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1、房地产金融第六章个人住房抵押贷款,2,本章目录,第一节 个人住房抵押贷款概述 第二节 个人住房抵押贷款的相关计算 第三节 个人住房抵押贷款的合同关系 第四节 个人住房抵押贷款的业务流程 第五节 个人住房抵押贷款的若干问题,3,第一节 个人住房抵押贷款概述,贷款,一、个人住房抵押贷款的概念,4,1.抵押贷款,第一节 个人住房抵押贷款概述,抵押贷款通常是指借款人(个人或法人)以自己或第三人现有的不动产为担保而向银行申请贷款的行为。抵押贷款的特点：(1)抵押物既可以是房地产，也可以是其他财产(2)抵押物既可以是自己的，也可以是他人的(3)抵押物是现有的财产(4)贷款用途多样，但通常不得用于权益性投资
2、(5)抵押物价值通常需要评估/,5,2.个人住房抵押贷款,第一节 个人住房抵押贷款概述,个人住房抵押贷款特指购房人将其所要购买的房地产抵押给银行，从银行贷款后用于支付所要购买的房地产，购房人按约定还本付息，还清后解除抵押。个人住房抵押贷款的特点：(1)抵押物就是其所要购买的房地产(2)抵押贷款只能用于购买房地产(3)办理抵押的房地产不转移占有关系/,6,一次性付款和抵押贷款购房的比较,第一节 个人住房抵押贷款概述,一次性付款购房的优点：(1)节省利息支出；(2)购房后没有定期的经济压力；(3)转手容易。一次性付款购房的缺点：(1)一次性付款压力大；(2)资金沉淀，机会成本较高。抵押贷款购房的优
3、点：(1)提前消费；(2)可将资金用于其他投资。抵押贷款购房的缺点：(1)还款压力大，心理负担重；(2)变现较慢。/,7,第一节 个人住房抵押贷款概述,个人住房抵押贷款在我国通常被称为“按揭”。“按揭”一词的来源有两种说法：(1)按揭是英文“Mortgage”的粤语音译，本意是抵押，后于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场并逐渐流行，现成了“个人住房抵押贷款”的俗称。(2)“按揭”是个组合词，“按”的意思是“抵押”，“揭”的意思是“解押”。/,8,第一节 个人住房抵押贷款概述,发展个人住房抵押贷款业务的好处：(1)对个人：提前改善居住条件。(2)对开发商：提前回笼资金，促进房地产业繁荣。(
4、3)对银行：扩大业务，增加利润(优质资产)。/,9,二、个人住房抵押贷款的类型 1.按照贷款性质划分,第一节 个人住房抵押贷款概述,(1)商业贷款(商业银行发放)(2)公积金贷款(政策性贷款，公积金管理中心负责运作)(3)组合贷款(公积金贷款+商业贷款)/,10,2.按照房地产类型划分,第一节 个人住房抵押贷款概述,(1)“一手房”抵押贷款“一手房”是指初次交易的房地产，包括期房和现房。因此又分为现房抵押贷款和期房抵押贷款两类。(2)“二手房”抵押贷款“二手房”是指已经取得房屋所有权证和土地使用权证，在二级市场上合法交易的住房和商业用房。/,11,相关概念期房和现房,第一节 个人住房抵押贷款概
5、述,期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证至取得房地产权证(大产证)期间的商品房。期房在港澳地区被称做为“楼花”。现房是指消费者在购买时具备入住条件的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证(房产证和土地使用证)的商品房。/,12,2.按照房地产性质划分,第一节 个人住房抵押贷款概述,(1)商品房抵押贷款(2)经济适用房抵押贷款(3)其他政策性住房抵押贷款(房改房、两限房等)/,13,三、个人住房抵押贷款的期限,第一节 个人住房抵押贷款概述,个人住房抵押贷款的期限最长不超过30年，目前贷款期限10-20年的较为常见。此外，银行还要结合贷款申请人的年龄来确定贷款期限。贷款申请人贷款时的年龄与贷
6、款期限之和通常不超过其法定退休年龄(男性60周岁，女性55周岁)。/,14,四、个人住房抵押贷款的额度,第一节 个人住房抵押贷款概述,个人住房抵押贷款的额度最高不超过所购房价的80%，通常最高为70%，即首付款比例要达到30%。个人住房抵押贷款的最高额度经常根据市场情况调整。中国人民银行规定从2008年10月27日起，商业性个人住房抵押贷款的最低首付款比例调整为20%。为抑制炒房，2010年4月，国务院决定将购买商品住房的首付款比例调整到30%及以上，对购买第二套(含)以上住房的，要求首付比例不得低于50%。/,15,五、个人住房抵押贷款的利率 我国个人住房抵押贷款实行浮动利率，对已经发生的贷
7、款，利率调整的当年仍执行调整前的利率，并于利率调整的次年1月1日起执行新的利率。,第一节 个人住房抵押贷款概述,16,六、个人住房抵押贷款的担保,第一节 个人住房抵押贷款概述,(1)现房以所购买的房地产为担保(抵押形式)。(2)期房由房地产开发商提供阶段性担保(以保证形式)，担保期限为贷款发放之日起至购房者取得房地产权属证书并办妥房地产抵押登记为止。/,17,七、个人住房抵押贷款的违约处理,第一节 个人住房抵押贷款概述,(1)借款人逾期还款，银行按逾期天数加收逾期额万分之四的罚金，连同应偿还的贷款本息一并计收。(2)借款人连续几期没有偿还贷款本息或贷款合同期满没有还清全部贷款本息的，银行有权将
8、抵押的房地产拍卖、变卖并就价款优先受偿，或经借款人同意直接折价受偿，或由担保人代为归还贷款本息。(3)借款人提前还贷(详见第四节)。/,18,八、个人住房抵押贷款的偿还方式,第一节 个人住房抵押贷款概述,根据中国人民银行个人住房担保贷款管理办法的规定，贷款期限在1年期以内(含)的，实行到期一次还本付息，利随本清。对于贷款期限在1年期以上的，大多采用按月分期偿还本息的方式。按月分期还款的方式有等额本息、等额本金、等比还款、等差还款等方式，其中以等额本息最为常见。银监会规定借款人的房地产支出(月还款额+物业管理费)占其可支配收入的50%以下，否则应增加共同借款人或延长贷款期限或减少贷款额度等。/,
9、19,第一节 个人住房抵押贷款概述,等额本息还款法即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。每月还款额固定，但本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。/,1.等额本息还款方式,20,第一节 个人住房抵押贷款概述,等额本息还款的特点：(1)客户还贷压力均衡；(3)贷款人操作相对简单，方便安排收支；(4)还款总利息较其他还款法要高。等额本息还款的适用：经济收入比较稳定，或对自己未来的工作及未来经济状况有信心的购房者。/,21,第一节 个人住房抵押贷款概述,等额本金还款法即借款人每月按相等的金额偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者
10、合计即为每月的还款额。每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少。/,2.等额本金还款方式,22,第一节 个人住房抵押贷款概述,等额本金还款的特点：(1)前期支付的本金和利息较多；(2)后期还款负担逐月递减；(3)总的利息支出较低。等额本金还款的适用：收入较高或想提前还款的人群，或者适合生活负担会越来越重或预计收入会逐步减少的人使用。/,23,一、每月还款额的计算 1.等额本息偿还方式,第二节 个人住房抵押贷款的相关计算,式中，R是每月还款额(本金+利息)，i为贷款月利率(年利率/12)，P为贷款本金，n为贷款总(月)期数。/,24,第二节 个人住房抵押贷款的相关计算,【例1】某购房人向银行
11、申请个人住房抵押贷款，贷款金额为50万，贷款期限为10年，贷款年利率为6%，若购房人按月等额本息还款，试计算每期还款额，前2期期末应当偿还的本金、利息及贷款本金余额。【解】(1)每期还款额R=Pi(1+i)n(1+i)n-1=5000005(1+5)120(1+5)120-1=5551.03(元)/,25,第二节 个人住房抵押贷款的相关计算,(2)第一期应还利息=期初贷款本金余额贷款月利率i=500000(6%/12)=2500(元)第一期应还本金=月还款额-应还利息=5551.03-2500=3051.03(元)第一期期末(第二期期初)贷款本金余额=期初贷款本金余额-当期已还本金额=5000
12、00-3051.03=496948.97(元)/,26,第二节 个人住房抵押贷款的相关计算,(3)第二期应还利息=期初贷款本金余额贷款月利率i=496948.97(6%/12)=2484.74(元)第二期应还本金=月还款额-应还利息=5551.03-2484.74=3066.29(元)第二期期末(第三期期初)贷款本金余额=期初贷款本金余额-当期已还本金额=496948.97-3066.29=493882.68(元)依次类推，即可计算得到还款计划表。/,27,2.等额本金偿还方式,第二节 个人住房抵押贷款的相关计算,上式中，Rn是第n期的还款额(本金+利息)，Pn为第n期的应还本金，In为第n期
13、的应还利息。,上式中，P为贷款本金总额，N为贷款总(月)期数。,上式中，i为贷款月利率，n当期贷款期数。/,28,第二节 个人住房抵押贷款的相关计算,【例2】某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷款额为50万元，贷款期限是10年，贷款年利率为6%，若购房人按月等额本金还款，试计算第一期和最后一期的还款额，以及相应的本金和利息。【解】每期应还本金 Pn=500000120=4166.67(元)第一期应还利息=5000005=2500(元)第一期还款额=4166.67+2500=6666.67(元)最后一期应还利息=500000-(120-1)4166.675=20.83(元)最后一期还款额=41
14、66.67+20.83=4187.50(元)/,29,二、提前还贷的相关计算 提前还款分为提前结清贷款和部分提前还款。部分提前还款又分为合同还款日提前还款和非合同还款日提前还款两种。合同还款日提前还款是指在借款合同约定的还款日提前还款；非合同还款日提前还款是指在合同约定以外的任意时间提前还款。/,第二节 个人住房抵押贷款的相关计算,30,第二节 个人住房抵押贷款的相关计算,1.合同还款日提前还款【例3】某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷款额为50万元，贷款期限是10年，贷款年利率为6%，按月等额本息还款，月还款额为5551.03元。若购房人在第二期还款日还款10万元，试计算第二期期末的贷款
15、余额。假设提前还款后贷款期限及还款方式不变，则从第三期开始购房人每月还款额应该是多少？/,31,第二节 个人住房抵押贷款的相关计算,【解】根据例1，第二期期初贷款余额为496948.97元，第二期应还利息为2484.74元。提前还贷的10万元中包含有第二期应还利息，故该10万元中属于本金的是100000-2484.74=97515.26元。则第二期期末的贷款余额为496948.97-97515.26=399433.71元。第三期开始每月还款额=399433.715(1+5)118(1+5)118-1=4489.46(元)/,32,第二节 个人住房抵押贷款的相关计算,2.非合同还款日提前还款【例
16、4】某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷款额为50万元，贷款期限是10年，贷款年利率为6%，若借款人按月等额本息还款，月还款额为5551.03元，贷款发放日为3月15日。购房人在第一期正常还款后，于5月5日还款10万元，从5月15日起恢复正常还款。试计算提前还贷后的贷款余额及第二期正常还贷(月还款额为5551.03元)后的贷款余额。/,33,第二节 个人住房抵押贷款的相关计算,【解】根据例1，第二期期初贷款余额为496948.97元，该期实际天数为30天，则截至到提前还款日的应还利息为496948.97520/30=1656.50元。5月5日所偿还的10万元中包括本金和利息，其中贷款本金为1
17、00000-1656.50=98343.50元。则提前还贷后的贷款余额为496948.97-98343.50=398605.47元。提前还款日至第二期还款日的应还利息为398605.47510/30=664.34元。第二期还款日偿还的贷款本金为5551.03-664.34=4886.69元。则第二期正常还贷后的贷款余额为398605.47-4886.69=393718.78元。/,34,三、利率调整的相关计算 利率调整后，对于已经发生的贷款，每月还款额也要相应发生变化，跨年度还款期需分段计算。由于利率调整都从次年的1月1日开始执行，而还款日并不刚好都是每月1日，因此利率调整计算应当分段计算，即
18、上一还款日至12月31日执行原利率结算贷款利息，1月1日至下一还款日执行新利率。/,第二节 个人住房抵押贷款的相关计算,35,第二节 个人住房抵押贷款的相关计算,【例5】某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷款额为50万元，贷款期限是10年，贷款年利率为6%，若借款人按月等额本息还款，月还款额为5551.03元，贷款发放日为10月15日。假设当年中国人民银行调整个人住房抵押贷款利率为年利4.8%，试计算次年1月15日购房人当期应还的利息。,【解】第一期应还利息=5000005=2500元 第一期应还本金=5551.03-2500=3051.03元 第一期期末(第二期期初，即11月15日)贷款余
19、额=500000-3051.03=496948.97元/,36,第二节 个人住房抵押贷款的相关计算,第二期应还利息=496948.975=2484.74元 第二期应还本金=5551.03-2484.74=3066.29元 第二期期末(第三期期初，即12月15日)贷款余额=496948.97-3066.29=493882.68元 第三期分为两段，第一段从第二期期末至年末，应还利息为493882.68516/31=1274.54元。第三期第二段从1月1日至1月15日，应还利息为493882.68415/31=955.90元。第三期应还利息合计为2230.44元。/,37,一、现房抵押贷款,第三节
20、个人住房抵押贷款的合同关系,购房人,银行,开发商,抵押合同关系,买卖合同关系,借贷合同关系,贷款转存委托合同关系,合作关系,保险公司,保险合同关系,38,二、期房抵押贷款,第三节 个人住房抵押贷款的合同关系,购房人,银行,开发商,抵押合同关系,买卖合同关系,借贷合同关系,贷款转存委托合同关系,合作关系,担保合同关系,保险公司,保险合同关系,39,一、开发商与银行签订合作协议,第四节 个人住房抵押贷款的业务流程,约定由银行对购买开发商开发的物业提供按揭贷款。通常该银行就是给开发商发放开发贷款的银行。在签订合作协议之前，银行需要对房地产开发企业及项目的情况进行调查。,二、购房人与开发商签订商品房预
21、售合同或商品房买卖合同,一般采用格式合同(示范文本)，并约定付款方式。,40,三、购房人与银行签订个人住房抵押借款合同,第四节 个人住房抵押贷款的业务流程,明确贷款的数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务，然后购房人从银行得到借款。签订借款合同前银行需要对借款人的情况进行审核，如年龄、身份、职业、购房行为的真实性、所购住房情况、还款能力、资信情况等，且应约见借款人。/,41,第四节 个人住房抵押贷款的业务流程,1.如果购买的是现房，购房人还要与银行签订房地产抵押合同，并将其所购房地产的权属证书交银行保管，并到房地产管理部门办理抵押登记手续。2.如果购买的是期房，则购房人需要在借款合同中写明将
22、来取得房地产权属证书后以其权属提供担保。在购房人取得房地产权属证书之前由开发商提供担保，即开发商需要跟银行签订保证合同。,四、购房人还清借款本息后，按揭关系终止/,42,一、提前还贷问题 1.什么要提前还贷？什么时候会提前还贷？,第五节 个人住房抵押贷款的若干问题,借款人提前还贷的主要目的是为了减少利息的支出。是否需要提前还贷应该考虑利率变动以及抵押贷款采用的利率模式。如果采用的是固定利率，则利率下降时意味着购房人的利息支出增加；如果采用的是浮动利率，则利率上升会增加购房人的利息负担。因此，提前还贷情况主要出现在采用浮动利率模式，并加息或存在加息预期的时候。/,43,2.提前还贷是否应该支付违
23、约金？,第五节 个人住房抵押贷款的若干问题,提前还贷某种程度上使得银行预期的利息收入减少，因此某些银行在客户提前还贷时收取违约金，这引起了不少客户的投诉，也引起来社会的关注和讨论。除非在贷款合同中对提前还贷问题进行了约定，否则提前还贷在性质上的确是一种违约行为。根据违约金的性质，不管违约方有没有对守约方造成损失，只要其违约，对方均有权利主张收取违约金。/,44,第五节 个人住房抵押贷款的若干问题,合同法113条规定，违约金须由双方当事人约定，银行不能单方面确定违约金。若合同没有约定，则银行收取的违约金应以其实际遭受的损失为基准。提前还贷对银行的影响：(1)提前还贷给银行信贷资金的现金流量造成不
24、确定性，银行需要增加人力成本对其进行贷款管理；(2)减少了银行的利息收入；(3)提前还贷提前解除了银行贷款资金的贷出风险。/,45,第五节 个人住房抵押贷款的若干问题,在银企关系不良、社会信用恶化的大背景下，银行让善良守信的人们由于积极还款却要支付违约金，这种逻辑对信用体系的培植和银行长期利益是不利的。合同法规定“借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息”,这似乎也表明了立法者对提前还贷的态度。因此，银行对提前还贷收取违约金应慎重考虑。/,46,二、房贷保险问题 1.房贷保险的概念,第五节 个人住房抵押贷款的若干问题,房贷保险全称是“个人住房抵押综合保险”或
25、“个人抵押贷款房屋综合保险”，是购房者向银行申请房屋贷款时，银行为防范风险要求贷款人必须购买的保险。银行要求购房者购买房贷保险的主要原因在于银行担心“抵押物因自然灾害消失或损失”。/,47,2.房贷保险的相关规定,第五节 个人住房抵押贷款的若干问题,中国人民银行于1998年发布的个人住房贷款管理办法第25五条规定：“以房产作为抵押的、借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管”。第26条规定：“抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，在保险期内、如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任”。/,48,3.房贷保险的特点,
26、第五节 个人住房抵押贷款的若干问题,(1)房贷保险必须强制购买(2)房贷保险由购房者购买(3)保险公司由银行指定(4)保险金额不低于抵押物价值(5)保险期限不短于贷款期限(6)保险单由银行保管(7)银行是该保险的第一受益人/,49,4.强制购买房贷保险是否合理？,第五节 个人住房抵押贷款的若干问题,根据“谁投保谁受益”的保险原则，强制性的房贷保险至少在两个方面的很不合理：(1)购房者出钱购买保险，受益人却是银行；(2)购买房贷保险不是根据购房者的自愿。正因为如此，强制性的房贷保险一直被冠以“霸王条款”的恶名，要求取消强制房贷保险的呼声很高。/,50,三、假按揭问题 详见第二章“假按揭骗贷风险”
27、的相关内容。/,第五节 个人住房抵押贷款的若干问题,课外思考题,(1)你认为应该如何看待提前还贷问题？(2)你认为强制性的房贷保险是否合理？(3)如何防范个人住房抵押贷款中“假按揭”现象？,作业二：某购房人向商业银行申请个人住房抵押贷款，贷款额为40万元，贷款期限是8年，贷款年利率为9%，若借款人选择按月等额本金还款方式还款，试计算第1个月月末和最后一个月月末的还款额，以及相应的应还本金和利息。【解】每月应还本金=4010000/(812)=4166.67元第1个月月末应还利息=40100007.5=3000元第1个月月末的还款额=4166.67+3000=7166.67元最后一个月月末应还利
28、息=4010000-(96-1)4166.677.5=31.25元最后一个月月末的还款额=4166.67+31.25=4197.92元,作业一：某购房人向商业银行申请个人住房抵押贷款，贷款额为40万元，贷款期限是5年，贷款年利率为6%，若借款人选择按季度等额本息还款方式还款，试编制该借款人前两个季度的还款计划表。【解】季利息为1.5%，计息周期为20期。(1)每期还款额R=Pi(1+i)n(1+i)n-1=4000001.5%(1+1.5%)20(1+1.5%)20-1=23298.29(元)(2)第一期应还利息=期初贷款本金余额贷款季利率=4000001.5%=6000(元)第一期应还本金=
29、本期还款额-本期应还利息=23298.29-6000=17298.29(元)第一期期末(第二期期初)贷款本金余额=期初贷款本金余额-当期已还本金额=400000-17298.29=382701.71(元)(3)第二期应还利息=期初贷款本金余额贷款季利率=382701.711.5%=5740.53(元)第二期应还本金=本期还款额-本期应还利息=23298.29-5740.53=17557.76(元)第二期期末(第三期期初)贷款本金余额=期初贷款本金余额-当期已还本金额=382701.71-17557.76=365143.95(元),作业三：某购房人向商业银行申请个人住房抵押贷款，贷款额为40万元
30、，贷款期限是5年，贷款年利率为6%，若借款人选择按月等额本息还款方式还款，贷款发放日为10月15日。购房人在第一期正常还款后，于当年12月5日提前还款10万元。购房人在提前还款后与贷款银行重新签订了抵押贷款合同，约定从下个月5日起恢复正常还款，并约定贷款期限改为4年(从提前还款日开始计算)，由于贷款期限不足5年，贷款年利率为改为4.8%，试计算从下一年的1月5日开始每月的还款额(假设仍按月等额本息还款)。【解】根据题意，购房人每期还款额R=Pi(1+i)n(1+i)n-1=4000005(1+5)60(1+5)60-1=7733.12(元)第一期应还利息=期初贷款本金余额贷款月利率=40000
31、05=2000(元)第一期应还本金=本期还款额-本期应还利息=7733.12-2000=5733.12(元)第一期期末(第二期期初)贷款本金余额=期初贷款本金余额-当期已还本金额=400000-5733.12=394266.88(元)第二期实际共30天，则截至到提前还款日(即12月5日)的应还利息为：394266.88520/30=1314.22元则提前还款时偿还的10万元中贷款本金为100000-1314.22=98685.78元则提前还贷后的贷款余额为394266.88-98685.78=295581.1元从下一年的1月5日开始每月的还款额=295581.14(1+4)48(1+4)48-
32、1=6780.28(元),作业四：某购房人向商业银行申请个人住房抵押贷款，贷款额为40万元，贷款期限是8年，贷款年利率为9%，若借款人选择按月等额本息还款方式还款，贷款发放日为10月15日。假设当年11月份中国人民银行调整个人住房抵押贷款利率为年利6%，试计算次年1月15日购房人当期应还的利息。【解】每期还款额=4000007.5(1+7.5)96(1+7.5)96-1=5860.08(元)第一期应还利息=4000007.5=3000元第一期应还本金=5860.08-3000=2860.08元第一期期末(第二期期初)贷款余额=400000-2860.08=397139.92元第二期应还利息=397139.927.5=2978.55元第二期应还本金=5860.08-2978.55=2881.53元第二期期末(第三期期初)贷款余额=397139.92-2881.53=394258.39元第三期分为两段，第一段从第二期期末至年末，应还利息为：394258.397.516/31=1526.16元第二段从1月1日至1月15日，应还利息为394258.39515/31=953.85元1月15日购房人应还的利息合计为2480.01元,
