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1、杭州规划,杭州城市研究,杭州概况,杭州概况城市区位,杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。全市面积16596平方千米，是长三角地区的一个重要经济中心。,继“工业兴市”战略之后，提出大力发展现代服务业战略，以“服务经济”兴市,旅游业：现代服务业：文化休闲旅游业 信息服务业 动漫游戏产业 设计服务业 现代传媒业 艺术品业 教育培训,杭州概况产业优势,重点发展工业：高新技术产业（软件设计与开 发、动漫制作、网络游戏等）汽车工业 医药制造,浙江省省会杭州是浙江经济最发达的城市和全国15个副省级城市之一。2009年杭州综合竞争力在全
2、国200个城市中排名第六位。其中：人才、资本竞争力排名第七 综合区位竞争力排名第七 环境竞争力综合排名第四 结构竞争力排名第五,杭州概况经济地位,杭州GDP稳定、健康发展，除1998、1999年亚洲金融危机时期，其余时期杭州GDP平均增长幅度保持在12%-20%之间，经济增长的自主性和抗波动性强；2009年，杭州生产总值达到5098.66亿元，仅次于上海、苏州，居长三角城市群的第三位；2002年以后，杭州GDP年增幅始终保持在15%以上，这与杭州近年来的强有力的招商引资不无关系，杭州利用外资的比例始终占据全省第一位。文化创意产业、高新科技产业成为了杭州经济发展的心的动力。,一般经济环境,杭州G
3、DP走势,持续走强的经济奠定了杭州在长三角经济中心地位,杭州第二、三产业同步发展，其中第三产业所占比例逐年攀升,一般经济环境,杭州经济结构,现代服务业发展趋势,杭州市杭州市2010年服务业发展思路及工作重点中提出重点做强信息服务业、动漫游戏产业、设计服务业、现代传媒业、艺术品业、教育培训、文化休闲旅游业和文化会展业等文化创意产业核心层八大重点产业。,杭州城市规划,城市规划城市规模,城市整体规划格局相对比较清晰，十大新城正规化建设中，城市界面不断向外发展，尤其是向东拓展，多中心打造形成城市新节点,1.人口规模：2020年达到650万，市区户籍人口2020年控制在530万人。2.面积：中心城区现状
4、256.53平方千米，近期和远期分别控制在305平方千米和370平方千米以内.,进一步加强杭州的省域中心城市功能，建设优势互补、协调发展、城乡一体、生态良好、环境优美的杭州大都市区。（1）城市发展方向：城市东扩，北部推进，旅游西进，沿江开发，跨江发展，在钱江两岸建成城市商务中心。（2）城市布局形态：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”的开放式空间结构模式。其中北部新城、东部新城、江南城为杭州近期重点发展的三大板块,一主：上城区、下城区、西湖区、
5、拱墅区及江干区西部组成。三副：江南城（由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成）、临平城（由临平城区、运河镇等组成）、下沙城（由下沙、九堡、乔司组成）。六组团：塘栖组团、良渚组团、余杭组团、义蓬组团、瓜沥组团、临浦组团。,城市总体规划一,北部新城,东部新城,江南新城,城市总体规划二,（1）主城：湖滨（西湖）地区为旅游商业区，江滨（钱塘江）地区为城市新中心（商务中心）。（2）江南城：是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。（3）临平城：以城市现代加工制造业为主的综合性工业城。（4）下沙城：是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。,根据杭州地铁规划，杭
6、州地铁由8条线路组成，总长278公里。2011年前，杭州将建成快速轨道运营线路82.5公里，基本形成轨道交通网络骨架，建成1号线部分和2号线部分，1号线联结“一主三副”，服务临平城、下沙城、江南城、江干区、西湖区、下城区和上城区等城区的客流；2号线近期主要连接两个城市中心和西湖区、上城区、江南城及良渚组团。2020年前，建成1号、2号、3号、4号、5号线和7号线部分，形成杭州轨道交通基本网络体系。2050年，剩余6、7、8号线建成。地铁的建成将放大城市空间，从而为偏远地区的房产带来契机。,杭州地铁的建成，提升整个杭州城市价值,放大城市空间,新契机,杭州地铁规划,城市总体规划三,城市十大新城,城
7、市规模扩张仍然是杭州未来10年发展的主要方向；扩张方向：城市东扩，北部推进，旅游西进，沿江开发，跨江发展。沿钱塘江，有十个正在规划和建设中的新城。显然，杭州正在经历“西湖时代”到“钱塘江时代”的巨变。,未来十座新城：1.江东新城 2.临江新城 3.下沙新城 4.空港新城5.城东新城 6.钱江新城 7.钱江世纪新城8.滨江新城 9.之江新城 10.临浦新城,规划发展阶段：第一阶段：城市向东南发展，即钱江新城、滨江新城，但滨江新 城商业氛围始终不景气，目前钱江新城已经成型。第二阶段：城市向东、向北发展，即下沙、九堡区域的东部新城与北部大城北新城（以运河新城为先期开发，丁桥、田园版块两个综合体）。第
8、三阶段：以钱江世纪城为首的沿江新城，包括江东新城、临浦新城等，目前钱江世纪城正在建设 中，其余起步较晚。将以上集中，杭州其实就是三大版块，重点发力即东部新城、北部新城、江南城三大核心,城市规划与发展阶段,第一阶段规划发展,1.地理位置：杭州市老城区的东南部，少部分属于上城区，大部分属于江干区。2.规划范围：一期规划15.8平方公里，东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱 塘江二桥、艮山西路。规划人口25万。3.行政划分：钱江三桥下游(清江路)至运河出江口一带为钱江新城的核心区，即杭州未来 的中央商务区(CBD)。现状：基本建设完成，某些大型商业体如“万象城”正在改变整个杭州的商业布局和人
9、流走向。,第一阶段钱江新城,4.交通网络：拥有钱江二桥、三桥，规划中的庆春隧道、三个地铁站。5.功能定位：未来杭州市行政中心。长江三角洲南翼区域中心城市的中央商务区，是杭州政治、经济、文化新中心，具有行政、商务、金融贸易、信息会展、文化旅游、居住等六大功能。核心商务区位于：市民广场周边为核心商务区注：规划定位非常高，即未来整个杭州市的市中心行政文化中心、商务中心等。,第一阶段-钱江新城,第一阶段-滨江新城,1.地理位置：东起滨江萧山区界，南至浙赣铁路浦沿路，西北至钱塘江。2.规划范围：规划面积37.7平方公里，规划人口：滨江的常住人口已有23-25万，按照规划将达到50-55万 3.功能定位：
10、一个有高新产业资源优势，集居住、商务、购物、娱乐等城市功能于一体的；将高新科技应用于城市建设、管理及人居生活的，宜居宜业的新城区。4.核心区：核心区位于滨江新城的东北部。现状：杭州人对过江消费与过江居住的观念转变还需要一个过程，整个商业氛围难成气候,第二阶段规划发展,由于杭州的老城区以东南为中心，在发展第一阶段，杭州市市政府重点向东南方向推进，钱江新城与滨江新城均已发展10年，而钱江新城无论是商业，住宅、行政、地铁都已初步规模，一期开发基本完成。滨江新城发展较慢，由于大部分杭州百姓及企业无法接受过江消费与居住，观念转变需要一个过程，特别对于钱塘江是凶江一说，从风水角度，让大部分企业拒绝过江，杭
11、州市市政府在滨江长期推进较慢的基础上，开始重点发力位于杭州主城区内的东部新城与北部新城。,前言,东部新城范围：东部新城由城东新城与下沙新城共同组成,1.东部新城,城东新城,下沙新城,1.地理位置：杭州主城区的东大门，以东站枢纽为核心，东接沪杭高速，南联钱江新城中央商务区，北至德胜路高架，距离武林商业圈4公里。2.规划范围：规划总用地面积9.3平方公里，规划人口17万人。杭州火车东站，今后要原址扩建，成为杭州市第一大交通枢纽中心。,1.东部新城城东新城,1.地理位置：杭州市老城区的东部，主要包括下沙街道、白杨街道。2.规划面积：建成区面积达到64平方公里。至2020年，规划人口60万-70万。3
12、.功能定位：工业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城。简单概括为，国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型副城。现状：主体框架已经形成，商业氛围需要时间培育。,1.东部新城下沙新城,第一中心区位置：位于1下沙中心区单元和中沙单元位于下沙城西部，规划范围北靠德胜东路，南临艮山东路，东起一号路，西至东湖路，规划总用地1003.99万平方米，其中中心区单元为716.56万平方米，中沙单元为287.43万平方米。,1.东部新城下沙新城,第二中心区位置（九堡）：九堡客运中心四季青服装市场附近以及乔司南站附近。,1.东部新城下沙新城,2.北部新城,作为工业厂房集聚地，
13、城北，曾经是老杭州眼里“最不适合居住的地方”：稍微讲点生活品质的人，都不愿将家安在钢筋水泥和机器轰鸣的环境中。一切在21世纪嬗变。厂房外迁、创意产业入驻、商业综合体开工、自然环境改善等一系列动作，使得如今的城北板块成为杭州的热门居住区；运河新城和城北新城的规划，则让人们看到不久以后，大城北板块美好的未来。,1.地理位置：东临拱康路、南靠石祥路、西接巨州路、北至绕城公路，总面积约12.37平方公里。2.规划范围：总面积约12.37平方公里，规划人口10万人 3.功能定位：使运河形成成为集生活居住、商贸旅游、文化创意等于一体的城北城市副中心的核心组成部分。即城北副中心,2.北部新城-运河新城,4.
14、核心位置：一主”即电厂河北侧沿康桥路和拱康路设置的康桥地区公共中心；“一副”指金昌路以南、拱康路沿线的办公商贸区；“三中心”即北侧居住服务中心、电厂居住服务中心和南侧居住服务中心。现状：刚起步，正在建设中,2.运河新城,2.北部新城-城北新城,田园区块,丁桥区块,半山田园区块位于杭州市东北部，距市中心约10公里，东邻江干区，南与下城区石桥乡以上塘河相隔，并和上塘镇相连，西与康桥镇接壤，北与余杭市崇贤镇为邻。,丁桥区块在杭州东北部的全新城区，距市中心10公里，规划范围东起绕城公路，西至丁桥港、笕丁路，南起沪杭铁路，北至上塘河，规划总用地366.07公顷、约5500亩，总建筑面积347万平方米，建
15、成后将是一个居民达10万人、功能完备的大型现代化居住区。在规划上，称为丁桥大型居住区一期项目。城北新城主要以田园加丁桥居住区为主，各区内均有一个城市综合体,第三阶段规划发展,1.地理位置：东北到杭甬高速公路，西北至钱塘江滨，西南至七甲闸利民河，南到前解放河，东到利群河。2.规划范围：规划总用地21平方公里，江东新城工业就业人口将达到16万人。,钱江世纪城,钱江世纪城商业中心,钱江世纪城,3.功能定位：立足长江三角洲，作为以上海国际商务中心区为龙头的整体商务功能的扩展和延伸，与钱江两岸遥相呼应，优势互补。4.核心区位置：奥体中心附近，如图所示。,钱江世纪城优势,1.区位上看，与钱江新城同为杭州双
16、核，与钱江新城仅一江之隔。2.交通上看:地铁1、2号线穿过钱江世纪城，钱江三桥，庆春隧道即将建成。3.项目上看:杭州市奥体中心、人民日报总部基地在建，杭州地区最高的楼宇（杭州新地标）将在竖立在此地。,其余新城项目,1.地理位置：位于杭州市主城区西南部，距武林广场5千米。东临钱塘江，西至灵山、龙坞风景区，与富阳接壤，北靠西湖风景名胜区，是西湖景区向“两江一湖”(富春江、新安江、千岛湖)景区的过渡区。2.规划定位：钱塘江畔的休闲度假胜地、养生居住天堂、创新创业中心、生态示范基地。,杭州之江新城,之江新城规划范围,3.规划面积：规划面积41平方公里，规划人口18万 4.中心区位置：即商贸旅游区，会布
17、置一些商业，如酒店、会议会展等配套商业。即枫华西路和梅家坞路交叉口，并向四周辐射。,杭州之江新城,商贸旅游区,1.地理位置：距离主城区距离较远，位于萧山区东北部。2.规划范围：新城规划面积为85平方公里，东、北至钱塘江岸线，西起九工段、八工段直河、梅 林湾农场西界，南至十二埭横河及与绍兴接壤的北侧河道，临江新城人口56万。3.功能定位：杭州湾的动力之城 魅力水都-产业与流通基地、生产服务中心、滨海商旅乐园、宜 居花园水即商贸旅游区。4.核心区位置：会布置一些商业，如酒店、会议会展等配套商业。即枫华西路 和梅家坞路交叉口，并向四周辐射。,萧山临江新城,1.地理位置：距离主城区距离较远，位于萧山区
18、东北部。2.规划范围：新城规划面积约35平方公里，涵盖萧山机场、靖江镇、南阳镇。规划人口：2010年达5万人。3.功能定位：以空港物流、临空产业、高新技术产业、现代服务业为主导的国际空港新城，长三角南 翼空港经济中心4.核心区位置：萧山国际机场为核心，向四周辐射。,萧山空港新城,萧山城东新城,3.功能定位：以东站交通枢纽为核心，结合东西广场的综合开发形成集交通换乘、旅游集散、物流商贸和商务休闲配套服务为一体的东站交通枢纽综合体。4.核心区位置：萧山国际机场为核心，向四周辐射。商业商务板块主要以东站枢纽为中心，向东西两侧延伸，串联八大综合体形成新城发展主轴线，通过构筑地下商业街和二层连廊复合空间
19、带，串联地铁站、主轴线和商务综合发展区。,1.地理位置：南至红十五公路、靖江、义蓬、南阳行政区划北界，西、北至钱塘江岸线，包括河庄、义蓬、新湾、党湾等部分区域。2.规划范围：规划用地128平方公里，一期规划人口15万。3.功能定位：以先进制造业为主体，现代服务业为先导，集总部商务、金融信息、高教研发、高端商贸、现代物流、人居休闲等功能于一体，特色鲜明、功能完善的都市型、生态型、综合型现代化工业新城。,萧山江东新城,1.大江东新城地理位置：位于杭州市萧山区东北部的沿钱塘江区域，东、北、西均以钱塘江界限为界，南至塘新公路、坎红公路、杭甬高速公路萧山段、萧山国际机场总体规划南界、靖江镇行政区划南界、
20、红十五线、十二埭横河及绍兴县接壤的北侧河道。即将原江东新城、临江新城、空港新城、前进工业园划入整个大江东新城的范畴。三城一区，杭州浦东。2.规划范围：规划总用地总面积500平方公平方公里，规划76万人口。,萧山大江东新城,萧山大江东新城,3.功能定位：成为具有强大集聚和辐射能力的区域制造中心、商务中心、流通中心、科技中心、信息中心4.核心区位置：位于江东大道和钱江大道交叉口，向四周辐射,萧山临浦新城,1.地理位置：位于萧山区西南方向涵盖临浦、义桥、戴村、所前、进化、浦阳、河上、楼塔等八个建制镇的全镇域。2.规划范围：规划面积110平方公里，规划人口：56万3.功能定位：打造组团中心镇，建设现代
21、新临浦。4.核心区：临浦是临浦新城的核心区。,杭州远景城市发展二十大新城,杭州将打造的100个城市综合体，可开发利用面积6200万平方米，包括“大美丽洲”良渚文化综合旅游体、湖滨南山路特色街区二期、杭州创新创业新天地、地铁九堡东站综合体、西溪国际旅游综合体、奥体博览城、临安太湖源国际生态文化村、中山路河坊街特色街区综合体、玉皇山南创意园综合体、复兴国际商务广场综合体、四堡城市综合体、杭州金融城、京杭大运河“渔人码头”生态公园等100个城市综合体。,杭州商圈,杭州的商圈，经历了一个又一个的时代变迁，湖滨商圈曾是杭州最著名的商业中心，之后随着武林商圈的崛起，湖滨商圈黯然失色，然而最近几年又重现其辉
22、煌的影子，沉寂已久的吴山商圈也成为炙手可热的商业地块随着杭州城市规模的不断扩大，城市格局的演变，功能结构的变化，杭州走向多商圈时代是必然的趋势。根据目前的发展现状和未来的发展潜力，杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要首次确定了杭州四大区域商业中心和12大区域商业副中心。这些规划中的或者已经在建设发展的区域商业，无疑将是杭州走向多商圈时代的标志。,杭州商业分布,1.庆春东路区域商业中心 庆春东路区域商业中心位于庆春东路以北，秋涛北路以东，新塘路以西，凤起东路以南约3平方公里区域，将形成以购物为主、休闲为辅，与钱江新城品位相匹配的区域商业中心。未来杭州城市新中心和商务中心（CBD
23、）将崛起在钱塘江畔，钱江新城二横九纵及内部道路、核心区内两个水体等基础设施建设已全面展开，杭州大剧院、市民中心、解放路延伸等一批重点工程已经启动，规模化的运作将辐射周边的商圈。2.拱宸桥区域商业中心 拱宸桥区域商业中心西跨运河至小河路，东至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅区行政中心所在地，规划为功能比较齐全，业态结构合理，以购物为主、休闲为辅的区域商业中心。3.翠苑区域商业中心 翠苑区域商业中心处于文一路与文三路之间，东至教工路，西至古翠路，规划为业态比较先进，以购物餐饮为主的区域商业中心。翠苑区域交通便利，居住者集中，消费需求量大，本身的商业经营基础和商业氛围都比较好。规划后，商铺的经
24、营档次与往日会有很大的区别。4.滨江区域商业中心 滨江区域商业中心主要集中在沿钱塘江南岸的滨江大道中段，从高起点出发，形成目标消费层次以高中档为主，是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区域商业中心。这四个区域的共性是周边居住人群数量大，因此潜力看好。随着商业氛围的逐渐浓厚，这些区域商业中心无疑具有极大的商业活力和发展潜力。虽然已经过两年的发展,但是这里的商业发展还没有形成气候,因为这里的人流量以及消费能力还没有达到一个较高的水平。,杭州商业分布-四大区域商业中心,1.城站广场 城站广场是杭州的交通枢纽和信息交汇中心，高档商务楼、写字楼、酒店多，商铺经营繁荣。城南商业发展的逐步成熟、利群大厦的建成
25、，使得城站广场成为城南消费附属中心的速度加快，区域内商铺经营将趋向高档化和综合化，蕴含的商业价值比较大。2.之江大道南段新居区 之江大道区域的房地产市场开发较早，楼盘的品质、档次较高。现在，南段新居区的生活氛围及商业发展已经稍有起色。不过，整体看起来还有些冷清，商铺经营一般，以服务于本区域内居民的日常生活消费为主，有餐饮店、茶吧、便利店、洗衣店等，满足人们购物、休闲的需要。3.德胜东路地区 杭州东西向快速通道的建设，对德胜东路的整体形象包括商铺的促进是比较大的。交通条件改善后，道路两旁的住宅建设必然会有所发展，住宅的建设又会带动商业配套以及生活服务设施的跟进，与现在杂乱、拥挤的情况相比，以后德
26、胜东路的环境会更好。德胜东路乐购超市附近是目前整条路最繁华的地段，餐饮店、品牌专卖店、服装店以及与居民生活有关的服务性行业店铺都经营得比较好。4.半山地区 半山地区拥有杭钢以及田园河畔居等居住区，经过多年的发展，目前商业基础较好。从商铺经营来看，内容丰富，餐饮店、超市、服装店、手机店等应有尽有，只是规模大多不大，可以满足本区域和附近居民日常生活及购物的需要。附近的北景园大型住宅区发展起来后，有可能给半山地区带来更多的消费客源。5.卖鱼桥地区 随着城北房地产业的发展，卖鱼桥地区愈发热闹起来，也成了市民心目中的好地段。景福百货、信义坊商业步行街等增添了卖鱼桥的商业活力，带动了周围小型商业店铺的发展
27、。由于地段好、商业基础较完善、交通便利，这里商铺有较大的升值潜力。6.黄龙地区 黄龙区域是杭州众多高档写字楼所在地，消费群体的购买力较强，商业气氛非常浓郁，整个区域的生活及商业配套设施较为完善。适应本区域及附近白领人士、居民的消费需要，高档中西餐饮店、健身休闲中心、办公用品店以及超市、服装店、洗衣店等都是商铺经营的选择方向，而且客源旺盛。,杭州商业分布-12个区域商业副中心,7.西城广场 西城广场着力于大型购物中心的建设，有大型卖场、品牌餐饮店、电器行业等商业业态的经营，形成城西新商圈的势头初见端倪。西城广场的商业效应，将会带动周边一些小型商业业态的发展，以期在大商业中心的周围形成一个繁荣的商
28、圈区。8.钱江新城区 钱江新城是杭州市委、市政府沿江开发、跨江发展战略的重要举措之一，与此同时，钱江新城的商业发展进程也在加快。该区块多为商业办公用地或商业金融用地，以后将是高级写字楼、酒店、宾馆业发达的地区，商铺也会随着区域发展的成熟而兴旺。9.下沙高教园区 下沙是杭州城市发展的重点规划区域，享有政策及配套资源等多方面的优势。源源不断的校园消费群体和办公人员拥有巨大的消费需求，是园区商铺发展的客源基础。园区环境的不断成熟，也使得这里商铺的发展潜力非常大，可以做餐饮店、酒吧、咖啡吧、文化用品店以及电脑信息产品等行业的商业经营。10.滨江高教园区 滨江高教园区是众多高等学府的聚集地，周边高新企业
29、、高档住宅区云集。无论是校园师生群、企业工作人员，还是区域内居民，都给园区增添了商业活力，开拓了商铺市场，有着大量的消费空间。餐饮小店、特色连锁店、专卖店、咖啡吧、茶吧以及一些休闲娱乐场所如KTV、网吧等都是较好的商铺经营方向。11.小和山高教园区 小和山高教园区以其人文和自然环境独特的别墅市场瞩目于杭州房地产市场。这里交通便利，环境优越。区域市场的逐渐成熟和居住氛围的不断加深，带动了区域商业市场的发展。以服务于本地居民为主，这里的商业配套及服务设施有着一定的市场需求。12.三墩地区 浙大紫金港校区在三墩落户，对三墩的房地产及商业市场的促动力量是巨大的。名校效应加上本身旧城改造的实施，使三墩成
30、为住宅及商铺投资的热点区域。以后，校区消费者群、本地居民以及新住宅业主的加入，给三墩的商业发展带来了庞大的消费市场。,杭州商业分布-12个区域商业副中心,专业市场群规划,杭州市规划局近日制定杭州专业市场群布局规划，初步确定在绕城公路周边、城区边缘和近郊地带规划形成10个市场群：1、勾庄市场群 位于勾庄东北区域，以汽配、家居等日用工业消费品和农副产品批发为主。2、九乔市场群 位于九堡乔司区域，以服装、鞋帽等日用工业消费品批发为主。3、铁路北市场群 位于康桥南部区域，以日用工业消费品和生产资料产品批发市场为主。4、下沙北市场群 位于下沙北部区域，以电子信息、生物医药及传统产业的机械制造、食品饮料、家电产品批发为主。5、萧山东市场群 位于萧山新街东南部区域，以小商品、五金、纺织、花卉及农副产品批发为主。6、萧山中市场群 位于萧山经济开发区铁路以东区域，以各类工业消费品为主。7、萧山南市场群 位于萧山所前西部区域，以钢材、煤炭、建材、化肥等批发为主。8、江东市场群 位于萧山临江新城东部，以汽车汽配、电子信息、食品医药批发为主。9、临平东市场群 位于临平街道东南，是食品、轻纺、部分生产资料批发基地。10、临平商贸城市场群 位于临平山北侧区域，是日用工业消费品批发基地。,杭州专业市场群规划,
