率来测算区域的需求情况。表9：西安市别墅累计销售表资料来源：房周刊：2007年8月23日短暂抽样数据 单位：套区位/类型独栋联排叠加双拼供应数量曲江板块14111210322378秦岭北麓板块73011576811002未央板块34986055247其他区域305871886496西安整体12104122572442123按照开盘时间我们测算产品的年消化量表10：西安市别墅产品年消化量表单位：套区位/类型独栋联排叠加双拼年需求数量曲江板块991107630315秦岭北麓板块255984360456未央板块20682618132其他区域136781060284西安整体51035415
24、51681187表11：年需求和静态供应的对比表单位：套区位/类型独栋联排叠加双拼年需求数量曲江板块50%73%52%63%58%秦岭北麓板块29%71%49%63%38%未央板块17%57%33%30%35%其他区域24%67%50%65%36%西安整体29%67%46%57%41%5.2.1、西安市的别墅市场整体上是供大于求的市场如果按照目前的年需求解析的话，一年的释放需求能达到供应的41%。一个别墅项目如果按照两年周期，则需求可以释放到82%。西安市别墅项目的静态消化周期为2.44年。区域解析也反映出来单个区域也是供大于求。5.2.2、供需平衡角度产品解析表12：别墅个产品类型年消化和供
25、应比值表区位/类型独栋联排叠加双拼西安整体29%67%46%57% 西安市别墅市场年消化量最小的还是独栋别墅。原因：别墅市场在西安目前处于成长阶段的初期，在别墅市场刚刚完成市场启蒙阶段以后，消费者和社会开始对别墅产品，特别是高端的独栋产品开始进行批判和思考。目前独栋别墅产品表现得不尽人意，产品理念肤浅、产品价值没有良好的增长空间。这样形成了两个后果，一个就是产品本身不能有效的刺激和释放消费需求。另外一个就是投资需求由于产品价值增长空间较小，投资性投资就有可能产生区域外溢。造成独栋别墅在西安的销售状况不是令人满意。双拼和连排在西安市销售状况较好：原因：双拼和连排类别墅产品，在西安经济持续好转，基
26、尼系数持续上涨的情况下。自然会产生一定的需求。同时这种类别墅项目自身对环境和品质的要求基本上和目前市场所提供的产品基本适应。也就是说自身的价值目前得到市场的正确度量和认可。所以其无论从投资价值和消费价值角度，都是物有所值的产品类型。叠加别墅基本上也保持了较好的产品销售状况：原因：对于类别墅消费者来说，叠加产品的天地割断缺陷造成了产品的本质缺憾，所以其销售受到一定的影响。但受到总体房产市场火热局面对其销售状况的影响，销售价格总体还是可以的。5.2.3、供需平衡角度区域解析表13：西安市别墅各板块年消化量和供应比值表区位/类型年需求数量曲江板块58%秦岭北麓板块38%未央板块35%其他区域36%曲
27、江现阶段销售火爆，土地供应决定了其后续无力：原因：城市别墅特征明显，曲江以其良好的地里位置和社区配套独享西安市城市别墅市场的红利。在别墅市场成长的初步阶段，高端别墅产品不成熟，市场需求含混。高端市场没有有效启动。城市别墅既可以承担居所功能，又可以承担商务功能。所以其需求目前还是相当大的。从长远角度其存在是没有问题，但其不可能成为高端别墅。因为其地域处于城市，不具有高端别墅的基本环境禀赋；只具有文脉资源，不具有山水资源；区域土地供应匮乏。秦岭北麓销售看好，最具有别墅气质：原因：山水资源良好，秦岭是中国气候上的南北分界线以北属暖温带湿润、半湿润气候，以南属北亚热带湿润气候。北坡为暖温带针阔混交林与
28、落叶阔叶林、山地棕壤与山地褐土地带，气候宜人，景色秀丽。所以秦岭北麓具有做别墅的天然自然禀赋。文脉资源丰富：以秦岭72峪为主线，穿插着许多历史人文典故。土地资源丰富：秦岭北麓坡地资源丰富，从长远来看，其别墅土地供应的可能性和可能面积是最有希望的。开发聚集效应出现：秦岭北麓的开发已经形成了一定的规模，这样有利于人口的区域的聚集、开发成本的聚集性降低和开发配套完善的及时提高。未央开发存在问题较多原因：未央区别墅群是随着未央湖的建设而开始规模建造的，但是建造水平低下和市场运作的失败使未央湖的别墅氛围整体受到损害。未央配套环境差，未央板块既没有秦岭的山水，也没有曲江的文脉和区域。所以说未央的别墅基本天
29、赋较差。5.3静态销售角度的热点产品和区域如果我们以产品年销售占到供应的50%为界限，我们可以粗略的绘制出来西安别墅市场的热点区域和热点产品图。表14：西安市别墅热点产品和热点区域表区位/类型独栋联排叠加双拼年需求数量曲江板块50%73%52%63%58%秦岭北麓板块71%63%未央板块57%其他区域67%50%65%西安整体67%57%6 别墅价格分析6.1独栋价格比较研究6.1.1 独栋价格数据结构解析（抽样踩盘）表15：西安市独栋别墅价格分区域解析表区域项目名称在售价格均值标准差变差系数上离异下离异曲江航天御苑180001400029760.2118432336曲江公馆9000曲江溪园1
30、3800曲江佳园15000尚林苑12500秦岭紫薇山庄6700600018010.301547932鹿鸣苑5400秦岭山水10000高山流水5300枫丹白露苑6500提香溪谷4700南山庭院4150未央碧水怡兰353740002720.0757266丰源美佳别墅4100蓝水假期4000表16：西安市独栋别墅价格整体解析表项目均值标准差变差系数上离下离数值817944900.5536272646西安市的整体分析：整体均价：8240元/平方米标准差和变差系数：标准差4490；变差系数0.55，反映出西安别墅市场差异性非常大，预计这种差异化趋势在5年之内会继续持续下去。上下离异：上离异3627，下离
31、异2646。上离异是下离异的1.37倍，这就预示着西安市别墅价格增长的趋势明显。表17：西安市独栋别墅价格的区域比较表区域均值标准差变差系数上离异下离异曲江1400029760.2118432336秦岭600018010.301547932未央40002720.0757266均值比价：曲江领头，秦岭跟随、未央扫尾标准差和均反差：秦岭房价变化最厉害，反映了秦岭较好的发展迹象和长期的增长势头。上下离异：曲江和未央的下离异均大于上离异，表明这两个地方从目前的价格信息当中没有明显的内部动力增长势头。曲江的价格已经处于比较高的位置，增长势头有限。未央的别墅不具有消费和投资价值，价格增长势头同样有限。秦岭
32、北麓别墅上离异大于下离异，显示了秦岭内部的增长势头有力。6.1.2 基础价格试算表18：西安市独栋别墅价格影响因子评判表因素区域曲江14000秦岭6000未央4000自然环境较好好一般文脉环境好较好一般生活配套好一般一般交通配套好较好较好区域聚集较好较好较好产品因素较好较好一般推广因素好较好一般其他因素好好一般表19：西安市独栋别墅价格影响因子试算表单位：元因素区域曲江14000秦岭6000未央4000自然环境3005000文脉环境20002000生活配套300000交通配套3000500500区域聚集100100100产品因素4004000推广因素8004000其他因素10005000在这里
33、对基础价格的试算测试到3400元/平米6.1.3 独栋别墅影响因子分析表20：西安市独栋别墅价格影响因子分析表一因素区域曲江14000秦岭6000未央4000自然环境3005000文脉环境20002000生活配套300000交通配套3000500500区域聚集100100100产品因素4004000推广因素8004000其他因素10005000表20：西安市独栋别墅价格影响因子分析表二因素区域曲江14000秦岭6000未央4000自然环境0.030.200文脉环境0.190.080生活配套0.2800交通配套0.280.190.83区域聚集0.010.040.17产品因素0.040.150推广
34、因素0.080.150其他因素0.090.190表20：西安市独栋别墅价格影响因子分析表三自然环境0.10 文脉环境0.12 生活配套0.25 交通配套0.21 区域聚集0.02 产品因素0.08 推广因素0.10 其他因素0.12 表20：西安市独栋别墅价格影响因子分析表四生活配套0.25 0.80交通配套0.21 文脉环境0.12 其他因素0.12 自然环境0.10 推广因素0.10 0.18产品因素0.08 区域聚集0.02 0.02排序解析排序中生活配套处于第一的位置，这个应该对照西安市现状单独解释。在西安市别墅市场不成熟的情况下，高端别墅市场没有真正的启动，在此时城市别墅就开始流行起
35、来，既然是城市别墅，对于购买者首先就要关注的是生活配套，其次才是交通配套。正好印证了上面的研究成果。归类的解释从排序结果来看，第一集团的是生活配套、交通环境、文脉环境、其他因素和自然环境。这些对别墅价格影响最重要的因素往往是一些外部因素，开发商自己掌控能力相对较弱。由此可见别墅产品市场发展还不成熟，外部环境等因素对产品的影响力过大。推广因素和产品因素完全掌握在开发商的手里，但其本身对价格的影响程度有限。聚集因素对于这些成熟区域来说影响力不是很大。但如果对于一个新启动市场，其影响力会显著增加。对开发商的启示：市场处于成长期，市场不成熟，开发商应该加大别墅项目概念品质的深度开发，加强开发商自己的控
36、制力度。价格排序还具有绝对值意义。6.1.4 独栋价格增长分析（残缺数据分析）表21：西安市独栋别墅价格变化基本表区域项目名称时间阶段价格时间阶段价格曲江航天御苑4.298007.1210000曲江溪园5.30100008.2713800曲江佳园20059750200615000尚林苑5.11100007.512500秦岭紫薇山庄2006.1058002007.76700鹿鸣苑2006.1050002007.75400高山流水2006.1046002007.75300未央碧水怡兰2006.1035372007.73600丰源美佳别墅2006.1040002007.74100蓝水假期2006.1
37、040002007.74000表22：西安市独栋别墅价格变化分析表区域项目名称月增长率年增长率影响因素分析判定曲江航天御苑0.68%价格高位土地存量城市别墅15%综合年平均增长率曲江溪园11.33%曲江佳园3.66%尚林苑11.80%秦岭紫薇山庄15.52%别墅气质价位较低价格迟钝20%综合年平均增长率鹿鸣苑8%高山流水15.22%未央碧水怡兰1.8%别墅氛围2%综合年平均增长率丰源美佳别墅2.5%蓝水假期0%表23：西安市独栋别墅价格平均增长率区域曲江秦岭未央合计增长率15%20%2%16.45%权重0.350.550.1所以从整体西安别墅市场数据检测，可以保证到16.45%的年基本增长。在
38、数据测算过程当中，发现数据的差异性较大，这就证明西安别墅价格增长差异性非常大，个盘操作成功增长率超过16.45%应该是非常正常。表24：西安市独栋别墅市场价格市场预测区域/项目区域权重目前价格增长率200820092010曲江0.351400015%161001851521292秦岭北麓0.55600020%7200864010368未央0.3140002%408041624245西安整体1824016.45%959511174130126.2 连排，双拼和叠拼价格分析6.2.1 价格数据结构解析表25：西安市连排，双拼和叠拼别墅价格分区域解析表区域项目名称在售价格均值标准差变差系数上离异下离
39、异曲江航天御苑800090007070.08500500曲江溪园9000曲江佳园10000尚林苑9000秦岭紫薇山庄500046255400.12343417鹿鸣苑4500秦岭山水3800高山流水5200未央碧水怡兰350034671240.047996水岸花城3300蓝水假期3600表26：西安市连排，双拼和叠拼别墅价格解析表项目均值标准差变差系数上离下离数值590024480.414919171522从西安市的整体分析：整体均价：5900元/平方米标准差和变差系数：标准差2448；变差系数0.4149，反映出西安别墅市场连排、双拼和叠拼别墅价格差异性非常的大，预计这种差异化会在35年之内慢
40、慢的变小。上下离异：上离异1917，下离异1522。上离异是下离异的1.26倍，这就预示着连排、双拼和叠拼别墅价格内部有一定的增长趋势。表25：西安市连排，双拼和叠拼别墅价格区域解析比较表区域均值标准差变差系数上离异下离异曲江90007070.08500500秦岭46255400.12343417未央34671240.047996均值比价：曲江领头，秦岭跟随、未央扫尾标准差和变差系数：秦岭房价变化最厉害，反映了秦岭较好的发展迹象和长期的增长势头。上下离异：三个板块整体上下离异基本一致，下离异稍微强一些，反映出来连排、双拼和叠拼别墅价格符合整体市场趋势，价格表现出来了产品的市场趋势，价格表现包含
41、了充分的市场信息，价格增长按照整体市场趋势表现。6.2.2 基础价格试算表26：西安市连排，双拼和叠拼别墅价格区域评判表素区域曲江9000秦岭4625未央3467自然环境较好好一般文脉环境好较好一般生活配套好一般一般交通配套好一般一般区域聚集好较好一般产品因素较好较好一般推广因素好较好一般其他因素好好较好表27：西安市连排，双拼和叠拼别墅价格区域试算表因素区域曲江9000秦岭4625未央3467自然环境2333000文脉环境9001580生活配套160000交通配套150000区域聚集6002000产品因素3003000推广因素3001000其他因素300300200在这里对基础价格的试算测试到3267元/平米6.1.3 连排、双拼和叠拼别墅
