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1、南山区写字楼市场研究报告自改革开放以来，深圳的写字楼得到了飞速的发展，是深圳城市发展的见证。南山，是改革开放的窗口，是深圳翻天覆地发展的开端，在初期占有重要的战略地位，但随着文锦渡、罗湖、皇岗等关口的开通，罗湖、福田两区迅速崛起，成为深圳发展的中心。在区位优势、政策优势的影响下，罗湖、福田的写字楼得到了大力的发展，地标性的国贸大厦、嘉里中心、地王大厦、赛格大厦、江苏大厦、电子科技大厦等第一代、第二代和第三代写字楼纷纷拔地而起，而以中心区写字楼群和华润大厦为代表的第四代写字楼也纷纷在福田、罗湖亮相。相对而言，南山的写字楼一直在缓慢发展过程中，除了科技园建设有一批集中的办公楼外，其它区域的写字楼均
2、缺乏聚集效应，并没有出现地标性的高档写字楼物业。随着深圳发展的西移、CEPA的实行、西部通道的建设，以及政府对南山规划定位，南山写字楼开始不断升温。南山区的规划牵动着写字楼地产的走向，“三个基地一个中心”（教育基地、高科技产业基地、旅游基地、物流中心）的规划定位牵动着写字楼地产的神经。南山商业文化中心区的启动使得南山的后海大兴土木，深圳市高新技术产业带“”的规划，也将南山的高新技术园区、留仙洞片区以及前海片区规划在内，这成为南山写字楼发展的有力支撑点。南山写字楼发展趋势分析1、发展有利因素（1） 区位优势凸现随着深圳中心“西移”，城市区域功能的分工进一步明确，罗湖区仍将以深圳的商业、金融、物流
3、中心继续吸引国际客户进驻，金融、物流企业仍将聚集于此；福田区高起点高规划的中心区规模逐渐成型，区内客户资源将重新整合，政治、文化、商业中心的区域定位，使金融保险、顾问咨询、文化传媒、投资贸易等客户特征明显。随着西部通道工程的启动、“CEPA”的实施、地铁时代的到来，以及周边环境、配套的进一步完善，南山迎来了良好的开发机遇。此区域南山商业文化中心是南山区的核心，深圳的次中心，加上西部通道的建设，此区发展前景良好的核心区是后海路以东的片区，这里规划有近三十六万平方米的办公面积。目前，部分在建、筹建的写字楼项目在如火如荼的进行中，在未来一两年内，南山商业文化中心区将成为深圳写字楼市场的另一热点区域。
4、科技园已经成为深圳高科技产业的代名词，深圳是2003年年底国家认定的五大国家软件出口基地之一。科技园的软件出口基地目前已聚集了IBM、甲骨文、微软等400多家国内外软件企业。去年，这里实现软件销售收入逾200亿元，软件出口5亿美元。2004年10月14日，深圳国际科技商务平台在深圳高新区正式启用，标志在为跨国公司来深投资、设立机构牵线搭桥，为海外科技商务机构和技术转移机构服务等方面迈出了重要一步，使科技园在国际上更具竞争力，成为名副其实的“硅谷”。另外，随着现代物流业的强势发展，也使南山的港口区位凸现出来，成为重要的区域。（2） 政策阳光普照南山产业发展方针对区域入驻企业具有很大的指引作用。根
5、据市委、市政府确定的“以高新技术产业、现代物流业、现代金融业为支柱，以先进工业为基础”的产业发展方针，深圳市将三大支柱产业在空间上进行合理组织和引导，形成高新技术产业带、现代物流产业带、金融贸易轴“两带一轴”为基本骨架的产业布局，促进产业的协调发展和全面升级。毫无疑问，高新技术业、物流业、金融业企业在写字楼市场上已占据主导地位，而且在较长的一段时间内，此格局不会改变。04年，南山区已在全市各区率先推出经济社会及城市发展战略研究报告。未来五年，南山区将以建设“三个基地、一个中心”为战略重点，优化自然、法治、治安、人才和文化“五大环境”，把南山建设成为具有国际水准的现代化城区。这部历时两年完成的城
6、市发展“白皮书”，对南山未来15年的战略进行了系统地研究。据悉，“十五”期间，南山区将以建设高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地和深圳西部的物流中心为目标，推动产业结构调整和升级，使南山成为深圳未来最重要的高科技城区；以西部港口群为依托，大力发展现代物流业，使南山成为深圳西部最重要的物流中心；发挥南山旅游景点聚集、名胜古迹众多的整体优势，使南山成为深圳最靓丽的风景线；以建设大学城为契机，利用南山高等院校集中人才众多的优势，使南山成为深圳最重要的智力宝库。 这些政策指明了南山未来的发展方向，也为南山写字楼发展打下了坚实的基础。特别是在高科技产业、现代物流业方面，南山在深圳已经具有举足轻重的地
7、位，随着政府支持力度的加大，将迎来更大的发展。而产业的发展，将带动写字楼的需求，南山写字楼发展也将迎来春天。（3） 商务环境渐成气候近年来，深圳商业市场格局发生重大变化，罗湖东门独占鳌头的局面已经逐步演变为众商圈分庭抗礼之势。日益成熟的南山将带动南山的商务气氛，特别是南山商业文化中心区作为深圳西部的中心，将带动南山商业向更高层次发展，从而带动商务环境。据有关部门统计，南山区现有居住人口100万余人，今后3至5年将会有超过50万人陆续入住该片区。另外，该区域的居住人口主要由该文化水平较高、收入较高的白领、金领构成，他们有强大的消费力，为南山商圈的崛起带来强大的原动力。一个商圈的形成，除了要有发达
8、的零售商业，更需要大量高档的写字楼、酒店进驻，才能形成真正的商业核心。东门商圈周围酒店密度之大为深圳之冠，阳光、彭年、迎宾馆等著名酒店是众多商务人士来深的必然之选；华强北一带同样有圣廷苑等五星级酒店，更有赛格、电子科技大厦等高档写字楼引来人流如鲫。与之相比，南山商圈的硬件条件还相当落后，目前拿得出手的写字楼、高级酒店都相对较少，但在建、在规划的逐渐兴起，如由宏明(深圳)木业有限公司开发的TIME现代城有着3万平方米的商业面积，为了打造深圳第三商业圈，发展商表示将引进五星级酒店，填补创业路没有星级酒店的空缺，而南山商业文化中心区等地方也在筹建高档写字楼，努力提升南山的商务气氛。2、发展初露端倪0
9、4年，南山办公楼市场在国际市场交流中心、西海明珠大厦、光彩新天地等商务公寓投入市场，随着深圳办公楼市场火了一把，但缺乏专业的写字楼投放市场也是不争的事实。2004年09月16日，改写南山写字楼历史的一天。南山第一个高档写字楼将破土而出。2004年09月16日，深港西部通道南山投资机遇（香港）推介会在香港开幕，南山推介的重点是物流商贸服务业。在当天签约仪式上，收入额排名航空业亚洲第一的日航公司与南山商业文化中心区达成投资协议，打算建造68层的摩天大厦，建筑面积17万平方米，总投资达15亿元。这个协议标志着南山写字楼将走向另一个阶段，它不但开辟了南山高档写字楼市场，还将对南山商业文化中心的发展、南
10、山的发展起到抛砖引玉的作用，在它的带领下，南山的写字楼市场将迎来波澜壮阔的发展局面。南山写字楼区域竞争分析1、南山各片区写字楼各自为战，参差不齐南山区写字楼主要片区竞争性分析片区区位交通条件城市规划商务气氛商业配套写字楼综合素质片区知名度供应南头较好，南山区与宝安区的接合带较方便，临深南大道贯穿片区，北环大道经过片区北侧，多路公交车经过较差，随旧城改造实施，已有明显改观较差，没有形成有集聚力的商务中心缺乏较低，以乙级写字楼为主较低小，片区开发以住宅和商业为主科技园好深圳大道，但内部较差，地铁工程有助交通条件改善好，整体规划，规划超前较好，在高技术产业写字楼方面有非常强的集聚作用缺乏，规划中欠考
11、虑，难以改善高，均按甲级写字楼标准配置高大，形成深圳第三大写字楼供应地南山商业文化中心区好，滨海大道入口，深圳未来新门户，区位优越方便，多路公交车经过地铁和西部通道建成，未来交通将极为便利好，整体规划，规划超前。南山未来的商业文化中心较好，多个写字楼共同构成南山区的商务中心齐全，商业配套档次中等较高，规划中的写字楼集中区域，开始建设较高总规划有36万平方米的写字楼供应南油一般，地处南山装半岛内腹较方便，车辆能方便地驶入滨海大道，多路公交车经过差，缺乏整体规划，在近期难以改观差，传统工业区较齐全，但商业配套档次较低较低，以乙级写字楼为主较低小蛇口较好，深圳改革放开的窗口好，水陆交通较为发达较好，
12、但更注重住宅规划较好，物流业聚集区域生活配套较全较差，以商住楼办公为主高一般从上表可以看出，南山各片区的写字楼水平处于参差不齐的状况，缺乏联动效应。南山写字楼主要分割在科技园、蛇口、南头，以及南油几个片区，但它们几乎都是各自为战，形成自己的一个小圈子，辐射能力较低。科技园完全属于高科技的产、学、研基地，发展迅速，但不能带动其它产业，也形成不了良好的商务气氛；蛇口有大量的物流业企业，但他们大都委身于档次低的写字楼，甚至在商住楼内办公，使得蛇口的写字楼得不到大的发展，孤立而无奈地存在；而其它片区的情况更是不容乐观，它们的写字楼别说走出南山，就是连片区也难以跨出。这种局面在不利于南山写字楼发展的同时
13、，也不利于南山企业的发展壮大。2、南山写字楼无法撼动罗湖、福田地位在2004年，南山住宅市场已经开始领先深圳各区，形成百舸争流的局面，但在写字楼市场的竞争上，它跟福田、罗湖却是相差甚远，甚至前三季度没有新的专业写字楼供应。2004年，深圳办公楼市场主要是高档写字楼跟商务公寓之争，而且主要集中在福田，单是中心区在建在售的高档写字楼总量就超过100万平方米，而中心区、车公庙两个片区的商务公寓总量也达80万平方米；罗湖也有鸿昌广场、华润大厦等大型写字楼在市场出现，城市天地广场等一批商务公寓也纷纷亮相；而南山只有国际市长交流中心、光彩新天地、西海明珠大厦等三个商务公寓推出办公市场。2004年前三季度，
14、深圳办公市场共销售27.42万平方米，其中福田独占约88；全市办公楼销售金额前5名排行中，南山只有西海明珠花园出现在第三季度排行中，位列第四。可见，今年办公楼市场区域竞争中，南山远远落后于福田、罗湖两个关内兄弟。虽然深圳发展西移、CEPA实行、西部通道建设等因素有利于南山写字楼的发展，但近段时间内，南山写字楼发展的步伐还是跟不上罗湖，特别是福田区。南山商业文化中心规划有36万写字楼的供应量，部分项目已经开始动工，是南山未来几年写字楼主要的供应量，但福田仅中心区未来三年内就有约75万平方米的高档写字楼供应量，以及约100万平方米的待开发量，而车公庙片区也将有约40万平方面的写字楼供应量投入市场。
15、南山写字楼无论是数量，还是质量，在短期内都还没能力与罗湖、福田形成强有力的竞争。3、南山写字楼领跑关外各区南山与宝安写字楼竞争性分析片区区位交通条件城市规划商务气氛商业配套写字楼综合素质片区知名度供应宝安中心区较好，近二线关口较差，公交系统不健全，近期难以改善，远期随地铁修建，将会改观好，规划超前差，规划中的宝安行政文化商业中心，3-5年内形成一定的商务氛围一般，将陆续引进、建成一批商业配套规划素质较高较高较小，短期内以行政办公和住宅开发为主新安镇较好， 近二线关口较好，多路公交车经过，中长期基本维持现状较好，中长期将维持现状较差，宝安区现有的商务中心齐全，商业配套档次中等较低，以乙级写字楼为
16、主，广场大厦素质较高一般较小，以在建项目供应为主南山写字楼水平落后于关内的福田、罗湖两区，但与关外各区相比，也有一定的优势。南山写字楼与关外写字楼的竞争，主要是与宝安的竞争，特别是其中的宝安中心区和新安镇，它们是宝安写字楼主要的片区。宝安原有的写字楼大多由住宅、酒店、商业裙楼、工业厂房改造而成，配套、档次较低，许多成长型企业因自身发展需要，亟需具有一定档次的新型写字楼，这就给具有竞争力、生命力、发展力的写字楼带来了新的市场空间。但因为区域、政策等因素的影响，目前宝安写字楼处于相对落后的境地。而最有发展空间的是规划建设中的宝安中心区。与南山商业文化中心区一样，起点高、标准高的宝安中心区房地产市场
17、已成为深圳楼市的热点，同时，该片区也将成为宝安未来的文化商务中心，意味着未来该片区的写字楼市场也将面临大的机遇和挑战。2002年宝安整体写字楼市场好转，新中心区进入全面建设阶段，但具有标志性的高档写字楼较少。南山与它们相比，具有基础、政策等优势。虽然共同地处西陇、疆土接壤，但一道关卡让它们的发展截然不同，南山的企业发展、写字楼发展在基础方面都大大超过宝安。而虽然说近来市场上出现的有利因素大都是大家共同拥有的，但绝大部分企业买卖、租赁写字楼还是选择关内物业，也是南山写字楼得以领先的一大因素。客户分析（1）科技、物流业南山竞风流据调查统计，进驻南山的企业以高科技企业、物流业企业为主，它们是目前南山
18、的企业支柱，也是未来南山发展的方向。高科技一直是深圳政府发展、护持的产业，而且在较长的一段时间内，此格局不会改变，而南山在高科技产业这方面发展得已经较为成熟。早在2001年，深圳经济特区再出大手笔，从寸土寸金的地皮中“挤出”100多平方公里，兴建高新技术产业带，西起深圳南山前海，东至龙岗大鹏9个片区，规划用地152.62平方公里，深圳发展高新技术产业的园区比原来大了12倍。而深圳市高新技术产业带“”的规划，包括南山的高新技术园区、留仙洞片区以及前海片区规划在内。04年17月份，南山区实现高新技术产品产值625.67亿元，同比增长25，占全市高新技术产品产值的37。据估计，04年，南山区将提前实
19、现高新技术产品产值达1000亿元的目标。目前，科技园汇聚了大量的高科技企业，是国家重点支持的五大科技园区之一，园内企业总数达到1224家，IBM、朗讯、菲利浦、爱普生、康柏、哈里斯、三洋、奥林巴斯、北方电讯、阿尔卡特、三星等50多家世界500强中的企业，纷纷来这里抢占滩头阵地。单是深圳国家软件出口基地就已聚集了IBM、甲骨文、微软、惠普、华为、中兴、金蝶等400多家国内外软件企业，03年，其实现软件销售收入逾200亿元，软件出口5亿美元。而在04年10月，深圳国际科技商务平台在深圳高新区正式启用。建设深圳国际科技商务平台，旨在利用具有海外政府机构和民间组织背景的科技组织与工商协会，为跨国公司来
20、深投资、设立机构牵线搭桥，为海外科技商务机构和技术转移机构服务。国际科技商务平台启动区有2600多平方米，可容纳16家海外科技商务机构入驻办公，配有功能齐全的办公、会议、商务等场所和相应的服务机构。目前已有来自8个国家和地区的11家科技商务机构已入驻平台并开展业务。 除科技园外，南头的南山软件园、东方科技园等地方都聚集了大量的高新科技企业。高新科技企业在南山占绝对主流地位，一直影响着南山的写字楼市场发展。作为港口城市的深圳，现代物流业在深圳经济发展中起到越来越大的作用，近年来深圳物流业的增长率高于GDP的增长率，物流业对深圳的作用逐渐显著。深圳的物流基础设施良好，目前有港口泊位130个，其中万
21、吨级以上泊位45个。全年远洋运输货运量580万吨。港口货物吞吐量11219.54 万 吨，港口集装箱 吞吐量 1065.16万标箱，2003年深圳港跃升为全球第4大集装箱枢纽港。深圳 机场已开通国内航线148条，国际航线 11条。全年机场旅客吞吐量1084.28万人次，机场货邮行吞吐量40.66万吨。2004年1-9月份，西部港区业务量继续呈现快速、稳定增长趋势，集装箱吞吐量将大500万标箱，与去年同期对比增长超过40%，占全市集装箱吞吐量一半以上；货物吞吐量将达5000万吨，与去年同期对比增长近25%，占全市货物吞吐量的近7成。“十五”期间，深圳投资316亿元，用于物流基础设施建设。到200
22、5年底，全市物流业生产总值将达到800亿元，占深圳GDP的20%。近年来南山在物流业方面也得到了大力的发展，相关企业成为南山写字楼的重要客户。南山具有物流业发展空间和良好的基础配套，已经吸引了佐川急便、商船三井等物流巨头到此落户。此外，西部港区大铲岛综合港区开发已拉开帷幕，该港区规划为以集装箱和通用码头为主的商业港区和临港工业区，建成后集装箱吞吐量将达1000万标箱，相当于再造一个深圳港。南山前海片区规划面积为13.8平方公里，前海湾物流园区作为深圳市六大物流园区之一，以港口物流业为核心，建设以物流及相关服务为内容的行业性中心，重点发展港口物流、第三方物流、海铁联运等。目前，蛇口是南山物流业企
23、业最集中的片区，在区内注册的物流业企业超过50家，云集了国内外同行企业，如中海船务代理有限公司、赤湾物流配送有限公司、环球通货运有限公司、赤湾港航股份有限公司、辽宁三峰国际货运代理有限公司深圳分公司、香港日本德兰城市物流有限公司深圳代表处、森邦国际货运有限公司、广东华联通国际运输代理有限公司深圳分公司、中海华南物流有限公司、日本邮船株式会社蛇口办事处、深圳市招商局物流有限公司等。而随着CEPA实行，降低了香港物流企业进入内地市场的门槛，以及西部通道开通在即，南山的物流业将迎来更大的发展空间，相应的企业不断发展壮大。另外，南山的石化及其相关企业在南山有一定的影响力，除此以外，南山的企业种类相对分
24、散，没有形成很好的集合效应。 （2）企业数量、质量有待提高南山虽然有一批有实力、有规模的公司，像高科技的IBM、甲骨文、微软、惠普、华为、中兴、金蝶等，物流业的佐川急便、商船三井等，石化的招商石化有限公司、南油石化有限公司等，但总体而言，南山的企业在数量、质量方面都还有待提高，才能跟罗湖、福田等区域竞争，而企业壮大了，对南山写字楼有直接的推动作用。2001年末，据深圳市第二次全国基本单位普查公报，南山区企业单位数为6835个，同期，罗湖区企业单位数为10947个，福田区为20334个，宝安区也达到10475个，南山远远处于落后状态。近年来，深圳企业，特别是民营企业发展迅猛，成为市场的生力军，但
25、从各区写字楼供应、需求来看，南山企业发展规模也落后于罗湖、福田等区。目前，深圳全市有约6.2万家民营企业，其中福田就占了2.3万家，03年福田区更有月内新增500多家公司的记录。要推动南山写字楼的发展，必须不断壮大南山的企业规模。另外，南山企业的总体质量也有待提高。如在工业方面，作为南山区经济支柱的排名前30位的骨干企业中，有14家在2004年1-8月份的增长速度低于全区工业经济的平均增长水平，更有7家呈现负增长。除排名前30位的骨干企业之外，其余规模以上工业企业有近500家，这部分企业增长幅度与全区平均水平存在较大的差距，而且这部分企业经济效益较低，亏损面大（34%），直接影响南山区工业经济
26、的整体效益的提高。又如物流业方面，南山的物流业产业规模虽已形成一定规模，但企业素质有待提高。大多数物流企业资产少，大多数只提供单纯的仓储、运输等服务，附加值低，规模偏小，真正骨干型综合性第三方物流服务的企业比较少，难以形成规模效应。规模小的企业，管理模式也相对落后，低端市场的竞争无序化。写字楼销售与租赁分析（1）销售供应量少，价格波动大南山写字楼开发多年来以较平稳的发展速度，开发规模不大。962000年，南山区写字楼以97年市场供应量最多，该年批准预售的写字楼面积为4.86万平方米；经过98、99年的短暂回落，2000年南山区写字楼的市场供应再度放量，该年南山区批准预售的写字楼面积为2.85万
27、平方米，但2001年预售面积又降到0.3万平方米；02年科技园写字楼让南山写字楼市场火了一回,但到2003年，上半年写字楼用地出让面积为0，2004年前三个季度，南山也没有写字楼项目投放市场,供应量进一步萎缩。而南山写字楼的销售价格在供应量的影响下，表现得较为波动。从上图可以看出，近年南山写字楼价格除了在02、03年相对平稳之外，其他时段波动较大。 南山写字楼在往年几乎都是独立于深圳其他写字楼市场，其销售价格跟市场供应量呈反比关系，供应量大，价格下降；供应量少，价格上升。但是，到了04年南山写字楼市场有了很大的改变，开始受到其他区域写字楼市场的影响。04年前三季，南山都没有写字楼项目推出市场，
28、在写字楼市场一片大好的形势下，其销售价格应该攀升，但却是不升反降。造成这种情况主要是南山写字楼开始与其他区域联动，受到福田、特别是中心区写字楼建设的影响，在市场存量、目前供应量和未来供应量巨大的影响下，南山写字楼销售市场受到很大的压力，价格自然走低。（2）租赁需求大，租金上扬南山02年办公楼租赁面积为89.59万平方米，03年上半年为64.45万平方米，而04年仅第一季度就达81.77万平方米，增长速度相当迅猛。一方面，南山写字楼近年供应量少，企业只能把目光投向租赁市场；而令一方面，随着深圳发展西移步伐加快、地铁、西部通道等政策的确立，使南山市场逐渐升温，特别是科技园和南山商业文化中心区等的建
29、设，吸引了大量企业进驻南山，带旺南山写字楼租赁市场。随着南山写字楼租赁市场的升温，租金也呈现良好的上升势头，其增长速度明显大于深圳市平均水平。04年第一季，深圳写字楼租赁水平上升了约3个百分点，而南山上升了约5个百分点，远高于全市水平。物业特性与区域分布分析1、写字楼物业特性与区域分布分析（1）中低档写字楼是市场主流南山主要写字楼一览表楼盘名称地理位置建筑面积（M2）售 价（元/）租金等级新保辉大厦东滨路创业路50427580040C级发展银行南头大厦桃园路西1350045B级海王大厦南油大道与创业路30000560050B级中油大厦龙岗路与创业路3100055B级新绿岛大厦南山大道与桂庙路2
30、1600630045C级海景广场太子路南侧51000800045B级新时代广场太子路8700080A级西海岸大厦南油大道北20000600045C级明华国际会议中心龟山路八号2700065A级保利城写字楼创业路与南油大道27356720065A级汉唐大厦华侨城3200080A级联想大厦科技园75A级创维大厦科技园65B级长城大厦科技园60B级曙光大厦科技园50B级中兴大厦科技园70B级目前，南山写字楼的产品档次比较复杂，部分写字楼虽然是乙级，但时间较久，外观、环境、配套、服务较差，造成写字楼档次混杂。从目前的情况可以把南山写字楼分为三个档次，第一个等级分为A级、第二个等级分为B级、第三个等级C
31、级。从长远来看，高档写字楼应该是写字楼市场的主流，但是，从整个市场来讲，目前南山对高档写字楼的需求有限，性价比优秀的中高档写字楼成为最有效的需求。因为南山的企业大多属于中小企业，大型企业不多，这些中小企业已经不满足在住宅和商住楼办公，经过市场的洗礼和淘汰，商住型办公楼，已经不适合市场了。首先，商住楼给管理带来很多不便，是按住宅的方式管理，还是按写字楼办公的方式管理？这都是一个问题。另外，商住楼也不利于形象上的统一，对高档专业写字楼的高价格和物业管理费又承受不起，所以中高档专业型写字楼，比较适应这种需求。而从上表可以看出，南山写字楼缺少高档次的写字楼，A级的保利城、新时代广场、汉唐大厦、明华国际
32、会议中心等写字楼也只能属于准甲级写字楼级别，离像地王大厦、嘉里中心，以及中心区等甲级写字楼，无论是硬件，还是软件都还有一定的差距。而且部分乙级写字楼，由于年久缺少保养及维护，设备老化，档次已明显降低，多数写字楼达不到乙级标准。科技园的联想大厦、长城大厦、中兴大厦、创维大厦等本属于档次较高的物业，但由于它们大部分是自用，并且集产、学、研于一身，从根本上有别于专业的写字楼。可以看出，南山区域内高档写字楼市场相对空白，以至于保利城等写字楼浦一推出市场便成为热销售产品。（2）空间分割以中小户型为主写字楼办公单位面积划分（南头片区）楼盘名称100以下所占比例100200所占比例200以上所占比例发展银行
33、南头大厦16025%20024075%国野大厦6010020%10020040%20029040%物资大厦10020040%20028060%上海汽车大厦943%14020072%200以上25%毅哲大厦6010040%10020060%南山科技创业中心601002010020060%200以上20%南山软件园114124100%从对南山写字楼调查可以看出：写字楼在空间划分多以中小户型为主，这也是与本区的企业多是小型公司、创业公司及高新技术企业的规模类型与吻合的。同时空间的划分还与写字楼的定位相关，部分写字楼由于规模较小，档次较低，因此定位为一些对写字楼要求不高的小型公司。南山企业主要集中在蛇
34、口、南油、南头，和科技园四个片区，分析进驻南山的企业，科技园是南山区大型企业最汇聚的片区，像IBM、甲骨文、微软、惠普、金蝶、金证、腾讯、创维、长城、联想等，都是业界响当当的骨干企业；南油的大企业主要是石油公司以及部分外企，更多的是如装饰公司等中小型企业；而蛇口大企业集中表现为物流业。除了这些企业需求的办公面积相对较大外，其他的企业总的来说有如下特征：a.创业型的中小型高新技术企业占绝对地位；b.多数客户对写字楼的价格承受能力较低，企业月租金承受能力为30-50元/平方米/月，销售价格承受能力为5500-7500元/平方米；c.主流办公单位需求区间在100-400平方米。（3）商务公寓抢占写字
35、楼市场随着2003年深圳市的有关政府职能部门对“商务公寓”正名，意义颇为深远。其意味着商务公寓将和写字楼一起为深圳经济发展添砖加瓦，成为深圳中小民营企业的助推器。商务公寓是介于纯写字楼和住宅间的一种灵活性较强的产品，它改变了纯写字楼的市场形象和办公功能，更趋于人性化，更多的使用功能，同时进入门槛也低；同时，它比住宅更强调产品品质、商务用途、商务设施、商务氛围等。 商务公寓在深圳的出现、兴起、热销绝非偶然，其代表着一种商务发展方向，是经济多元化时代下催生出来的产物。商住楼在南山的办公物业中，一直扮演着十分重要的角色，其量远超纯写字楼，这都以南山写字楼发展缓慢有莫大的关系。而时至今日，商住楼已不能
36、满足企业的需求，商住楼也渐渐演变成商务公寓。以2004年为例，南山的住宅市场异常火爆，而商务地产却相对沉寂，只有三个商务公寓投入市场，不见写字楼的踪迹。国际市长交流中心、光彩新天地、西海明珠大厦纷纷打出南山商务新平台的旗号，进占南山办公市场，虽然它们跟中心区、车公庙的写字楼和商务公寓有较大的差距，但还是为南山商务地产吹响了发展的号角。（4）辐射能力差，各自为战对南山区写字楼市场进行调查发现，其写字楼辐射面比较窄，区域性比较强，辐射范围主要在南山西部区域。如南油片区的写字楼主要辐射南山商业文化中心周边区域，蛇口片区的写字楼主要辐射蛇口区域，南头片区写字楼主要辐射南头周边的商业及行政中心，而南山只
37、有科技园写字楼的辐射范围相对较为大，可以与罗湖、福田相媲美。从整体来看，南山写字楼市场表现为一种自给自足的供给状态，市场相对较封闭，辐射范围与福田、罗湖的写字楼相比差别较大。写字楼辐射能力差与发展落后是密不可分的。比如，交通是写字楼发展中一个非常重要的因素，写字楼不同于住宅项目，其档次、规模都要建立在交通的基础上。便利的交通，对写字楼的销售和租赁都是至关重要的，罗湖、福田写字楼的辐射不单遍及全市，还覆盖至珠三角，甚至香港，很大程度上得益于其发达的交通网络，深南大道、滨河大道、皇岗口岸、罗湖口岸、文锦渡口岸等交通要塞承载着很多写字楼的梦想。而南山，除了科技园可以分享深南大道的荣光，提升其辐射能力
38、外，其它区域的交通还相对落后，只能自娱自乐。在未来，随着深圳地铁的运营，特别是西部通道的开通，南山写字楼在深圳发展西移、“92”、CEPA等的指引下，将迎来历史性的突破，引爆其辐射能力。写字楼市场是一块晴雨表，它体现着一个城市和区域经济的冷暖寒署。写字楼不仅是代言城市发展的一个重要指标，同时也是城市和区域品牌形象的“名片”。如果要对城市发展设定指标体系，那么写字楼则是代言城市发展的一个重要指标。无论是纽约、吉隆坡、香港，还是上海、北京等世界各大城市，它们大多以其极为雄伟的写字楼建筑展示各自的城市形象和发展态势。而深圳的国贸、地王等写字楼也完成了对区域、城市发展的使命。而纵观南山，尚未出现地标性
39、的高档写字楼，围绕核心写字楼形成群落就无从说起，究其原因，主要因为南山的区位、政府的政策，以及其商务气氛等因素造成。（1）区域，写字楼发展的先机深圳从20世纪80年代以国贸大厦为代表的人民南写字楼群落，发展到20世纪90年代以地王大厦为代表的蔡屋围写字楼群落。进入21世纪，真正代表深圳城市品牌的区域当推深圳中心区，特别是2004年5月31日，市民中心全面启用，预示着深圳中心区对城市品牌形象的展示步入实质性阶段。这些深圳不同时期的代表，都是以区域为单位出现，可见区域优势在写字楼发展中的重要作要，而已往，南山一直缺乏这种优势。南山，地处深圳西部，是深圳经济战略要地之一。早在特区建立之初，南山就在充
40、当特区经济建设的排头兵角色，但其后，罗湖、福田区凭借陆路口岸等区域优势，在罗湖、文锦渡、皇岗口岸的带动下，经济发展、商业繁华度、商务物业的数量等均超过了南山。国贸大厦、地王大厦、赛格广场、中心区写字楼群、华润大厦等一个接一个闪亮登场，成为深圳的中心地带。而南山商务地产却一直在尴尬中步履蹒跚，标志性建筑物更是迟迟没有找到坐标。区域优势在中心区表现得更是淋漓尽致。今年上半年，全市写字楼销售主要集中于中心区，占全市的88，其王牌地位无人可撼动。“中心区”、“CBD”、“十三姐妹楼”巍然已成为深圳新纪元的代名词，声名在外。中心区，已建成高档写字楼接近50万平方米，在建、在售超过100万平方米，正在成为
41、深圳写字楼最密集的区域。而在深圳写字楼发展史中，较著名的区域还包括人民南片区、蔡屋围片区、华强北片区，以及车公庙片区，它们都是写字楼、高档写字楼集合的区域。而南山一直缺乏这种区域优势。在深圳湾、科技园、西丽龙珠、前海、南头、南油、后海、蛇口以及大南山等片区中，只有科技园片区表现出较强的办公物业集中性,但这些办公物业几乎都是厂房式写字楼，集办公与生产于一身，还是不见高档写字楼的踪影。而南山其它区域中，也只有零星的中低档写字楼，如南山大厦、钜建大厦、海王大厦、科创商务中心、新绿岛大厦等，整个区内商住楼和厂房式写字楼还是办公物业的主体。远离市中心、交通不便等都是造成南山没有区域优势的原因。改革开放之
42、风虽然由南山吹起，但随着深圳城市的不断发展，其不足逐渐显露出来，开发商、企业都不可能舍近而求远，于是，南山在区域竞争中，与罗湖、福田渐行渐远，造成南山写字楼始终难以走上高水平的台阶。（2）政策，写字楼发展的后盾深圳，作为中国改革开放的窗口城市，凭借政策优势创造了一个又一个令世人瞩目的经济奇迹。而作为城市发展的象征，深圳写字楼的发展，从另一侧面反映和见证了深圳的经济发展历程。大的政策影响着整个城市的发展，局部的政策则影响着区域的发展。深圳市政府提出了“以高新技术、现代物流、现代金融为产业支柱”的发展战略政策将在未来一段时间内指导着深圳城市的发展，也影响着写字楼的发展。而市政府对各行政区的具体政策
43、则直接决定该区写字楼的走势。在改革开放初期，罗湖被定位为深圳的金融中心、行政中心、文化中心和商务中心，并制定相关的发展政策。罗湖立马成为深圳的龙头，国贸大厦、嘉里中心等高档写字楼也顿时成为深圳的代名词；随着政策的继续，罗湖又相继发展了地王大厦、发展银行大厦等高档写字楼，并衍生成人民南、蔡屋围两大写字楼密集区域。而随着城市发展的西移，福田开始渐露头角，开始承接罗湖的接力棒，赛格大厦、电子科技大厦等高档物业拔地而起，华强北片区写字楼风起云涌；市民中心的投产，标志着深圳历史走向新纪元，中心区成为集万千宠爱于一身的区域，深圳写字楼的发展也达到新的高峰，中心区、车公庙是深圳写字楼的新兴区域。南山在过去的
44、发展中，被定位为教育基地、高科技产业基地、旅游基地。这种政策的制定，造成南山除高新科技园的办公物业较为集中外，其它均是各自为战，不但没有形成气候，而且缺乏高档物业。而南山在文教、旅游、居住、环境方面走在深圳的前头，在深圳的五大中央区中，南山独占其三，高新区是中央科技区（CID）、华侨城是中央生活区（CLD）、蛇口是中央绿化区（CVD）。探究起来，南山更像深圳的后花园，而不是经济的最前线。政策使南山写字楼、特别是高档写字楼难以出现、发展。（3）商务环境，写字楼发展的土壤写字楼与商圈已经从寄生关系发展到互动关系。商圈是城市文明的一个象征, 它具有中心性，在交通上各个方向的可达性特别强，它总在一个城
45、市里交通最便捷的地方出现；人流集中也是商圈非常重要的特点；另外，高密集的高楼大厦、高密度的建筑、高容积率的建筑也都是商圈明显的特性。城市的发展已经证明，具有浓厚商务气氛的商圈可以催生写字楼群，并产生地标性的高档写字楼，如北京的中关村等区域；同时，写字楼密集的区域也必将成为城市的商圈，如深圳的人民南、华强北及正在成熟的中心区商圈等，两者相辅相成，协同发展。纵观南山，到目前为止还没有形成一个有份量的商圈，更谈不上浓厚的商务气氛。科技园本有望成为著名商圈，但由于其科研、生产特性，商务气氛一直发展不起来，甚至不如后起之秀车公庙，多年来都处于相对平静的状态。而其它片区虽然也曾努力打造商圈，但都无功而返，
46、或者充其量是发展成为区域性小商圈，与人民南、华强北等深圳，甚至全国著名商圈不可同日而语，自然不能吸引开发商来发展写字楼，特别是高档写字楼。南山写字楼由于区域、政策等因素的影响，一直突破不了招商引资方面瓶颈，无从形成商务气氛。从南山注册的企业来看，除了科技园、南山软件园外，其它办公物业都面临着惨淡经营的局面，其它区域不单办公物业没有形成集合，而且入驻的企业数、企业质量都难以给后来者予信心。在这种环境下，自然不会出现商圈、形成良好的商务气氛。缺乏商圈与写字楼的相互冲击也是南山没有出现写字楼群、高档写字楼的主要原因。南山写字楼开发多年来以较平稳的发展速度，开发规模不大。19962001年，南山区写字
47、楼以1997年市场供应量最多，该年批准预售的写字楼面积为4.86万平方米；经过1998、1999年的短暂回落，2000年南山区写字楼的市场供应再度放量，该年南山区批准预售的写字楼面积为2.85万平方米，但2001年预售面积又降到0.3万平方米；而到2003年，上半年写字楼用地出让面积更是为0，2004年前三个季度，南山也没有写字楼项目投放市场。特别是2003年6月，深圳发展计划局于发布的深圳市产业导向目录（20032004年）中，新建高档写字楼被列入限制发展类。按规定，凡属限制发展的产业和项目，原则上不准新建项目；情况特殊的，须经市、区政府行业主管部门审核并按规定程序审批。可以预见，在未来，深圳市场上写字楼项目的开发将大大放缓，也将影
