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1、而这正是,宁兴大厦,宁兴大厦能给他们带来的是,区域认同：东城门户，宁波未来的发展方向,价值认同：在宁兴大厦，轻松享受国际品质办公,需求认同：精装修，一切效率化,精神认同：生态办公，缓解工作的压力,我们说什么,第三章,有时候，说什么怎么说，比做更重要，特别是对于千篇一律的写字楼项目，5A或6A或甲级写字楼占据了大多数的报纸版面，让我们看不到最有价值的闪光点，独特性，差异化，我们一直在寻找的USP，建立与众不同的品牌高度和形象，或许从以下关键词可以得到启发.,关键词,高新区 纯租赁 生态商务,国家级 高新产业富人区 东城门户,国际商务潮流所在,绿色生态办公告别黑白商务时代,国家高新区纯租赁总部级生
2、态商务体,形象定位,传播语,再见！黑白办公时代,备选,世界触手可及,再见，是为了新的开始再见，是为了对传统的告别再见，是彰显具有新思维的企业家对企业发展的思考，是对员工的一份人文关怀再见，是青年才俊传达对快乐工作，享受工作的精神主张再见，是企业中坚对张弛有度的工作方式的追捧再见是为了和谐、进取、积极向上,传播语内涵及延展,品牌,宁兴大厦,项目定位,东城门户纯租赁生态聚合体,品牌调性,生态，精致，考究,品牌诉求,再见！黑白商办公代,策略定位,宁兴大厦VI体系,备选LOGO,备选LOGO,我们怎么说或做,第四章,总体营销思考,必须首先建立起独特的项目品牌形象高度我司认为，不做前期形象推广及高度的塑
3、造，凭我司力量同样可以达到去化目的，但无法形成竞争区隔，打造市场标签，进而为项目的价格最大化奠定基础。在渠道上，资源、门店、人脉是我司的三张王牌优势。减少通路，直达目标群是我们考虑媒体的主要原则。针对性的事件营销活动能产生事半功倍的效果。,入市最佳时机,租赁市场传统意义上的旺季：3月9月 淡季：11月2月鉴于租赁市场淡旺季之分，结合本案交付的时间约为2011年11月 建议：本案可在2011年9月安排租赁中心就位，人员进场，进行客户前期积累，有效的把握一年之中最后的旺季时期。,第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第五阶段,人际传播内部客户积累,楼体包装内部客户积累,广告铺垫前期蓄水期,广告强
4、化客户筛选、确定,现场营销实现出租率,三大攻击波撬动甬城写字楼租赁市场,推广策略,本项目作为纯租赁项目，推广上不太可能与一般销售项目推广一样全方位铺开，大面积撒网，全城轰炸。而是应该做到精准打击、适当利用户外、报纸等媒体对项目进行包装和推广，辅助租赁人员的工作开展。同时要善于利用江南一品之前所积累的良好口碑传播。利用宁兴集团入驻节点进行新闻公关。,第一波：渠道攻击 户外+报纸为主 网络、短信等为辅,户外投放系列1,合润建议：选择江南路、通途路、体育馆区域两选择1-2块高炮户外，树立项目形象、截流区域客户，同时可以保持项目长时间关注度。,户外示意：通途路中兴北路路口,户外投放系列2,户外示意：通
5、途路中兴北路路口,阵地营销,户外建议：利用项目自身十字金街优势，制作户外广告，在扩大项目知名度的同时节省营销成本，一举两得。,报纸投放,鉴于项目是纯租赁项目，报纸使用更多承担建立项目形象及传递租赁信息，频次不会太密集。根据以往写字楼操盘经验，我们建议适量选择宁波晚报、东南商报为主要宣传阵地，版面除前期和重大事件之外，更多以小版面为主。,网络媒体选择建议：东方热线和58同城网，根据合润经验，这两个网站在写字楼租赁方面的效果好于搜房等地产网站。,辅助媒体-网络广告,58同城网示意,辅助媒体-短信广告,相较于其他媒体，短信无疑是性交比较高的媒体选择，可以利用短信在租赁开始及旺季配合其他媒体进行立体式
6、宣传。重点发送区域：以东部新城、高新区区域为核心范围，兼顾镇海、北仑区域，其他区域为补充。,宁兴大厦，东城门户纯租赁生态商务聚合体，以国际商务标准礼遇世界商业豪强，现正火热招租进行中,示例：,精准定位的渠道攻击1、与关系较好的银行合作，向其VIP客户发放资料；2、同时，银行的VIP通道设置资料展架；3、在目标客户所在写字楼大堂设置资料展架。4、南都楼市专刊，进入指定各写字楼,第二波：现场攻击,眼见为实的震撼,眼见为实，震撼才是硬道理。本案的国际商务气质有必要让所有目标客群所感知。让客户真正感受到国际品质的办公内涵，并形成口碑，让口碑成为我们最佳的租赁人员。,1、接待中心精心包装2、空中花园情景
7、体现，体验营销，以景动人3、如有大客户成交，则大力宣传该单位的入驻,制作精美的香水楼书、折页，衬托项目档次,第三波：创意营销,实用、创新、吻合目标群心态的小礼品、（以下礼品可选2-3种）,车载MP3,车载香水,健康烟斗烟盒,无线鼠标、垫,开过光的汽车挂件（普陀或天童方丈开光）,高档或创意类笔筒,名片盒,第四波：事件营销,结合政府对高新区、东部新城政府的推广组织营销活动,1、尽量抓住具有新闻价值的活动，伺机推广本项目。比如市、区领导对本项目的考察，伺机举办相应的营销活动。2、借宁兴集团入驻之际举办隆重典礼，结合广告、新闻宣传。3、邀请大型客户参观项目样板区。4、利用江南一品高端社区现有资源。,宁
8、兴集团进驻典礼,活动1：,宁兴大厦样板区开放,活动2：,江南一品高端业主公关,宁兴大厦江南一品VIP业主推荐会,江南一品作为富人社区、其中必然有大量的私企业主、公司高层等人群，而我们正握有他们的信息资料，这部分潜在客户是我们需要抓住的。,活动3：,写字楼、商业篇,写字楼,我们一改传统的营销模式 推崇,资源营销,专业营销,情报营销,一积累专业营销 二分享资源营销 三听情报营销,专业营销在于积累,从宁波市第一批写字楼，三江口地标性建筑的“华联写字楼”到江东区核心地“利时大厦”、“彩江大厦”、“开封大厦”到鄞州区的“麒麟大厦”、“博纳国际”、“十六城联邦”，直到今天的银泰国际、泰富广场。我司在宁波商
9、业地产的道路上一路走来，成功的为宁波市商业地产项目打造了一批专业的地产精英团队。我们付出的是心血、洒下的是汗水、积累的是经验、收获的是财富。十年磨一剑、凝练终非常,共同分享资源营销的喜悦,读万卷书不如行万里路，行万里路不如阅人无数。我们的客户资源在哪里？我们如何积累资源呢？,以下是我们的客户部分资源,我们已成功的建立写字楼客户资源库，拥有宁波市70座写字楼的1759组客户资料，拥有所代理的10余座写字楼项目的2000组客户资料；其中：宁波百强企业（服务业、制造业）：206 家 物流船务行业：97家 金融保险行业：86家 贸易行业：675家 未进驻宁波的外资企业：112家,眼见为实 我们签约的国
10、内外知名企业鉴赏,我们签约的世界500强租赁客户,我们签约的全球知名跨国企业租赁客户,我们签约的中国500强企业租赁客户,我们签约的中国知名金融企业租赁客户,我们签约的中国知名企业租赁客户,我们签约的政府机关租赁客户,我们如何积累客户资源,不仅注重对客户的前期服务更注重对客户的后续维护，解决客户装修工程上的困难、为客户提供工商、税务的注册、变更等衍生服务。因此我们在项目操作中能够用客户的“口”来提高项目的美誉度、知名度，做到以老带新，以商招商，从而客群范围不断扩大，我司对客户的服务没有终点,我们的原则,坚持与客户走信用原则，坚持用书面的形式与客户间保持沟通、确认。用PPT形式制作项目方案供客户
11、参考、上报。我们与客户间不会产生反复的变化。坚持与客户走相容原则，坚持双方平等互利，建立友谊的合作方式。,我们充分具备与高端企业谈判的优势,听“情报营销”,所谓情报就是最新的企业信息，那么如何得到最新的信息呢？依托招商局、贸易局以及宁波市各个主要街道等政府资源，从而最先获取区外、市外的大型企业入驻的信息。突出委托招商、全员招商等多种形式，开创多路并进、多策并举的招商格局。,我们的目标,预计三年租金回收,第一年租金754万元,第二年租金844万元,第三年租金928万元,预计三年可回收租金：2448万元。保证金140万元长期作为甲方流动资金。,写字楼招商具体策略篇,产品去化分析产品推盘策略具体操作
12、细则签约条件,本案以引进国内外名企、宁波本地名企、行业龙 头企业为主，知名企业的落户将提高本项目的知 名度、提升本项目的美誉度。为后续招商奠定良 好的基础。,产品去化分析,产品去化分析,本案共分3期推出房源；楼层以高、中、低三个区域划分；每期推出的房源中均有高、中、低区域的房源；原则上，偶数层西边以半层出租为主，1011层作 为机动层，1216层以整层客户为主；整层客户占50%，半层客户占30%，散户占20%；,产品推盘策略,第一期房源,第二期房源,产品推盘策略,第三期房源,产品推盘策略,整层以东、西面去化,具体操作策略,付款方式：押3付1、押3付3、押3付6、押2付2、押2付3、押2付6等付
13、款方式供不同客户选择；建议：押3或押2的付款方式，更有利于保证甲方的利益；租赁整层以上客户，保持3年内租金不变；租金递增方式原则上每两年递增4-5%；租赁半层以上客户给予租金、免租期、装修期、停车位等优惠；前期招商客户给予租金、装修期的优惠；,签约条件,住宅、写字楼租赁依据“建设部第42号令和 浙江省房屋租赁管理条例规定，甲方取得房屋 所有权证或合法的权属证明后可签定租赁合同；因此根据上述相关条例规定，本案与客户签订正 式租赁合同的时间将在2011年12月份以后；租赁合同建议采用“宁波市存量房屋租赁中介合同”统一格式的文本；,商业部分,项目商业整体定位,项目位于高科技园区，目前商业氛围仍属于初
14、级起步阶段，且项目的商业部分处于内街，无法与外界形成良好的商业互动，从目前情况分析商业影响覆盖面仅针对项目高标准的住宅及写字楼部分。,根据以上实际情况，本项目商业整体定位为：,宁波首席社区MALL！,公司招商部分业态定位,1,本次项目定位针对项目商业单元中本公司负责的两个独立单元。单元一：面积：2800 m2楼层：1-2层（独栋）单元二：面积：6000 m2楼层：1-4层（独栋）,2,公司招商部分业态定位,单元一定位的社区型超市主要面对项目本身及周边社区居住人群，完善社区配套功能。,单元二的健身休闲会所由四个版块组成：健身、咖啡、足浴休闲、SPA会所。单元定位明确清晰，形成良好的业态聚集效应。
15、,3F,2F,1F,2F,2F顶,1F,项目商业部分业态布局,超市,超市,网球场,单元一,单元二,咖啡会所,健身中心,通道,健身中心,通道,足浴会所,4F,美容SPA会所,通道,通道,项目商业部分租金定位,通过与周边项目的权重对比得出：（单元1）一层租金：1.5元/天（单元2）一层租金：1.0元/天,根据市场常规测定，二层商铺租赁价格为一层的60%，三层商铺租赁价格为一层的40%，四层商铺租赁价格为一层的30%，测算得出：,一层租金测算表：,项目商业部分建议,广告位举例：,商家品牌指示系统,由于项目商业部分属于内街区域，故对外的品牌展示需求强于一般商铺，在招商初期就需要对其品牌展示区域做一定的
16、规划，利于提高商家进驻积极性。其中项目西、北两个主要入口特别需要进行有序的规划。,内部广告位,项目由于位置的局限性，主要客户群体为小区内的居民及办公人群，但目前以上人群的入驻率较低，无法达到理想的消费客流量，故在前期给予1年半的免租期（预计项目入住率将在1年半后达到成熟稳定）,由于网球场位于超市规划部分，无法被超市所利于，故可纳入健身中心经营区域，免费提供使用，但需由对方负责保养维护，可收取适当的维保金保证球场的正常运作。,单元商家推荐,合作条件,1、代理周期为12个月，代理佣金按1个月租金计算，乙方按月向甲方结算佣金。2、为鼓励乙方引进整层客户，对于写字楼、商业租赁整层面积成交的客户，甲方除
17、按第1条支付乙方代理佣金外，甲方另外追加0.3个月的月租金作为给乙方的奖励。对于租赁二层以上（含二层）成交的客户，甲方除按第1条支付乙方代理佣金外，甲方另外追加0.5个月的月租金作为给乙方的奖励。3、乙方提前完成甲方的招商指标，甲方除按第1条支付乙方代理佣金外，甲方另外追加0.3个月的月租金作为给乙方的奖励。,4、乙方为甲方提供项目整体策划、推广，项目所产生的广告费用由甲方承担，甲方支付乙方推广策划费用共20万。5、甲方与客户签订正式租赁合同并收到首期租金，交付房屋后乙方即按约定收取可结算佣金的70%，其余30%部分在阶段租赁指标完成次月支付。6、代理期限：房屋取得产权证明或租赁许可证后12个月内。7、办公费用：甲方提供招商办公场地，水、电、等装修费用由甲方支付，招商人员工资奖金及工作人员相关费用由乙方承担。,部分写字楼作品,THANKS,我们愿以自身的专业与经验，与贵公司携手合作，共同实现项目的成功而努力。,
