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1、宝安中心区A004-0101产品建议,谨呈：龙光集团,2,前 言,本次报告主要解决开发商对于项目产品规划的建议。,3,A004-0101地块,1、主体建筑物性质：办公、商业。2、建筑覆盖率：30%。3、建筑间距：满足消防和日照要求。4、建筑容积率：3.3。5、建筑高度或层数：100米。6、计入容积率的总建筑面积为 56770 平方米，其中:商业性办公面积43770平方米,商业面积13000平方米。,4,目 录,天时大环境发展需求宝安市场困境住宅投资客转入地利区域品牌影响力地块条件优越区域竞争优势人和产品打造,5,天时发展需求,2030年深圳城市发展规划,西部滨海区（宝安滨海区和除华侨城以外的南
2、山）结合港口、机场、高速公路、口岸等大型交通基础设施密集的优势，发展现代物流业。建设世界先进水平的高端制造业园区，发展信息产业与通讯产业等高端制造业。加强与香港的合作，发展现代服务业。,6,天时发展需求,宝安中心组团的功能发展策略建设深圳西部核心城区的综合服务中心高标准建设区域性物流基地 高起点、高标准进行城市更新和住宅区的建设 构建高效便捷的综合交通设施体系 建设高标准、高质量的公共服务设施体系 建成环境优美、富于特色的生态型现代化城市组团 新规划不单可以带旺宝安城市化发展进程，也将使宝安经济、政治、文化产生重大影响。,宝安中心组团规划,7,天时发展需求,宝安中心区发展趋势对比深圳中心区,规
3、划,住宅,市政,会展,办公,商业/商务配套,形成生活圈,政治经济文化中心,商务中心CBD,强化商务中心,时间序列,00年-04年,02年-04年,01年-04年,03年-06年,07年-08年,历时4年,8,宝安中心区开发进程,规划,住宅,市政,文化,商业/商务配套,形成生活圈,政治文化中心,强化商务中心,相对深圳中心区发展时间缩短,办公,商务中心CBD,04年开始,05年入住,07年开始,9,天时发展需求,西部通道带来的商机,西部通道将加强深圳西部与香港之间的地域联系，形成新的物流、人流、资金流、信息流宝安中心区作为未来西部滨海区最核心的商务区域，将比南山商业文化中心区更能享受西部通道带来的
4、机遇,10,天时发展需求,近三年时间，南山写字楼供应较小写字楼市场租赁价格上升15%以上写字楼出租率基本在90%以上，部分更达到100%南山写字楼租赁市场出租率及出租价格呈现强劲的上升趋势 南山后市需求强大,南山中心区的供应量,11,海岸城东座、海岸城西座、天利中央商务广场等重量级项目，预计总推盘量将超过30万，远未能满足西部通道开通后衍生商务需求,南山中心区未能满足市场需求,12,宝恒大厦,公路局大厦,广场大厦,海晖大厦,邮电大厦,深信泰丰,海关大厦,泰华大厦,冠利达大厦,经发大厦,供销大厦,宝安写字楼分布在广深公路（即107国道）沿线、创业二路沿线、新安二路沿线三大板块；其中，写字楼物业分
5、布在广深公路（即107国道）沿线居多。,天时宝安写字楼困境,13,空间划分上多以中小户型为主，面积区间普遍在80-150之间，主要原因是选择在宝安办公的企业多是中小型的公司，对办公面积的需求不大。,面积区间分析,14,据最近调查统计资料显示：进驻宝城写字楼的企业以电子、高科技、物流企业为主，它们是目前宝安的企业支柱。,客户分析,资料来源：深圳中原深港研究中心,15,客户特征分析,资料来源：深圳中原深港研究中心,电 子 类 公 司 占 主 导,区内商务写字楼进驻公司多以电子类客户为主，所占比例达 60%左右；,宝 安 工 业 厂 房 客 户,在宝安设厂的企业需要符合身份的办公环境，来彰显其实力,
6、物 流 业 客 户,宝安作为未来的航空+配送的物流园区，必将吸纳众多相关公司进入,服 务 业 客 户,主要包括房地产业、进出口贸易、广告、证券、保险等服务行业；,其他区域公司在宝安设立分公司,其他一些城市企业驻深办事处或致力于在宝安拓展业务的公司；,16,4、写字楼面积区间较小，且租金水平低,2、写字楼硬件配置落后，管理一般,3、租赁占主流，且发展形式良好,5、写字楼客户以本地电子、高科技、物流为主,1、写字楼档次不高，未能满足企业形象需求,天时现有困境,不满现有写字楼配置，如有高配置写字楼愿意搬迁,17,多项新政严控住宅投资，写字楼成为投资新渠道,天时住宅投资客转入,众多投资客转战写字楼,1
7、8,天时,发展需求宝安中心区即将迎来商务时代现有困状市场潜藏对高档写字楼的需求投资渠道多项新政下，新兴的办公物业将成为未来宝安投资客的新目标,第一个入市的写字楼项目，将占尽先机！,19,目 录,天时大环境发展需求宝安市场困境住宅投资客转入地利区域品牌影响力地块条件优越区域竞争优势人和产品打造,20,地利区域品牌影响力,2003年宝安中心区第一拍，推出龙光品牌2004-2005年天悦龙庭成功开发，使龙光成为宝安知名企业品牌龙光已经拉开泛珠三角开发战略，需要平台提升企业形象,高调开发住宅，在宝安收获品牌知名度与美誉度,21,地利,占据中心区景观轴心项目东面视野开阔处于十字交通动线中心紧邻五星级酒店
8、，成为商务最有利支撑商业面积较其他项目商业面积大周边物业形态丰富，有利商务氛围限高80米,区域具有共享性，但地块自身条件优越,22,地利区域竞争优势,三个写字楼项目高度受限周边视野不如本项目开阔不临区域主干道,在已拍卖地块中，综合素质最优,本项目限高100米，为现有项目最高者,23,地利,在宝安具有品牌号召力地块自身特点在已拍卖地块中，综合素质最优,有条件成为中心区商务开发揭幕者！,24,人和,标志性外立面办公平面电梯配置空调配置,产品打造,25,人和产品打造,采用颠覆传统的建筑造型在传统玻璃幕墙上注入新科技通过玻璃幕墙与石材或铝合金板组合在建筑顶部做一定造型,个性化建筑外立面,26,外立面装
9、饰变化设计,纯玻璃幕墙,玻璃幕墙+石材百叶,玻璃幕墙+铝合金板,Art Deco装饰风格,27,人和产品打造,大堂高度8米以上大堂通过幕墙材料的运用加强与中央公园的景观互动大堂面积在600以上电梯厅宽度3m左右走廊宽度在2米左右,公共空间建议,28,人和产品打造,核心筒采用十字核心筒设计，减少公摊面积增加企业展示面进深在10-15m为最佳标准层面积在2000左右以80、130以及230为基础面积搭配大小面积灵活划分，并确保四个角有足够的企业展示面写字楼层高在3.7m以上，并确保净高2.8m,办公空间建议,29,代表中心区顶级产品的国际商会中心以及罗湖写字楼代表的华润大厦，都是十字型的核心筒布置
10、,30,办公面积划分,建筑平面以正南正北朝向扭动45度，可以保证两个景观面平面间以大小面积之间组合搭配，配合不同企业对面积的不同需求平面单位划分从低楼层到高楼层不变,中央公园,可看中心区标志性建筑,31,人和产品打造,本项目限高100米3.8m的层高，扣除商业层高，应有22层电梯划分为高低两区，4-17为低区，18-22为高区高区有两部电梯，其中一部能到达地下停车场低区三部电梯，其中一部能到达地下停车场两部货梯都能到底下停车场电梯应采用原装进口品牌，如瑞士迅达，日本三菱等电梯运行速度在4米/秒左右，可成为卖点电梯轿厢安装LCD，载重在1350Kg以上,电梯数量、设置,32,人和产品打造,空调系
11、统应为原装进口为适应企业办公时间灵活，空调应能24小时供应、分户计量能够拥有独立新风以及排风系统如采用VAV变风量系统，并在特殊情况下转换全新风系统，可成为项目卖点,空调配置,33,人和产品打造,电话通讯系统，光纤接入，每层200门直线电话接口（1门/5平方米）；数据通讯系统，光纤端口至楼层（可光纤端口至桌面），五类线到柱面，直接连通千兆宽带城域网骨干接点；有线电视系统，预留卫星通讯安装通道；预留光纤接口和其他网络接入商设备安装位置；支持各种上网方式、提供代理或虚拟服务器业务、提供网络打印、绘图、数码制作；,智能化设备,34,人和产品打造,引入知名品牌作为物业顾问提升服务品质引入IBM Lot
12、us Workplace 系统来增强品牌效应、通信功能在缓冲空间引入绿化成为空中花园设置客呼吸玻璃幕墙，可以上下进、排风设置恒温恒湿空间,产品附加值,35,预祝龙光写字楼项目合作愉快！,36,附：写字楼产品详细建议,建筑外立面入户大堂外部环境营造电梯大厅办公空间电梯系统空调系统智能化系列,37,写字楼公共配置标准,在基本配置上有以下方面：公共空间（外立面、入口大堂、外部环境、电梯厅、卫生间等）办公空间（平面布局、层高要求）基础设备（电梯、空调、智能化等）,38,1、建筑外立面,造型：新颖独特、或典雅不凡装饰：千篇一律的玻璃幕墙，如何变化夜间：灯光效果营造进行专业视觉测试，通过调查企业决策层对外
13、立面的喜 好，给予外立面设计参考意见（作为后期服务内容之一）,39,个性化建筑外立面,40,外立面装饰变化设计,纯玻璃幕墙,玻璃幕墙+石材百叶,玻璃幕墙+铝合金板,Art Deco装饰风格,41,夜间灯光效果，找造项目夜间高档形象为项目带来更多商业人流，使项目成为西岸标志性建筑,环境灯光,42,2、入口大堂设计,层高：甲A写字楼大堂达到18米（商业三层），甲B写字楼达到12米（商业二层）装饰：建议聘请国际知名专业大师设计，提升大堂的档次与品味。用材：采用高级石材与现代感的玻璃、金属组合营造或典雅豪华、或现代时尚的风格,关键词：高度 气派,43,通过与商业规划结合实现与中央公园绿化的结合使其与大
14、堂内环境遥相呼应既美化环境又增加大堂明亮度,3、外部广场环境营造,44,4、电梯厅设计,访客接触最多的场所尺度应以舒适为准，建议聘请国际知名专业大师设计，提升档次与品味。同时配以简洁时尚的灯具可以把空间舒适感放大，尤其强调灯光对人体的影响,关键词：宽敞 明亮 品味,45,5、办公空间设计,层高要求：净高要求：2.8米以上预留网络地板高度目前中心区甲级写字楼大多保证净高在2.8m，层高也相应加大到4.0-4.2m代表蔡屋围片区顶尖产品的华润大厦以及中心北区的诺德中心，层高均在4.2m以上,46,5、办公空间设计,平面设计：办公面积：标准层1800以上设计大跨度无柱空间进深在10-15m之间较为适
15、宜核心筒的十字设计（减少公共空间的占用，并增加企业的有效展示面）,展示面,展示面,展示面,展示面,47,6、基础设备：电梯系统,电梯是写字楼最重要的垂直交通工具，建议选择 原装进口品牌轿厢高度2.8米以上、载客量18人以上 配备LCD资讯 精心设计桥厢内饰，使之体现档次感,关键词：数量、品牌、速度,48,7、基础设备：空调系统,办公空间的空气环境越来越成为置业关注焦点为配合企业24小时办公的需求，分户计量必不可少VAV变风量、新风系统也将成就项目的高档形象,关键词：分户计量24小时健康,49,8、基础设备系统智能化系统,提升式活动地板、活动天花组合,空间改变灵活信息点密度高，提供DDN、ISDN线路卫星电波接收，楼顶设置卫星抛物面天线及相应机械设施图像通信外租会议设施（电视会议室）打造先进信息平台，满足企业对资讯的需求,
