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1、,2009 年杭州房地产市场年报,商品房市场,一 市场综述,2009 的杭州商品房市场，一半是海水，一半是火焰。全年共新增商品房 498.88万方米，同比上涨 1.79%。成交商品房 722.91 万平方米，同比增涨 156.71%，商品房成交均价为 14460 元/平方米，基本与 08 年持平。,2009 年年初，可以说是 1998 年以来杭州楼市的最低谷。商品房平均日成交量约45 套，仅是上年同期的 62.3%左右；低迷、观望，成为当时市场的主基调。2009 年 2月开始，一些开发商选择打折促销。海天城和泊林公寓是两个最先降价的楼盘，一时间震动了房产业界。但谁也没想到，开发商这一姿态的调低
2、，瞬间就打开了购房者们的无限热情。,3 月份，徘徊在低谷中的杭州楼市实现了实质性的蓄势反弹。商品房日均成交量达到了 153 套，其中，成交百套以上的楼盘共有 13 个之多。4 月成交突破 6000 套，达到了 6267 套，创历史第二高(近三年来只有 2007 年 6 月达到 6532 套成交量)，环比上升 31.5%；同比上升 196%。5 月份，杭州主城区商品房成交 10058 套，一举破万，刷新了杭城楼市最高成交纪录。环比上升 60.5%；同比上升 199%。6 月份，杭州主城区商品房成交 9100 套；7 月份，杭州主城区商品房成交 5590 套；8 月份，杭州主城区商品房成交 384
3、4 套去年低迷市场下压抑的刚性需求得到了充分的释放。供应量虽然很大，但库存消化得更快，8 月份，杭州主城区存量房源继续下跌，仅剩 11776 套，无房可卖，再次出现在了杭州楼市。楼价也水涨船高，9 月份，杭城商品房成交均价在万元以上的达到了 146 个，万元以上的楼盘数占总数的 79%。12 月份，主城区商品房成交均价 19831 元/平方米，环比上升 15.4%，同比上涨 43.2%。,中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：86091013,1,2009 年杭州房地产市场年报二 供求关系分析图 4-1 2007-2009 年杭州商品房季度供求比走势图2.
4、52.01.51.00.50.007Q1 07Q2 07Q3 07Q4 08Q1 08Q2 08Q3 08Q4 09Q1 09Q2 09Q3 09Q4供求比数据来源：CRIC从 2007 年 1 季度以来的杭州市商品房市场的供求关系走势来看，整体上呈现出“倒 U”型，07 年楼市火爆，年底大量新房上市供求比逐渐升高。08 年由于国家对房产市场的宏观调控，需求被抑制，供求比居高不下。09 年受到政策的刺激，需求得到了充分的释放，虽然新房上市量略有增加，但是需求大幅增加导致供求比大幅下降，全年呈现供不应求的态势。三 供应量分析图 4-2 2007-2009 年杭州商品房季度供应量走势图2,000,
5、0001,500,000平方 1,000,000,米,500,000,007Q1 07Q2 07Q3 07Q4 08Q1 08Q2 08Q3 08Q4 09Q1 09Q2 09Q3 09Q4供应面积数据来源：CRIC中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：860910132,2009 年杭州房地产市场年报07 年的 1 季度，杭州市场的商品房供应量达到几年来的最低点，当季只有 40 万方的供应量。此后供应量快速增长，08 年前三季度供应量维持在一个较高的水平，09 年1 季度受到商品房销售乏力的影响，供应量再次回落，但是大量新盘集中上市，09 年 2季度杭州
6、市商品房的供应量达到了 3 年来的最高点。09 年商品房总体上市量基本与 08年持平。图 4-3 2009 年月度杭州市商品房供应量走势图800,000700,000,平方米,600,000500,000400,000300,000200,000100,0000,09.1,09.2,09.3,09.4,09.5,09.6,09.7,09.8,09.9 09.10 09.11 09.12,供应面积数据来源：CRIC2009 年杭州市商品房新增供应量为 498.88 万方米，同比上涨 1.79%。从各月走势来看，与往年相似，1 季度受到春节和销售疲软影响，商品房上市量最少。5 月份房交会迎来商品房
7、上市的高峰，10 月份秋季房交会前后是第二个上市高峰。中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：860910133,2009 年杭州房地产市场年报四 成交量分析图 4-4 2007-2009 年杭州商品房季度成交量比走势图3,000,0002,500,000平 2,000,000方 1,500,000米 1,000,000500,000007Q1 07Q2 07Q3 07Q4 08Q1 08Q2 08Q3 08Q4 09Q1 09Q2 09Q3 09Q4成交面积数据来源：CRIC从 2007-2009 年杭州商品房宅市场成交趋势总体来看，每年的第二季度是商品房
8、销售的旺季，无论是在市场低靡的 08 年还是成交活跃的 07、09 年。图 4-5 2009 年月度杭州市商品房成交量走势图2009年月度杭州市商品房成交量走势图1,200,0001,000,000,平方米,800,000600,000400,000200,0000,09.1,09.2,09.3,09.4,09.5,09.6,09.7,09.8,09.9 09.10 09.11 09.12,成交面积数据来源：CRIC2009 年杭州市商品房成交 722.91 万平方米，同比增涨 156.71%，5 月份大量新盘上市推动成交量的快速上涨，是全年成交的最高峰。之后随着房价的不断攀升，成交量逐渐下滑
9、。中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：860910134,2009 年杭州房地产市场年报五 成交均价分析图 4-6 2007-2009 年杭州商品房季度成交均价走势图20,000元 15,000/平 10,000,方米,5,000,007Q1 07Q2 07Q3 07Q4 08Q1 08Q2 08Q3 08Q4 09Q1 09Q2 09Q3 09Q4成交均价数据来源：CRIC2007-2009 年杭州商品房市场的成交均价可以说是一年上一个台阶，07 年的万元，08 年 14000 元/平方米左右到 09 年末的 17000 元/平方米，年均涨价幅度超过
10、20%。图 4-7 2009 年月度杭州市商品房成交均价走势图25,000,元/平方米,20,00015,00010,0005,0000,09.1,09.2,09.3,09.4,09.5,09.6,09.7,09.8,09.9 09.10 09.11 09.12,成交均价数据来源：CRIC2009 年全年杭州商品房成交均价为 14460 元/平方米，基本与 08 年持平。但是09 年第 4 季度，成交均价逐月攀升，12 月份的成交均价达到了 19381 元/平方米，同时成交量也未见萎缩，由此可以预见在今后一段时间内成交均价不会有大幅度的下滑。中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮
11、编：310000 电话：860910135,08,.0,081,.0,082,.0,083,.0,084,.0,085,.0,086,.0,087,.0,088,.0,089,.1,080,.1,081,.1,092,.0,091,.0,092,.0,093,.0,094,.0,095,.0,096,.0,097,.0,098,.0,099,.1,090,.1,091,.1,2,幅,2009 年杭州房地产市场年报土地市场一、土地供求分析1、土地供应走势分析（1）楼市回暖，土地供应量大幅增加09 年是杭州土地市场的供应大年。随着楼市复苏，开发商资金快速回笼，开发信心回升，土地市场也加大了供应力度
12、。09 年主城区供应土地 134 幅，环比 08 年上涨 130.7%，出让面积 418 万平方米，环比 08 年上涨 67.7%。图 5-1：杭州市土地市场供应走势,30252015105,2008年1月-2009年12月土地供应走势图,万平方米15010050,0,土地幅数,占地面积,0,数据来源：CRIC 系统（2）09 年土地供应量季度变化明显一季度，杭州共出让地块 8 宗，共计出让面积 5.49 万平方米。土地市场遇冷，政府推地一改昔日火热，出现了土地难推的尴尬现状，为符合市场运行状况，杭州市政府更多地推出小块宗地。二季度，杭城共出让宗土地 27 宗，共计出让面积 86.48 万平方
13、米。楼市回暖，开发商资金迅速回笼，土地市场也开始加大了供应力度，土地供应预热期开始。三季度，杭城共出让宗土地 39 宗，共计出让面积 114.07 万平方米。楼市火爆，开发中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：860910136,幅,2009 年杭州房地产市场年报商资金充裕，土地市场供需两旺，地王频出，土地供应进入火爆期。四季度，杭城共出让宗土地 60 宗，共计出让面积 212.07 万平方米。土地市场持续高温，而开发商拿地趋于谨慎，更为理性。土地市场季度供应变化明显，一季度趋冷，二季度回暖，三、四季度几近火爆。杭州土地供应市场与商品房市场变化关联度较高，
14、09 年由于商品房市场回暖，直至成交火爆，直接促成了土地市场供应量增多。图 5-2：2009 年土地市场季度供应走势,6050403020100,2009年季度土地供应走势图,万平方米200150100500,一季度,二季度土地幅数,三季度占地面积,四季度,数据来源：CRIC 系统2、地块成交走势图（1）土地成交量巨增，成交总额高达 785 亿随着经济的复苏，楼市回暖直至火爆，供应量的大幅增加，土地市场迎来了成交大年。09 年主城区成交土地 121 幅，环比 08 年上涨 63.5%，出让面积 363.07 万平方米，环比 08年上涨 45.0%。2009 年，无疑是杭州土地市场最为“疯狂”的
15、一年。主城区土地收入共计 785 亿，不但远超此前高点 2007 年的 507.1 亿，更是接近于国内第一线的两个特大城市上海、北京，将广州、深圳及其它主流城市远远地甩在后面。中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：860910137,08,.0,1,08,.0,2,08,.0,3,08,.0,4,08,.0,5,08,.0,6,08,.0,7,08,.0,8,08,.0,9,08,.1,0,08,.1,1,08,.1,2,09,.0,1,09,.0,2,09,.0,3,09,.0,4,09,.0,5,09,.0,6,09,.0,7,09,.0,8,09,.
16、0,9,09,.1,0,09,.1,1,09,.1,2,08,.0,081,.0,082,.0,083,.0,084,.0,085,.0,086,.0,087,.0,088,.0,089,.1,080,.1,081,.1,092,.0,091,.0,092,.0,093,.0,094,.0,095,.0,096,.0,097,.0,098,.0,099,.1,090,.1,091,.1,2,2009 年杭州房地产市场年报图 5-3：杭州市土地市场成交走势,幅,2008年1月-2009年12月土地成交走势图,万平方米,302520151050,成交幅数,占地面积,120100806040200,
17、数据来源：CRIC 系统（2）土地成交火爆，成交均价稳步上涨杭州土地市场成交火爆，成交均价稳步上涨。09 年 4 月，杭州上城区投资控股集团有限公司以 46284 元/平方米楼面价成交南山路地两块，直接拉动了当月成交均价的上涨，09年 6 月至 12 月楼面价围绕 10000 元/平方米平稳波动。土地楼面均价的上涨，与商品房热销，开发商资金快速回笼不无关系。图 5-4：杭州市土地市场成交均价走势2008年1月-2009年12月楼面价走势图元/平方米4000035000300002500020000150001000050000数据来源：CRIC 系统中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1
18、702邮编：310000 电话：860910138,2009 年杭州房地产市场年报住宅市场一、市场概述2009 年杭州住宅市场供需两旺，市场表现火爆。住宅的供应面积与去年相比有大幅的增加，共新增商品住宅面积 421.60 万方米，同比上涨 15.04%。其中还是以普通住宅为主，占到总量的 93%，别墅和酒店式公寓的供应量非常有限，合起来只占到总量的 7%。住宅成交 645.13 万平方米，同比上涨 232.8%。成交均价稳定攀升，全年成交均价为 14517 元/平方米，月度均价波动幅度不大基本处于稳定。二、供求关系分析07 年 1-3 季度市场处于供不应求的状态，其中 07 年 3 季度供求比
19、达到了近 3 年的最低点。07 年第四季度开始供求比开始快速增加，因为前三季度供不应求的局面造成房价的上涨加上国家开始对房地产市场宏观调控，对需求造成了很大的影响；另一方面 10 月份的房交会带来了大量的供应，杭州住宅市场重回到供大于求的状态。08 年受经济危机影响，杭州住宅市场成交量锐减，导致供求比在高位徘徊。而 09 年 1 季度始，各项利好政策积极引导，引爆杭州楼市，楼市走出 08 年低迷状态，供小于求成为市场主要变现。图 6-1：2007-2009 季度杭州市住宅供求关系走势图2007-2009季度杭州市住宅供求关系走势图2.52.01.51.00.50.0,07Q1,07Q2,07Q
20、3,07Q4,08Q1,08Q2,08Q3,08Q4,09Q1,09Q2,09Q3,09Q4,数据来源：CRIC 系统中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：860910139,2009 年杭州房地产市场年报2009 年全年杭州住宅市场处于供小于求的局面，商品住宅去化速度惊人。上半年度月度供求比走势呈现波浪式变动趋势，波幅明显，1 月份因受 08 经济风暴波及，商品住宅成交萎缩。下半年月度供求比呈现出 M 字，波动明显，9 月份，由于房博会的即将举办，开发商提前加大了供应力度，导致供求比的上升，而 11 月份由于年底 09 年度利好政策即将终结，为抢占市场先
21、机，众多楼盘集中放量，而成交量变化不大，因此供求比到达了全年的最高。图 6-2：2009 年月度杭州市住宅供求关系走势图2009年月度杭州市住宅供求关系走势图平方米,120000010000008000006000004000002000000,1.21.00.80.60.40.20.0,09.01,09.02,09.03,09.04,09.05,09.06,09.07,09.08,09.09,09.10,09.11,09.12,供应面积,成交面积,供求比,数据来源：CRIC 系统三、供应分析1、历年供应情况经过 2006 年宏观调控之后，住宅市场开始降温，07 年的 1 季度，杭州市场的住宅
22、供应量达到低点，当季只有 40 万方的供应量。此后供应量快速增长，08 年前三季度供应量维持在一个较高的水平，季均供应量在 10 万平方米左右。09 年 1 季度，受经济危机及楼市遇冷影响，商品住宅供应量锐减，2 季度始，楼市在利好政策刺激下，迅速回暖，商品住宅供应量增加，09 年 2 季度，商品住宅供应量达 359924.30 平方米创新高。中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：8609101310,2009 年杭州房地产市场年报图 6-3：2007-2009 年季度住宅供应走势图,平方米160000014000001200000100000080000
23、06000004000002000000,2007-2009季度杭州市住宅供应走势图,07Q1,07Q2,07Q3,07Q4,08Q1,08Q2,08Q3,08Q4,09Q1,09Q2,09Q3,09Q4,数据来源：CRIC 系统2、2009 年月度供应情况2009 年 1-12 月，杭州市住宅新增供应量为 421.60 万方米，同比上涨 15.04%。从历月走势来看，1、2 量月受到春节和 08 年经济危机影响，住宅上市量最少，3 月始，楼市受经济回暖及各项利好政策刺激影响，成交量剧增，同时各楼盘为回笼资金，加大开盘力度，出现供应高峰，5 月供应量 625489.77 平方米，为全年供应峰值
24、。作为 10 月房交会预热期的 9 月份供应量大增。11、12 两月，由于 09 年利好政策即将终结，开发商也加快了推盘速度，两月供应量保持较高水平。图 6-4：2009 年月度杭州市住宅供应走势图,平方米7000006000005000004000003000002000001000000,2009年月度杭州市住宅供应走势图,09.01,09.02,09.03,09.04,09.05,09.06,09.07,09.08,09.09,09.10,09.11,09.12,数据来源：CRIC 系统中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：8609101311,20
25、09 年杭州房地产市场年报3、2009 年住宅供应业态分布普通住宅是主流2009 年普通住宅新增供应 421.60 万平方米，占到总体供应量的 85.4%，由于杭州市政府 5 年内不再推出纯别墅用地（容积率 1 以下），导致 09 年别墅供应占比依然很小，只占总体的 4.0%，并且多是排屋等准别墅类产品，酒店式公寓定位高端，09 年的供应也不多，占到总体的 1.5%。图 6-5：2009 年月度杭州市住宅供应结构图2009年杭州市住宅供应结构图,别墅4%,酒店式公寓3%,普通住宅93%数据来源：CRIC 系统4、供应区域分布江干区和滨江区是供应大户2009 年滨江区新增供应 103.2 万平方
26、米，占比 24.26%，由于东方郡、风尚蓝湾等大盘集中放量，直接拉动了滨江区商品住宅供应量的增加。2009 年江干区新增供应 93.9 万平方米，占比 22.1%，其中九堡板块有大量的新盘上市。此外，西湖区、下沙区也有较大量的供应，分别占比 18.93%、18.29%。中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：8609101312,2009 年杭州房地产市场年报图 6-5：2009 年月度杭州市住宅供应区域结构图2009年杭州市住宅供应区域结构图,下城区6.65%,下沙区18.29%,滨江区24.26%,拱墅区5.49%,西湖区18.93%,上城区4.32%,
27、江干区22.07%,数据来源：CRIC 系统四、成交分析1、年度成交成交量 U 型走势明显2007-2009 年杭州住宅市场成交趋势总体呈现 U 型走势，07 年杭州市住宅市场成交量经历了井喷的过程，07 年前三个季度成交量节节高升，第二季度达到了最高点，当季成交161.3 万平方米。此后一方面受到了政策的影响，另一方面杭州住宅成交均价不断地攀升也打压了部分需求，杭州市的住宅成交量开始下滑。08 年杭州住宅市场的季均成交量只有 55万平方米左右，只相当于 07 年度的一半。09 年由于利好政策刺激，商品房成交量攀升，09年 2 季度商品住宅成交量创新高，成交量达 262.3 万方。而 3、4
28、季度基本保持平稳。中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：8609101313,2009 年杭州房地产市场年报图 6-6：2007-2009 年季度住宅成交走势图,平方米300000025000002000000150000010000005000000,2007-2009季度杭州市住宅成交走势图,07Q1,07Q2,07Q3,07Q4,08Q1,08Q2,08Q3,08Q4,09Q1,09Q2,09Q3,09Q4,数据来源：CRIC 系统2、2009 年月度成交成交走势波动明显，5 月创成交新高2009 年商品住宅共成交 645.13 万平方米，同比上涨
29、232.8%。月度成交走势波动明显。成交量最小的月份为新年的 1 月，成交量最大的为 5 月，3 月，受利好政策及下打折销售双重刺激，刚性需求集中爆发，同时投资客也蜂拥而至，成交量大幅上涨。图 6-7：2009 年月度杭州市住宅成交走势图,平方米120000010000008000006000004000002000000,2009年月度杭州市住宅成交走势图,09.01,09.02,09.03,09.04,09.05,09.06,09.07,09.08,09.09,09.10,09.11,09.12,数据来源：CRIC 系统3、普通住宅仍然是住宅类中的主流产品2009 年普通住宅成交 590.
30、45 万平方米，占到总体供应量的 91.2%，酒店式公寓高档住中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：8609101314,2009 年杭州房地产市场年报宅+高品质服务组合，得到了市场的接受，成交 29.34 万平方米，占总体体量的 4.5%，别墅类成品只成交了 27.40 平方米，占总体的 4.2%。图 6-8：2009 年杭州住宅成交结构图2009年杭州市住宅成交结构图,别墅4.2%,酒店式公寓4.5%,普通住宅91.2%数据来源：CRIC 系统4、90 平方米以下实用两房仍是主流产品2009 年普通住宅成交 590.45 万平方米，其中 90 平方米以
31、下实用两房仍是市场主流产品，受原 70/90 政策及成交总价影响，90 平方米以下实用两房仍是市场主力供需户型，占总体体量的 43.4%，而 90-140 平方米舒适两房及改善型三房也占有一定比例其 190-140 平方米面积段占总成交的 29.3%。图 6-9：2009 年杭州住宅成交面积段图2009年杭州市住宅成交结构图别墅,90平米以下,4.3%,140平米以上23.0%,43.4%90-140平米29.3%数据来源：CRIC 系统4、实用两房仍是主流产品，改善三房也占有一定比例2009 年普通住宅成交 590.45 万平方米，实用两房仍是市场主流产品，成交量占总体体量的 39%，而改善
32、型三房也占有一定比例，占总成交的 33%。中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：8609101315,0%,2009 年杭州房地产市场年报图 6-10：2009 年杭州住宅成交面积段图2009年杭州市住宅成交户口型比例图,0%,13%,2%4%1%0%33%,39%,4%,4%,叠加 独栋 二房 复式 联排 三房 双拼 四房 五房 一房 跃层数据来源：CRIC 系统4、区域成交分布西湖区位居区域成交首位2009 年杭州市住宅市场的成交主要以西湖区为主，西湖区成交主要集中在西溪、留下、之江板块，由于西湖区多为低密度楼盘，因此，西湖区成交面积相比其它区域较大；
33、09 年西湖区成交 148.96 万平方米，占比 23%，其中别墅及类别墅产品共成交 16.22 万方；滨江区受到城市中心南迁和地铁开工消息的鼓舞，成交 143.79 万平方米，占到全市总量的 22%。上城区和下城区由于上市楼盘较少，成交量相对较少。图 6-11：2009 年杭州住宅供应结构图2009年杭州市住宅供应区域结构图,下沙区,滨江区,下城区6%,17%,22%,拱墅区6%,西湖区23%,上城区5%,江干区,21%数据来源：CRIC 系统中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：8609101316,2009 年杭州房地产市场年报五、价格分析1、年度价
34、格走势持续增长2007-2009 年杭州住宅市场的成交均价不断攀升，07 年因为供求关系急剧恶化，供不应求导致 07 年第二季度开始成交均价猛涨。特别是 07 年 8 月到 11 月的 4 个月里，成交均价从 10358 元/平方米上升到 15032 元/平方米，涨幅达到了 45.1%。08 年成交均价上涨的幅度得到了有效的控制，但是总体上成交均价还是有一定程度的上涨，3 季度，受经济危机及楼盘遇冷多重因素影响，众多楼盘开始降价销售，成交均价出现下滑，09 年 2 季度始，楼市回暖，成交均价平均上涨。图 6-12：2007-2009 年季度住宅成交价格走势图2007-2009季度杭州市住宅成交
35、价格走势图平方米20000150001000050000,07Q1,07Q2,07Q3,07Q4,08Q1,08Q2,08Q3,08Q4,09Q1,09Q2,09Q3,09Q4,数据来源：CRIC 系统2、16000 元/平方米以上为住宅成交主力价格段2009 年，随着楼市回暖，刚需激发，投资型需求入市，成交价格稳步上升，商品住宅主力成交价格也随着上升，2009 年主力成交价格超过 16000 元/平方米，市场已难寻万元以下楼盘。中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：8609101317,2009 年杭州房地产市场年报图 6-13：2009 年杭州住宅成交
36、价格段图2009年杭州市住宅成交价格段图,6000-900020.9%,6000以下1.7%,16000以上33.1%,9000-1200023.8%12000-1600020.4%数据来源：CRIC 系统3、月度价格走势平稳上涨2008 年前 11 个月杭州住宅市场成交均价为 14517 元/平方米，相比前一年下降 3.68%。各月成交均价变动不大，且呈上涨趋势。最高点是 12 月，成交均价达到了 21045 元/平方米，由于西溪诚园、清水公寓三期等高档楼盘的集中成交，直接拉动当月成交均价的上涨，最低点是在 3 月份，成交均价只有 11336 元/平方米，主要是由于众多楼盘降价销售，导致当月
37、成交均价下降。图 6-14：2009 年月度住宅价格走势图,元/平方米2500020000150001000050000,2009年月度杭州市住宅价格走势图,09.01,09.02,09.03,09.04,09.05,09.06,09.07,09.08,09.09,09.10,09.11,09.12,数据来源：CRIC 系统中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：8609101318,2,2,1,2,3,4,5,7,8,9,2009 年杭州房地产市场年报六、项目分析1-11 月成交量 TOP10,排名610,项目名称东方郡东湾江滨花园和家园伊萨卡国际城万家星
38、城风景蝶院朗郡庭园丽江公寓朗诗国际街区,板块滨江（非江景）下沙（江景）下沙（江景）西溪、留下下沙（非江景）城北滨江（非江景）度假区转塘九堡下沙（非江景）,档次中档中高档中低档高档中高档中高档中高档中档中高档中高档,是否装修否否否否否否否否部分精装部分精装,装修标准(元/m)-28002500,成交面积(m)251154.89220669.15205841.24138679.72154646.59129218.35127172.96116306.18114935.68110728.7,成交均价(元/m2)1429011105862717214735820188164701286317942112
39、83,成交主力产品86 方的两房、139的三房87-132 方的两房，132-191 三房88 方的两房、157方的三房排屋 250-280 平米90 方的两房88 方的两房，138方的三房88 方的两房，140方的三房89 方两房，184 方四房87 方两房，137 方三房87 方的两房，138方三房,数据来源：CRIC 系统从地理范围上来，TOP10 项目均位于市中心的外围，这也与市中心土地规模较小，推案量不大有关，而其中下沙板块的项目格外受到市场关注，占到排行的 4 席，分别为保利东湾、江滨花园、伊萨卡国际园和朗诗国际街区。下沙板块楼盘之所以格外受到市场关注，与海天城降价销售，推动整个下
40、沙板块降价热销不无关系。价格方面，主要成交均价在 10000 元/平方米15000 元/平方米价格区间段，而成交的主力产品来看，90 方以下紧凑的两房和 130 平方米三房是市场的主流。由此看来，总价低、升值潜力大的中高档楼盘受到市场关注。精装修方面，只有丽江公寓和朗诗国际街区部分房源有精装，其余是毛坯房。由于装修成本较高，且装修样式的单一，导致精装房并未受到市场广泛关注。中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：8609101319,2009 年杭州房地产市场年报办公市场一、市场概述2009 年杭州写字楼市场供求比波动平稳，整体表现供小于求。全年写字楼新增供
41、应量为 23.27 万方米，环比下降 59.46%，其中滨江区占到总体供应量的 42.5%。全年写字楼成交了 39.23 万平方米，环比下降 9.52%，滨江区的成交量占到 27.0%。成交均价全年基本保持稳定，全年杭州写字楼成交均价为 12905 元/平方米，环比下降 8.59%。二、供求关系分析2009 年写字楼的供求关系波动平稳，总体处于供小于求的局面。2 月份，杭州写字楼市场金龙大厦、金色蓝庭等盘集中供应 3.61 万方，市场处于供大应求的状态。此后数月由于写字楼供应减少，6、8、12 三月杭州写字楼市场出现零供应。10、11 月份写字楼集中放量，11 月由于滨江区的信雅达国际供应 8
42、.22 万方，市场处于供大于求状态。2009 年写字楼市场供应量较小，同时，由于经济复苏，办公需求增多，09 杭州写字楼市场整体表现供小于求。图 7-1：2009 年月度杭州市写字楼供求关系走势图2009年月度杭州市写字楼供求关系走势图平方米,1000009000080000700006000050000400003000020000100000,3.53.02.52.01.51.00.50.0-0.5,09.01,09.02,09.03,09.04,09.05,09.06,09.07,09.08,09.09,09.10,09.11,09.12,供应面积,成交面积,供求比,数据来源：CRIC
43、系统中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：8609101320,2009 年杭州房地产市场年报三、供应分析2009 年杭州市写字楼新增供应量为 23.27 万方米，环比下降 59.46%。从时间上来看，供应量主要集中在 2、10、11 三个月，11 月滨江区的信雅达国际供应 8.22 万方，为 09 年月度供应之最。6、8、12 三个月没有任何供应量。杭州城市属性决定写字楼市场冷淡，而09 年随着经济的回暖，办公需求的增多，进一步刺激了写字楼供应，但 09 年市场表现供小于求状况依然未能缓解。图 7-2：2009 年杭州写字楼供应走势图2009年月度杭州市
44、写字楼供应走势图平方米9000080000700006000050000400003000020000100000,09.01,09.02,09.03,09.04,09.05,09.06,09.07,09.08,09.09,09.10,09.11,09.12,数据来源：CRIC 系统滨江区是杭州市写字楼市场供应主要区域，09 年新增写字楼供应面积 11.24 万平方米，占到全市供应量的 42.5%，主要供应楼盘为信雅达国际 8.23 万方，铁龙大厦 3.01 万方。而拱墅区主要是浙商业时代大厦供应 0.92 万方，现代之星大厦 4.07 万方，共计 4.99 万方。其余区域写字楼供应量都偏低。
45、中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：8609101321,西湖区,3.8%,2009 年杭州房地产市场年报图 7-3：2009 年杭州写字楼供应区域结构图2009年杭州市写字楼供应区域结构图下城区 下沙区5.5%2.5%江干区11.4%滨江区,上城区15.5%,拱墅区,42.5%,18.8%数据来源：CRIC 系统四、成交分析2009 年写字楼共成交 39.23 万平方米，环比下降 9.52%。月度成交走势呈现出正弦波型。10、11、12 月是杭州市写字楼集中成交时段，其余时间写字楼成交量偏低。4 月份是08 年写字楼成交量的谷底，当月只成交 0.69
46、万平方米。图 7-4：2009 年月度杭州写字楼市成交走势图,平方米1000009000080000700006000050000400003000020000100000,2009年月度杭州市写字楼成交走势图,09.01,09.02,09.03,09.04,09.05,09.06,09.07,09.08,09.09,09.10,09.11,09.12,数据来源：CRIC 系统2009 年杭州市写字楼市场的成交以滨江区为主，由于铁龙大厦、信雅达国际、天恒大厦等放量成交，直接拉动了滨江区成交量的上涨，09 年全年共成交 10.58 万平方米，占比中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702
47、邮编：310000 电话：8609101322,2009 年杭州房地产市场年报27.0%；其次为上城区，成交 7.15 万平方米，占比 18.3%，主要是钱江国际商务中心、太和广场等盘放量成交，直接拉动了上城区写字楼成交量的上涨。拱墅区由于商务范围尚未形成，成交量依然较少，占比 9.3%。图 7-5：2009 年杭州写字楼成交区域结构图2009年杭州市写字楼成交区域结构图,下城区12.2%,下沙区11.1%,滨江区,27.0%西湖区,13.8%,上城区18.3%,江干区8.4%,拱墅区9.3%,数据来源：CRIC 系统五、价格分析2009 年杭州写字楼成交均价为 12905 元/平方米，环比下
48、降 8.59%。各月成交均价波动平稳，变动不大，最高点是 2 月，成交均价达到了 17490 元/平方米，最低点是在 1 月份，成交均价只有 7068 元/平方米。中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：8609101323,2009 年杭州房地产市场年报图 7-6：2009 年月度杭州写字楼成交价格走势图,平方米20000180001600014000120001000080006000400020000,2009年月度杭州市写字楼成交价格走势图,09.01,09.02,09.03,09.04,09.05,09.06,09.07,09.08,09.09,0
49、9.10,09.11,09.12,数据来源：CRIC 系统商业市场一、市场概述2009 年商业用房的供求关系波动明显，供求比呈正弦波动，市场整体表现供大于求。全年共新增商业面积 46.56 万方。其中滨江区占到总体供应量的 36.2%。全年成交了 34.72万平方米，下沙区的成交量占到 21.1%。全年商业成交均价为 14851 元/平方米，各月成交均价波动平稳，变动不大。二、供求分析2009 年商业用房的供求关系波动明显，供求比呈正弦波动，市场整体表现供大于求。11、12 两月，杭州商品住宅集中在放量，同时小区住宅附属商业也随着供应，因此，11、12 两月商业供应相对集中，主要是小区商业配套
50、用房。中国房产信息集团杭州市新东方大厦 B 座 1702邮编：310000 电话：8609101324,2009 年杭州房地产市场年报图 8-1：2009 年杭州市商业供求关系走势图2009年月度杭州市商业供求关系走势图平方米,120000100000800006000040000200000,4.03.53.02.52.01.51.00.50.0,09.01,09.02 09.03 09.04,09.05 09.06,09.07 09.08,09.09 09.10 09.11,09.12,供应面积,成交面积,供求比,数据来源：CRIC 系统三、供应分析2009 年杭州市商业新增供应量为 46
