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1、第五章 土地资源评价,第一节 土地资源评价概述第二节 土地资源评价的基本程序与方法第三节 土地资源自然适宜性评价第四节 土地资源生产潜力评价第五节 土地经济评价第六节 土地资源核算,第一节 土地资源评价概述,一、评价的概念和特点二、评价的作用三、评价的类型,一、评价的概念和特点,1.概念 为了一定的目的，在一定的用途条件下对土地质量的高低或土地生产力的大小进行评定的程。2.土地评价的特点（1）目的（2）用途（3）时期（4）多因素（5）生产实践,二、评价的目的,1.为土地利用规划服务2.为土地交易服务3.为土地税收服务4.为土地管理服务,土地适宜性评价,土地生产潜力评价,评价目标,综合评价,土地
2、经济评价,定性评价,单项评价,定量评价,土地评价,三、评价的类型,评价 目的,评价方法评价精度,农用地评价,林业用地评价,城镇用地评价,牧业用地评价,开发区用地评价,旅游用地评价,自然保护区用地评价,矿业用地评价,交通用地评价,评价 对象,第二节 土地资源评价的基本程序与方法,一、准备阶段二、土地评价的中间过程三、土地评价结果汇报,确定土地利用类型及要求,划分土地评价单元,主导因子原则,土地利用现状,描述土地性状,选择评价因子,土壤分类系统,因子稳定性原则,计算评价结果,土地类型分类系统,土地资源评价的中间过程,土地评价单元的划分,是土地评价单元的最小单位，其内部土地各种形状相对均一，不同评价
3、单元具有明显的差异性和可比性划分的依据：评价对象的变异程度、评价目标的精度要求、土地调查所能达到的程度。常用的划分方法：以土地利用现状为基础确定评价单元图斑适合大比例尺的土地评价。,以土壤分类系统为基础，即直接利用土壤分类系统中的某一级作为评价单元，适合于大比例尺评价。,土纲,土类,亚类,土种,变种,壤质厚层草甸黑钙土钙层土,以土地类型分类系统为基础确定评价单元,土地纲,土地类,土地型,土地组,土地单元,依土种或坡向差异划分,依小地形如坡度的变化划分,植被亚型或土壤亚类划分,光温水生产力,大中地貌类型,阴坡梁峁陡坡地梁峁陡坡地梁峁坡地黄土丘陵地黄土高原,土地评价结果汇报,土地评价报告书,土地评
4、价成果图,土地评价的结论,评价过程与方法,土地评价的目的,第三节 土地资源自然适宜性评价,土地自然适宜性：某种作物或土地利用方式对一定地区土地的自然条件，即气候、土壤、地貌、水文等条件的综合适宜程度。,一、土地自然适应性分类（FAO）,S,N,S2,S3,S1,S2m,S3o,N1,N2,S2m-1,N2me,S3e,适宜性纲,S2m-2,S2m-3,N1m,适宜性级,适宜性亚级,适宜性单元,1.2.3.4.5.,二、土地自然适宜性评价的计算方法,1.比配方法（match）土地利用要求 土地性状,1.2.3.4.5.,对比分析,二、土地自然适宜性评价的计算方法,2.最小因子比配方法的步骤（1）
5、确定每个评价因子的适宜性等级（2）通过比较对照，确定评价单元的每个评价因子的适宜性等级（3）对评价单元的评价因子的适宜等级进行比较，选最小的等级作为这个评价单元的评介结果。,表5.2 某种土地用途的评价因子的适宜性层级,表5.3 评价单元的土地性状描述,表5.4 评价单元的每个评价因子的适宜性等级,三、对土地自然适宜性评价的评述,1.其评价结果应用广泛2.其方法简便易行3.需要适当考虑社会、经济因素4.其方法适用于任何比例尺的评价,四、特殊土地适宜性评价（Excellent land suitability）,（一）土宜的概念指某一作物特殊的适宜性，具体地说，就是一个区域的土地条件对某种作物不
6、仅具有生理和生态的高度适宜，而且对该类作物的产品经济特性有着特有的适宜性，因而在该区域形成特有的经济品种,（二）土宜评价,1.土宜调查2.土宜要求3.土宜要求与土宜性状的比配4.土宜评价的结果表达或分类方法,1.土宜调查,1)名优特经济植物的种类及其分布2）调查分析名优特经济植物的品质特色3）调查形成特产的一般和特殊的自然条件大比例尺的详细调查,2.土宜要求,1）一般性的土宜要求2）特殊性的土宜要求,3.土宜要求与土宜性状的比配,1）评价因子选择 2）评价标准除了考虑产量外，还要考虑品质。,第四节 土地资源生产潜力评价,一、美国土地资源生产潜力评价系统定性评价二、土地生产潜力评价的数学模型莫斯
7、（Moss）模型简介三、土地生产潜力评价的作物生长动态模拟模型GOSSYM模型简介,土地资源生产潜力是指一定的自然条件或社会经济条件下，土地生产对人类有用的生物产品或经济产品的潜在能力。,一、美国土地资源生产潜力评价系统定性评价,（一）分类系统（二）评价方法简介（三）述评,（一）土地资源生产潜力分类系统（美）,w,s,e,c,（永久限制因子程度）土地潜力级,（限制因素种类）土地潜力亚级,管理水平、生产力水平 土地潜力单元,e2,e1,e3,土壤和气候条件好，地面水平或稍有倾斜，土壤侵蚀的危险性很小，利用上几乎没限制，正常管理水平下，适宜许多作物且产量高。,利用上有一定限制，如土层厚度小于理想的
8、厚度、有缓坡，偶尔遭受洪水破坏、有轻度或中度盐渍化，适宜作物种类选择余地减少，要求有中度的保护措施。,利用上有严重的限制，如陡坡、洪水频繁、排水困难等，利用后存在较大的土壤侵蚀、土壤盐渍化等危险，适宜作物种类选择余地很少，要求有专门的保护措施。,利用上有十分严重的限制，只适宜种植两三种常见的作物且产量很低，利用一定时期后会造成土地退化，利用方式有严格的要求，如进行休闲、进行十分精细的管理。,地势平坦，没有或少有侵蚀，但有土壤潮湿、常遭河水漫淹、砾石太多等不可排除的限制，不能农耕，但用作非农耕用地则没有或少有永久性限制。,不能农耕，经改良后可以用作牧场，即一定的管理条件下，可以用作非农耕用地外的
9、其他用地。,有严重的不可克服的限制性因素，无法将其改良为草场或牧场，只能用作牧场、林地、野生生物保护区等。,为贫瘠地、岩石、裸山、沙滩、尾矿地以及近乎不毛之地的土地，只能用作野生动物保护区、水源涵养地、风景游乐地、休养地等。,（二）美国土地资源生产潜力评价方法简介,1.依据土地利用的永久限制因子评定潜力级采用“最小因子律”确定该评价单元的潜力级；2.根据限制因素的种类评定潜力亚级；3.依据实际的经营管理方式和水平，以及实际的生产力或产量评定潜力单元。,（三）对美国土地资源生产潜力分级述评,1.同一潜力级的土地经营管理措施不一定相同。2.主要依据土地的自然要素，而不进行专门的投入产出分析。3.不
10、考虑土地的区位条件4.具有较大的适用范围，但是对于大比例尺的土地评价，结果不够精细，缺乏对生产的具体指导意义。,二、土地生产潜力评价的数学模型莫斯（Moss）模型简介,1.概述该方法以加拿大生态土地分类单位的生态区作为评价单元，在考虑气候因素和土壤因素对土地生产潜力影响的基础上，建立数学模型。先从实际蒸发与第一性生产力的关系方程中得出各主要区域的潜在净第一性生产力，然后根据土壤特性求出土壤潜力，对第一性生产力进行修正。,2.计算过程（1）计算潜在净第一性生产力（光能生产潜力）NPP NPP=30001-e-0.0009695（E-20）（g/m2/y）E为年实际蒸散量（mm）。（2）生态区的平
11、均土壤特性指数（PI）PI=（AiVi）/100 n为土壤类型数；Ai为i类土壤所占面积的百分比；Vi为i类土壤等级值；i=1，2，n。,（3）平均潜在第一性生产力ANPP（g/m2/y）ANPP=（A*jV*j）/100 m为生态区内NPP值的等级个数；A*j为每一个NPP值等级所包含面积占生态区总面积的百分比；V*j为每一个NPP值等级的中间值；j=1，2，m。（4）修正潜在净第一性生产力 ANPP*=ANPPPI,3.评价：（1）精确，但不一定准确（2）通用性差,三、动态模拟模型GOSSYM模型简介,它是一个表达植物根际土壤水分和氮素与植株体内碳和氮的物质平衡的模型，包括了水分平衡、氮素
12、平衡、碳平衡、光合产物的形成与分配、植株的形态建成等。,三、土地生产潜力评价的作物生长动态模拟模型GOSSYM模型简介,1.模型本质 是一个表达植物根际土壤水分和氮素与植株体内碳和氮的物质平衡的模型。2.评述：（1）充分考虑了各种因素的影响和作物的生理特点，具有科学性和准确性。（2）需要做大量的、长期的研究工作，在人力、物力和财力的投入上要求高。,一、土地经济评价概述,与潜力、适宜性评价比较：潜力、适宜性：土地的自然属性对不同土地利用方式的潜力和适宜性 经济评价：在参考土地自然属性的基础上，着重研究在等量劳动（包括活劳动和以物质形式）投入或耗费下，土地的产出效果。土地经济评价的特点1）具有较强
13、的时效性；2）一定的经济假设；3）社会经济属性,第五节 土地经济评价,1.土地经济评价的基本概念a.采用一定的经济可比指标，对土地的投入、产出的经济效果进行评定的过程。b.用经济指标对土地的质量作出评价。c.土地的自然资源和资产特性土地的价值和价格（土地价格评估）,（一）土地经济评价的目的与意义,2.土地经济评价的目的和意义1）科学的确定土地的生产能力，为土地的立法提供依据2）合理的确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地税收标准服务3）揭示土地质量及其分布状况，为土地利用规划和土地改造服务4）采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务5）确定土地价值和价格，为土地科学管理提供更强有力的手
14、段,（二）土地经济评价的理论基础1.土地生产力理论2.土地区位理论3.地租地价理论4.市场供求理论,（三）土地经济评价指标1、土地经济效果指标 土地生产率指标，是综合反映土地质量与农 业技术经济效果的指标集2、土地经济分析指标 用于揭示土地的具体利用特征的指标集3、土地经济效果分析指标 辅助土地经济效果的指标集,1、土地经济效果指标,2、土地经济分析指标,3、土地经济效果分析指标,土地经济评价指标体系构建原则,)整体完备性原则 即从各角度反映系统的动态变化和发展趋势；)科学性原则 即反映土地系统发展内涵及目标实现程度；)可操作性原则:即在实践中具有可行性；)区域性原则:即因地制宜，考虑到地方特
15、色；)层次性原则:即指标体系结构清晰、便于使用；)动态性与稳定性相结合原则；7)相对独立性原则。,（四）土地经济评价的一般步骤,准备工作（原始资料的收集和整理）土地评价区划（单元内气候、地形、水文等自然条件一致）土地自然质量评价（土地适宜性评价和土地质量分等）土地经济评价（1）调查当地作物种类和轮作周期，确定作物种类比例；（2）测算现时作物种植方式下的投入产出；（3）根据投入产出得出各类农地的评分。,二、土地经济适宜性评价,（一）土地经济适宜性评价概念 在土地自然适宜性评价的基础上，根据经济学的标准，应用经济分析方法，评价土地利用方式的适宜程度的过程。,（二）常用方法毛利分析法（gross m
16、argin analysis）现金流量贴现分析法（discounted cash flow analysis）经济计量模型法综合分等法,1.毛利分析法又称边际效益分析。所谓毛利，是指农业企业产品的产值（产量价格）减去生产费用。毛利分析不仅要测算毛利，还要计算纯收入和纯利润。土地经济评价中的毛利分析是由联合国粮农组织最先提出的，并曾在非洲马拉维等国尝试使用，一般结合土地适宜性评价进行。适用于：情况较简单（没有长期的贷款或改良工程）的经济适宜性评价毛利分析的结果可反映土地生产力的高低，并可以通过在同一种土地经济单元上比较不同作物或其它农林牧产品的毛利收入。用单位面积上的收益水平确定土地的适宜性和适
17、宜程度，以确定最佳的土地利用方式。,毛利分析法步骤毛利分析一般可分两步进行。首先考虑单项作物或其它林牧产品，然后将其分析结果综合起来，对整个农业（或林牧业）企业的土地经济效益作出评估。其具体的步骤是：1）选择对象：土地利用方式、土地评价单元的选择、投入高低的选择，即利用土地自然评价的成果，选择有发展前景的几种土地利用方式（作物或其它林牧经营项目），作为毛利分析的对象。2）估计投入量：种子、化肥、农药、机械、燃料动力、临时劳动力等；3）估计实物产量：试验小区；以前的资料；抽样估产；根据气象、土壤资料的估算；遥感估产等；4）确定投入和产出的价格；这包括物质的和非物质的投入的单价，尤其是劳动力的单价
18、。,毛利分析法步骤5）固定生产单位的固定成本（机械、建筑物等的维修、折旧等、固定劳力、管理税费等）；6）计算毛利和纯收益毛利=收益可变成本（B项）纯收入=毛利固定成本纯利润=纯收入不可估量的费用（农场及成员的劳力、风险等）；7）分析各种种植业模式的收益情况（先按作物种类单项分析，再综合）：8）划分土地的适宜等级：9）与经济目标比较；10）给出决策依据。,农场毛利计算法（以3hm2的英国家庭农场为例）,工作步骤：（1）利用自然评价的结果，挑选较有希望的土地利用方式和作物类型。农场的土壤类型有两大类：肥沃土壤和沙质土壤。可挑选的有希望的作物是玉米和烟草。其中，烟草在各种土地单元的自然适宜性和经济效
19、益都较高。但种植烟草需要花费大量的人工，最多能栽培1hm2。这样，选择的利用方式为2hm2玉米和1hm2烟草。,工作步骤：（2）估算变动成本（经常性投入）变动成本包括种子、肥料、农药、机械设备等物质投入和劳动力等非物质投入。估算的方法一般是先估计单位面积的投入量，然后再乘以单价。（3）估计农场的固定成本固定成本是指除了变动成本以外的用于固定设施的成本，如建筑物的折旧、维修等。对于财务管理健全的生产单位，固定成本可以通过财务分析进行估算；对于财务管理不健全的生产单位，固定成本只能通过经验估算进行。一般先估计整个生产单位，即农场的固定成本总额，然后，根据需要分摊到单位面积的土地上。本例中，农场的固
20、定成本总额为150，则单位面积的固定成本为50/hm2。,工作步骤：（4）估计产值（或产出）估计作物的单产和产品的市场价格，计算其产值。（5）计算农场的毛利和净收入估计产值（或产出）毛利产值变动成本 净收入毛利固定成本（6）进行适宜性评价假设作物的经济适宜性等级分类方法是：毛利大于200/hm2为S1；150200/hm2为S2；100150/hm2为S3；小于100/hm2为N。对于肥沃土壤，玉米的经济适宜性等级为S2、烟草为S1；对于沙质土壤，玉米为S3、烟草为S1。,工作步骤：（7）决策建议假如农场的目标纯收入为为300，则对于拥有3hm2肥沃土壤的农场来说这种土地利用组合方式是经济适宜
21、的，而对于3hm2沙质土壤的农场则不适宜。对于后者，可以通过增加雇工，进而增加烟草的种植面积，减少玉米的种植面积以达到经济适宜性的标准。,2.贴现现金流通分析法 适用于：土地改良和基建投资费用较大，收益周期长的工程现金流量贴现：是在假设利息和工程寿命的情况下，将未来的投资、成本费用或收益采用一定公式换算为现在的价值，即现值。公式为：V=P/(1+r)n V为现值，P为未来每年实际成本或收益，r为利率或利息，n为年数。1/(1+r)n 为贴现因素。结果：可用于分析改良工程的经济可行性或比较进行一定土地改良工程的土地利用方式的经济适宜性。注：1）经济假设：贴现率商业利率、社会贴现率；项目寿命：20
22、、30或50年，在此期限后，一般不考虑其效益。2）按年度分配投入和产出的现金流通量。投资分配于若干年度中，随收益增加，年度净收益趋于稳定。,2.贴现现金流通分析法步骤 贴现现金流通分析要从上述毛利分析的6个步骤作为开端，然后再加上以下5个步骤：1）估计必须的土地改良工程性质，例如需要发掘的排水沟的长度，需搬动的土方数等等。2）作出必要的经济假设。首先要规定采用什么贴现率。如果土地改良工程投资费用来之于银行贷款，那么可采用商业利率作为贴现率；如果投资费用由社会资金偿付，即由政府机构负担，则要采用“社会贴现率“，这是排除通货膨胀影响的贴现率，比商业利率低得多。3）按年度分配投入和产出的现金流通量。
23、4）对成本和收益进行贴现，计算他们的价值，求得用于成本收益分析的有关参数，即净现值、收益成本率和内部回收率。5）进行效益分析及提供决策,举例：灌溉工程总投资1000000（100万），灌溉面积为1000hm2，单位面积的投资额C=1000/hm2。灌溉工程投入使用后，对于ABC三种土地利用方式，每年能增加的净收益分别为60/hm2、80/hm2、100/hm2。分析三种入地利用方式条件下灌溉工程的经济适宜性（可行性）,H=Vn=P/(1+r)+P/(1+r)2+P/(1+r)3+.+P/(1+r)n=P/1-1/(1+r)n/rr为贴现率，假设为5%，项目生命周期为20年，则：HA=V20=6
24、0 1-1/(1+5%)20/5%=748则收益为1000*748=748000=74.8万HB=V20=80 1-1/(1+5%)20/5%=997则收益为1000*997=997000=99.7万HC=V20=100 1-1/(1+5%)20/5%=1246则收益为1000*1246=1246000=124.6万综上 HA:N;HB:N,HC:S,三、土地经济分级,（一）农用地分等定级（二）城镇土地分等定级,（二）农用地分等定级,1.概念与目的1）概念：简称农用地分等，是指主要根据农用地的投入和产出资料的分析和计算，划分和确定经济意义上的农用地等级。实际上，这是农业经济生产潜力的评定。2）
25、农用地分等定级的目的：a.为提高农用地管理水平提供依据；b.为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据；c.为完善土地价格市场，土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿等提供依据；d.为实行农业税制改革提供依据,2.农用地分等定级的体系“等”别：依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。理论生产力水平差异“级”别：依据构成土地质量的自然因素和经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）范围内进行的农用地质量综合评定。现实生产力的差异,3.农用地分等定级的评价指标：选择必选评价因素的主要依据：a.对农
26、用地质量有显著影响；b.性状较稳定；c.可利用已有资料获得数据，如土壤普查资料、土地利用现状调查资料、地形图、水利资料等,4.农用地分等定级的评级方法农用地分等方法：因素法农用地定级方法：修订法和因素法,土地等：城镇之间土地的地域差异点土地级：城镇内部土地的区位条件和利用效益差异面 分析投资于土地上的资本、自然条件、经济活动程度和频率等条件得到土地价格、土地收益的差异，并据此划分出土地的级别高低。,（二）城镇土地分等定级,1.城镇土地的特殊性城镇土地是城镇生产、生活和社会活动的载体，是城镇地域系统最宝贵的资源和城镇经济系统最宝贵的资产。按照开发程度进行划分，城镇土地可以分为三个层次：（1）城镇
27、已经开发建成的土地；（2）城镇规划区的土地，指按城市土地利用总体规划确定定期发展的土地，包括近邻的农田或村镇等占有的土地（3）是城镇行政区划的土地。,城镇土地相对于农用土地而言具有以下一些特殊性：1）城镇土地的区位具有特殊重要性,与农用土地肥力是影响土地等级的主导因素相比，土地区位是影响城镇土地经济价值最重要的因素。城镇土地区位的优劣，并不仅仅取决于某块土地与城镇中心之间的距离，而且与交通运输、现代化通讯等联系城镇活动的基础设施密切相关。,2）具有两重性，是城镇社会经济条件的载体城镇土地与农用土地一样也属于自然资源。但是城镇土地经过人类开发，即投入了大量的活化劳动和物质劳动，已经成为建筑地段或
28、其它非农业活动场所。即城镇土地是城镇社会经济条件的载体。,3）城镇土地开发经营的高度集约性城镇土地开发利用具有高度集约性，可以说每一寸土地上都凝聚着数量较大的人类劳动和土地资本，在单位面积上承载着远高于农村土地的人口、物质和财富，创造了远大于农村土地的经济收益。也就是说，城镇土地是密集、集中和高效能的。,4）城镇土地的稀缺性 首先，土地自然面积的有限性和稀缺性造成土地供给的“物质性稀缺”。其次，各国都制订了严格的土地规划与城镇规划制度，这种土地管理制度对城镇土地供给的限制可称为土地供给的“管理性稀缺”第三，城镇中不同区域间形成的社会经济条件的不均衡将导致城镇未来各行业、产业在争夺优势区域上的竞
29、争。这种社会经济的不均衡对城镇土地供给的影响可称为城镇土地供给的“社会经济性稀缺”。上述这种稀缺是城镇土地稀缺性价值的基础。也是导致土地地价差异的主导因素。,城镇土地特性决定了城镇土地利用有以下一些特征：对区位具有强烈的选择性存在报酬递减性现象城镇土地利用存在规模效益城镇土地利用具有扩散效应,2.城镇土地分等定级概述,（1）概念城镇土地分等定级是指对一定地域范围内城镇土地利用效益高低的划分，其中的“等”反映区域不同城镇之间利用土地效益高低的差异；“级”则反映同一城镇内部土地利用效益的差异。,影响城镇土地等级的因素主要有：区位因素自然因素社会因素特殊因素,（2）城镇土地分等定级的因素分析,1）区
30、位因素土地区位是影响城镇土地经济价值最重要的因素，也是影响城镇土地定级的最重要因素。但是，土地区位是一个由众多因素决定的综合性因素，不能直接用于土地定级。通常选择能反映区位状况的各因素来反映。,2）自然因素包括城镇土地地质条件和城镇环境质量。a 城镇土地地质条件,b 城市环境质量,3）经济因素影响城市土地分等定级的经济因素主要有：城镇聚集规模城镇基础设施城镇用地产出水平城镇经济发展水平,4）社会因素影响城市土地分等定级的社会因素主要有城镇用地潜力、政策和其它特殊因素。a 城镇用地潜力,政策因素主要表现在以下两个方面：首先，国家宏观的区域和城市发展政策直接影响基本建设投资导向，象我们国家，五六十
31、年代国家从均衡分布生产力和国防安全的角度出发，投资主要放到内地和边远地区，减弱了沿海地区的区位优势。改革开放以来，国家经济政策向沿海地区倾斜，不仅使该地区获得了大量建设资金，而且通过各种优惠政策，吸引了大批海外投资和技术设备，经济和房地产业获得迅速发展，城市土地地价大幅度上涨。,b 政策,其次，城市不仅是经济中心，也是一个地区的政治中心，城市行政等级愈高，通常单位土地获得的建设资金愈多，城市基础设施的水平也高，城市土地的级差地租提高。政策因素的影响难以用统计指标衡量，但可从经济的角度反映政策的导向，用城市土地投入强度来表示。,c 特殊因素,由于影响因素复杂繁多，实际操作时往往简化挑选主要的影响
32、因子。比如：城镇土地分等因素,城镇土地综合定级因素表,（3）城镇土地分等定级的原则参考国家土地管理局1990年颁发的城镇土地定级规程（试行），城镇土地分等定级的原则是：1）综合分析原则城镇土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异。2）主导性原则城镇土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地定级起控制作用的因素，突出主导因素的影响，去评定土地级。,3）地域分异原则土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类
33、似地域划归同一土地级。4）级差收益原则城镇土地定级应该在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差收益测算，测定值作为确定土地级疏密和了解行业级差收益的重要参考依据。5）定量与定性结合的原则城镇土地定级应该把定性的、经验性的分析进行量化，以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素进行定性分析，以减少认为任意性，提高土地级的精度,3.城镇土地定级的程序,建立因素体系,确定各因素的权重值,计算指标值和作用分并制表,划分城镇土地定级单元,初步划分土地级,验证和调整土地级,编制成果图、报告和基础资料汇编,（1）程序,（2）步骤与内容1）调查收集资料：繁华程度交通条件基础设施状
34、况生活设施状况环境条件社会、历史、人口状况用地效益,2）定级因素资料的整理与量化：选取对土地定级影响较大的土地自然和社会因素作为划分土地级别的因素选择的原则：地域性、标志性、针对性依据定级因素与土地质量的相关方式及相关程度，编制各因素分值评定表采用相对值法与距离递减法，按0100分区间赋分。因素条件越好，分值越高。确定各影响因素的相对重要性（权重值）,3）定级单元的划分：土地定级单元是所划分出的土地空间单位，其内部土地特性和区位条件相对均一。土地定级单元是各定级因素分值计算的基础，也是评定土地级别的基础空间单位。方法有主导因素法即用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选择一定数目特征点作各自分
35、值剖面图；根据因素分值变化规律，选择突变曲线段的位置作为单元边界位置，将因素得分一致区域划分为一个单元。叠置法将主要因素作用分图进行叠置，勾绘出作用分基本一致的区域，形成图斑，作适当调整后得到定级单元。动态网格法,土地评价单元划分叠置法,交通图,交通影响范围及强度,土地利用规划图,土壤分布图,叠加效果图,土地等级图,4）土地级别的初步划分与确定：根据划分的定级单元，计算单元内各因素分值，将各分值加权求和，按总分的分布排列和实际情况，初步划分出土地级别（城镇土地定级规程，大城市划510级，中等城市划47级，小城市划35级）,式中，p为土地单元的总得分（诸定级影响因素在单元内对土地优劣的综合反映）
36、；Wi为权值（某定级因素对土地效能的影响程度）；Fi为分值（某定级因素在单元内表现出的优劣度）。,5）依据总得分划定级别区间总分数数轴展示法将总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选择点稀少处为级间分界。总分数频率曲线法对总分值作频率统计，绘制频率直方图，按土地优劣实际情况，选择频率曲线分布突变处作为级间分界。总分数剖面线法沿城镇若干方向绘制总分变化剖面，按土地优劣的实际情况，以剖面线突变段作为级间分界。,6）对结果进行验证和调整对初步成果进行验证和调整，直到符合要求为止。7）编制图件，提交报告将城镇土地分等定级的结果编制成专题图件，同时提交研究报告。,4.技术要点1）定级因素的作用分（F
37、）的计算 相对值法和距离递减法2）定级单元的划分 叠置法3）定级因素权重值的确定 特尔菲测定法4）定级单元总分值的计算 P=WiFi5)级别的划分 总分数轴法,（一）点、线状分布形式的因素1.特点：一是所依附的客体在城镇中占地面积小，在空间分布上聚集现象明显，相对于城镇整体而言多为点状、线状形态分布；二是这些因素不仅对其自身客体所在位置上的土地有影响，而且还通过区位的波及性和效益外溢等形成一定的区位关系，对周围乃至整个城镇土地产生不同影响。如商服中心、道路、文体设施、公交站点等。,定级因素作用分值的计算,2.分值计算方法A 在各因素内按规模或类型求出各点线设施的相对功能分，最大值为100B根据
38、因素的类型或规模，计算其作用或平均影响范围，并划分若干相对距离区间C根据因素的影响随距离衰减具有不同规律的特点，选择不同的数学模型，计算各相对距离上的因素作用分。e=f(1-r)（线性模型）e=f(1-r)（非线性模型）e为某土地指标在某一相对距离上对土地的作用分；f为某因素指标的功能分；r为地块的相对距离（r=d/D,d为某点、线设施距离某地块的实际距离，D为某点、线设施影响半径）。,（二）面状因素1.特点一是所依附的客体在城镇中分布面积较大；二是这类因素仅对自身客体所在位置产生影响，而对周围的地块基本无外溢的现象。如城镇中的基础设施、自然条件、绿地状况等因素。2.分值计算方法A按因素与土地
39、质量相关性的特点，计算出各地域或土地单元的因素指标值，对超出显著区间的各土地因素指标值，按显著区间的最高值或最低值处理；B用数学模型求出各土地因素指标的作用分值ei=100（Xi-Xmin）/（Xmax-Xmin）ei某土地指标值的作用分，Xmin、Xmax、Xi指标的最小值、最大值和某土地因素指标值,（三）商服繁华影响度的作用分值计算,1.商业服务繁华影响度指标分析（1）城镇结节点与繁华程度城镇结节点是城镇中某些对人口流动和物质能量交换具有聚集作用的特殊地段。结节点作用越强，吸引范围越大，繁华程度也越高。因此，结节点所在地土地等级高，随着与结节点的距离增大，土地等级逐步降低。,（2）繁华程度
40、与商服繁华影响度可用人口密度、商业繁华程度等衡量繁华程度，其中商服繁华程度是衡量繁华程度的重要指标。在运用该指标时，以商服规模近似代替繁华中心规模，以商业服务吸引半径代表繁华影响范围，以商业服务吸引力随距离的衰减值（不是以商业服务业的繁华程度）代表土地繁华程度。,（3）商业服务中心等级、影响半径和功能层次1）商业服务中心等级一般分为四级市级中心为全市、镇服务的商业服务业中心区级中心为市、镇内某个区域范围服务的商业服务中心小区级中心为某个居民小区服务的商业服务中心街区级中心为某个街区服务的商业服务中心,2）功能层次和影响半径计算商业服务繁华影响度时，需要对商业服务中心的各级功能进行分割，区分各级
41、功能的半径和作用层次。,（4）影响递减规律及公式商业服务繁华度对土地的影响随距增加而递减，递减遵从指数衰减规律。即从商业服务中心往外，随着距离的增加，开始时，繁华程度急剧下降，随着距离加大，递减速度逐渐减慢。在综合定级、商业用地定级中，繁华递减的特点用公式表示为：繁华影响衰减分值（某点受i级商务功能影响的作用分）某级商服功能分r相对距离，是中心距某地块实际距离和某中心功能影响半径之比注：住宅、工业用地定级时采用直线衰减方式,2.繁华影响度分值的计算与叠加（1）商业服务中心规模指数和对应功能分确定对每一城镇的各商业服务中心都可按照其相对规模、作用、水平划分为市级、区级、小区级、街区级等中心。划分
42、的依据主要有以下两个方面：1）商业服务中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值以及其他经济指标的高低2）利用有关部门已做的划分，加以适当调整。级别层次的数目一般为特大城市、大城市2-4个层次，中等城市2-3个层次，小城市1-2个层次。,3）计算各级中心的相对规模指数城市最高级中心为最高值100，其余按相对规模指数功能公式计算：某级商服中心的规模指数 某商业服务中心经济指标实际值或某级中心指标平均值 最高级商业服务中心的经济指标,4）采用次级中心功能扣除法计算某级功能的功能分 分别为某级、次一级和最低级中心的规模指数 分别为某级功能的功能分和最低级功能的功能分,（2）相对距离和各功能影响作
43、用分计算1）相对距离r的计算各功能的半径一般是根据各级中心规模确定的，近似地把商服中心所在的区域和服务范围看作其影响范围，以中心到范围边缘的距离作影响半径，如市级中心服务于全市，其市级功能的影响半径应取从中心到连片建成区边缘的最大距离。当存在多个均匀分布的同级中心时，可以按多个同级功能均分整个城市市场的原理，按下式计算，在适当调整得到影响半径。,d为影响半径，s为某城镇总面积，n为某级功能的数目，等于同级中心数加上高级中心数相对距离可以按照下公式计算：r=di/d di为实际距离在考虑影响半径和相对距离时，应按实际情况考虑以何种距离衡量影响半径。如果城市道路均匀，无天然障碍，可考虑采用空间直线
44、距离；道路迂回曲折，就需考虑实际路距，若有河、山等天然地物阻隔，就要考虑耗时距离。,2）功能分的计算得到相对距离各值后，把相对距离r、各功能分带入相应定级类型的各级功能影响所用分计算公式中，计算出各距离上的某级功能作用分值。即：,（3）地块繁华度影响分值叠加各地块繁华程度由各影响作用分值叠加后反应。,（四）道路通达度作用分值计算,1.道路通达度指标分析（1）道路通达度通达度是指到达某特定土地区位的交通运输条件，由距离、耗时、费用来反映。与道路有关而体现土地通达度的要素有道路的类型、数量和道路的相对位置，对地块通达度可从这三方面衡量。,（2）道路类型和影响距离1）城镇内道路的类型按其在城镇交通中
45、的作用可以分为：主干道、次干道、之路（各街坊之间的联系道路），按各城镇不同情况，划分道路的类型数为：特大城市、大城市5-7类，中等城市3-5类，小城市1-3类。划分道路类型的依据：道路的宽度、道路上车道数的相对多寡、道路在城镇交通中的地位和作用等,2）道路的影响距离道路对其周围的土地影响，从道路边缘到两侧影响范围边缘的距离成为影响距离。主次干道的影响距离：d=s/2Ls为建成区面积，L为主或次干道的总长度，d为影响距离或影响半径。支路以下道路的影响距离，一般按市内路的疏密状况，确定在0.3-0.7km之间.,（3）通达度递减规律及公式综合定级和商业用地定级时，按非线性模型处理，即：e=f(1-
46、r)住宅定级和工业用地定级时，按线性模型处理，即e=f(1-r)e为某土地指标在某一相对距离上对土地的作用分；f为某因素指标的功能分；r为地块的相对距离（r=d/D,d为某点、线设施距离某地块的实际距离，D为某点、线设施影响半径）。,2.道路通达度的分值计算（1）道路作用指数和道路功能分计算作用指数反映某类道路在城镇交通运输中所起的作用，作用大小一般为：混合型主干道、生活性主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路。指数与道路作用或车流量大小成正比，数值在（0，1）之间，最佳作用指数为1，其余依次递减。道路功能分计算公式为：分别为某道路功能分和某道路作用指数。,（2）确定影响距离、
47、相对距离和各作用分主次干道影响距离按d=s/2L推算，支路的影响按实际推算，按r=di/D计算相对距离，然后带入公式e=f(1-r)或e=f(1-r)计算各道路的作用分值。（3）道路通达度分值取值及修订1）当同时存在多种道路类型影响时，取其中最高的得分值。,2）得到通达度得分后必须加以通达系数修订，才能获得正确的通达度分值。通达系数的确定先需确定方向数，含支路以上道路的地块或单元统计道路的通达方向数，无支路以上道路的地块或单元统计通往道路的方向数，然后据此确定通达系数：不低于4个方向的，通达系数为1.00；3个方向的通达系数为0.91；2个方向的通达系数为0.81，1个方向的通达系数为0.58
48、。,3）将地块或单元上的得分值乘以通达系数，即得到道路通达度分值。即：分别为道路通达度分值、地块上取到的通达度得分、地块通达系数,（五）公交便捷度作用分值计算,1.公交便捷度分析1）影响因素影响公交便捷度的因素主要有线路的多少、流量的大小和站点的多少。在城镇公交成网络的情况下，可采用站流量指标来综合衡量公交状况的级别。2）影响半径按一般规律，每个站点的影响半径在0.3-0.5km之间，超过这个半径，人们就会去其它站点。在此半径内，距离越小，便捷程度越高，随距离加大，便捷度下降。,2.公交便捷度的分值计算和修订（1）计算站流量和公交功能分站流量可取一定区域内各公交站点的每小时停车量之和，各公交线
49、路的车流量统一按每天12或16小时统一计算平均值。其功能分按下式计算：分别为某级别公交站点功能分、某公交站流量值、最大的公交站流量值。,（2）计算公交站点服务半径和相对距离各站点的服务半径统一在0.3-0.5km之间确定，站点密的城市半径小一些，站点疏的城市半径定大一些。然后将服务半径划分为2-5个相对距离区间，按如下公式计算：r=di/D,r为相对距离，di为某地块距站点的距离，D为站点服务半径。,（3）计算公交便捷度分值1）将公交站点功能分和相对距离值代入公式e=f（1-r）中，计算公交便捷的作用分。若同一地块上同时存在多个便捷度作用分值时，只取其中最高作用分值。2）计算通达系数，修订便捷
50、度分值凡是有线路的单元或地块统计线路通往的方向数，无线路的单元或地块统计其通往线路的方向数，然后据此确定通达系数：不低于4个方向的，通达系数为1.00；3个方向的通达系数为0.91；2个方向的通达系数为0.81，1个方向的通达系数为0.58。,3）计算公交便捷度分值单元或地块的便捷度作用分值乘以通达系数，即 分别为公交便捷度分值、地块或单元上取得的便捷度作用分和地块的通达系数,（六）基础设施完善度作用分值计算,不再考虑交通等基础设施的影响时，衡量基础设施完善度主要从三个方面入手：首先是设施类型是否齐备，主要是指给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等与生活基本条件有关的设施；其次是设施水平，如同样
