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1、,绝对创新的服务理念 绝对领先的商业模式,中国旅游地产服务集团，信息咨询中心 20101118,到海南买房海南及房地产市场基本面解读,此报告仅供公司内部培训使用，未经中国旅游地产服务集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,交流纲目,Part1 认识海南、独特资源,Part2 国际旅游岛规划建设,Part3 海南房地产市场发展,Part1 认识海南、独特资源,与美国夏威夷处在相近纬度，成为中国唯一的热带海岛旅游地,认识海南/地理区位,海南岛地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室”的美称，这里长夏无冬，年平均气温2226，10的积温为8200,最冷的一、二月份温度仍
2、达1621，年光照为17502650小时，光照率为50%60%，光温充足，光合潜力高。海南岛入春早，升温快，日温差大，全年无霜冻，冬季温暖，稻可三熟，菜满四季，是我国南繁育种的理想基地。,北纬18，世界上最美的一条纬度，集合夏威夷、迈阿密、加勒比海、巴厘岛,海南省是中国陆地面积最小，海洋面积（200万平方公里）最大的省，1528公里海岸线，拥有几乎高达10%的中国海岸线长度,认识海南/地理区位,3.39万平方公里，800多万人口，海南岛是中国南海上的一颗璀璨明珠，是仅次于台湾的全国第二大岛,2008年底，全省有2地级市、4市辖区、6县级市、4县、6自治县、1经济开发区、1办事处。全岛面积约为3
3、.4万平方公里，2008年末全省常住人口为864.73万人，其中有黎族、苗族、回族等少数民族约140多万人。据估计当前在海外的海南乡亲与其后裔（外籍华人）共有320多万人，也有人推算加上第四、五代后裔应有500多万人。侨乡文昌海外人口比岛内还多。当前海南乡亲及其后裔遍布五大洲，尤其以泰国、马来西亚、新加坡、印尼、越南、美国、加拿大和澳洲较多。,认识海南/行政区划,认识海南/交通概况,公路：通车里程达1.7万余公里,以“三纵四横”为骨架，有干线直通各港口、市、县，并有支线延伸到全岛318个乡镇和各旅游景点，环岛高速公路已建成通车。铁路：海南主要铁路为海南东环轻轨（2010年底开通）、海南西环铁路
4、、粤海铁路。海运：全省68个天然港湾，已开辟港口24个，其中以琼山、三亚、八所、洋浦四个港口为最大。航空：海南省的航空事业发展最快，北部有琼山美兰国际机场(即是海口美兰国际机场)，南边有三亚凤凰国际机场。,在完善的交通网络下，城际扩张将由海口和三亚两极分别向中间辐射推进,海口美兰国际机场,三亚凤凰国际机场,博鳌商务机场（预计2013投入使用）,西线高速,东线高速,东环轻轨,丰富的黎苗民俗文化和节庆赛事活动,认识海南/风土人情,更有苏东坡兴学、黄道婆学织、范云梯立柱、海瑞归根。为人所乐道！,海南省历年生产总值（单位亿元）,海南人均生产总值（单位：元）,坚持“一省两地”的发展方针，全省经济保持平稳
5、较快增长,海南省历年生产总值增长率,海南省重点市县GDP对比表（单位：亿元）,海南省近年经济增速连续保持在10以上，有利于投资环境的改善和增强内需。10年初海南国际旅游岛获批，带动效应明显，三季度海南省经济增长率17.6%，增速全国第一，海南受到全国投资者的青睐。从各市县经济发展状况来看，海口、三亚仍然是海南省经济发展的重要支撑，地方市县经济开始崛起，发展迅速。,认识海南/经济发展,独特资源/舒适宜人气候,海南岛素来有“天然大温室”的美称，这里长夏无冬，年平均气温2226年光照为17502650小时，光照率为50%60%，光温充足，光合潜力高,海南岛地处热带北缘，属热带季风气候，天然大温室,森
6、林覆盖率达51，最大天然氧吧，“要想身体好，常来海南岛”,海南岛生态环境指数全国排名第一，空气中的负离子含量极高，浓度达512万个立方厘米，比国内中等城市高出十几倍，是天然的“大氧吧”在4200种植物中，乔灌木1400多种，占全国乔灌木种类 的28.6，其中800多种是经济价值较高的用材树种；药用植物2500 多种，占全国药用植物的30左右，其中有抗癌作用的植物137种，最著名的是4大南药：槟榔、益智、砂仁、巴戟。果树142种;油料植物89种；其它经济植物近200种。,独特资源/绿色生态,独特资源/最美海湾,南中国最美海湾，一年中都可进行海浴、日光浴、沙浴和风浴,海南岛东线主要湾区：月亮湾、博
7、鳌湾、神州半岛、石梅湾、香水湾、清水湾、土福湾、海棠湾、亚龙湾、大东海三亚湾多数地方风平浪静，海水清澈，沙白如絮，海水温度一般为 18-30阳光充足明媚，一年中多数时间可进行海浴、日光浴、沙浴和风浴。集阳光、海水、沙滩、绿色、空气这5个要素于一身,独特资源/热带岛屿,海南海域岛屿，数量大、面积小,周边海域大于500平方米的岛屿有180个，总面积为22.48平方公里，沿海12市县均有隶属海岛。超过1平方公里的岛屿：万宁大洲岛4.42平方公里、三亚西瑁洲2.12平方公里、琼海东屿岛1.72平方公里、文昌边溪山良1.34平方公里、三亚牛奇洲1.05平方公里、昌江过河园1.04平方公里。西沙群岛中，大
8、于500平方米的海岛32个，岛屿总面积为7.97平方公里。此外，中沙、南沙群岛还分布着众多的岛屿、沙洲、暗礁、暗沙和暗滩等。岛屿海水清澈、日照充足，生态良好。,独特资源/红树林,稀缺珍稀的天然海岸卫士，让海更美、让山更绿,据2002年全省红树林资源调查统计，全省现有红树林面积3930公顷，占全国红树林面积的17.9%。东寨港国家级红树林自然保护区、文昌清澜港省级红树林自然保护区，三亚铁炉港、三亚牙龙湾青梅港、三亚河、儋州新英湾、东场港等，临高彩桥港、红牌港、新盈港、马袅港和澄迈花场港等5个县级红树林自然保护区。,“海南归来不泡温泉”，海南闻名遐迩的五大温泉,官塘温泉：温泉水出口温度70至90C
9、。富含偏硅酸、氟、锶、溴、碘等微量元素。蓝洋温泉：“水温43至87.C,最高达93.7.C具有可饮可泡、无色无味的特点。七仙岭温泉：最高水温达到93C，富含锂、锶、锌等元素，属硅酸重碳钠型水，是理想的医疗保健矿泉水。兴隆温泉：地下矿泉水60C，温泉水中含有丰富的矿物质，对皮肤病、关节炎和神经衷弱等有治疗作用。南田温泉：“神州第一泉”，独有的硅酸，氟、氡“三料”温泉引发温泉健康新概念。,独特资源/温泉,海南高尔夫球场分布图,海南现有高尔夫球场运营和试营业的共26个,海口地区高球（家)交通便利、娱乐之城,东线片区高球（12家)特色鲜明、价格适中,三亚地区高球（家)风景优美、档次较高,海南，南中国的
10、高尔夫天堂，冬天里照样挥杆自如,独特资源/高尔夫球场,独特资源/酒店群,海南将成为亚洲最大度假酒店集群岛，高端休闲度假目的地,2010年海南五星级标准酒店将达40家，2009-2013年海南计划引进20家著名国际酒店管理集团，使五星级国际水准的度假型酒店达到60家以上。,独特资源/椰岛美食,海南四大名菜文昌鸡、加积鸭、东山羊、和乐蟹清补凉、海南粉、猪脚饭等都是海南本地很美味的食物。海南倚其得天独厚的自然资源优势，盛产许多奇特罕见的山珍海味。在海南吃山珍海味，以清淡鲜活、原汁原味取胜,四大名菜、可口的本土小吃，让你流连忘返,各类水果数不胜数，保你吃得更绿色更新鲜,中国面积最大的四季果园,独特资源
11、/旅游资源,海滨风光、热带雨林、民族风情，365环岛丰富旅游资源,滨海风光开发已趋成熟，热带雨林、热带植物等是当前及今后开发的重点,人均寿命为77.33岁，远高于国家平均水平，“长寿岛”美誉,截至2009年末，全省有100岁及以上长寿老人1163人。总人口平均每10万人有百岁老人13.22人，超过国际自然医学会每10万人中有7位为百岁老人的“世界长寿乡”的标准，成为全国百岁老人密度最大的省份。此外，90岁以上的老人有1.87万人。这充分说明海南岛是名副其实的“长寿岛”。,独特资源/长寿岛,“海南走一走，长寿九十九”,海南是个可以“用钱买到生命”的地方,生态岛健康岛长寿岛,Part2 国际旅游岛
12、规划建设,2009年12月31日，国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见(以下简称意见)正式印发,标志着海南国际旅游岛建设上升为国家战略，为海南发展提供了一个大的发展目标和方向,规划纲要按照意见明确的指导思想、战略定位、发展目标和重点任务，在全面分析海南国际旅游岛建设发展的内外部条件的基础上，从空间布局、基础建设、产业发展、保障措施、近期行动计划等方面提出了具体工作安排。,国际旅游岛建设有了清晰的发展蓝图，为海南发展提供了更为实用的可操作性大纲,2010年6月8日，国家发展改革委正式批复海南国际旅游岛建设发展规划纲要,海南国际旅游岛建设上升为国家战略！,政策时间,海南建设国际旅游岛上升
13、为国家战略，发展重心从工业转到旅游业，且得到中央政策、资金双重支持,政策内容,国际旅游岛上升为国家战略奠定海南休闲地产质变的政策基础，在力度空前的政策、资金双重支持下呈现五大突破点,海南国际旅游岛规划带来的五大突破,突破点,在政府推动下从基础设施建设完善、政策性优惠开放上积极扩大海南的实力和影响力，实现“国际旅游岛”的内涵,设立海南旅游产业发展基金，扶持重点项目和基础设施网络建设；整合、优化资源配置，大力培育和推荐旅游上市资源；探索发行大型特区旅游产业债券，探索整合现有彩票资源，为旅游产业发展建立新的融资渠道。利用已有金融机构服务网点，设立外币兑换窗口，允许一定数额的小额外币自由兑换。,在未来
14、5年内，以俄、韩、日等主要客源地为重点，引进20家带客源、带航线的境外知名旅行社，进一步加快与国际旅游市场的对接步伐；鼓励境外知名旅行社开办合资或独资旅行社，吸引更多海外客源。,加大对旅游宣传促销的投入，加强与中央媒体、欧美媒体、港澳台媒体的合作，充分发挥旅游卫视的作用，搞好海南国际旅游岛整体形象的策划、包装和宣传促销；有计划地参加重要国际旅游展会。,全面落实已开放的第三、第四航权，加快开辟旅游客源地、潜在客源地国际航线；落实第五航权，实现第五航权航线零的突破；增加海南至日韩俄等国的航线、航班，争取开通至美国、北欧航线；利用“南边开口、北边开放”航路政策，把海南培育成为中国面向东南亚的区域性旅
15、游集散中心等。,免签由21国扩大到26国、旅游团5人以上的限制放宽到“2人以上”；免签时间15天延长至30天；争取授权海南为国内游客办理出入境手续，使其旅程延伸至东盟国家。,政策内涵,预期影响,政策,预期影响,形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构；着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系,战略定位：世界一流的海岛休闲度假旅游目的地,我国旅游业改革创新的试验区。世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。全国生态文明建设示范区。国际经济合作和文化交流的重要平台。南海资源开发和服务基地。国家热带现代农业基地。,战略定位,阳光海南、度假天堂,海南国际旅游岛发展布局
16、将形成六大发展组团，有利于促进各类特色旅游地产及相关产业发展,2028：国际一流旅游岛,2018：基本建成旅游岛,2013：旅游岛雏形,-运行机制与国际基本接轨-确立“中国热带海岛，东方度假天堂”-入境游客占比20%-旅游外汇收入占比30%,-建成世界一流的国际旅游岛-城市建设、服务适应世界发展潮流-入境游客占比30%-旅游外汇收入占比40%,未来形成六大组团,建设国际旅游岛经历三个阶段,资料来源：国际旅游岛总体规划,空间布局,海口国家地质公园（旅游观光游乐景区）海口国家湿地公园（国家级湿地公园）,文昌木兰头国际体育休闲园文昌航天科技主题公园,琼海博鳌国际会展及文化产业园,万宁石梅湾/神州半岛
17、休闲度假区（国际旅游度假区）万宁兴隆旅游度假区（旅游综合度假区）,陵水黎安港旅游区（特色旅游项目群）,三亚海棠湾“国家海岸”休闲度假区（滨海度假区）三亚亚龙湾国家旅游度假区,昌江棋子湾度假养生区（国家级滨海旅游度假养生区）,儋州东坡文化园,国际旅游岛战略规划海南17个重点旅游景区和度假区,乐东莺歌海度假旅游区,保亭七仙岭温泉旅游度假区(旅游度假区),西线滨海旅游度假区,东线滨海旅游度假区,中部热带雨林旅游度假区,五指山民族风情园(旅游文化景区),昌江霸王岭旅游区,定安南丽湖/白玉蟾风景区（休闲度假区）,空间布局,进出岛通道：推进琼州海峡跨海通道工程的前期工作。加快海口至广州、海口至南宁高速公路
18、建设。对海口美兰机场、三亚凤凰机场进行扩能改造;适时建成开通运营博鳌机场;开展西部机场前期工作。加强港口基础设施和集疏运体系建设，重点建设洋浦、海口(马村)、八所、三亚、清澜五个港口，尽快形成功能完善、配套齐全的港口格局。加快推进马村海洋石油专用码头和服务基地建设。加快建设邮轮码头，完善配套设施和服务，推进国际邮轮母港发展,一、推进琼州海峡跨海通道工程前期工作。二、扩能改造海口、三亚机场，建设博鳌机场，开展西部机场前期工作，适时开工建设。三、东环铁路2010年底建成运营，2015年底完成西环铁路建设，适时推进西线铁路扩能改造和洋浦支线铁路建设。四、推进海口-五指山-三亚地方高速公路和万宁-儋州
19、-洋浦地方高速公路建设。五、建设完善洋浦、海口、三亚、清澜、八所等五个港口。六、推动国际邮轮母港建设。,重点交通建设项目,岛内交通网络：2010年底前建成开通东环铁路。2015年底前建成西环铁路。适时建设西线铁路扩能改造和洋浦支线铁路项目。推进中线地方高速公路和万宁至洋浦地方高速公路建设，形成“田”字型高速公路网络。提升现有国道、省道技术等级，改善农村道路交通条件。到2015年，形成岛内“2小时旅游交通圈”。,旅游交通设施：延伸沿海公路主干线，分期、分段建设沿海观光公路，配套完善观景点设施。打通主干道通往旅游景区的连接通道以及景区和景区之间的连接通道，提高景区的可进入性。逐步建设完善登山道、自
20、驾车服务基础设施、露营地设施，规范引导自发性旅游活动。重点滨海旅游城市要逐步建设完善游艇基础设施，在主要内河预留旅游航运通道和游艇码头发展空间。在主要旅游城市和大型旅游度假区，规划建设慢行交通系统及配套设施，满足自行车、轮滑、步行等休闲交通需求。,完善进出岛及岛内交通网络，到2015年形成岛内“2小时旅游交通圈”,基础设施建设,旅游产品开发：逐步形成以滨海度假旅游为主导、观光旅游和度假旅游融合发展、专项旅游为补充的旅游产品结构。根据市场需求，在推进旅游景区、度假区和特色旅游项目建设的同时，着力培育十大旅游产品，推出六条精品旅游线路。住宿业：大力发展滨海度假酒店、温泉度假酒店，适度发展商务酒店、
21、青年旅馆、乡村旅馆和汽车旅馆，鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。突出本土文化，吸收异域文化，鼓励发展各类文化主题酒店。继续引进国内外著名酒店管理品牌。培育形成本土酒店管理品牌。推进经济型酒店连锁经营。加强对产权式度假酒店开发建设、销售等环节的严格规范管理。,明确海南产业发展的方向，主要发展旅游业、文化体育产业、房地产业、金融保险业、商贸餐饮业和现代物流业、热带特色现代农业、新型工业和高新技术产业、海洋经济等8大产业。,发挥生态宜居特色，积极发展房地产业。优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展酒店、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅
22、居型房地产。,旅游业,房地产业,发挥生态宜居特色，积极发展8大产业，旅游业是首先受到扶持产业,十大旅游产品：海南将着力培育度假旅游、海洋旅游、运动休闲、疗养休闲、商务会展、民族风情和文化、红色旅游、休闲农业与乡村旅游、热带森林等特色旅游和自助旅游等十大旅游产品。6大精品旅游线路：还将推出环海南岛热带滨海观光体验游、东线滨海度假休闲游、中线民俗风情文化体验游、西线特色探奇体验游、热带原始雨林生态游、海洋探奇生态游等6大精品旅游线路。,产业发展,海南将着力于旅游要素国际化改造，未来在旅游的各个环节达到国际化的水平,产业发展,Part3 海南房地产市场发展,经近20年的发展，海南已经确立全国旅游市场
23、领导者的地位，海南地产也已由早期投机支撑进入当前旅游带动地产的支撑阶段,发展历程,开发投资：07年与全国步伐一致，海南房地产发展迅速，开发投资一路高歌,数字解读,海南房地产投资（单位：亿元）,数据来源：海南省统计局,海南房地产投资与固定资产投资比例（单位：亿元）,数据来源：海南省统计局,1-10月海南整体商品住宅销量表现是“一枝独秀”，特别是1-4月份的业绩表现完成全年60%,近几年海南房地产销售面积走势图,2010年1-10月海南房地产销售面积走势图,数据来源：统计局,4月新政后，海南房地产销售量迅速下降，月均成交46万m2。,1月国际旅游岛获批利好，超乎所有预期，前三季成交已超去年全年。,
24、海南1-10月完成683.49万平米的商品房，但增幅却达76.4%；销售额为609.18亿元，增幅159.8%。,数字解读,发展格局,东线百家争鸣，中线快速发展，西线未雨绸缪,东线滨海度假：国家海岸+航天城+亚洲论坛 以东线高速为串联，借助政府规划，优越条件，将自然资源转化为地产资源，将以单纯欣赏海景、商务会议的客源转化为房地产客源,中线养老休闲：五指山+热带雨林+热带温泉 利用固有资源，通过先期低端度假产品催热市场，定位为养老度假休闲地产运作。土地升值后推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利,西线原生野趣：自然保护区，原生海岸资源 为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅
25、游地产开发属于初级阶段。,月亮湾,棋水湾,滨海度假投资带,候鸟休闲养生带,综合旅游地产带,国际旅游岛概念下百企千亿下海南，大企业大项目基本完成海南布局,发展格局,以上仅为部分,产品特点,不同的资源禀赋形成不同的驱动力，形成多元化产品体系,区域发展正处于自东向西，逐渐传导过程，产品开发则主要结合区域资源禀赋及客户需求。,区域、物业类型、总价细分：形成不同的价值表现,顶端区域：公寓：3万元/m2以上别墅：5万元/m2以上,高端区域：公寓：2万-3万元/m2别墅：3万-5万元/m2,中高端区域：公寓：10000-20000元/m2别墅：20000-30000元/m2,中端区域：多层或小高层：5000
26、-10000元/m2,中低端区域：多层或小高层：3000-5000元/m2,三亚湾一线临海区域,三亚市区,东线一线临海区域,博鳌一线临海区域,琼海、文昌市区,海口市区,西海岸片区,澄迈一线临海区域,定安、临高、屯昌等中线城市,五指山,产品特点,海南地产市场客户来源广泛，目前已涵盖国内主要一、二线城市、高纬度严寒地区,客户地图,客户置业需求，体现投资、度假、养生、养老多重属性,客户特点,神州半岛,重点湾区,神州半岛南中国海神秘“天堂之岛,112公里，1小时,10公里,神州半岛定位建成世界顶级、亚洲一流的旅游度假目的地,神州半岛地区规划总用地面积约24平方公里，可开发总建面300万平方米，包括海湾
27、、红树林、滨海奇石、山岭、老爷海、海岛等丰厚资源，规划期限为2005年2020年。,重点湾区,神州半岛位于万宁市东南部，面积24平方公里，东西长8.75公里，南北宽2.75公里。,清水湾：纯净的海，会唱歌的沙滩,重点湾区,清水水湾位于海南岛的东南沿海，距三亚市不到40公里，东距海口市约200公里，东线高速公路、海榆东线公路横穿而过，驱车至三亚凤凰机场仅40分钟。2011年即将建成的海南东环城际轻轨，到达三亚的时间在15分钟以内，到海口的时间也不到1小时。,清水湾定位打造一个世界级的滨海度假生活区,清水湾1993年3月海南省政府批准的陵水海滨风景名胜区总体规划中“一城两区”赤岭景区中的滨海旅游景
28、区，也是陵水县土地利用总体规划的重点旅游开发景区，景区东邻海南十大景点之一的南湾猴岛及新村港，南与赤岭景区相连，旅游度假地理位置较好.,在售,形象,重点湾区,香水湾高端综合型旅游度假项目集中区,在售,形象,香水湾位于陵水北部，规划总用地面积约747公顷（约11216亩），以铜岭为界，划分为A、B两区。香水湾景区总体规划面积7000亩，长达12公里的原生态海岸线上却只有6家酒店，并拥有2座高尔夫球场，平均海岸景观线占有率为海南首位。,分界州岛,重点湾区,土福湾：定位国际主题休闲度假区，打造世界级旅游度假胜地,在售,形象,土福湾湾区总用地面积约为5.19平方公里，南北进深约为0.71.5公里，东西
29、宽约4.3公里，沙滩长度约为4.22公里，与清水湾、香水湾并称陵水县“珍珠海岸”。,重点湾区,海棠湾：定位国家海岸，世界级旅游休闲度假区,海棠湾位于三亚市东北部滨海地带，距三亚市区仅28公里，规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8.4公里，规划用地总面积约150平方公里，规划编制范围面积98.78平方公里，海岸线长22.4公里，规模约相当于4个亚龙湾规划32家超五星级酒店，7个风情小镇，11个高尔夫球场，1个海洋主题公园,一期：（2005-2010）启动后海山半岛旅游度假，整治后海环境和聚居区,二期：（2010-2015）完善后海，恢复原生态环境，强化半岛中心区,三期：（2015-2020）
30、强化海岸景观建设，提升旅游镇,重点湾区,亚龙湾：国际一流水准的旅游度假区，三亚归来不看海，除却亚龙不是湾,度假区规划面积18.6平方公里，是一个拥有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高星级宾馆、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假区。,重点湾区,大东海-三亚湾：海南较为成熟海湾房地产开发区域，一线区域基本已经开发完毕,克拉码头,凤凰水城,凤凰岛,三亚湾,重点湾区,伯爵公馆,石梅湾打造高档次的国际性生态型热带海滨度假目的地,已开业石梅湾艾美度假酒店,2002年，华润集团入主石梅湾，同年在海南成立全资项目子公司“海南华润”，2003年4月被批准为石梅湾主开发商，对湾区实施“统一规划、统一开发、统一招商、统一管理”。项目计划分三期、十五年完成。,非诚勿扰2情定石梅湾,重点湾区,受经济及房地产宏观调控影响，海南进入理性的调整期，长期乐观看好,走势展望,THANKS！,2010.11.18,立体营销集结号吹响！,
