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1、别墅产品标准研究成果汇报,汇 报 提 要,前期工作回顾,1,别墅产品研究,2,创新理念火花,3,3,产品标准总结,3,4,汇 报 提 要,前期工作回顾,1,别墅产品研究,2,创新理念火花,3,3,产品标准总结,3,4,工作回顾,工作目的：总结产品规律，确立产品标准；,业态划分：,思路与方法,工作思路：别墅类、写字楼类产品按照时间演进监测产品变化，以总结产品标准；住宅类产品按照区域划分监测产品变化，以总结产品标准；工作方法：统筹安排、实地调研、分析论证、总结标准。,别墅选取标准,样本个数：18样本选取时间：按照别墅市场的四个发展时间段建筑形式：独栋别墅为主项目档次：中高端、高端选取目的：通过不同
2、时期典型别墅项目的产品特征，对制定华远地产别墅产品标准提供借鉴与指导,主要汇报内容,本次汇报以别墅项目为主,样本选取区位,样本调研,别墅样本调研内容,调研内容主要包括：,1、公共空间部分,规划布局 设备设施 园林景观 会 所,别墅样本调研内容,2、建筑单体,室外 入口、庭院、安防、车库、露台。室内 玄关、客厅、家庭厅、餐厅、厨房、卧室、卫生间。,别墅样本调研内容,3、其他,层高 面积 采光通风 立面 采暖。,调研样本项目简介,早期别墅,项目名称：香江花园建筑类别：独栋、联排、公寓 物业地址：朝阳区香江北路1号 简 介：香江花园由447幢欧式豪华别墅，124套联排别墅，2座低层服务公寓楼和700
3、0M2俱乐部大楼组成，于1999年建成。,早期别墅,项目名称：裕京花园建筑类别：独立别墅 物业地址：顺义区后沙峪乡白辛庄村 简 介：位于后沙峪乡白辛庄村，地处传统别墅区，是北京发展较早的高档别墅项目之一。,早期别墅,项目名称：丽斯花园 项目类型：独栋项目地址：顺义区天竺镇天竺村简 介：丽斯花园由香港新世界集团开发建设，是北京建设较早的高档别墅项目。,早期别墅,项目名称：紫玉山庄建筑类别：独栋、联排、双拼物业地址：朝阳区紫玉东路1号简 介：紫玉山庄位于亚运村之北1.5公里，毗邻规划中的奥运村。,初步发展,项目名称：长岛澜桥建筑类别：独栋、联排、双拼物业地址：朝阳区来广营东路北侧简 介：长岛澜桥占
4、地16公顷，总建筑面积11.5万平方米。项目注重细节打造，前庭后院的设计使户户拥有百米以上的私家花园，体现了人与自然的和谐共生。,初步发展,项目名称：玫瑰园.建筑类别：独栋、双拼物业地址：昌平区 沙河镇北,八达岭高速路11出口简 介：玫瑰园占地749亩，建筑面积24万平方米，包括前期开发的“五洲别墅区”和后期开发的“爵世别墅区”。,完善阶段,项目名称：西山美墅馆建筑类别：独栋、TONWHOUSE、叠拼、公寓物业地址：海淀区四季青桥南旱河路西简 介：西山美墅馆是北京首家通过“木结构别墅标准”的项目，社区共 87栋别墅，汇粹了包括维多利亚式、蒙特利尔式、都铎式等在内最为经典23种外立面风格。,完善
5、阶段,项目名称：晴翠园建筑类别：独栋物业地址：朝阳区金盏乡温榆河畔简 介：晴翠园位于北京市朝阳区金盏乡，紧邻机场高速苇沟出口，占地面积400亩，规划建设别墅100栋。,完善阶段,项目名称：MOMA万万树建筑类别：独栋物业地址：顺义区张喜庄出口简 介：万万树占地1800亩，全镇由600多套独栋庭院住宅组成，建筑密度0.38，绿化率达到62。,个性发展阶段,项目名称：纳帕溪谷建筑类别：独栋 物业地址：昌平区温榆河上游九华山庄对面简 介：纳帕溪谷位于北京市著名的温泉休闲度假区温榆河上游，建筑面积25万平米，总户数600余户，容积率0.3，绿化率64%。,个性发展阶段,项目名称：观唐建筑类别：独栋 物
6、业地址：朝阳区香江北路 简 介：观唐占地约为75000平方米，其中水面的面积达到了13000平方米。环境设计借鉴了中国传统园林的手法和意境和传统园林的诗情画意。,个性发展阶段,项目名称：东方普罗旺斯建筑类别：独栋 物业地址：昌平区京承高速北七家出口直行约1000米简 介：东方普罗旺斯规划用地面积为65.75公顷，均为独幢别墅，规划建设558栋独栋别墅，户型面积由240平米至1000平米。,个性发展阶段,项目名称：金碧湖畔建筑类别：独栋 物业地址：顺义区顺平路与潮白河交界处西南角,简 介：金碧湖畔为全独栋别墅社区，占地32.27公顷，总建筑面积11万平方米，共计306栋，设置7种户型。,个性发展
7、阶段,项目名称：龙湾建筑类别：独栋 物业地址：顺义区后沙峪镇温榆河别墅区简 介：龙湾别墅位于顺义区温榆河高尚别墅区内，其总用地面积1800亩，整个社区共五个组团，分为三期开发。,个性发展阶段,项目名称：壹仟栋建筑类别：独栋 物业地址：昌平区昌平区北七家,立汤路定泗路口向西两公里简 介：珠江壹千栋由北京原创地产联合海外十大建筑及景观设计事物所所研发，展现款式、空间布局、立面用材最为丰富的别墅社区。,个性发展阶段,项目名称：保利垄上建筑类别：独栋 物业地址：昌平区小汤山镇简 介：保利垄上别墅位处小汤山，项目占地860余亩，全部为独栋别墅，地上面积自220平方米至650平方米不等。,个性发展阶段,项
8、目名称：纳帕尔湾建筑类别：独栋 物业地址：顺义区牛山镇顺安东路乔波冰雪世界东侧简 介：纳帕尔湾，原创美式独栋四合院。总占地19万平米，总建筑面积13.7万平米，绿化面积7万平米，规划为370幢南加州风格精致独栋。,汇 报 提 要,前期工作回顾,1,别墅产品研究,2,创新理念火花,3,1,2,3,产品标准总结,3,4,别墅产品分析,公共空间,建筑单体,室外部分,室内部分,其 他,别墅产品分析,公共空间部分,公共空间研究内容,公共空间研究内容,规划布局内容涵括：,人行道车行道 组团,规划布局：人行道道路逐渐加宽，设计人性化,【人行道】,人行道,规划布局：人车分流，车行道与人行道相结合,【车行道】,
9、纳帕溪谷,规划布局：车行道,【人车分流】,【公共车位】,规划布局：组团分隔方式以“尽端路”和“环型路”为主,规划布局：组团分隔,【组团】,公共空间研究内容,园林景观,水景草坪,园林景观：水景,【水景】多规划集中水景面积基本在1万平方米左右临水型别墅,园林景观：水景,紫玉山庄,园林景观：草坪灌溉方式以机械和人工相结合,【草坪】,龙湾别墅,紫玉山庄,保利垄上,草坪已成为基本绿化手段，结合不同树种、园林小品等，形成层次化景观效果,园林景观：草坪,观唐,观唐,公共空间研究内容,入口和围墙,社区大门 社区围墙,入口和围墙：社区大门与岗亭,【社区大门、管理岗亭】,入口和围墙：社区大门,【社区大门】主入口人
10、车分流 基本不设出租车等候区 管理岗亭和小区整体建筑风格和谐统一,社区大门和围墙：社区大门,纳帕尔湾,社区大门和围墙：围墙,【社区围墙】,社区大门和围墙：社区围墙,【社区围墙】以实体墙为主，局部出现艺术型变化,观唐,龙湖别墅,香江别墅,公共空间研究内容,会所：随项目的规模而变化，考虑分会所设计,【社区会所】,66,会 所,由单一转向分会所设计，出现客房设计。,东方普罗旺斯,【拉斐特城堡】,会 所,拉斐特酒店客房,会 所,【北京纳帕会所酒店】,会 所,公共空间研究内容,设备、设施,道路铺装井盖垃圾处理,设备、设施：道路铺装,【道路铺装】,设备、设施：井盖,【井盖】多以项目标示为装饰,设备、设施：
11、垃圾处理,【生活垃圾】分类，有专人收集,建筑单体,建筑单体研究 内容,建筑单体室外,入口与院墙庭院周界防范车库阳台、露台,室外空间：入口,室外空间：入口,朝向和景观是设计的侧重点尽可能保证最佳效果,外门廊成为配备基本要求,门禁设施不断完善自动化程度提高基本为可视对讲,【入口】,室外空间：院墙,室外空间：院墙,观唐,纳帕溪谷,室外空间：庭院（前院）,96,前院图,室外空间：庭院（后院）,后院图,室外空间：庭院,庭院,前院,后院,面 积,面积在20-40平方米面积在100-200平方米，局部景观良好位置，面积明显放大,功 能,室外停车位、入户绿化休闲娱乐，结合私家绿化，成为业主休闲场所,景 观,艺
12、术车棚、草坪与观赏树草坪与观赏树，私家水景或泳池,室外空间：前后院处理关系,香江花园,纳帕溪谷,室外空间：周界防范措施,室外空间：入口,【周界防范措施】社区分级安防管理周边红外对射防跃报警系统车辆自动识别准入系统,智能化数控系统,室外空间：车库,车库,室外空间：阳台、露台,【阳台、露台】,阳台、露台,室内空间研究,室外空间,室内空间研究,门厅（玄关）客厅厨房与餐厅主卧空间地下室,室外空间,【活动区】,门厅（玄关）客厅/家庭厅 厨房/餐厅,室内空间：门厅玄关,玄关视别墅产品的单体建筑面积大小而发生面积改变。目前500平方米以上的别墅项目，玄关面积在8-12平方米,室内空间：门厅玄关,室内空间：活
13、动厅,室内空间：客厅,室内空间：家庭厅,室内空间：厨房,室内空间：厨房,【类型】一般配置中、西双厨封闭式中厨开敞式西厨,【布置形式】呈现多样化发展单排橱柜双排橱柜 或操作岛,室内空间：餐厅,室内空间：餐厅,室外空间,【卧室区】,主卧室主卫生间衣帽间普通卧室,室内空间：主卧室（次主卧）,说明：卧室高度不含挑空,室内空间：主卧室（次主卧）,室内空间：主卫生间（次主卫）,室内空间：主卫生间（次主卫）,室内空间：衣帽间,室内空间：衣帽间,室内空间：衣帽间,比较常见的两种动线组织形式：,1.,2.,室外空间,【地下空间】,地下室保姆房储藏室影音室户内楼梯,室内空间：地下室,【地下室】面积：更加趋于合理经
14、济采光方式：以下沉式庭院为主,228,其他成果：地下室采光,步出式地下室,下沉庭院挡土墙设计多样化,室内空间：保姆室,【保姆室】一般在6-8m2,室内空间：储藏室,【储藏室】必须配备储藏室,室内空间：影音室,【影音室】面积呈缩小趋势,其他研究成果,层高、层数面积朝向采光、通风,立面采暖、制冷各种计量表,别墅建筑面积发展趋于经济合理化发展，同时更加注重空间尺度感,大湖别墅 4002000m2,万万树 500m2左右,纳帕溪谷 320600m2左右,其他成果：层数,其他成果：单体建筑面积,其他成果：朝向,朝向对于独栋别墅的影响相对略小，但要保证重要功能间的充足采光,其他成果：立面,其他成果：立面,
15、【立面图】,其他成果：采暖、制冷,其他成果：各种计量表,汇 报 提 要,前期工作回顾,1,别墅产品研究,2,创新理念火花,3,3,产品标准总结,3,4,创新理念火花,我们怀揣着创造生活、享受生活的理念前进，但是往往沈默于一成不变的惯性思维。一个好的别墅，不仅仅是优质的钢筋水泥，更多的，是我们是否为客户提前构思好了他们所向往的生活。灵感，是由于顽强的劳动而获得的奖赏。列宾,火花1.看不到井盖的路面,【北京】御园【上海】佘山3号,火花2.没有枯水期的冬天,景观水池池底及池壁敷设发热电缆冬季给景观水系进行加热，同时采用防冻专用温控系统控制景观水池内水表面温度,达到不结冰的目的，为客户营造了一个四季如
16、春的室外环境。御园（北京）,火花3.不会打滑的车道,在园区各单元入口及车库坡道出安装发热地融雪系统，通过预埋在混凝土中的发热地揽加热，并通过设置在地下的冰雪探头控制地表的温度和湿度。在雪季可随时将降落到地面的雪融化。御园（北京）,火花4.独栋别墅中的邻里生活,【纳帕尔湾】,火花5.联排也有好享受,【龙湖 艳澜山】,火花6.别墅也需要节能,【上海】名仕豪庭,外保温墙面同层排水系统进口中空玻璃无辐射石质贴面,I have a dream.,想拥有这样一个家,干净整洁的大社区一年四季春意盎然 流水潺潺 在地下室的书房内享受明媚的阳光透过玻璃门，看到花园里孩子们的笑脸父母去散步，人行道旁绿草茵茵、银杏
17、树漏下斑驳光点妻子在准备晚餐，客厅电视里正播放着她喜欢的节目,我想拥有的，就是温馨、温暖和温情的感觉,汇 报 提 要,前期工作回顾,1,别墅产品研究,2,创新理念火花,3,3,产品标准总结,3,4,产品标准总结：公共空间,1.道路 道路应实行平面人车分流，有条件的情况下可以考虑立体分流；2.车行道路 铺装以水泥硬化路面为主；,产品标准总结：公共空间,3.管理岗亭,应结合小区整体风格设计；以框架结构为宜；值勤时应配有遮阳伞；,产品标准总结：公共空间,建议用项目logo予以装饰；尽量布置在绿化带等地方，保证整体良好视觉效果；,4.小区围墙,以实体墙为宜,5.井盖,产品标准总结：公共空间,6.会所,
18、应根据项目规模而定；若有需要，可考虑份会所的设置；视项目规模，会所可考虑客房设计；,产品标准总结：建筑单体（室外）,7.入口,应设置门廊，面积在4-8平方米为宜；,8.玄关,室内必须配备玄关，面积在4-6平方米为宜。,产品标准总结：建筑单体（室外）,面积根据单体建筑面积和景观效果可做适当放大,9.庭院,9.1 前院,面积以20-40平方米为宜；功能以种植和停车为主,9.2 后院,产品标准总结：建筑单体（室外）,10.车库 10.1 面积,单车库面积在20-25平米（面宽3.3-3.6米，进深6.3-6.5米）；双车库面积在35-40平米（面宽6.3-6.5米，进深5.7-6.3米）；,应采用电
19、控车门；应考虑遥控和监视系统的设置；,10.2 配备,车库应具备上下水条件，具备洗车条件；,10.3 车库门,产品标准总结：建筑单体（室内）,11.卧室 11.1 主卧室,面积和功能应基本和主卧一致；,主卧室面积在30-40平方米为宜；,11.2 次主卧室,产品标准总结：建筑单体（室内）,12.衣帽间,针对主卧室和次主卧室设计面积以10-20平方米为宜；视面积大小考虑预留女性化妆位置；,产品标准总结：建筑单体（室内）,13.主卫生间（次卫生间）,面积10-15平方米为宜；应做到干湿分区；,产品标准总结：建筑单体（室内）,14.厨房,应当做到中西分厨；布置根据面积大小考虑不同形式；建议在面积合适条件下以操作岛布置为宜。,产品标准总结：建筑单体（室内）,15.地下室,应具备采光条件；考虑下沉式庭院和步出式庭院相结合设计；,产品标准总结：建筑单体（室内）,16.保姆房,建议在地下室（如有地下室）；面积以6-8平方米为宜；应具备独立卫生间；,产品标准总结：其他,17.结构,单体建筑以地上二层、地下一层为宜。,18.储藏室,别墅建筑必须配备储藏室。,产品标准总结：其他,19.设备间,别墅应设有设备间；位置考虑地下室或地室外侧立面；,THANKS！,
