第1章3节土地权属调查ppt课件.ppt

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1、第三节 土地权属,一、土地权属的含义 1、概念 土地权属是指土地产权的归属，是存在于土地之中排他性完全权利。2、权属主 土地权属主也可称土地的权利人，即产权的拥有者，一般简称权属主二、土地权属内容 1、土地所有权：土地所有权是土地所有制在法律上的表现，是指土地所有者在法律规定的范围内对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利，包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支配、使用的权利。土地所有权受国家法律的保护。,1、土地所有权,1）我国所有权的性质：实行社会主义公有制，有两种形式：国有土地 主体：中华人民共和国全民,法律规定由国务院行使对国有土 地的占有、使用、收益、处分的权利 客体：A.城市市区的

2、土地；B.农村和城市郊区中依法属于国家所有的土地 C.国家依法征用的土地 D.依照宪法规定属于国家所有的荒山、荒地、林地、山岭、滩涂等土地 农民集体所有土地 主体：农民集体，由村农民经济组织或村民委员会经营管理 客体：A.农村和城市郊区中除了依法属于国家所有的土地；B.宅基地、自留山、自留地,宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的

3、土地上建造个人住宅的权利。根据我国物权法的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利引，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。自留地概念：中国农业集体经济组织按政策规定分配给成员长期使用的土地。农户经营自留地是一项家庭副业，可以充分利用剩余劳动力和劳动时间，生产各种农副产品，满足家庭生活和市场需要，增加收入，活跃农村经济。自留地、自留山和自留草场均属于集体所有，其成员只有使用权，不得出租、转让或买卖，也不得擅自用于建房等非农业生产用途。自留地生产的产品归农民自己支配，国家不征农业税。自留畜也归牧民所有和支配，在各地规定的免征点以内不征税、不派购。自留地、自留山、自留草场的经营权

4、受国家保护，不得随意侵占。根据我国法律规定，宅基地属于农民集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权。同时，根据中华人民共和国担保法第三十七条规定：耕地、宅基地、自留山等集体所有土地使用权不能抵押。自留山：,农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、辅助用房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。农户建

5、造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。自留山是指农业集体化后分给社员使用和经营的小块山林。山权仍归集体所有，林木和林 产品归社员个人所有。为了鼓励社员植树造林，在不影响集体林业发展的前提下，把一部分荒山划给社员作为自留山，是发展林业生产的一个重要措施。社员个体经营的自留山，是社会主义林业集体经济的必要补充。1981年3月，中共中央、国务院转发国家农业委员会关于积极发展农村多种经营的报告中规定，可因地制宜，适当扩大自留地、饲料地、开荒地的数量，最多不超过当地耕地面积的15%。同时还规定有柴山和荒坡的地方，可划拨适当数量的【自留山】，以鼓励农民植树造林。在牧区，集体牧民可划

6、拨小片自留草场，用于饲养一定数量的自留畜。自留地、自留山和自留草场均属于集体所有，其成员只有使用权，不得出租、转让或买卖，也不得擅自用于建房等非农业生产用途。自留地生产的产品归农民自己支配，国家不征农业税。自留畜也归牧民所有和支配，在各地规定的免征点以内不征税、不派购。自留地、自留山、自留草场的经营权受国家保护，不得随意侵占。,1、土地所有权,2）我国土地所有权的状况，经历了三个阶段：第一阶段：建国初期至1957年，全民所有与农民私有并存；第二阶段：1958年至1978年，全民所有与农民集体所有 第三阶段：1978年后，全民与农民集体，所有权与使用权分离3）所有权的构成 占有权：体现在对土地直

7、接拥有和处理上，即对土地实际控制 的权能。使用中的占有 使用者即为权属主 非使用中的占有 权属主为资本收益者 使用权：见后 收益权：所有者对土地所产生出来的经济利益进行收取的权能。是所有权在经济上的体现。处分权：所有者决定占有与支配土地状态的权能，即决定土地 归宿的权能,是所有权的集中体现，是所有权的核心,二、土地权属内容包括,2、土地使用权：是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法收益的权利。土地使用权是从土地所有权中派生出来的 1）土地使用权的类型 土地所有权人的土地使用权（集体）；非土地所有权人的土地使用权（国有、集体）2）使用权的构成 占有权：指土地使用权人有条件依法对使用的土地实

8、行占有的 权能。直接利用权：指土地使用权人依法对使用的土地进行生产或经 营的权能。收益权：使用权人对土地进行生产经营获取经济利益的权能。处分权：指土地使用权人有条件依法对所使用的土地实行支配与处理的权能。如依法将土地的使用权赠送、有偿转 让、转包、进行投资等,二、土地权属内容包括,3、土地的他项权利 1）概念 在已经确定了他人所有权和使用权的土地上保留其他土地利用方面的权利。是在使用权中逐步派生出来的。2）类型：租赁权、抵押权、继承权、地役权、耕作权、借用权、地空权与地下权等多项权利。租赁权：土地使用权的合法出租，承租人获得租赁权；抵押权：土地使用权合法抵押出去，抵押权人获得抵押权；地役权：在

9、他人土地上通行、排水的权利；耕作权：在不妨碍土地使用权人的土地使用权的条件下，按照约定或协议，进行农业种植；借用权：通过借用手段获得土地使用权；地空权与地下权：主要针对地表使用权而言的，地表、地下、空中的权利主体不一致为条件的，是一种可独立转让、抵押和出租的权利。,二、土地权属内容包括,4、土地权属主除享有法律赋予的权利外，还应履行法律规定的以下义务：合理利用，改良、保护、防治土地污染、荒芜的义务5、土地权属重要性 土地权属是地籍的核心，土地权属调查是地籍调查的核心，土地权属管理是地籍管理的核心。1）首先，地籍的产生发展，确定了其核心地位。产生的根源 国家的出现；目的 土地税收；发展 保护产权

10、；2）其次，土地市场的发展成熟，土地权属内容的不断丰富，确定了其核心地位。所有权派生出使用权，二权分离，促进了土地市场的发展；土地市场的发展，使得土地在所有权与使用权基础上有派生更多的他项权利，又丰富土地市场。3）第三，为了更好地利用和保护土地，便于土地管理工作的开展，也须确定了其核心地位。责权清晰；权利与义务并行,三、土地权属的确认,1、定义 土地权属确认简称为确权 依照法律由当地政府授权，在土地管理部门的主持下，由权属主或授权指界人、相邻土地权属主或授权指界人、地籍调查员和其他相关人员共同对土地的权属进行认定，包括土地所有权和使用权的性质、类别、权属主及其身份、土地位置等的确认。2、确权方

11、式 1）文件确认；城市土地使用权的确认主要依据以下文件 单位用地红线图，房地产使用证，土地使用合同书、协议书、换地书等，征（拨）地批准书和合同书，有偿使用合同书或协议书和国有土地使用权证书，城市住宅用地确权的文件 2）惯用确认 3）协商确认 4）仲裁确认3、确权的行政管辖 1）集体所有土地；2）单位和个人所用土地，3）林草地、交通风景地,四、土地权属的变更(或流转),1、所有权变更 征用 农民集体所有土地 国家全民所有 1）概念：土地征用指国家为了社会公共利益关系的需要，依法将农民集体所有土地变为国有土地的行为。2）特点：一种政府权力；具有强制性；具有补偿性 3）征用程序：建设项目预审；用地申

12、请与审查；制定征地方案；上报审批；实施；颁发建设用地批准书 4）征地补偿与安置 土地补偿费；青苗费；地上附着物补偿费；安置补助费；新菜地开发建设基金 5）征用土地审批权限 征用下列土地的，由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。征用以上规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。,1、使用权变更 1）使用权的出让：土地所有权人将土地使用权在一定年限内让与 土地使用者，并由土地使用者向土地所有权人缴纳土地使用权出让金的行为 出让方式：协议 招标 公开拍卖 2）转让：指土地使用者将出让方式获得的土地使用权在民事主体之间再转移的行为。

13、转让方式：出售 交换 赠与 抵押 继承 3）国有土地使用权的划拨：指国家将土地的使用权依法无偿地按一定的程序转给土地使用者的行为。特点：依法无偿 使用权无限期 使用权不得再发生转移 取得划拨土地使用权的单位一般为：文化、国防、公 共事业管理单位,四、土地权属的变更,地籍调查相关术语（1）土地权属：指土地产权的归属，是存在于土地之中的排他性完全权利。包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地所有权：国有，集体所有 城市市区的土地国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外农民集体所有；宅基地和自留地、自留山农民集体所有；土地所有权受国

14、家法律的保护。,土地权属,我国的土地权属:国有土地所有权、国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权及土地他项权利等。集体土地使用权:集体农用土地使用权、集体土地建设用地使用权（农村宅基地和乡村企事业建设用地）、集体土地未利用地使用权。国有土地使用权类型：划拨、出让、国家作价出资（入股）、国家租赁、国家授权经营 国有土地使用权。土地他项权利：其他土地使用者在本宗地拥有的权利。用益物权：指以物的使用收益为标的的他物权（通行权、地上权、地下权）；担保物权：指以确保债务清偿为目的而在债务人的特定物或权利上设定的定限物权（抵押权、质权、留置权）。,甘肃林业职业技术学院,测绘工程系,1.3.3土地权

15、属的确认（确权）形式一、土地权属的确认方式 1、文件确定 根据权属主所出示法律认可的具有土地所有权与使用权的文件确权。2、惯用确认 当没有文件可依时，根据若干年来没有争议的惯用土地边界确权。应注意：尊重历史、四邻认可、不违背现行法律政策。3、协商确认 当文件不详，或认识不一致时，由土管部门组织涉及土地各方协商解决。4、仲裁确认 若协商不成，由土地主管部门在听取各方意见后，实事求是、合理地进行裁决确认。若仲裁不服，可通过法律程序解决。,甘肃林业职业技术学院,测绘工程系,二、土地权属的确认 1、农村地区（含郊区）土地所有权和使用权的确认：权属关系：涉及村与村、乡与乡、乡村与城市、村与独立厂矿及企事

16、业单位的边界。确权的方式有：经常用到前面四种方法，或结合起来确权。*：农村中铁路、公路、军队、风景名胜等用地，其所有权为国有，使用权归各管理部门。2、城市土地使用权的确认依据：1）单位用地红线图 确权时根据红线图判断土地权属，并到实地勘定用地范围的边界。,甘肃林业职业技术学院,测绘工程系,红线图测绘：红线由城市勘测部门勘测划定，并表示在适当比例尺图形图上，称红线图。红线图上的内容：界线拐点坐标、用地单位、用地批文的文件名、批文时间、用地面积、征地时间、经办人和经办单位印章。2）房地产使用证 3）土地使用 合同书、协议书、换地书。4）征（拨）地批准书和合同书。5）有偿使用合同书和国有土地使用权证

17、书 6）城市住宅用地确权的文件 现阶段城市住宅所有制有三种形式：全民所有、集体所有、私有确权的依据：单位住宅：根据红线图和有关文件确权 个人住宅用地：根据房产证、契约等文件确权 奖励、赠予的房屋：根据奖励证书、赠予证书等文件确权。,结束！,第五节 地籍调查单元及编号,一、地籍调查单元1、基本单元 1）地块 定义：指一个连续的区域，并可以辨认出同类属性的最小的土 地空间区域 划分：原则上遵循属性的同一性进行划分；利用类别分类地块（图斑），法律属性法律地块，2）宗地 定义：指由法律认可的权属界线所封闭的独立地段。划分：主要从权属上是否一致进行划分 3）地块与宗地的关系 区别：定义上；联系：从地籍的

18、核心权属的角度，地块就是宗地，是宗地的 再划分。,宗地与地块的关系,从权属的一致性划分，该机械厂可作为一权属地块，或一个宗地，但从其内部土地的用途上看，又可划分为4块地块。,一、地籍调查单元,2、其他调查范围及相关名词 1）地籍区:指以市行政建制区的街道办事处或乡（镇）行政区所辖制的用地范围。2）地籍子区：当一地籍区的用地范围过大，以街坊或行政村为单位对地籍区的用地范围再划分，则街坊和行政村就称为地籍子区。3）争议地、间隙地、飞地、图斑 争议地：指有争议的地块，即两个或两个以上权属主都不能提供 有效的确权文件，却同时提出拥有所有权或使用权的地块。间隙地：指无土地权属主的空置土地。飞地：指镶嵌在

19、另一个土地所有权地块之中的土地所有权地块。图斑：在所有权宗地类，按土地利用现状分类标准的二级类为依 据划分出的一块地，称作分类地块，俗称图斑。,2、其他调查范围及相关名词,4）界址 界址点、线：相邻两地块间分界线上的特征点，称为界 址点，而相邻界址点间的连线称为界址线。界址点标志：,地籍号的编制：,区（县）街道（乡、镇）街坊宗地或 县街道（乡、镇）宗地,界指点的编号：,从左至右、自上而下 按街坊统一编号 按图幅统一编号 按宗地编号,县乡（镇、街道）行政村（街坊）宗地,第六节 土地权属调查,一、土地权属调查的内容1、地块的权属状况 1）权属性质：国有还是农民集体所有？2）权属来源：得土地所有权或

20、使用权的方式，简称权源。所有权的来源；使用权的来源 3）取得土地权属的时间和年限 土地年期：获得土地使用权的最高年限。国有土地使用权出让的最高年限：住宅：70年；工业：50年；科教文卫体：50年 商业、旅游、娱乐：40年；综合或者其他：50年 4）权属主的名称：所有者或使用者的全称。,一、土地权属调查的内容,2、地块的位置、界限、四邻 1）位置：地块的具体坐落，即所在区、街道、门牌号，地块的预 编号及编号 2）四至：与相邻周边地块的方位关系、相邻地块号、权属主名称 3）界址:界址调查是对相邻各方的界址状况进行实地调查，并经临界双方和调查员的认可，通过法律手续予以确认的过程。界指调查的指界 现场

21、指界的几种处理方法：现场指界；违约缺席；权属主不明界指点标记及设置 界址点编号（见后）便于保存，查找；美观,截弯取直时，面积相等界址勘丈；绘制宗地草图(见后)界线的审核与调处 界址的标注与调查表的填写 实事求是、项目齐全、准确清晰,绘制宗地草图,A、宗地草图的概念：描述地块位置、界址点、线和相邻地块关系的实地纪录。B、内容,主要有以下8项内容:a.本地块的地块号、门牌号和权属主名称；b.相邻地块的地块号、门牌号和权属主名称；c.本地块的界址点位置、编号（或序号）和界址线；d.相邻地块的示意界址线；e.界址线边长及界址点与相邻地物间的距离；f.地块内地物、地块外紧靠界址点线的地物和确定界址点位置

22、、边长及方位所必需的建筑物和构筑物；g.草图的大约比例尺，指北方向；h.草图的丈量人、绘图人和绘图日期。C、绘制时注意事项：实、纸、尺、绘、规 D、宗地草图的作用：原始资料 工作依据,第二节 复习思考题,一、名词1、土地权属 2、权属主 3、土地所有权 4、土地使用权 5、土地权属确认 6、地块 7、宗地 8、界址9、土地权属调查 10、界址调查的指界 11、土地年期 12、飞地 13、间隙地 14、争议地 15、图斑二、问答题1、我国实行什么样的土地所有制形式？2、为什么土地权属问题在地籍的各项工作中处于核心地位？3、土地所有权与土地使用权二者间是什么样的关系？4、土地使用权根据什么可分为哪

23、两种形式?5、我国国有土地与农民集体所有土地分别指哪些土地？6、权属主项有什么权利，又应履行什么义务？7、我国土地权属确认有哪几种方式。8、农村地区的铁路、公路、军队、风景名胜和水利设施的用地所有权归谁所有？,第二章 复习思考题,9、我国地籍调查的单元是什么？10、地块划分的依据很多，请举出几个例子并说出各类地块的名称。11、地块与宗地有何异同点。12、我国土地界线类型有哪几种？13、界址点的标志有哪几种，分别用于什么场合？14、我国农村和城镇的土地是如何划分的？并举例说明。15、简述1995年颁布的地籍测量规范中对土地划分编号的规则。16、土地权属调查包含哪些内容？17、我国土地年期有何具体规定？18、界址调查时指界有哪几种情况？说明各种情况的处理 办法。19、画出土地权属调查工作的程序流程图。20、土地权属调查完成后有哪些成果？21、宗地草图包括哪些内容，它有什么作用?,第二章、复习大纲,第二章、复习大纲,第二章、复习大纲,