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1、【福城国际商务中心】前期沟通补充案,本次沟通核心：项目运营战略、产品规划方向2011.7.16,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,平衡堂智业联盟,前 言 感谢郴州生源公司信任，本次沟通主要就前期已提交的方案进行补充，重点沟通项目运作的战略选择、产品规划方向以及产品销售几个方面的问题。,福城国际商务中心前期沟通补充案,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,致郴州生源公司董事长、项目董事会的谏言 对于郴州城市改造或本商业开发项目来说，正确的建设定位固然重要，但对她未来业主和商业经营者来说，给他们一个美好的【郴州城市梦想】更为重要。常识“理性预期”的人们认为：对项目未来的预期
2、和憧憬往往影响项目现在的决策和行动。八一商圈市场的超级动力是预期，预期的依据是新开发商的信心，信心的实现就是本项目操盘技巧！所以郴州像全国一样：商业地产过度竞争与将处疲软阶段的老城传统商业物业，其竞争力的来源与其说是各种资源性的硬指标，不如说是本项目所在全市的经营者、市民和消费者对她的全城性预期；不如说是项目生源公司及其追随的经营者、管理者、建筑商和消费者对她的商业模式和品牌穿透力的预期；不如说是生源公司应有的认识与解决问题的高度这就是我们【平衡堂智业联盟】愿意参与进行有极强可操作性、跨越性运营本项目的基本观点。股市，当所有的人都认为一支股票要涨的时候，那它的涨势就成必然。而当所有的人都认定一
3、个物业是正在快速发展的“明星物业”时，资金、人才和机遇也都会滚滚而来势不可挡，这个物业也就一定会真正成为明星物业。水因容器而成形。郴州市场的速融性和多样化常常使我们来不及深入未来运作的实质。比如说，郴州老城区土地的稀缺性与郴州两型建设的城市人口急剧增量使得住房与商业资源需求刚性上升，而我们就会忽视策略本身的功能等等。古希腊雅典娜神庙镌刻了这样一句名言：“认识你自己”。几千年来人们都承认，认识自己最难。但是现在我们要说，郴州市要融入国际潮流并迅速崛起时，经营城市就变得不再那么单一，我们应该努力寻找本项目之于郴州文化的复兴并国际化的共鸣点，遵循和理解自身与城市之间的关系，以及思想、理念和个性之间的
4、联系。这，或许应该是项目开发建设的战略导向基础。更是我们对我们尊敬的生源公司及其所在郴州城市的认识基础。今天，我们持着这样的认识和态度，期待项目开发主体的肯定与教诲。,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,项目操盘策略的梳理 项目已成箭在弦不得不发，这是个好项目，成则独步江湖。基于我们对项目和郴州市场的理解，有以下的几个问题需要着重考量，在此之上，才能够进行项目的实际运作。于是，我们开始展开对于项目操盘策略的一些断想梳理。在产品日益同质化的今天难以实现价值最大化，因此，我们必须赋予项目一定的气质，为本项目楼盘注入一种郴州人接受的文化精神与城市态度 1、是常规打法，还是超常规思路？）是
5、先行的规划设计、建筑设计样式决定其他定位，还是总定位清晰后决定可调整的细节（这里定位不单指项目商业规划、住宅形态体量上与竞争项目的简单区隔）。）开发投资主体可以被认同为有思想、有个性、有智慧、有胸怀、懂市场、善管理的郴州区域成功企业。能够准确吸纳、判断、使用多赢合作的外脑工作机构与职业人员。都本着深挖最大化安全性效益的原则，合作各方全面地做好各种策划、设计、推广、销售的系统作业。）贯彻性的清晰定位（形象、市场、物业、功能），是项目之幸，我们认为时不我待！）郴州楼市一日千里。本项目的核心竞争力在哪里？,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,2、项目在郴州乃至整个湘南的地位如何？）地理属
6、性很明显属于老城中的“梅开二度”，亦为改造升级。本项目运作实际身兼二职：环境建设与商业开发（如：通过公关来代理政府和军方进行郴州对接的典型化交通改良建设并先大声地宣传出来？如开通城市观光巴士并与五岭广场、东部教育基地、桂阳资兴等遥相呼应，形成传播推广的引擎之一？）。）项目实质是全市核心老城的房产开发，又是“传统商业比肩地”，我们要防止计划的项目商业被郴州“新城新业态边缘化”。）抛开任何定位与身份，她就是“城中城板块”与“郴州第一CBD边缘”两优领地，是郴州城市固有的历史中央。）“地段决定价值”是房产规律，但不是唯一规律。所以，能动提高项目地位，打好用活“人文郴州”、“历史中央”、“城市第一CB
7、D”、“八一品牌”四张牌，才是本项目“房子卖得快房价卖得好”和商业增值的根本出路。故此，定位与开发前及开发时的今天、明天、后天，聚焦传播是第一要义。,项目操盘策略的梳理,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,3、当前最重要的工作是什么？我建议：）梳理资源把握大势。虽不是超级大盘也要站在大湘南的高度审视自己。以新商业和生源跨越发展的视野、多面性客户的角度跳开项目看项目。市场的敌手不是别人，是如何自己突破自己如：赢利模式的选择与计算方法。）“精修庙宇重塑金身”。在总体策划、重新规划、建筑与环境设计、配套布局准备、户型整合、强势推广先导等方面可以同步进行。）抱定借“探源商务休闲新解读+郴州
8、历史中央生活版图”之壳“亮剑”出击。稳步制造事件，宣传项目、生源企业的实力、郴州新娱乐精神软着陆，系统炒作、立体包装、引发关注。）实行合作营工作模块。策划（分细）、招商、建筑、广告、媒体、资本、军方神秘背景等紧密型合作 树立“模拟产权（其实的使用权）销售”的综合形象。e）先尽快组建核心班底，启用匹配的团队、新气象、新神秘，人力资源工作先行，培训、策划、规划、公关、商调、预热、外联商管等多头同步。,项目操盘策略的梳理,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,4、项目目标1、通过适度超前的市场理念与对项目的深刻把握，在平衡堂团队的合力下，对郴州区域的城市发展格局、房产现状和商业发展趋势来一
9、个大势把握必要的专业系统性调研重建数据库。2、根据军方要求、项目运作时间成本、投资规模、融资规模及成本，合理成功的利润回报要有如下界定：“保2亿突破3亿”。这不仅是挑战，更不是口号，而是可能的必须。3、生源公司当然是这样考虑的：本项目投资尚有波动和市场滞后风险（对于郴州中小商业盘普遍如此），但可以做到回报最安全（要求各种定位精准），回报最大化（30000万），回报最快捷（争取2012年11月前主体销售回笼资本而销售收盘最佳抢在“郴州房地产冰灾”来临之前）。造就生源区域品牌可持续发展和多元跨越的局面。4、对各种显性资源与隐性资源进行微观盘存与梳理，为项目导入全新实用的数字化目标管理及外围团队，导
10、入开发、管理、调控的现代公司与商业专营的理念。5、以项目创新性（倡导系统性的第三代城市综合体）、超常规运作的支点，在新的立体平台上迅速实现项目整体发展的战略战术突破，用先进的开发策略（如服务传播、品牌嫁接、新生活引导、本土口碑聚焦）使其在郴州激烈竞争的商业地产中脱颖而出，以快打慢地大获全胜。,项目操盘策略的梳理,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,5、启用各种方案与个案的标准是什么？在可操作的基本前提下，应突出如下特征：项目形象的“唯一性”。楼盘定位的“排它性”（包括现有名称的改良）宣传推广的“权威性”。经济安全化的“效益性”。,项目操盘策略的梳理,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心
11、前期沟通补充案,第一部分,项目最要紧的是什么？,提案主体,第二部分,项目产品规划方向,第三部分,项目创新营销说明,第四部分,平衡堂联盟团队操作流程,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,第一部分：项目最需要的是什么？,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,是战略！,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,一、制定本项目战略的大前提：以目标为导向、以环境为基础！导向：1、投资节约的导向：2.5亿元左右2、利润预期的导向：（1）建设完成时静态利润3亿左右（2）运营期内年均纯利润0.7亿左右,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,3、操作导向操作简单、收益直接、
12、管理可控4、品牌导向：（1）近期作为生源集团的一个跨越之举，形成生源集团区域品牌（2）中长期形成生源在大区域（全省乃至华南）品牌基础：1、大环境基础：商业中心分散化，新区商业从政府层面、模式运营层面更具天生优势，对老城区商业已经带来很大冲击。2、项目周边商业环境：项目周边商业资源的有效利用、互补是战略选择的直接参照。酒店商务休闲氛围浓厚、服饰类业态经营成熟是本项目周边的主要商业环境表现，但有较大的空间的是酒店而非服饰。,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,二、战略概述1、总述：我们要成为郴州新型商业商务地产的领导者。先行主动商业文化化，以休闲业态为主。2、路径：（1）树立湘南旗帜，
13、制造郴州乃至更大市场的非凡影响力。（2）依据规划定位，以合适的、创新的、适度超前的产品，实现土地价值最大化。（3）引擎先行，传播创新、别样销售，快速回笼资金。,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,三、战略结论3、思维取向：（1）休闲为主的商务时代已经来临，将休闲商务嫁接至本项目，从而催生新模式。（2）以休闲地产产品开发为导向，颠覆传统房产购买特征。（3）结合项目周边商业和商务氛围浓厚的特征，引入完整的第三代城市综合体亚假日生活模式，进行亚假日生活模式的产品规划。（4）住宅以郴州“城市公寓王”的理念进行开发。（5）商业以娱乐休闲化为发展主题。4、核心竞争力梳理：目标成为郴州的一匹狼（
14、1）差异化产品+差异化人文+新营销（2）借地产逐步下沉至三线城市之风、尤其是商业发展优于住宅的大势，聚焦传播（3）借郴州创卫的潮流，树文化商业风气之先，形成强大的区域外影响力,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,四、战略选择【方式一】：百货+定位中商业+公寓+超市+酒店（14万平米：商业约5.5万平米，住宅约4.5万平米，酒店约1万平米，地下建筑3万平米）优点：可以较好的树立项目整体形象劣势：（1）不符合城市商业中心发展规律，现如今大型（5万平米以上集中商业）商业中心在老城区由于交通拥挤限制、模式限制已经难以有效扩张，政府对于新区的商业规划更加前卫和科学，故老城区集中商业的发展也许
15、能兴盛5-8年，但随着新区商业的发展，老城区大规模商业难以长期繁荣老城区讲究【街区化生活方式】；（2）此方式商业规划与周边商业有较大重合，尤其是百货类必配的服饰，此类业态难以再成大气候，不能形成有效的差异化和互补；（3）规划百货、超市、其他商业对交通、泊车要求特别高，消防要求也很高，难以彻底消除八一路段狭窄的交通制约；（4）如引进知名连锁大主力机构（如大洋百货）实乃为其“打工”。,四、战略选择出路：生源自行运营百货+自行运营超市，关键解决人力资源问题回报：中等。但运营难度大，且要求商业集中成片，不能随意分割，这也加大了交通组织难度。收益概算：,由于没有土地购买直接支出，每年仅需支付军区不算太多
16、的土地使用费，故更加存在持有部分物业的可能性，故没必要通过招商引进百货经营获取为数不多的租金收益。,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,四、战略选择【方式二】：综合购物中心+创新型休闲业态+公寓+超市+酒店（14万平米：商业5.5万平米）优势同方式一。劣势：基本同方式一，减少百货类经营面积，增加大卖场内的休闲业态，同样难以有效差异化，难以形成自身人文特色。出路：传播与招商先行，对外脑机构要求高。如平衡堂联盟（策划、销售）+复合招商团队（开发商+策划机构+专业商管公司=组建。如衡阳万象城运作模式）回报：中上等。运营难度仍高，难保障长期保持兴盛，还是不能有效融合周边有利资源。收益概算：
17、基本同上,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,四、战略选择【方式三】：主题化集成式分片商业+品牌街+超市+公寓+酒店（14万平米：减少商业面积，规划商业约3万平米，住宅约6万平米，度假酒店约2万平米）优势：（1）业态定位能很好的融合周边已有商业文化氛围，助推发展生源超市区域强品牌（2）影响力与差异化明显，商业氛围独特，对运营商【生源机构】的经营管理水平要求降低，可降低运营成本，现金回笼快捷、利于转移发展，物业控制主动权更强；（3）可较好的缓解交通组织压力。劣势：没有助推生源百货品牌，交通组织仍有困难，但较前述方式难度要小。回报：上等（短期有更多现金回笼、中期有足够租金收益、长期有物
18、业持有优势）,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,收益概算：,持有型物业的价值远远超过3亿元，并可以为后期源源不断的带来持续收益，以持有商业每平米租金保守按50元计，每年租金收益即可达2200万。故在同样可以实现目标的前提下，如果操作更加简单、收益更加直接、管理更加可控，何乐不为呢？,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,故定位描述：商务休闲型主题城市综合体街区以休闲型商业业态为核心，酒店、公寓互补互动，打造郴州休闲式商务中心生活圈。商业定位：商务、休闲、娱乐型主题住宅定位：办公、投资、度假型主题做到三个第一：郴州第一标志物、郴州第一酒店集群、郴州第一商务中心,平衡堂智业
19、联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,第二部分：项目产品规划方向,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,规划特色标志性商业建筑外观及标志物、通过内街进行分区的规划布局，实现各功能相对独立，并能够形成关联及互动，内街融入浓缩型公园式园林主题，推动营造外部休闲氛围,以商业作为驱动因素以商务休闲做为核心特色，以庞大的商业作为价值牵引，以住宅和街铺作为直接资金来源，以酒店和自持物业长期回报。,发展策略商业招商与住宅销售同时启动，住宅和部分商铺销售回笼资金，后期通过模拟产权销售、酒店运营获得长期回报，最终实现高收益,物业配比商业占比约30%，公寓50%，酒店20%，其余地下室（建议地下室不销售
20、，专为商业、商务服务，生源物管长期收益）,运营模式,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,功能组合以生源超市为主力，以咖啡厅、休闲文体中心、商务会所为主导的【商务休闲型商业主题】，融商业、酒店、住宅等多种物业类型和谐共生。集个性主题、场景体验、时尚元素的新商业商务体验、快乐享受式的动力街区。主题定位融时尚居住、商务办公、娱乐体验、休闲购物、旅游驿站于一体的郴州典型的商务休闲化得商业公园。,建筑形象现代、时尚的外观形象，充分体现出国际化与都市感，形成视觉冲击力，成为郴州老城区甚至全城的新地标“郴州客厅”。,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,商业规划特色营造开敞式立体购物空
21、间。牺牲南面和西面部分土地面积，进行敞开式设计，重点引入人流；内街以曲线构架分开，将酒店与集中商业相对独立，形成独立而相互补充的购物休闲主题空间；空中通过沟通廊桥相连，沟通室内、室外的二层、三层购物休娱空间；底层内街融合公园式休闲主题园林，为休闲购物者提供休憩空间。,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,住宅规划特色商业楼顶饰以空中广场、休闲公园等，为住户提供优美舒适、亲近自然的居住环境。公寓内部规划五脏俱全型商务公寓，能自由组合成百变空间。,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,第三部分：项目创新营销说明,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,一、传播与建设同步
22、大体量的项目、树形象造品牌的项目，必须要炒作，在项目正式开工前就应该开始对外界传播相关信息。二、营销先行高位蓄客蓄客是一个项目成功销售的关键，营销先行、客户拓展同步、高姿态稳定既有客源，争取竞争对手客户资源，蓄积足够的客户数量平衡堂的长项。三、对于建设，营销寓于其中，营销为主导营销为主导是一种理念，有的公司以工程为主导，营销跟着工程走（例子不在少数），是一个误区。因为最终不是要把房子建起来，关键是把房子变成现金并创造品牌，故以营销为主导即以营销理念和营销举措为牵引，工程、财务、行政等配合营销，最终传播好项目形象、创造良性销售循环。,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,四、先行销售“
23、空中预期”公寓和品牌商街，再行“模拟产权化分销”建筑从地下往上走，销售从空中往下走，住宅作为现金流产品，通过商业可以提升预期，故可先售（同时政策对住宅的影响越来越大，先售也是战略选择），品牌商街同样作为现金流产品，可以在住宅之后接着推出；其他商业除自持物业外，可以模拟产权销售进一步盘活资金，支持生源其他项目发展。五、住宅与商街能实现2.1+1.5=3.6亿左右，足以支撑，全部投资并结余部分纳入中后期营运成本。持有物业3亿元。六、平衡堂数据库快销模式3.6亿快速实现，开盘期实现“月光盘”50天完成90%以上。,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,第四部分：平衡堂联盟团队操作流程,平衡
24、堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,平衡堂优势,客户成功+员工成功=平衡堂成功,超过120%的投入换取100%的项目成功,WBS工作分解三套车三条线策划推广联盟产品销售联盟商业招商联盟（彩视、大集、易创、鼎立）,只创造和推进一流价值,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,策划专案组工作框架,介入项目,策划人员进行市场调研,跟进各项营销策略确定及,执行方案落实工作，组织,销售培训、并与销售团队,协作进行营销工作的效果,监测,把握现场销售、客户、市,场、竞争动态，根据阶段,销售目标、客户需求及市,场动态，对营销工作效果,进行评估,跟踪销售全过程，进行营销,工作总结，及时调整各阶段
25、,营,销推广策略，同时，重点,进行阶段销售策略调整，配,合组织各类促销活动,专人与发展商保,持工作联系,营销策略建议及执行方案与工作配合,执行配合,建筑优化建议及执行配合,论证得出产品定位、客户定位、推广定位、价格定位等建议，据此及市场势态，根据整体及阶段需要，提出推广策略、渠道策略、客户策略、价格策略、销售策略等建议，并编制营销推广计划及费用预算及营销工作统筹表进行工作统筹推进，最终分享编制执行方案及分工表，整合开发商及合作方资源高效执行,与开发商紧密协作，为销售团队提供推广配合、客,户拓展、销售物料、促销工具、方向引导、培训提,升及技术后援等全程支持，最终推进销售目标实现,系统策略建议及整
26、体工作统筹,阶段营销工作推进与调整优化,销售目标实现支持与推进,我们的服务,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,客户动线,服务动作,进入社区入口,停车场,售楼处,接待区,样板间,算价,客户管理,送行,销售：情景描述,销售：送至车场,销售专案组客户接待流程,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,提供产品说明书，包含温馨提示，流程说明，及产品说明细项，为客户提供最为专业和规范的信息服务销售人员负责合同讲解，提前告知合同细节现场配备银行按揭专员及查询终端,客服经理进入服务，为客户提供客服通道给予成交激励签署认购书,使用移动POS机，刷卡交纳定金提供一站式服务，签约形式亦同为客户
27、提供专属文件夹，用以保留相关文件、票据,为客户提供上门签约办理付款服务的可选项可通过客户秘书来安排后续服务,物业助理进入服务认购由销售人员协同物业助理收集客户对产品的维护意见由销售人员、物业助理、客户为所购产品挂置象征已售出铭牌,销售专案组客户接待流程,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,讲在后面的几句话,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,一、务实工作的建议810月 初 工 作 思 路（完全依据项目实际与本市状况而制订）A、目 标通过90天左右的各项工作同步进行以快打慢，完成项目真正的定位设计、规划设计、商业设计、配套设计、销售设计（硬件与软件）；完成军方特殊报建手续
28、；完成大部份潜隐性公关；完成工程“开标”的各项准备工作，最终达到进场施工的目的。（发挥资源优势，部份手续边施工边办理）,建议生源机构即使是“内定”的建筑商也走挂靠品牌建筑商的路子，支撑项目实力高端形象。B、人员到岗1、项目实行完全型公司化管理并形成无盲区的针对性强的制度体系；2、操盘手（董事长+总经理）、生源营销经理（对接乙方）、工程项目经理、单行财务主管、出纳、全部外脑基础人员、商务代表等若干人迅速到岗（8月10号前）。3、建设板块的各方项目经理均同步到岗并统筹化，打破“甲乙方分隔界定”（8月底前）。4、策划、销售、招商、推广的合作机构以“生源集团”验收，双重考核管理（8月底前）。5、项目目
29、标管理务必体现专业性、合理性、效率性和节约性的原则，确保郴州一流形象。6、为快捷、高效、简化及外务衔接，可启用特别公关顾问，由总经理总指挥并执行（如合理避税、减费、申请公共配套返回、建设区协调、人防消防等）。非机密性可由生源集团【本项目子公司】行政主管（人力资源部）配合展开，减少操盘手烦琐事项，有利于其决策指挥。,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,二、达成几个共识1、各项工作不能全凭经验，更不能“拍脑门想当然”。要想利益安全性的最大化，必须各细节的决策能力与执行能力要强化提高、效率为王。必须在“把握平衡中适度超前谋求差异”来提高市场竞争力。2、先有定位与市场策划，才有据此的技术层
30、面的规划与商业设计、景观设计、配套设计。谋求大方向一步到位（微调是正常的），这是项目的最关键。3、在务实科学的基础上，决策与执行要果断、周密，力戒优柔寡断，更不可朝令夕改。事事处处讲诚信军方约束的推广的艺术化可辩证看待与处理。4、工程质量与营销的相生相存是项目一切工作的核心与头等大事。5、操盘手（总经理）、需要的与外务对接的营销经理、工程项目经理、人力行政经理、财务体系等五块岗位是项目执行力的关键。步入正轨后严格按“总经理负责制”展开系列工作。6、虽是军方项目也要通过包装公关纳入政府重点项目。,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,三、必须同步的“合作营式”工作 1、商业定位与形象定
31、位策划；规划与平面、景观设计；商业配套、定势、清理、堪测（已做）、先期土方工程（本项目少许）；规划要点与设计说明的初步报审评审等多块工作可实行阶段性的联合办公（8月59月10日）。2、该举措由总经理牵头，集中营销经理、项目经理，签约各机构、签约建筑设计机构多方人员参加互动。地点：项目公司郴州现场。现在需要率先签订好【策划销售】+【推广】+【招商】+【规划与建筑设计】等相关合同（8月10日以前）。3、以求各方案的缜密科学，可铺垫性进行如下工作（等于是推广）：4、8月中旬前完成联合部门的“规划指标（容积率、绿化、限高、公共配套）”等的彻底通过。规划通过了即刻启动推广、招商、营销预热等流程。5、10
32、月初全面开始施工，10月开始项目【全面订单地产】新型营销登记，年前回笼部分资金。,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,平衡堂策划销售总代理取费标准,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,我们可为项目提供包括全面策划、销售代理两大板块全程服务。具体各阶段服务内容见下文阐述。,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,合作模式:全程策划：包括前期定位、中后期营销、广告设计销售代理：包括住宅销售、商铺销售、商铺模拟产权销售收费标准：策划服务费：100万元（商业住宅合计约8元/平米）销售代理费率为1.2%，溢价六四分配（代理得四）,合作模式取费标准,平衡堂智业联盟,福城国际
33、商务中心前期沟通补充案,第一阶段：工作内容：开发商、规划设计单位的初步沟通，前期筹备，项目品牌形象初步塑造。一、总体市场状况分析（初步完成，尚需再度融传播的一次展开）二、区域市场调研分析（初步完成，结合我们自身资源建立数据库）三、竞争性项目调研分析（已完成，长期跟踪动态、分流客户）1基本资料2关于规划设计、建筑设计、园林设计基本要点3户型结构及比例4市政配套及自身配套状况5销售价格及走势6销售状况评估7宣传包装策略8项目形象进度9项目综合评估（优劣势分析）,附件：服务内容,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,四、项目基本概况（需要与甲方、建筑设计乙方再对接）1项目经济技术指标2交通
34、、市政配套的现状及规划3项目资源调研分析五、市场需求及购买力调研分析（初步完成，需要专业完善）1对商品住宅需求的调研2对商业面积的需求分析3区域市场需求总体状况及发展趋势,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,第二阶段：根据上述市场调研之结论，对项目进行定位分析，并进行产品策划。一、项目SWOT分析及对策（已完成）二、项目定位及可行性分析（正在进行）1项目总体定位2项目产品定位3目标客户定位4价格定位5经济估算及可行性分析三、规划方案设计建议1规划设计要点2与规划设计单位的反复沟通及修改建议3户型方案设计要点及参考户型4外立面方案设计建议5效果图绘制要求,平衡堂智业联盟,福城国际商务
35、中心前期沟通补充案,四、项目推广1项目命名2项目推广主题3项目营销总体构想及创意4项目品牌推广策略五、广告宣传1项目视觉识别系统VI设计思路2总体及各阶段宣传主题的构思创意3媒体选择4广告投放策略5项目包装6各类宣传资料设计7各类广告创意8广告宣传费用概预算,六、人员准备1销售及中低层管理人员的组织2销售及管理人员培训3保安、现场服务人员、财务人员的项目培训4、现场人员服装、名片、工卡等事项目的设计、制作七、开盘活动的准备1开盘日期的选择2开盘活动的策划和筹备3监督开盘仪式的礼仪准备4协助贵宾、嘉宾的名单确定及邀请5媒体记者的邀请6监督开盘活动所需各项软硬件设施的准备八、各项法定销售文件的落实
36、九、监督、检查、落实各项售前准备工作,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,第三阶段：一、动态市场调研1整体市场的最新动态2区域市场的最新动态3竞争性项目的最新动态及进展情况二、项目宣传推广方案的修正三、宣传工作的准备1项目视觉识别系统VI的设计、修改、定稿、制作2楼书、单页、折页等资料的设计、修改、定稿、监督制作、印刷3售楼处展板的设计、修改、定稿、监督制作4各种广告的创意、设计、监督制作 四、现场包装工作（费用甲方负责）1售楼处的定位，监督其装饰设计、方案修改、施工及最后的布置。2样板房的选择，监督其装饰设计、方案修改、施工及最后的
37、布置。3监督售楼处周边环境的营造 4工地围墙的创意、平面设计，监督制作、施工 5条幅、彩旗、灯箱、气球、拱门的设计、监督制作及安装 6看楼通道的设计，监督制作、施工,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,第四阶段：一、市场预热1发布新闻2软性广告宣传3现场包装、销售气氛的营造4公关活动组织、实施二、内部认筹1接受客户来访及电话咨询2客户缴纳临时定金并签署临时认购单，排队选房3每周信息汇总、反馈4完善销售的各项准备工作5对销售价格、付款方式、宣传主题等进行修订6销售人员的再培训7各项管理制度的完善8内部认购情况总结9销售控制策略制定及实施10拟定开盘促销计划,平衡堂智业联盟,福城国际商
38、务中心前期沟通补充案,三、正式开盘1各类媒体广告的发布2开盘仪式的组织3排队选房或抽签选房活动的组织4接受电话咨询5现场接待客户参观6客户缴纳定金，签署认购书7开盘情况总结四、各个销售时期1销售控制2销售价格阶段性调整3客户缴纳首期款，签署房地产买卖合同4对未成交客户进行跟踪5对已成交客户协助催款6挖掘集团购买7协助办理按揭手续8各期广告的创意、设计，监督制作、发布9每周销售小结10每月销售小结11销售人员的继续培训与考核12与发展商定期进行结算,平衡堂智业联盟,福城国际商务中心前期沟通补充案,五、销售活动的组织1参加房地产交易会（展销会），预定展位2监督布展的设计、制作、施工3展销活动的策划
39、筹备4促销方案的拟定5展销宣传资料的准备6参展人员及车辆的调配六、其它宣传推广活动,THANKS只创造和推进一流价值,湖南平衡堂智业联盟,联系人：张澜译 18673631433,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Y
40、v109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj8
41、9J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,
