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1、 评全球房地产市场降温 点评：近一段时间以来，越来越多的迹象表明，美、英等发达国家的房地产价格在经历近十年的持久性牛市后，开始走下坡路。未来全球房地产市场的走势如何？对各国经济乃至全球经济会产生怎样的影响？本文的分析为我们提供了一个视角。经过了一段时间的价格急剧上涨和繁荣之后，很多工业国家的房地产市场已然放缓。荷兰是首个出现房地产市场放缓的国家，其房地产市场衰退始于2000年。接下来是澳大利亚和英国。继2002年房价年增幅突破20%之后，这些国家的房价涨速大幅减缓。此外，去年，美国的房价涨速也出现了放缓。尽管如此，在其他工业国家，比如爱尔兰、法国、西班牙和瑞典，房价上涨势头仍然强劲。近期房地产
2、市场走低产生了怎样的经济影响？在澳大利亚、荷兰以及英国，房地产市场的降温引起了经济增长的放缓，因为住宅投资和消费支出受到了打击。但迄今为止，这种影响一直是可控的。很多国家20世纪90年代末以来的房价增速已经超出了基于基础因素（比如家庭收入和利率）变化的预期。这表明，这些国家的房价被高估了，从而增大了房价修正的可能性。工业国家的房价变动越来越趋于一致，尽管住房资产在各国之间不可交易。这种相关性表明，存在着一种全球性房价周期，而这种周期至少部分是受世界利率驱动的。因而，在很多国家的房地产市场发生衰退之后，其他目前仍在强劲上涨的房地产市场可能也会跟着减速。按历史标准来看，美国的房价上涨在当前周期内一
3、直很强劲。不过，美国不同地区之间的房地产市场存在着相当大的差异，西部和东北部地区的房价上涨得最快，而南部和中西部地区的房价上涨明显滞后。房地产市场降温（大多数房地产活动指标上升动力减弱）引发的主要的问题是，美国经济增长将会受到怎样的影响，因为消费和住宅投资是近年来拉动经济强劲增长的主要动力，而这两个因素均受房价上涨影响。以前的美国房地产市场周期带来的经济结果大相径庭。在1979年的周期中，实际房价出现了下跌，同时消费、住宅投资和GDP增长也出现了暴跌。当然，当时的经济状况与现今的经济状况不可同日而语：当时的实际利率非常高，失业率也很高。1987年的房地产市场周期对经济增长的影响有限，IMF预测，当前的房地产市场周期对2007年经济增长的影响同样如此。但也存在着下行风险。首先，房价升值速度的放缓可能比预期更为显著不能排除房价出现回落的可能性。第二，相比过去，当前房价增速放缓对消费的财富效应可能更大，因为更多的家庭暴露在了资产价格的波动风险之中。
