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1、房地产行业融资方式介绍,最全面的融资方式 最综合的模式讲解 房地产融资之大成,内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。股权融资主要包括：IPO、买壳上市、上市再融资、私募、REITS、项目合作、房地产企业兼并等方式。债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等。其他融资主要包括：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等。,房地产融资分类,1、银行贷款,银行贷款是房地产企业融资的主要渠道，目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自国内银行系统。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款、房地产企业流动资金贷款和销售环节的住房按揭贷款。,国内银行贷款：受“央
2、行 121 号文件”影响，房地产企业流动资金贷款、土地储备贷款受到严格限制，房地产开发抵押贷款要“四证齐全”。国外银行贷款：与国内银行相比，外资商业银行条件略微宽松。目前外资银行在国内做房地产融资的种类主要有建筑贷款和开发贷款。开发贷款条件基本等同于国内银行（对个别优质项目可以有所宽松），贷款时间相对国内银行较快。银团贷款：又称辛迪加贷款（Syndicated Loan），是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（Banking Group）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。贷款对象主要是国有大中型企业、企业集团和
3、列入国家计划的重点建设项目。,2、房地产信托融资,房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个和两个以上委托人的合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为收益人的利益或特定目的，以不动产或经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。,根据负债关系，可将房地产信托简单分为债务型信托和权益性信托，债务型信托主要有贷款型信托，权益型信托主要有股权型信托和优先购买收益权信托（又叫财产信托）。另外还有债务型和股权型组合而成的混合型信托。,2、房地产信托融资贷款型信托框架,特点：以信托贷款形式运作，贷款期限较短，对资金安全性要求高，单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制，融
4、资成本高于银行贷款。,2、房地产信托融资股权回购型信托框架,特点：信托资金用以收购开发商部分股权，到期后开发商回购，回报率在合同中固定。本方式可以帮助开发商补足自有资金，提供信用等级，有益于其后的银行融资。,2、房地产信托融资夹层信托融资模式,“夹层”（mezzaninefinancing）指介于股权与优先债权之间的投资形式。从资金费用角度来分析，夹层融资低于股权融资，如可以采取债权 的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度来分析，其低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。在我国的房地产信托业务中最初表现为混合融资，即
5、以权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。,福建联华信托2005年推出的联信宝利7号通过信托持股，在收益权上加以区分，成为我国首个夹层融资信托产品。联信宝利7号信托资金将投资于大连琥珀湾房地产开发项目公司的股权，项目公司由联华信托和大连百年城集团各出资5000万元，分别持有项目公司20%的股份，1.5亿元信托资金入股占项目公司股份60%。而在1.5亿元的信托资金中，联信宝利7号的信托受益人设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时，优先受益人优先参与信托利益分配，劣后受益人次级参与信托利益分配。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。该模式大量采用了基金要素进行设计，
6、是我国房地产信托发展的主要方向之一。,案例分析,2、房地产信托融资财产信托 融资模式,资产委托人提供具有较强变现能力的信托财产，委托给信托公司，设立财产信托。信托公司将信托收益权转让给投资者，不需要额外的担保，作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过200份的限制，是资产证券化的有益尝试。,筹划良久的盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项目由北京国际信托投资有限责任公司在民生银行发售，用了8天半就完成了2.5亿元人民币募集任务。,案例分析,2、房地产信托融资房地产信托的优劣势分析,优势分析,信托可使用在房地产开发项目的全过程；费用虽然比银行高，但比股权类融资低；信托可以以股权方式进入房地产项目，可
7、有利与项目再融资。,劣势分析,信托财产的登记问题。在实际操作中，开发商没有把信托财产委托给信托公司，这样对于信托公司和投资者风险较大；信托流动性差，不能上市交易；变现能力差；投资门槛高，受“200份，5万元”的限制。,3、保险投资计划,保险投资计划是保险资金进行不动产投资，目前险资进入房地产领域主要有两种形式：通过权益性投资入驻地产股；通过养老产业发展养老社区建设。,2014年5月1日保监会令2014年第3号修订了保险资金运用管理暂行办法，保险资金可运用于不动产投资，但保险集团（控股）公司、保险公司从事保险资金运用，不得有下列行为：投资不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值、高污染等不符合国
8、家产业政策项目的企业股权和不动产；直接从事房地产开发建设；将保险资金运用形成的投资资产用于向他人提供担保或者发放贷款，个人保单质押贷款除外。截止2015年10月30日，我国保险业的资产总量膨胀至11.58万亿,较年初增长13.97%，保险资金在我国数量庞大，一直以来缺少投资途径。,3、保险投资计划保险投资计划框架,3、保险投资计划保险投资计划案例分析及优劣势分析,公开资料显示，2012年6月，泰康人寿旗下首家养老社区在北京昌平区破土动工。同时，中国太平集团也宣布拟投资20亿元在上海周浦设立养老社区。2013年8月8日，中国人寿与苏州土地储备中心签署土地成交确认书，成功竞得位于苏州阳澄湖半岛旅游
9、度假区相关地块，用于建设一个中高端养老养生基地。寿险企业跨界养老地产，养老地产项目在一线城市扎堆开工。,优势分析,目前，政策松绑，但模式处于探索中，可尝试创新；资金成本低，和银行贷款利率相当；资金量大。,劣势分析,门槛高；当房地产行业存在下行可能时，投资的风险将加大。,4、国内IPO,国内IPO上市是指房地产企业设立股份有限公司，首次在国内主板A股或B股上市融资。,保利地产A股在上证所挂牌交易，股票代码为600048。保利地产此次公开发行15000万股，发行价为13.95元/股，对应市盈率18.85倍，网上发行占8 0%，募集资金总额为20.925亿元。本次发行后，公司总股本为55000万股，
10、每股净资产为5.40元，以去年业绩按最新股本计算每股收益为0.74元。网上发行股份今日可交易，网下配售部分3000万股则要锁定3个月。,4、国内IPO优势劣势、最新动态和总结,优势分析,筹资量大、融资能力强;资金使用时间长、分散风险;提高公司价值等。,劣势分析,门槛高,对房地产企业规模和经营都有较高要求；由于为股权融资，所以融资成本相对较高；减少原股东控制权；增加公司相关义务。,上市融资已经超出了融资的范畴，上升到了资本运作的高度，上市融资被业内专家认为最好的融资方式。对我国房地产企业来说，由于缺乏多样化的融资渠道，上市几乎就变成企业做大做强的唯一途径。,动态：1999年下半年，针对房地产企业
11、的上市禁止解除，但政策上对房地产企业上市仍然采取谨慎态度。总体上讲，很多年以来来，国内房地产企业直接上市的 成功案例比较少，所以有相对较多的企业选择海外上市或者买壳上市。,5、境外IPO,境外IPO有如下几种方式：内地企业在境外直接上市（IPO）、涉及境内权益的境外公司在境外直接上市（IPO）、国内A股上市公司的境外分拆上市。,上市准备阶段：于2002年开始谋划香港上市，为配合上市，有如下准备：2004年富力集团出资15个亿在珠江新城兴建两个超五星级酒店，以作为上市优良资产。连续几年在广州、天津市场取得土地，已获得上市所需要的土地储备。2005年，富力与摩根士丹利、上海盛融公司成立合资公司，收
12、购北京富力双子座写字楼B座，以提升自身品牌价值。保荐人的选择：瑞士信贷第一波士顿和摩根士丹利为上市计划的联席全球协调人、联席账簿管理人、联席保荐人。两大著名投行帮助广州富力地产股份有限公司完成IPO，各募资2.55亿美元。,根据富力集团上市前资产负债情况2005年中期财务报表（按香港财务制度）总资产：139.1亿元人民币负债：114.86亿元人民币总权益：24.24亿元人民币半年主营营业额：19.68亿元人民币毛利：6.68亿人民币2005年7月14日，富力与香港主板正式交易，以10.8港币开盘，收市价为11.15港币。富力集团当日筹资额达22亿港元。,广州富力地产股份有限公司香港主板上市案例
13、分析,6、买壳上市,由于直接上市门槛很高，审批时间长，房地产企业上市申请受到宏观调控影响大，不可能有大批房地产企业上市。这样，可以通过买壳上市来实现间接上市，所谓买壳上市，就是指非上市公司通过资本市场购买一家上市公司一定比例的股权来取得上市地位，然后通过反向收购的方式注入自己有关的资产和业务，实现间接上市的目的。,6、买壳上市买壳上市框架,7、造壳上市,造壳上市是指国内欲上市的公司首先通过控股、合资或直接设立附属公司等方式，与境外未上市公司确立一定产权关系，然后该境外公司取得上市地位后，国内企业通过该境外公司，注入国内企业的资产和业务，从而达到境外上市的目的。即所谓的“红筹模式”。,境外,境外
14、公司,上市公司,国内房地产企业,房地产业务,境内,控股、设立、合资,申请上市,控股,反向收购,注入,造壳上市框架,8、借壳上市,借壳上市是指集团公司或大型企业将下属的一个子公司或部分资产改造后上市，然后在将其他资产注入，继续重组上市，从而避免额度管理的上市行为。,案例分析,华润集团,华润置地,香港,大陆,北京华润大厦,上海华润时代广场,深圳华润中心,控股,拥有产权,收购,32亿收购款,2005年11月香港上市的华润置地(1109.HK)通过与其母公司华润集团的资产置换，从单一的住宅开发商进入到商业开发、经营领域。华润置地以32亿港币收购华润集团北京华润大厦、上海华润时代广场以及深圳华润中心一期
15、和在建中的华润中心二期用地。迅速完成了其业务模型的转变，形成“住宅+大型商场”业务架构。此种安排即有利于华润置地业务向商业地产发展，也使华润置地收购了能长期收租的优质资产，获得了长期潜在的资本升值。而对华润集团来说，即没有丧失对物业的控制，又获得大量的现金。,9、存托凭证（DR）上市,存托凭证是指一国证券市场流通的，代表外国公司有价证券的可转让凭证，存托凭证上市一般是指，某国的上市公司为使其股票在国外流通，将一定额度的股票，委托银行保管，由保管银行通知国外的存托银行在当地发行代表该股份的存托凭证，然后存托凭证开始在国外证券交易所或交易柜台交易。,国内公司存托凭证（DR）上市情况:年青岛啤酒、此
16、后还有上海石化、马鞍山钢铁、仪征化纤等八家，他们的主挂牌在香港，同时通过全球存托证方式（GDR）和美国存股证方式（ADR）分别在全球和美国纽约证券交易所上市。目前，国内房地产企业还没有存托凭证（DR）上市。,10、中国预托凭证（CDR）,CDR是英文China Depository Receipts的简称，中文为中国预托凭证，或称中国存托凭证。CDR是海外公司在中国内地上市集资的一种方式，投资者购买CDR就相当于购买海外公司的股票。CDR实际上是中资股返乡融资潮应运而生的产物。按照预期，在实现红筹股发行CDR后，蓝筹股、外资股也将跟随其后发行CDR。国内证监会目前还未正式开放这种融资途径。,按
17、照中国的公司法规定，只有在中国内地注册的企业才能在内地上市，境外公司和红筹公司一律以外资身份营运。受此法律限制，香港上市企业纵然是超级航母，也无法在内地上市集资，因此，才有了按美国预托证券（ADR）模式推出的中国预托证券（CDR）构想。现在内地居民储蓄达到六万多亿元人民币，外汇储蓄达到七百多亿美元，中国的股民有六千多万名，市场现有的品种不能满足内地居民投资的需要，因而发行新的投资品种给内地的居民投资是很有潜力的，目前国内A股市场能够长期保持30倍以上市盈率发行新股，而一家企业在A股市场上市就可以创出几十甚至上百亿的市值，国内资本市场惊人的融资能力吸引了诸如中移动、中联通、上海实业、联想集团及中
18、信泰富等大公司，这些红筹公司均表示有意在中国A股预托证券市场上市。,中国预托凭证的发展情况,自2001年开始，就不断有人呼吁出台中国预托凭证，现在条件不断的成熟，预计不久的将来，国内会通过相关的政策。,11、上市再融资,增发：不特定对象公开募集股份；配股：原股东配售股份；可转债：是指发行公司依法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券；分离交易的可转换公司债券：上市公司可以公开发行认股权和债券分离交易的可转换公司债券。非公开发行：指上市公司采用非公开方式，向特定对象发行股票的行为，即上市公司的定向私募。,再融资新规实施到2006年7月底为止，据不完全统计，已有96家上市公司实施
19、了再融资或提出再融资意向；其中有81家选择了针对特定投资者融资的非公开发行，比例高达84.4%；另有6家大盘股公司选择了认股权与债券分离交易的可转债；7家公司选择了公开增发；选择配股的仅有2家。,再融资历史情况,上市公司的几种再融资的渠道,12、房地产基金REITS（Real Estate Investment Trusts）,房地产基金是采取公司或者商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资结构。它实质上是一种证券化的产业投资基金。国内尚未出台产业基金法，但2014年9月30日央行、银监会文件“央四条”提出，开展房地产投资信托基金(REI
20、Ts)试点。,美国目前有300个REITS,其中约200个为上市公募，管理的总资产超过3000亿美元。香港目前有4个上市REITS。新加坡目前有11个上市REITS。澳大利亚目前有44个上市REITS。,基金投资者,基金管理公司,受托人：信托公司,房地产项目,房地产投资信托,房地产基金REITS的结构,美国现状,13、房地产公司私募,是相对于股票公募（Public Offering）的公开发行而言，即指通过非正规金融市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资人，引入风险投资者和策略投资者。,私募融资（Private Placement）,私募融资有两种形式房地产企业引入战略投资者入股原公司，成功
21、案例：首创与新加坡GIC的合作；房地产企业和战略投资者共同设立新公司（新公司注册可选在再国内或国外）。,第一种方式比较普遍，也被开发商广泛适用，但国外投资者一般对投资运营时间较久的公司有顾虑。第二种方式是最近国内大型开发商与国际投行、基金合资经常使用的形式，一般采用双方合作在国内或国外成立新公司，再将项目或资产转移到新公司内。这种方式也常被用来作为IPO前的安排，对国内企业来说，即增加公司的规模，也便于吸引上市时吸引投资者。,国外设立控股公司的房地产公司私募框架结构,13、房地产公司私募国外设立框架,外资投行或基金,国内房地产企业,中外合资投资性公司,已有房地产项目,已有房地产项目,新房地产项
22、目,大陆,13、房地产公司私募国内设立框架,国内设立投资性公司的房地产企业私募框架结构,右图为美联银行和天鸿有限在探讨的一种国内设立投资性公司的框架结构；公司设立地点可以考虑深圳、上海浦东、天津，经对比和咨询律师意见，优先选择上海浦东。,这种结构除了具有前面案例的优点 外，还具有审批较简单的优点,外资一般不容易接受,优势分析,劣势分析,14、房地产项目股权合作,土地入股合作开发：这是目前主流的方式。该模式是A企出地，B企出资的合作模式。合作建房：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。联合成立项目公司：该模式是开发商与土地方成立项目公司，土地方将土
23、地使用权变更到项目公司名下后，由项目公司具体开发经营项目的一种模式，有时被视同为土地转让，需要发生土地转让的交易税费。股权收购模式：股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下，开发商将项目公司的部分股权收购，达到间接取得土地使用权的目的，股权收购后，双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。联合竞买：与合作方联合参与土地部门的招拍挂，竞买成功后，双方按份额缴交土地出让金，土地按份额共有，双方共同出资开发建设，分享利润的方式。也可采取双方先合资成立公司然后参加竞买的方式。代建模式：开发商不作为股东，而是作为经营管理者角色，通过专业素养和品牌号召力提供全流程的开发及销售服务，获取
24、固定收益和超额回报。技术输出：以向对方提供开发商的技术，与对方合作，包括技术入股和固定收益两种合作模式。HI合作模式：HI合作模式是项目公司向外资银行借外债、偿还本息，项目由开发商开发并享有利润，但接受HI监督的模式。,房地产项目股权合作是指在房地产项目公司层面上的以股权方式进行的合作，目前常有的合作方式有：,15、房地产企业债券,房地产企业债券是指房地产企业直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行，并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的本质是债的证明书，具有法律效力。债券购买者与发行者之间是一种债券债务关系。,动态：近几年我国债券市场发展迅速，2015年6月底，债
25、券市场总托管余额已达到39.5万亿元，是2008年底的近4倍，债券融资余额达到贷款余额的44.5%，债券已然成为我国第二大融资方式。今年17月，房企在国内债券市场的融资规模出现井喷，据中信证券研究部统计，今年上半年有54家房企发布国内债券融资预案,再加上7月份万达、龙湖等公司债的发行，17月房企债券拟融资规模将超过2000亿元。另据联合资讯评估公司统计，2015年上半年，房地产企业中期票据发行规模同比、环比增幅均超过50%。,16、房地产企业收购和兼并,现金流充足的房地产企业收购和兼并有项目、没有资金实力的房地产公司，这几年频频发生，其实这正是房地产融资的一种形式，被收购企业通过这种被动的方式
26、进行房地产的融资。,作为上海市政府全资拥有的投资控股型集团公司，上实集团是上海市政府于1981年在香港注册成立的企业，也是上海市在海外建立规模最大、实力最强的综合性企业集团。该集团旗下拥有三家上市企业，即上实控股（0363.HK）、上实联合（600607.SH）和上实发展（600748.SH），并成为多家上市企业的主要股东，上实的资金流和土地储备量非常强势。在上实集团原先的业务范围中，包括有医药、房地产、基础设施、信息技术和崇明东滩生态综合园区等，但在近几年之中，上实集团开始逐步剥离非主营业务，以医药、房地产、国际经贸为三大主业板块进行重组。特别是由于多家子公司皆有涉及房地产业务且各自为政，因
27、此上实集团特地在组建上实地产，以期将旗下所有房地产业务划归统一管理。城开集团为上海徐汇区区属企业，公司内部开发项目多，其中包括有徐家汇中心这一超大型商业项目。徐家汇中心项目占地面积为13.2公顷，总建筑面积为62.9万平方米，综合容积率为4.8，地块性质为综合性用地。而目前正在拆迁之中的徐家汇88号地块，是徐家汇中心的核心部分。在城开集团的计划中，包括了徐家汇88号地块及附近住宅区的徐家汇中心项目，预计投资总额将超过200亿元。资金压力非常大。此外，城开集团还在安徽合肥、江苏昆山等地各有项目，上海内外环间占地约1022.5公顷的万源城住宅项目也在发展之中；企业对资金的要求非常大。这两个企业具有
28、比较强的互补性，收购企业为资金充足、缺乏项目，被收购企业项目多，缺乏资金。,案例分析,17、房地产典当,房地产典当，是房产所有者以其所拥有的具有完全所有权的房产作抵押向典当行借款，并在约定的时间内付清本息，赎回房产的一种融资行为。在此过程中，典当人并不需要将房产移交典当行占有，典当行也无权使用、收益该房产，而仅仅是限制其产权转移，将其作为清偿本息的财产担保，房产仍归原产权人使用。2001年 8 月国家经贸委公布典当行管理办法，房地产典当业务在我国重新开展。2004年后，房地产业受金融政策影响，银行房贷收紧，一些急需资金周转的中小企业纷纷走进典当行。2005年4月1日开始实行的新典当管理办法明确
29、要求只有办理了预售许可证才能办理典当，这在一定程度上也提高了房产商典当融资的门槛。,非主流融资方式，主要为个人和中小企业提供数额不大的资金；操作简单，但融资成本高。,典当行管理办法典当管理办法,总结,法律法规,18、委托贷款,委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。对一些开发商来讲，在没有更好的融资渠道、或急需资金时，委托贷款是个很好的选择。在我国，企业之间直接借贷是法规所禁止的，所产生的利息也不受法律保护。但由于企业间或企业
30、与个人间通过银行进行一对一的委托贷款是合法的。,委托人,受托人,借款人,委托借款,借款,担保,委托贷款框架,19、商品房预售（购房贷款）,对房地产开发企业来讲，商品房预售一直是一个融资的重要来源，尤其对一些开发时间长的项目来讲，在一个住宅项目中，商品房预售金额对项目资金的支持，往往超过30以上。,传统的国内房地产融资方式，被广泛应用，在现阶段仍就是国内开发商常用的融资方式。由于对预售条件的限制，甚至未来有可能取消商品房预售制度，其未来前景勘忧。目前国内要求取消商品房预售的呼声越来越高，考虑到预售确实带来许多问题，这种融资方式可能在一段时间后取消。,中华人民共和国城市房地产管理法建设部关于修改的
31、决定 建设部关于修改的决定修正）城市房地产开发经营管理条例,法律法规,20、融资租赁,融资租赁是在分期付款的基础上，引入出租服务中所有权和使用权分离的特性，租赁结束后将所有权转移给承租人的现代营销方式，俗称“以租代售”。目前国内尚未出台融资租赁法，融资方面法律主要通过中国合同法来约定。主要出现了以下2种具体方式：,国内开发商,带租约物业,租客,银行,所有权,签订租约,租金,抵押贷款,抵押,贷款金额参照租约,租赁融资，出租人与承租人租赁双方对租赁物业签订长期租赁合同，出租人以长期租赁合同为依据，向金融机构申请长期抵押贷款。这种融资方式在国内开始于一些外资银行，如东亚银行，做法是对收租性物业进行抵
32、押贷款，贷款的金额会参照物业未来的现金流，目前国内部分银行（如工商银行）也开展本项业务。本方式适用于出租率高、现金流好的物业。回租办融资，指在不丧失房地产使用权的情况下，买卖双方签署销售合同的同时签署长期租赁合同。通过回租，承租人既可以将固定资产转化为流动资金，又可以继续占用、经营原有固定资产，是改善企业财务状况的一个好法。,租赁融资的框架结构,21、夹层贷款,夹层融资（mezzanine）概念源于华尔街，指介于股份和优先债权之间的投资形式，是在传统的股权和债权二元结构中增加了一层。夹层贷款在美国房地产发展是在上世纪九十年代后，由于抵押贷款渠道困难而蓬勃发展起来的。在美国，夹层融资通常采用夹层
33、债、优先股或两者结合的形式。目前，国内缺少与夹层贷款相关的法律，一般通过合同来界定。随着一些国际投行、基金进入中国房地产领域，夹层贷款也作为外资采用的一种投资方式被带到国内，目前国内有些房地产企业与外资的合资采用了夹层贷款的形式，但目前成功案例较少。,夹层贷款融资结构,母公司,借款人,抵押贷款投资人,夹层贷款投资人,夹层贷款,提供股权抵押,夹层贷款,控股,普通抵押贷款,22、建筑企业垫资,在国内房地产开发中，建筑企业垫资一直是开发商常用的融资方式，即工程承包融资。在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有经济实力的承包商为争取到建设任务，愿意带资承包建设工程。这样，开发商就可将一部分融资的困难和风险转
34、给承包商。相当于建筑承包商贷款给开发商，开发商按照合同还款并支付利息。一般情况下建筑商的资金也来源于银行贷款，是通过建筑企业流动资金贷款获得。,2003年央行121号文件，明确规定，规范建筑企业流动资金贷款用途，严禁企业将贷款挪做它用；这种融资方式随着国家法律法规的规范，其可操作空间将会越来越少,但这种方式仍将作为房地产企业重要的融资方式长期存在.,23、卖方信贷,卖方信贷是消费信贷的一种；所谓消费信贷是指银行或非银行金融机构采取信用放款或抵押放款的方式，向消费品交易的双方提供贷款，以解决消费者延期支付给交易双方带来的资金困难。按照受信方的不同，消费信贷可分为买方信贷和卖方信贷两种方式。买方信
35、贷是对购买消费品的消费者发放贷款，卖方信贷是以分期付款单证作抵押，对销售消费品的企业发放贷款。,苹果社区金融创新案例,2003年8月苹果社区由于受制于“121”号文件的规定：“商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款”，苹果社区最初打算采取“贴息委托贷款”方式，做法为：开发商出资，以委托贷款的方式委托给北京商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭，待楼盘封顶后，该按揭转为正式的银行住房贷款。对这种卖方信贷，金融专家认为是房地产和金融深层融合的产物。“开发商贴息委托贷款”对银行来说可以通过委托贷款业务规避政策风险，也可以获得手续费等中间业务收入，对开发商开说可得到资金。在银行之后，
36、北国投也考虑过发行苹果社区短期消费信托，其想法为：北国投针对苹果社区发行短期消费信托，向机构和个人融资，北国投利用这些资金，来向苹果社区购房人提供按揭贷款，待楼盘封顶后，北国投将按揭项目转给银行，银行支付给北国投购房款，购房者转向银行按揭。本次金融创新最终由于银行和信托退出而流产，苹果社区最后向购房人收取的定金而结束。,这种金融创新由于缺乏法律、法规支持，并出现在房地产宏观调控时期，虽然引起了金融机构的广泛关注，但最终还是没有银行和信托实质参与，但这种金融创新还是给人已启迪。,24、房地产证券化,资产证券化是指将缺乏流动性但能够产生未来现金流的资产，通过结构性重组，转变为可以在金融市场上销售和
37、流通的证券，并据以融资的过程。房地产证券化的几种具体分类：（1）住房抵押贷款证券（mortgage-backed securities，简称 MBS）（2）资产支持证券（asset-backed securities，简称ABS）（3）商业房地产抵押贷款支持证券（简称CMBS）,动态：央行2015年4月3日对外发布2015第7号公告明确，已经取得监管部门相关业务资格、发行过信贷资产支持证券且能够按规定披露信息的受托机构和发起机构，可以向央行申请注册，并在注册有效期内自主分期发行信贷资产支持证券。简单的说，信贷资产证券化（ABS）率先实现了注册制。2015年5月15日，中国银行间市场交易商协会发
38、布了个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引（试行）的公告，所谓“个人住房抵押贷款资产支持证券”，就是大名鼎鼎的MBS。对于CMBS目前还未开闸。,24、房地产证券化住房抵押贷款证券,住房抵押贷款证券化是指金融结构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差，但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这样资产转换成了市场上可流通的证券。,动态：2015年7月，民生银行首单个人住房抵押贷款资产支持证券(RMBS)项目已于近日获得中国人民银行准许注册，注册规模100亿元，成为人行推出资产证券化发行注册
39、制后首单获准发行的项目。,24、房地产证券化资产支持证券,资产支持证券（asset-backed securities，简称ABS），是指券商作为管理人，以企业能够产生现金流的特定财产或财产权利为基础资产发起设立资产证券化专项管理计划，面向境内合格投资者推广计划的受益凭证，投资者认购受益凭证并根据约定取得投资收益的专项资产管理业务活动。与MBS相比，ABS的种类更加繁多，具体可以细分为以下品种汽车消费贷款证券化，学生贷款证券化，信用卡应收款证券化，贸易应收款证券化，设备租赁费证券化，基础设施收费证券化，保费收入证券化，中小企业贷款支撑证券化等等。,动态：2015年7月全国首单物业费资产证券化项
40、目(物业费ABS)“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”出炉，该项目是由世茂房地产联合博时资本、招商银行股份有限公司、北京市金杜(深圳)律师事务所四方共同推出的。2015年11月招商证券协助招商银行申报的“和享”系列消费贷款资产支持证券注册发行额度获得央行核准，注册规模400亿，将由华润信托发行。这也标志着资产证券化业务及市场的规范化、常态化取得新进展。,24、房地产证券化商业房地产抵押贷款支持证券,CMBS是指商业地产公司的债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券。2006年9月麦格理万达房地产基金发行了价值1.45亿美元的2006-1系列商业房地产抵押贷款支持证券（以下简称CMBS
41、）。但据其评级机构标准普尔透露，：“交易的发起人是麦格理万达房地产基金，这是一家注册于百慕大的大型房地产投资基金，该交易中的资产主要是中国大陆的大型零售超市房地产，这些房地产项目的承租人均为国际著名零售企业，如沃尔玛、百盛等，该证券的预定期限为2.75年，法定最终期限为5.75年，发行收入用于收购初始贷款人发放的贷款“。尽管该项交易是通过“曲线救国”的方式完成，但却开启了中国内地发行CMBS的先河。,25、前沿货币合约,前沿货币合约是一种非常美国化的高比率房地产融资方式。它是通过贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的形式进行的。与合资所不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收
42、回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。由于贷款方本身又是合作方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合作方，他也与开发商共享利益、均摊风险。所以采用这种贷款合作的融资方式，开发商不仅能减少相应的风险，而且能够扩大项目规模，使房地产项目的贷款价值比达到较高的水平。目前，受国内的法律限制，国内房地产企业还不适合开展这种融资方式。,26、房地产辛迪加,房地产辛迪加是国外房地产开发商广泛采用的一种融资方式，他由经理合伙人和有限合伙人组成，其中经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营管理，以其出资额为限承担有限责任，房地产辛迪加可以募集到房地产开
43、发商难以筹集到的权益或短期资金。公众辛迪加使得普通投资者也能够投资于房地产；它们都可以被用于为房地产开发项目提供权益或债务融资，并且能获得税务优惠，现金流在公司层面上可以免税，直接流向投资人。在1986年的税法改革之前，辛迪加是房地产开发项目的主要权益资金来源。但在此之后，它原先所享受的许多税务优惠都被取消，其吸引力逐步下降，目前公众辛迪加已经不再是重要的资金来源，不过私人辛迪加仍是小开发商最好的资金来源。,房地产辛迪加采用有限合伙制，尽管国内有些省市进行了有限合伙制的试点，其中北京市中关村最早出台有限合伙制的管理办法，但仍有巨大的法律障碍。国内缺乏相应的法律、税务基础，国内房地产企业还不适合
44、开展这种融资方式。,27、通过保函和信用证融资,金融机构还通过商业汇票承兑、保函、信用证、债券发行担保等多种方式为企业提供融资支持;银行保函（Bankers Letter of GuaranteeL/G）是银行应委托人的请求，向受益人开立的一种书面担保凭证，银行作为担保人，对委托人的债务或义务，承担赔偿责任。,28、反向抵押贷款,“反向抵押贷款”是指拥有房产的老人将自己的房屋产权抵押给保险公司或相应的金融机构，相应的保险公司或金融机构对房屋的现值、将来增值及折损情况进行综合评估，根据评估值和老人的平均寿命进行计算之后，按月或年支付现金给投保的老人，这种固定的按期的付款一直延续到房主逝世，而老人
45、在享用这笔收入的同时，仍然免费享有居住权。等老人辞世之后，保险公司或相应的金融机构便可取得房屋的产权。在实际操作中，每个国家在某些细节上有些不同。,动态：根据保监会2014年6月23日发布的中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见，凡是60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人均可参与投保，试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止，这意味着备受关注的“以房养老”商业保险正式开闸。,对于住房反向抵押贷款的前景乐观，但关于“以房养老”的政策措施和各项机制还需完善。政府方面还要完善现有的养老政策和相关规定，住房产权年限等将来需要一个明确的说法。房地产市场是否稳定，保险机
46、构对这类产品的热情，专业的评估机构是否客观公正，这些因素通通制约着以房养老的发展。,29、权证,权证是发行人与持有人之间的一种契约关系，持有人有权利在某一约定时期或约定时间段内，以约定价格向权证发行人购买或出售一定数量的资产（如股票）或权利。购买股票的权证称为认购权证，出售股票的权证叫作认售权证（或认沽权证）。权证分为欧式权证和美式权证两种。所谓欧式权证：就是只有到了到期日才能行权的权证。所谓美式权证：就是在到期日之前随时都可以行权的权证。权证价值由两部分组成，一是内在价值，即标的股票与行权价格的差价；二是时间价值，代表持有者对未来股价波动带来的期望与机会。在其他条件相同的情况下，权证的存续期
47、越长，权证的价格越高；美式权证由于在存续期可以随时行权，比欧式权证的相对价格要高。上证所规定，申请在交易所上市的权证，其标的证券为股票的，标的股票应符合以下条件：最近20个交易日流通股份市值不低于10亿元；最近60个交易日股票交易累计换手率在25以上；流通股股本不低于2亿股。目前中国证券交易市场已经关闭了权证的发行审批了。,29、其他融资方式票据贴现、股票和债券抵押,票据贴现,是指资金的需求者,将自己手中未到期的商业票据、银行承兑票据或短期债券向银行或贴现公司要求变成现款，扣除利息后付款给需求人，票据到期后向出票人收款。票据贴现和发放贷款，都是银行的资产业务，都是为客户融通资金，但二者之间却有
48、许多差别：,资金流动性不同。由于票据的流通性，票据持有者可到银行或贴现公司进行贴现，换得资金，但贷款是有期限的，在到期前是不能回收的。利息收取时间不同。贴现业务中利息的取得是在业务发生时即从票据面额中扣除，是预先扣除利息。而贷款利息，可以在期满时连同本金一同收回，或定期收取利息。利息率不同，票据贴现的利率要比贷款的利率低。资金使用范围不同。持票人在贴现了票据以后，就完全拥有了资金的使用权，而不会受到贴现银行和公司的任何限制。但借款人在使用贷款时，要受到贷款银行的审查、监督和控制。债务债权的关系人不同。贴现的债务人不是申请贴现的人而是出票人即付款人，遭到拒付时才能向贴现人或背书人追索票款。而贷款的债务人就是申请贷款的人，银行直接与借款人发生债务关系。资金的规模和期限不同。票据贴现的金额一般不太大，票据的期限较短，一般为24个月。然而贷款的形式多种多样，期限长短不一，规模一般较大。,贴现银行可以获得利息收益；资金收回较快；资金收回较安全等，而贴现企业，通过贴现可取得短期融通资金。对房地产企业来讲，短期小额资金需求可以通过票据贴现来调配，其不可能成为房地产企业主要融资方式。房地产企业另外还可以利用股票和债券做抵押融资的方式融资。,
