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1、前 言,沈阳-中国特大城市，东北地区最大的国际大都市，东北地区政治，金融，文化，交通，信息和旅游中心，有东方鲁尔与北方之珠的美称,前 言,浑南新区为沈阳重点发展的区域,老城区,浑南新区,项目位置,浑河,前 言,项目经济指标：总占地68万平方米总建筑面积约200万平方米其中，地上183万平方米地下17万平方米综合容积率2.68项目资源：1.地铁上盖2.区域新政中心3.大运会,200万大体量，集商业，办公，住宅与一体城市级综合体,报告思路,PART1.城市认知,城市发展 城市规划与区域规划 地域特征与文化倾向,PART2.宏观政策影响分析,PART3.城市房地产市场,市场部分框架结构,城市宏观政策
2、 宏观政策影响 未来市场预判 政策对项目定位启示,城市商品房市场 城市土地市场 城市住宅市场 城市办公市场 城市商业市场 城市房地产市场对项目启示,PART4.竞争市场分析,综合体市场分析 住宅类市场分析 办公类市场分析 商业类市场分析 竞争市场对项目启示,PART5.项目综合分析,项目现状分析 核心价值提炼 项目定位 客户定位,PART1：城市认知,城市发展,区位特点：东北地区最大的国际大都市，两大经济圈核心位置。,沈阳位于中国东北地区南部，面积12948平方公里，大小相当于2个上海，人口约810.6万人目前市辖区户籍人口506.6万，是以汉族为主体，满、鲜、回、蒙多民族组成的聚居大都市。,
3、立体式交通网络铁路：沈阳是东北地区铁路枢纽。京哈、沈大、沈吉、沈丹、沈抚和秦沈客专、哈大客专等多条铁路干线交汇于此。公路：以沈阳为中心的已建成了沈大、京沈、沈四、沈抚、沈丹、沈集、沈彰、沈康、铁朝、沈阳过境绕城及辽宁中部环线等高速公路。机场：沈阳桃仙国际机场是东北地区第一大的航空港，还是中国东北联系东北亚各国的窗口。,沈阳,城市特点：基础工业和加工工业城市，被誉为“东方鲁尔”。,重型工业和加工工业一直是沈阳经济迅猛发展的核心要素，也城市可持续发展的源泉。但未来沈阳将实行多产业结构并进发展趋势。,城市发展,城市实力：经济高速发展，城市基础能力坚实，综合实力较强。,2003年以来，沈阳GDP每年保
4、持两位数的增速，发展势头强劲；沈阳GDP增速多年保持全国20强之内，东北数一数二的龙头地位；10年上半年实现财政收入189.9亿元，全省财政的40%来自于沈阳。,城市发展,地产行业：沈阳GDP的高速增长带动房地产开发高速发展,宏观经济增长与房地产开发的关系：,沈阳连续八年GDP以15%左右增幅递增，为该区域的房地产市场的快速发展提供了良好城市环境。,城市发展,人均收入：依托城市产业、资源优势，沈阳人民生活水平稳步提升,2009年，沈阳经济实现稳健发展的同时，城镇居民的生活水平又上了一个新台阶。城镇居民人均可支配收入达20506元，同比增加1946元，增长10%。依托加工工业和重型工业以及矿产资
5、源为基础，人民生活水平得到快速提升，居民人均可支配收入位于东北主要城市前列，同时，也孕育了大量财富人群，将是沈阳房地产市场持续快速发展的可靠保证。,城市发展,城市发展阶段：城市扩容促使沈阳多中心发展模式的加强,双核模式形态：以政府规划为导向，城市呈新区与老区双核的发展模式城市代表：中国许多的发达二线城市，如苏州、南京、无锡等城市,城市发展的四个阶段,单核模式形态：依托于老城区，向外呈圈形的扩张态势。城市代表：中国绝大数三线城市，如长三角的盛泽、新安江等城市,多中心模式形态：城市呈多中心的发展模式，郊区化运动开始城市代表：中国的一线经济发达城市，如上海与北京等城市,网络模式形态：城市多中心通过快
6、速干道相连，并形成定位的差异都市圈城市代表：世界的大型发达都市圈，如日本的东京都市圈与美国的纽约都市圈,江苏省盛泽,苏州市,上海市,日本东京,与其他大都会国际城市建设模式相同，沈阳处于多中心模式的城市化进程中，并且正在快速发展，随着沈阳城市容量的扩大，多中心模式将进一步加强。,城市案例,沈阳发展阶段,城市发展,PART1：城市认知,城市规划,以沈阳为核心沈阳经济区远景将形成区域一体化发展“多轴、多心”的星状城镇空间结构。多轴：以沈阳为核心，向沈大(沈阳至大连)、沈辽(沈阳辽中)、沈本(沈阳至本溪)、沈抚(沈阳至抚顺)、沈铁(沈阳至铁岭)、沈新(沈阳至新民)多心：沈阳为经济区核心城市，依托发展轴
7、，与鞍山、抚顺、本溪、辽阳、铁岭、营口以及辽中、新民区域副中心城市一起形成沈阳经济区“多心”格局。,辽宁中部城市群的核心城市,以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。,区域规划,浑南以打造为沈阳现代化大都市缩影为目标,西部:沈西工业走廊新型工业基地综合性生活区,北部:农业高新区物流中心农产品加工基地,东部:旅游度假区休闲度假区,南部:高新技术产业区南部新城区综合性生活区新行政中心,四大空间规划,铁西区,沈北区,浑南新区,棋盘山,区域规划,浑南新区总面积120平方公里整体规划：项目所在的浑南新区是
8、“十二运”的主功能区，京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等5条干线铁路均在浑南新区汇集，同时距桃仙机场仅7公里，未来整个浑南新区将打造成为沈阳市的行政中心、科技中心及文化中心。浑南总体规划为“三区一城一带”，即高新技术产业区、高档次中央商务区、高品质生活居住区、大学城和浑河观光带五个功能区。其中，高品质生活居住区，规划用地面积19.70平方公里，分别位于新区的东、中、西部。现在中、西部已经开发，东部开发尚未启动。浑南新区顺延浑河形成特征鲜明的四大板块，分别为奥体板块、白塔板块、长青板块和即将发展的东陵汽博园板块。,项目所在区域,项目位置,区域规划图,区域规划交通,交通规划：打通联系老城区南北交通干道
9、，在大浑南区域形成方格网式道路系统。轨道交通近期开通2、4、9、10号线，未来将进步开通6、8号线。规划建设中的地铁二号线机场线距离项目东侧距离仅约700米，建成后将进一步便捷项目的出行交通,区域规划人口,人口导入：浑南新区位于沈阳市南部，面积292平方千米，人口30万，随着浑南新区的规划逐步完善，政府加大对当地基础设施建设，浑南新区会不断增加，同时，2012全运会的举办将进一步向浑南新区导入更多的外省市人口。,全运会片区,浑南老城区,外省市人口,外省市人口,区域规划全运会,全运村落成，将会是浑南新区的又一亮点，是未来沈阳新地标，重要的城市板块；济南全运村是史上第一个全运村，全运会之后，曾经是
10、运动员和媒体住的房子对外发售，也催高了济南的房价，未来浑南房价在沈阳全运村的带动下也会较快提升。,沈阳市是2013年第十二届全国运动会的主会场。位于浑南新区的全运村，总建筑面积154万平方米，包括运动员村、媒体村、技术官员村。浑南新城，将是全运会的主功能区，也是承担沈阳市未来行政、科技和文化中心重任的浑南新城整体规划的重要部分。而全运村则位于“浑南新城”南北轴的东侧，为全运会主赛场所在地。,PART1：城市认知,财富支柱：,地域特色与文化倾向,制造工业、矿业开采,辽宁钢铁产量长期雄居全国前三甲，石油产量稳居全国第三位，原油加工能力位居全国前列，有色金属冶炼能力约占全国七分之一。钢都鞍山、煤都抚
11、顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦，环绕沈阳周边。汽车、石化、信息产品制造和钢铁工业四个支柱性产业，占全省工业总产值的64.5，占全国工业总产值的4.6。,辽宁省主要矿产资源储量表,沈阳,地域特色与文化倾向,代表人物：清太祖 努儿哈赤（1559-1626）姓爱新觉罗，女真人。清王朝的奠基者，通汉语，喜读三国演义，二十五岁时，在祖居起兵统一女真各部，平定中国东北部，并屡次打败明朝军队，明神宗万历四十四年，建立后金，割据辽东，建元天命。萨尔浒之役后，迁都沈阳。次年于宁远城之役被明将袁崇焕炮石击伤。忧愤而死。清朝建立后，尊为清太祖。,山海经载：“大荒之中，有山名曰不咸，有肃慎氏之国。”竹书
12、纪年载：“帝舜有虞氏二十五年，息慎（即肃慎）来朝，贡弓矢。”公元前夏商周时的肃慎王国、汉至两晋时的挹娄、北魏时的勿吉、隋唐时的靺鞨、北宋至明时的女真；满族文化绵延数千年，在中国历史上留下浓墨重彩的一笔。,爱新觉罗努尔哈赤（1559-1626）,盛京“一朝发祥地，两代帝王城”,千年的历史文化沉淀使得沈阳这两个字显得如此厚重,沈阳共有三处世界文化遗产保护单位，是除北京之外中国世界文化遗产最多的城市。,沈阳故宫始建于后金天命十年(明天启五年，1625)。清顺治元年(1644)，清政权移都北京后，成为“陪都宫殿”。,清昭陵清昭陵是皇太极以及孝端文皇后博尔济吉特氏的陵墓，占地面积16万平方米，是清初“关
13、外三陵”中规模最大、气势最宏伟的一座。,无垢净光舍利塔“一湾塔影水流春，寒食烟生树树新，疑是雨余青到眼，十三山色欲留人”正是形容该古迹；寺内佛塔供藏1548颗“舍利子”,清昭陵清昭陵是皇太极以及孝端文皇后博尔济吉特氏的陵墓，占地面积16万平方米，是清初“关外三陵”中规模最大、气势最宏伟的一座。,地域特色与文化倾向,沈阳人继承着北方豪爽、大气的性格血统：,待人主动热情 做事富有激情 爱炫富,地域特色与文化倾向,沈阳人继承着北方豪爽、大气的性格血统：,待人主动热情 做事富有激情 爱炫富,地域特色与文化倾向,浑南新区：沈阳市政府所在地,沈阳，明天一定会闪耀！,区域定位：沈阳市的新行政金融中心、交通枢
14、纽中心以及高新科技产业基地、新兴的现代商业中心和生态型的现代化居住生活区。发展现状：“北扩、东连、南移、西接”拉大城市框架，大力进行中心区基础设施建设和服务功能完善，加快出台促进现代服务业发展的优惠政策和措施，聚集人气商气。,目前处于成长阶段,地域特色与文化倾向,城 市 研 究 小 结,城市区域规划,“沈阳经济区”核心，将形成区域一体化发展“多轴、多心”的星状城镇空间结构。浑南新区规划为未来沈阳行政、金融中心 全运会、地铁等项目的规划进一步促进浑南新区的发展,2,城市地位,东北地区省会城市，最大的国际大都市“环渤海经济圈”核心位置，“东北亚经济圈”重要地位 重型加工工业起步早，发展平稳，IT高
15、新科技产业今年来发展迅猛 随着沈阳开发的深入及区域的规划调整，沈阳城有望进一步发展,1,地域特色与文化倾向,沈阳人待人主动热情，做事富有激情 沈阳具有千年深厚文化历史底蕴沉淀 制造工业、矿业开采为沈阳传统优势产业 近年来，房地产发展态势迅猛，是沈阳支柱产业之一,3,项目启示,城市高度地位、未来的发展空间能使项目高度定位具有施展空间,PART2：宏观政策对项目定位影响,沈阳二环以内限购，二环以外不限购,二环,限购,不限购,不限购,不限购,不限购,宏观政策,二环内：已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限新购1套住房（已拥有2套及以
16、上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上述区域内向其售房二环外：不受限购政策影响,PART2：宏观政策对项目定位影响,宏观政策对房地产市场影响,商品住宅,1.27政策,1.27政策,商品住宅量价影响,新政后成交量并未大幅度下滑，而成交价格则小幅度的下滑后逆势而上2010年平均每月成交量为114万方，2011年1-7月份的1成交量平均每月117万方，成交量基本持平,政策对沈阳市场,新政对沈阳整体的市场影响较小,宏观政策对房地产市场影响,商品住宅各价格段成交量变化,低端的住宅成交逐渐减少，中端市
17、场保持平稳，高端2-7月的平均去化量相对1月份小幅增加,中高端市场不受政策影响,宏观政策对房地产市场影响,办公市场量价影响,办公市场政策前后变化不大,1.27政策,1.27政策,成交量2-7月份平均的去化量为1.38万方，与1月份基本持平成交价格1-3月份保持平稳，而4月份后则出现大幅的反弹,宏观政策对房地产市场影响,商业市场量价影响,1.27政策,1.27政策,商业市场一如既往，不受影响,PART2：宏观政策对项目定位影响,后市预判宏观面,出口面临较大压力，继续延用适度宽松的货币政策，总体经济运势平稳,央行：下半年将继续延续适度宽松的货币政策,日前召开的2010年第二季度货币政策委员会例会，
18、为下半年货币政策的走向指方向。会议指出，下半年要继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。,2011年1月信贷井喷已超万亿，短期宽裕的市场“流动性”冲击楼市；今年首季度物价将持续上涨，控制通胀压力增大，央行压力巨大；“限贷”或延长贷款审批时间成为当下影响楼市成交的重要因素。,宏观经济,2010年5-11年5月全国CPI/PPI同比增速走势,CPI指数创年内新高,后市预判宏观面,人民币对外升值、对内贬值，通胀预期加速。楼市政策的短期性导致人们对于未来楼市的预期并没有降低；为了资产的保值升值，人们对于投资房产的关注热度会随着时
19、间的推移会越来越高，房地产市场发展也会向着利好方向发展。,伴随着人民币对外升值、对内贬值。为了资产的保值升值，人们对于投资房产的关注热度会越来越高。,人民币对美元盘中创近五年新高，对外升值,CPI/PPI均面临上涨压力，人民币对内不断贬值,统计显示，5月住宅价格乌鲁木齐和沈阳两个省会城市环比涨幅居前。,宏观经济,后市预判宏观面,部分银行首套房贷首付至四成,首 2011年6月，有按揭公司和银行业内人士对第一财经日报记者透露，在广州，一些大银行已将首套房贷首付比例提高至四成，部分银行也将首套房贷贷款利率提高到基准利率以上。此外，部分银行还收取各种形式的手续费，借以提高利润。首套房贷首付四成基准利率
20、上浮10%。,随着一线城市提升首付相继启动，准备金率年内第六次上调，首次置业人群的前期购房压力或因此而提高。,首付提升至四成,后市预判政策面,此轮宏观调控对商办物业无影响，侧面是种利好楼市调控政策以“住宅市场”为目标，商业性物业成为市场机会点,商办物业首付原本就需50%，此次调控政策中所指的二套房、三套、楼市“限购”调控政策只针对住宅，商办物业贷款不受二套、三套限制。所以，信贷政策的调控并未对商办楼市场造成负面影响。,楼市调控及信贷政策提高了投资者购买住宅的前期成本及限制套数，打压了部分住宅投资需求，将投资商办物业与投资住宅物业所需的成本拉回至同一起跑线。说明目前商办物业升值空间大于住宅市场，
21、并且随着下半年调控的进一步收紧而显现出来。因此，从政策风险及投资回报的角度考虑，商办物业是更适合当前投资的产品。,后市预判政策面,短期内房地产市场宏观调控的高压姿态不会改变,国土部 6 月展开土地违法清查风暴要求地方严格处理拖欠土地出让金行为，而遭到财政部及银监会催债的地方政府开始追缴土地出让金。此次追缴土地出让金，无疑是让资金紧张的中小房企雪上加霜。,“调控不放松”在第 17 次部长办公会上，国土部部长徐绍史如是强调。住房和城乡建设部也开会部署房地产调控工作。国务院有关负责人指出，“新国十条”调控已取得了初步的成果，下一步要抓好“新国十条”政策的具体落实工作。,后市预判政策面,PART2：宏
22、观政策对项目定位影响,1,2,3,政策影响,后市预判,1,2,对项目定位影响,住宅成交量稳价升，而且中高端的产品不受影响,办公办公市场不受调控影响,商业商业依然一如既往，并未有大幅度波动,宏观面总体经济平稳，但CPI上涨压力大，房地产市场受投资青睐,政策面短期内房地产市场宏观调控的高压姿态不会改变,1,2,对项目住宅而言，给项目定位中高端的品质奠定了基础,办公和商业不受调控的影响，项目定位多注重办公与商业的促进的关系，办公定位直接影响到商业的人流及消费。,PART3：城市房地产市场,城市土地市场,城市商品房市场,全年商品房供应量分析,10年全年供应量为1603.49万，环比上升27.98%；供
23、应套数约为17.4万套，环比上升23.6%；05年开始沈阳房产市场一直处于快速发展阶段、并与07年达到高度繁荣期，但商品房供应持续大幅攀升也导致空置率逐步增加，08年国内房产整体市场下滑，沈阳商品房供应萎缩；09年市场回暖但前期积压存量较大，全年基本以消化存量房为主，商品房供应量延续下滑趋势；10年是房产“调控大年”，沈阳房产市场受到一定影响但作为二线城市，影响度弱于一线城市；此外沈阳土地市场成交活跃也导致2010年商品房整体上市量快速攀升。,市场供应：商品房整体上市量大,市场供应：住宅供应仍占主导地位,住宅供应仍以91.17%的比例占据着商品房供应主导地位。一方面沈阳房产市场仍以刚性需求为主
24、题，商品住宅是市场主基调；另一方面沈阳大经济区确立导致城市外扩速度明显，新区的发展必然以住宅先行。,城市商品房市场,城市商品房市场分析,市场成交：成交面积进一步攀升，创历史新高,10年全年商品房成交量达1505.87万，创历史新高；国家调控对沈阳这样以刚性需求为主、楼市运行情况良好的影响甚微。,沈阳房地产投资年增长趋势明显,从数据可以看出沈阳自2003年到2010年计8年时间房地产投资增长了近9倍其年增长趋势明显，呈阶梯式足步上升。,（亿元）,城市商品房市场分析,2007-2010年沈阳商品房市场供需一览表,（万平方米）,（元/平方米）,从图表可以看出沈阳2009年整体市场环境受到金融危机影响
25、发展放缓，但到2010年已经完全恢复发展，成交价创新高达到单价5409元每平米。,城市商品房市场分析,PART3：城市房地产市场,城市土地市场,土地市场分析,2009年土地的推出与成交都达到历年峰值,土地市场研究,2009-2011年6月沈阳土地出让区域分布,2009-2011年6月沈阳地块出让量,从09-11年上半年土地供应趋势来看，沈阳市土地逐年增大供应量,2009年：沈阳土地出让集中于浑南新区；2010年：沈阳土地集中于沈北新区、经济技术开发区二区；2011年上半年：沈阳土地出让集中于经济技术开发区；,土地供应量激增、集中出让于经济技术开发区,土地市场分析,工业用地为城市主要供应用地，其
26、次为住宅用地,2010年1月-2011年7月,2010年1月-2011年7月,2009-2011年6月沈阳出让性质汇总,土地市场分析,住宅用地,2009-2011年7月住宅用地各区成交,住宅用地的供应主要集中在沈北及于洪区，本案浑南新区住宅土地供应相对较少,土地市场分析,商办用地,2009-2011年7月商办用地各区成交,商办用地的供应主要集中在沈北区，本案浑南新区商办有一定量的供应,土地市场研究,浑南土地市场,2009-2011年6月沈阳地块出让量,从2009年以来浑南土地出让情况来看，土地出让呈现U型态势，2010年新增土地供应量有所萎缩，2011年土地出让量再次增大。,2011年土地新增
27、供应量增大,土地市场研究,2009-2011年6月沈浑南出让性质汇总,2009年：居住、商业土地集中出让，占62.71%；2010年：总共新增出让土地20幅，其中14幅土地为工业用地性质；2011年上半年：工业、居住商业类土地类土地出让量相当，占土地出让较大比重。,浑南土地市场,工业类土地出让仍占主要位置,PART3：城市房地产市场,城市土地市场,城市住宅市场,2007-2010年沈阳商品住宅市场供求数据与年成交价格,综合上文图表，整个沈阳商品住宅房地产市场发展趋势良好，除了金融危机影响期间有小的波动，截至2010年底已经恢复正常，商品住宅市场房屋均价达到5119元每平米，供应量达到1486万
28、平方米，销售面积1267万平方米，市场吸收率达到85%，地区硬刚需求明显。,（万平方米）,（元/平方米）,整个沈阳商品住宅供求基本平衡，房地产市场发展趋势良好，地区刚需明显,关于沈阳2011年1-6月份商品住宅面积成交段分布图,沈阳90以下住宅受欢迎根据国家统计局2011年1-6月份统计数据中发现，90及以下的商品住宅价格变化中，沈阳的环比涨幅为0.1%，同比涨幅为7.9%；在90-144的商品住宅的价格变化中，沈阳的环比涨幅为0.5%，同比涨幅为7.1%；而在144以上的商品住宅的价格变化中，沈阳的环比涨幅为0.5%，同比涨幅为2.9%。90及以下的商品住宅涨幅为7.9%，说明小户型受到百姓
29、的追捧，而作为144以上的大户型，涨幅为2.9%，说明大户型的购买力并不旺盛。通过上图与所述内容，在此建议本项目住宅类物业可考虑定位以90以内小面积户型为主力户型。,沈阳90以下住宅受欢迎,城市住宅市场,沈阳区域商品住宅供应比例关系,截至2010年沈阳商品住宅供应总量为1486万平方米,从上图中可以看出东陵区商品住宅供应占全区比例最高为20.69%，其次是铁西新区占比例20.01%，浑南新区第三，占比例12.20%。,城市住宅市场,城市住宅市场,浑南新区住宅08年后供不应求，尤其是2011年供不应求比较明显，价格幅度上升20%,本项目所在的浑南新区在整个沈阳市的商品住宅销售价格水平排在第5，属
30、于中等水平，区域市场发展空间大。,浑南的住宅成交量价属于中等水平，未来价格发展空间较大,城市住宅市场,统计时间段2011年1-7月,城市住宅市场,浑南住宅2011年以来供求严重失衡，需求量较大，价格较平稳,PART3：城市房地产市场,城市土地市场,城市商业市场,商业逆改供大于求的局面，价格上升幅度较大,城市办公市场,办公物业有供略大于求到严重的供过于求,PART3：城市房地产市场对项目定位启示,商品房市场,土地市场,1,2,上市量与成交量较大，主要以住宅的供应为主。,住宅用地的供应主要集中在沈北及于洪区，本案浑南新区住宅土地供应相对较少,商办用地的供应主要集中在沈北区，本案浑南新区商办有一定量
31、的供应,住宅市场,商业市场,办公市场,整个沈阳商品住宅供求基本平衡，房地产市场发展趋势良好，地区刚需明显浑南的住宅成交量价属于中等水平，未来价格发展空间较大浑南住宅2011年以来供求严重失衡，需求量较大，价格较平稳,商业逆改供大于求的局面，价格上升幅度较大,办公物业有供略大于求到严重的供过于求,1,2,3,项目启示,在形势一片大好的环境下，本案办公的市场略差，而住宅及商业将成为区域的机会点。,PART3：城市房地产市场,城市土地市场,城市房地产板块,沈阳房地产市场共分为9 大板块：和平区、沈河区、皇姑区、铁西区、于洪区、大东区、东陵区、浑南新区、沈北新区,板块格局界定,城市房地产板块,一、和平
32、区,区域概况,和平区位于沈阳市的中心区域，是全市的政治、经济、科教、文化中心。区域面积61.06平方公里，下辖13个街道办事处、89个社区和10个行政村，居住着汉、回、满、蒙、朝鲜、锡伯等29个民族，户籍人口约64.6万人。区域内驻有东北电力、邮政、铁路等行业枢纽以及辽宁电台、电视台，沈阳电台、电视台，东北新闻网，辽宁出版集团等多家新闻媒体（机构）。2010年3月和平区向西南扩，划入东陵区浑河站西街道土地。和平区的南扩发展势不可挡，自成功打造高尚生活岛（长白岛）后，未来作为大浑南发展战略重要组成部分的和平南地区，即浑河站西，预计必将成为和平区重点规划区域。,城市房地产板块,房地产发展现状,20
33、06年-2010年商品房供销对比情况,06年以来，和平区批准预售面积及销售面积基本上呈逐年增长的态势。2009、2010年两年基本达到供求平衡,2010年各月商品房价格走势,截止2010年末，和平区商品房成交均价为7706元/,城市房地产板块,二、沈河区,区域概况,沈河区地处沈阳市中心。辖区面积增加到58平方公里，下辖15个街道办事处，124个社区，常住人口110余万，绝大多数为汉族，还有满、回、蒙古、朝鲜等22个少数民族。沈河区是历史悠久的古城区，是沈阳市的政治中心、商贸中心、金融中心、文化中心、旅游胜地和开放门户，是沈阳市发展的渊起。沈河区商业及商务氛围浓厚，分布楼盘以商业地产及商务楼宇为
34、代表。几年来，该区以中央商务区建设为统领，以金廊建设为重大机遇，以楼宇经济为发展突破口，推进以金融、总部、商务服务和文化产业为重点的现代服务业发展。,城市房地产板块,房地产发展现状,2006年-2010年商品房供销对比情况,区域内可开发建设的土地用地较少，销售与批准预售比率呈“M型”走势，土地供应比较稀缺。,2010年各月商品房价格走势,截止2010年末，商品房成交均价为10777元/,城市房地产板块,三、皇姑区,区域概况,皇姑区是沈阳市的城区之一，位于沈阳市西北部，面积66平方公里，人口95万。沈阳金廊北段地处皇姑区内，地理位置十分优越。辽宁省人民政府、省军区及各大省直机关坐落在皇姑区中东部
35、，是辽宁省的行政文化办公中心。2010年3月皇姑区向东扩至长大铁路，划入于洪区陵东街道黄河北大街以东土地、北塔街道以及东陵区前进街道长大铁路以西土地，与北部四台子地区实现连接。,城市房地产板块,房地产发展现状,2006年-2010年商品房供销对比情况,近几年来区域产品供不应求。2010年出现转变，首次出现供大于求。行政区扩大，加大了区域内的供应量。,2010年各月商品房价格走势,全年成交均价起伏较大，截止2010年末，商品房成交均价为5728元/,城市房地产板块,四、铁西区,区域概况,沈阳市铁西区位于沈阳市中心城区的西南部。辖区面积484平方公里，人口114万。铁西区是全国闻名、历史悠久的重工
36、业基地和全国最大的工业聚集区，素有“东方鲁尔”之称。未来“工业区”不再是铁西区惟一的名片，因为在未来五年，铁西区将建成以“西部十字金廊”为主要廊道，沟通“西部”、“北部”、“南部”三大商圈的商业格局。现在的铁西新区，经济跨越发展，社会和谐进步，城市面貌焕然一新，正在努力打造先进装备制造业的聚集区、现代建筑产业的核心区、现代服务业的特色区和人民群众安居乐业的宜居区。,城市房地产板块,房地产发展现状,2006年-2010年商品房供销对比情况,2006-2009年产品销售与批准预售比率呈逐年上升走势，2009年达到高峰，2010年区域内产品销售与批准预售基本平衡，市场稳定,2010年各月商品房价格走
37、势,截止2010年末，商品房成交均价为6288元/,城市房地产板块,五、于洪区,区域概况,于洪区毗邻母城,半环市区，是沈阳西部最具活力的经济增长板块，现辖区面积499平方公里，其中城市规划区面积80平方公里，全区总人口56万。于洪区产业发达，于洪区三次产业均衡发展。工业经济发展迅速，已经形成了机械加工、装备制造、电子电器、家具、五金等几大主导产业，工业规模化和集团化发展格局初步形成。尤其是依托沈阳基础雄厚、规模宏大、技术先进的综合性工业，在机床、输变电设备、电线电缆等机械工业方面形成了门类齐全、配套完备的工业产业链条。房地产业和商贸业也是硕果累累，碧桂园、恒大、阳光100、绿地等开发企业已经进
38、入，众多商业载体发展迅速。,城市房地产板块,房地产发展现状,2006年-2010年商品房供销对比情况,2008年以前，于洪区产品批准预售面积一直呈上升态势。2009年，表现出“供不应求”状态，从而刺激了2010年的产品供应量，2010年供需基本平衡。,2010年各月商品房价格走势,截止2010年末，商品房成交均价为5224元/,城市房地产板块,六、大东区,区域概况,大东区是沈阳市五城区之一，位于沈阳古城之东，辖区面积59.1平方公里，人口65万。大东区是沈阳民族工业的发祥地，是中国北方著名的新型工业城区，是沈阳市市内五城区之一。大东区目前是沈阳市最适合于居住的城区之一，南北两条运河流经全区，沿
39、岸花团锦簇、树木葱荣、景色优美，适合开发高档住宅区；近年来，大东区的经济走势强劲，各项事业蓬勃发展，集灿烂的历史文化积淀与现代都市气息于一体，以其深厚的工业基础，雄厚的科技实力、完善的基础设施、周到的服务体系、良好的投资环境吸引越来越多的海内外人士，成为他们事业成功、财源广进的热土。,城市房地产板块,房地产发展现状,2006年-2010年商品房供销对比情况,2007年以后，大东区商品房市场一直处于供不应求状态，供销比逐年增高。,2010年各月商品房价格走势,截止2010年末，商品房成交均价为7354元/,城市房地产板块,七、东陵区,区域概况,东陵区位于沈阳的东南部，沿东，北，南三方面成半球状环
40、绕沈阳市区。辖一个乡，5个镇，8个街道办事处，全域总面积为913平方公里，实际管辖621平方公里，户籍人口共30万人。东陵区内有沈阳2大重点别墅区，棋盘山板块经过近几年的发展，成为了众开发商及购房者选择高端住宅的首选，这里的别墅项目也接连拔地而起，已经成为了沈阳低密度高档住宅的集中区。因距市中心远，这一板块的教育及医疗配套设施还不完善。另外，机场板块是沈阳市另一别墅集中区，位处浑河以南，临近桃仙国际机场，交通发达。东陵区东侧的东陵西路板块是沈抚同城的重要连接点，未来将成为重要的城市节点。,城市房地产板块,房地产发展现状,2006年-2010年商品房供销对比情况,2006年以来，东陵区产品批准预
41、售面积和销售面积均呈“供大于求”态势。,2010年各月商品房价格走势,截止2010年末，商品房成交均价为7773元/,城市房地产板块,八、浑南新区,区域概况,浑南新区前身为沈阳国家高新技术产业开发区，始建于1988年。1991年3月被国务院首批批准为国家级高新区，是国家科技部重点扶持的10个高新区之一。浑南新区总面积120平方公里，常住和流动人口30余万人。总体规划为高新技术产业区、高档次商务中心区、高品质居住区、高等级大学城和浑河观光旅游带。浑南总体规划为“三区一城一带”，即高新技术产业区、高档次中央商务区、高品质生活居住区、大学城和浑河观光带五个功能区。其中，高品质生活居住区，规划用地面积
42、19.70平方公里，分别位于新区的东、中、西部。现在中、西部已经开发，东部开发尚未启动。,城市房地产板块,区域概况,沈北新区位于东北中心城市沈阳的北部，是东北经济区、环渤海经济圈和辽宁中部城市群的重要节点，是继上海浦东、天津滨海、郑州郑东之后国务院批准的第四个新区，也是辽宁省唯一的综合配套改革试验区和最具发展潜力区。2006年3月，沈阳市委、市政府将新城子区与辉山农业高新区合署办公，组建沈北新区。同年10月，新区经国务院正式批准成立，享有市级经济管理权和国家批准的开发区管理权限，实行封闭式管理。新区规划面积1098平方公里，人口40万。目前，沈北新区发展成“一城一区”，一城就是沈北新区尽南端和
43、沈阳市接壤的蒲河新城，总面积270平方公里，这是沈北新区重点开发区域，主要是城市化和工业化，也是我们建设东北第一生态新城市核心区。一区就是北部的新城子现代农业经济区，总面积828平方公里，重点发展农村的城镇化、农业的产业化。,九、沈北新区,城市房地产板块,房地产发展现状,2006年-2010年商品房供销对比情况,2006年以来，东陵区产品批准预售面积和销售面积均呈“供大于求”态势。,2010年各月商品房价格走势,截止2010年末，商品房成交均价为4238元/,城市房地产板块,板块市场对本项目的启示,从目前沈阳市九大房地产板块来看，楼盘分布较为密集，且以公寓为主，总体供求呈现动态平衡态势，除沈北
44、新区价格相对较低外，整体区域价格水平比较平均。相对平稳的市场格局将为本项目创造较好的发展空间，有利于项目的上市销售。,PART4：竞争市场分析,办公类市场分析,综合体市场分析,铁西万达广场,华润置地广场,北一路万达广场,诚大数码国际广场,世茂五里河,夏宫城市广场,同方世纪城,项目分布概况图,亿丰国际广场,浑南时代广场,泛华广场,红星MOMA新程,瑞宝国际,万达综合体,同方综合体,本项目,高力集团综合体,鹏欣综合体,宝龙商业,富邦综合体,金道奥特莱斯,港丰综合体,名仕财富中心,绿城沈阳全运村,沈阳市,目前沈阳全市范围，综合体项目合计约23个，浑南新区有17个（含本项目），占74%。,综合体市场分
45、析,全市主要综合体项目明细,综合体市场分析,项目周边综合体项目明细,项目所在浑南新区将集中开发10余个大型城市综合体项目。,综合体市场分析,个案研究世茂五里河,劣势,优势,项目亮点：超高层豪宅,座落于五里河体育场原址，地理位置十分优越，项目的整体规划也十分完善，高绿化率，超大型的地下停车库。,高档居所，没有配以精装修，是其不足。价格高于区域市场。,综合体市场分析,个案研究铁西万达广场,项目亮点：铁西商业中心，万达第三代综合体,劣势,优势,座落铁西商业中心，周边各项生活配套齐全，自身商业已形成一定规模，区域内人口密度高，交通极为便利，产品口碑较高。,高层居所临近一所加油站。,综合体市场分析,个案
46、研究亿丰国际广场,项目亮点：奥体商圈一站式居住项目,劣势,优势,奥体商圈的核心地段，周边高新技术企业、高等学府云集，新交通枢纽。,周边商业氛围尚未成形，购物环境一般。,PART4：竞争市场分析,办公类市场分析,住宅类市场分析,项目分布概况图,浑南新区,绿城全运村,区域住宅在售项目主要为万科金域蓝湾、金地长青湾等约10个项目。,住宅类市场分析,浑南新区主要住宅项目明细,住宅类市场分析,项目特点,项目是万科高档产品线研发的高品质特色产品系列，产品定位高端。开创了沈阳泰式风情社区先河，景观打造上较有特色。,靠近二环，距离中心城区距离较近，区位较优越。沃尔玛、乐购配套圈内，生活较便利。,个案研究万科金
47、域蓝湾,项目亮点：万科品牌、浑河畔泰式园林风情居住社区,住宅类市场分析,景观特色,“沈阳首家泰式风情住区”园林社区。拥有40000中央公园、20000芭堤雅公园,住宅类市场分析,个案研究金地长青湾,项目亮点：金地品牌、北欧风格生态居住大盘,项目特点,景色设计较有特色。直面浑河，同时紧邻20000湖景，讲求水景打造。项目内园林景观打造颇有心得。北欧风格生态居住区为蓝本，将花草、雕塑、小品、水系等深植园区，旨在还原北欧原味风格,位于浑河南岸，直面浑河一线景观。周边配套设施齐全，教育资源较为充沛。,住宅类市场分析,景观特色,着力还原北欧生活场景，最大限度的移植入园。紧邻20000人工湖，在此基础之上
48、，将花草、雕塑、小品、水系等深植园区，丹陛高层生活的一草一木。,住宅类市场分析,建筑类型：目前来看，高层产品是区域住宅类项目主要建筑类别，小高层、多层产品具有一定稀缺性；主力户型：在售项目中，80-110的2房产品是区域住宅市场的主力户型，其次，120-140 的3房产品也是目前市场上的主流产品；装修情况：目前区域住宅市场以毛坯产品为主，仅浑河沿岸部分项目采用装修。销售均价：浑河沿岸项目均价一般在9000-10000元/，非沿岸项目均价在7000-8000元/；区域住宅价格标杆项目万科金域蓝湾均价14000元/。重点项目：区域内重点项目以品牌开发商开发项目为品质标杆、“万科金域蓝湾”和“金地长
49、青湾”是其代表，预计今年10月上市的“绿城亚运村项目”将推出首期公寓项目，届时将成为市场热点。,根据目前浑南新区主要在售商品房项目来看，可以得出以下结论：,PART4：竞争市场分析,办公类市场分析,办公类市场分析,项目分布概况图,区域内办公类项目主要产品共5个，集中分布于奥体中心附近。,办公类市场分析,浑南新区主要住宅项目明细,建筑类型：目前区域内办公类项目主要以25-28层的高层居多；产品面积：标准层面积一般在1000-1300/层，酒店式公寓产品套内面积在34-67；价格：区域办公产品销售报价一般在7000-8000元/；价格标杆沈阳国际贸易中心项目报价12000元/；,办公类市场分析,项
50、目特点,甲级写字楼标准打造，外立面采用双层低辐射LOW-E玻璃幕墙，体现强烈的现代感。设计含有较多科技元素。大堂无线网络覆盖，同时引入多项先进楼宇电讯设备，体现现代人文关怀。项目直面浑河，具有景观优势。,个案研究沈阳国际贸易中心,项目亮点：奥体中心CBD核心区位、甲级写字楼,办公类市场分析,个案研究荣兴国际澜调,项目亮点：奥体中心CBD稀缺性SOHO产品,项目特点,项目产品均以小户型为主，具有一定稀缺性。精装小户型现房销售，分割面积小，总价低。奥体中心核心位置，出行交通便利，配套设施齐全,办公类市场分析,公共空间,五星级标准精装大堂,PART4：竞争市场分析,办公类市场分析,竞争市场总结以及对
