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1、1,2,Guidelines 1,Guidelines 2,推售及目标,1,3,Guidelines 3,推广及渠道策略,海域阳光的定位,报告整体架构,4,Guidelines 4,本项目价格定位,2,海口外滩中心项目研究报告,3,目 录,项目开发背景分析项目总体开发策略项目交通及配套项目产品介绍项目营销推广,4,外滩中心项目基本资料,5,外滩中心项目概况,海口外滩中心占地面积约340亩，总建筑面积约120万平方米。一期“华府天地”，二期“华府海景”，三期“华府滨海”，四期“外滩城”，五期1.5公里外滩滨海大道。融合精品酒店、尖端办公、滨海商业、海景公寓，并特别打造280樽泊位游艇码头。未来三
2、年内百亿鼎铸“亚洲首席滨海HOPSCA生态城”。上置集团有限公司与海南国升投资有限公司共同投资组建的海口世纪海港城置业有限公司，以每平方米4785元的价格竞得海口滨海大道北侧新港片区的土地。2008年6月27日，海口世纪海港城置业有限公司正式签署国有土地出让合同,海口“外滩中心”正式启动。,海口外滩中心处于城市中心零坐标，位于海口市海口湾滨海大道起始段，标志性建筑“世纪大桥”的东侧。风水宝地海之源与海口母亲河“南渡江”的交汇处。东临滨海大道，南靠渡海路，西临世纪大桥，北沿海甸河。项目坐拥2000亩大型绿地双园。,6,目 录,项目开发背景分析项目总体开发策略项目交通及配套项目产品介绍项目营销推广
3、,7,区域位置,海甸岛片区,大英山片区,西海岸片区,龙华片区,项目所在位置既有和西海岸片区一样得天独厚的海景资源，又有和大英山片区共同拥有海口市中心的资源，且离海甸岛也只有一桥之隔。地理位置相当优越。,本案,本项目的区域优势：海景+成熟的片区+市中心,8,开发商背景介绍,产项目运作经验和资本流转实力，更培育起成熟的高端品牌建设体系绿洲花 园和华府天地，这种系统性的标杆建设思路，形成了其独有的产品品质与投资价值保障。其中“华府天地”豪宅品牌为上海豪宅的代表项目，名列中国福布斯豪宅榜前三甲。华府天地 除了拥有钻石级稀缺地段，在项目定位、产品建设与后续服务上都追求足够的纯粹性。围绕 城市最顶级物业消
4、费群体，“海口外滩中心”实现“华府天地”品牌的完美复制，立足于个 人消费，延伸出投资产品独有的核心价值与品质，树立起海口中心区难以逾越的地产标杆。,“海口外滩中心”投资商中国房地产开发企业500 强第 19 位香港 上市公司上置集 团有限公司在上海、沈阳、无锡、长春、海口等城市成功运作多个大型地产项目，不仅造就 出成熟的大型地,9,持续发展的中国经济奠定了楼市发展基本面，虽然短期中国经济面临调整，但每年超 过 1的城市化率增长仍将使楼市长期向好。在此背景下，海南作为中国最大的经济特区，其国 际旅游岛和自由贸易岛的定位，将为海南经济第二次起飞创造条件。20062008 年海南 GDP 年 均增长
5、率为 12.3%，高出全国平均水平 1.9 个百分点。,项目开发背景,海口是海南省会、政治、经济、文化、交通中心，海南唯一人口超 100 万的城市。2008 年海口 GDP 为 443 亿元，占全省比重达 30，增速连年高于全省平均水平，正处于楼市恢复性 上升发展阶段，与上海、大连等城市相比，房价收入比尚处于相对优势区间。从自然条件上来 说，海口地处海南岛北部，位于北纬 1957 205，与夏威夷、迈阿密、迪拜同处国际公认 最适宜居住的金色纬度带，城市宜居性强。,“海口外滩中心”所在区域为海口城市中心零坐标点，商业、人流汇聚效应强；海、江、河交汇的稀缺景观资源，独占1.5km滨海岸线起始段，连
6、接西海岸和东海岸40km滨海风情带，毗 邻2600亩三大主题公园，地段和景观优势明显。项目为市中心一线海景100万平方米的中国亚热 带滨海国际HOPSCA超级航母，集游艇码头、精品酒店、国际海景艺术公寓、外滩源滨海商业、国际时尚mall、尖端高科技环保办公楼俱乐部为一体的超高层标志性建筑，传承上海外滩文脉，打造“海口富人区”。,10,项目开发时代背景,2008年海南未来将建设成为生态之岛,开放之岛,繁荣之岛,文明之岛,和谐之岛,持续发展的中国经济奠定了楼市发展基本面，虽然短期中国经济面临调整，但每年超 过 1的城市化率增长仍将使楼市长期向好。在此背景下，海南作为中国最大的经济特区，其国际旅游岛
7、和自由贸易岛的定位，将为海南经济第二次起飞创造条件。20062008 年海 南 GDP 年均增长率为 12.3%，高出全国平均水平 1.9 个百分点。,11,项目开发背景,海口作为海南的省会、交通与经济中心。而本案位于海口的市中心,海口是海南省会、政治、经济、文化、交通中心，海南唯一人口超 100 万的城市。2008 年海口 GDP 为 443 亿元，占全省比重达 30，增速连年高于全省平均水平，正处于楼市恢复性 上升发展阶段，与上海、大连等城市相比，房价收入比尚处于相对优势区间。从自然条件上来 说，海口地处海南岛北部，位于北纬 1957 205，与夏威夷、迈阿密、迪拜同处国际公认 最适宜居住
8、的金色纬度带，城市宜居性强。,12,项目开发背景,打造亚洲首席滨海国际HOPSCA生态城,“地标”在现代语境下，指在建筑设计、历史意义、文化内涵等方面具有显著特色而 容易识别的建筑体或结构体，城市地标建筑体现出物质层面和精神层面双重价值。“海口外 滩中心”所在区域为海口城市中心零坐标点，商业、人流汇聚效应强；海、江、河交汇的 稀缺景观资源，独占 1.5km 滨海岸线起始段，连接西海岸和东海岸 40km 滨海风情带，毗邻 2600 亩三大主题公园，地段和景观优势明显。项目为 100 万平方米的滨海国际 HOPSCA 生态 城，集游艇码头、精品酒店、国际海景艺术公寓、外滩源滨海商业、国际时尚 ma
9、ll、尖端 高科技环保办公楼俱乐部为一体的超高层标志性建筑，打造“海口富人区”。,13,目 录,项目开发背景分析项目总体开发策略项目交通及配套项目产品介绍项目营销推广策略,14,市场定位,15,市场定位,亚洲首席滨海国际HOPSCA生态城诠释,H,滨海一线超高层建筑群高星级精品酒店及酒店公寓,O,尖端高科技智能绿色环保写字楼中国右岸独具特色海、江、河一体超长1.5公里私属岸线高氧含量热带滨海生态岛,High buildingHigh star hotel,Office OceanOxygen,16,市场定位,P,2000余亩世界亚热带主题公园环绕辉映（万绿园、世纪公园），万余种亚热带植物灌木四
10、季璀璨280余樽私属游艇泊位 万余个超高车位，全天候开放,亚洲首席滨海国际HOPSCA生态城诠释,S,上海外滩原型，国际时尚APM购物、娱乐、餐饮、休闲运动中心,Park,Shopping town,17,亚洲首席滨海国际HOPSCA生态城诠释,市场定位,C,欧亚艺术中心会员制PGA高尔夫俱乐部、会员共享制及VIP私属游艇俱乐部,A,独具投资、收藏价值之亚洲现代滨海艺术公寓,CenterClubConention,Apartment,18,价值梳理,19,价值梳理,项目价值,上置集团，上海地产巨擘,大师团队，精制匠心之作,宜居海口，联合国权威推荐,一线海景，城市地王之尊,HOPSCA，第二居住
11、圣地,上置集团是香港上市公司，高居中国地产500强第19名，上海十大地产企业，在上海、沈阳、无锡、长春等地都有大型综合地产项目的开发。,建筑设计为美国波士顿国际设计公司；滨海商业设计为李祖原建筑设计事务所；景观设计为泛亚国际景观设计公司；游艇码头及水岸规划设计为具有世界级游艇码头规划经验的法国NDA建筑设计公司。,作为联合国推荐“中国最适宜居住城市”之一，海口从来就享有长寿岛的美誉，也荣膺世界卫生组织钦定的中国第一个“世界健康城市”试点的殊荣。,位于海口滨海大道北侧新港片区，北眺海甸岛，西临世纪大桥。占1.5km滨海岸线起始段，毗邻2600亩三大主题公园。项目是集城市地王、一线海景和滨江沿岸于
12、一身的超大型综合城。,海口外滩中心，百万体量，百亿鼎铸，以09年中国城市住宅新地标TOP10&最具投资价值楼盘之美誉领衔全城。项目定位于中国亚热带滨海国际HOPSCA生态城。,20,目 录,项目开发背景分析项目总体开发策略项目配套及现状项目产品介绍项目营销推广策略,21,项目配套,22,周边配套,1,2,3,4,1、周边世纪大桥2、周边万绿园3、周边约100米的新港客运站4、周边约150米的码头水产市场,23,周边配套,还有医院、学校、超市、银行等,24,该项目周边还设有城市海岸轻轨站点，在世纪大桥旁建中国展览中心，包括剧院、音乐厅、电影院、水族馆等，以及海洋乐园灯塔、岛乐园、水上广场等。自身
13、配有：滨海商业街，游艇码头,周边配套,25,交通配套,项目周边交通线路四通八达，西邻世纪大桥，南靠滨海大道。处于市区中心地带。对于自驾车来说十分方便。,项目周边的公交站点,右图可见周围公交站点较少，只有14路、22路到达，但还需走10分钟左右的路程。对于那些不能随时都能有车外出的业主带来不便。,26,1.华府会会员享受的礼遇独具特色的华府会，倾情打造会员共享制及VIP私属游艇俱乐部、PGA高尔夫球场、高星级精品酒店、时尚餐饮、休闲娱乐中心；并分享上置集团（SRE）遍布中国6大中心城市之酒店、高尔夫球場、高档会所等休闲产业联盟，上海、无锡、嘉兴、沈阳、长春、海口为10000余名臻贵会员完美呈现度
14、假生活新体验。2.英国管家式物业管理本项目提供菜单式装修，机场接送及租车服务、365天空房管理服务、推荐度假计划等将为业主提供尊贵的酒店式服务。,项目服务配套,27,项目现状,28,项目负面影响,2010-12-17，南海网报道：外滩中心在没有取得海洋环评手续的情况下违规填海。,外滩中心旁边的港口停有很多轮船，噪音较大，而且有尾气污染。开发商表示以后新港会搬走，但未问到具体时间。,29,项目负面影响,项目旁边暂时还是个烂尾楼，对楼盘形象有影响。,其他，还有1、靠海腐蚀性大。2、项目本身基本没园林。3、项目楼栋间距太小，让人有种很压抑的感觉。,30,目 录,项目开发背景分析项目总体开发策略项目交
15、通及配套项目产品介绍项目营销推广策略,31,产品规划,32,规划定位,一期华府天地:精品酒店、豪华艺术公寓、阳光会所、滨海精品商业廊、火山花园二期华府海景：超高层海景公寓、主题会所、滨海精品商业廊、世界博览花园三期华府滨海：超高层滨海湾区国际公寓、主题会所、精品商业廊、原生态花园四期外滩城：尖端高科技智能绿色环保写字楼、高星级酒店、超高层城市豪华公寓、商业国际时尚mall、轻轨旗舰站五期外滩滨海大道：时尚运动广场、游艇码头、游艇俱乐部、时尚娱乐中心、上海外滩源国际商业会所、奢侈品专卖店,33,产品规划,一期,1#,9#,7#,5#,3#,外滩中心现今只推出了一期。一期“华府天地”共5栋，其中住
16、宅共796套，其中1号楼、5号楼、9号楼海景资源较好，3号楼、7号楼海景资源较差。,二期,三期,一期“华府天地”，二期“华府海景”，三期“华府滨海”，四期“外滩城”，五期1.5公里外滩滨海大道。融合精品酒店、尖端办公、滨海商业、海景公寓，并特别打造280樽泊位游艇码头。,四期,五期,34,一期产品分布及销售情况,注：商业面积除外,数据来源：海南房地产住宅与信息网,由于1号楼是2010年10月中旬才推出，且都是大户型，所以销售率才10%。3、5、7、9号楼推出较早，且户型为中小户型，适于度假。现只剩尾盘销售。,35,现阶段的客户来访量,现阶段客户来访较少，每天1-3批客户。主要是北京、上海、江浙
17、一带的客户，只有少量的本地客户。说明还是投资兼度假为主。,36,产品分析,37,核心产品分析,天地一号楼户型三房两厅两卫面积：159.50m2优点：户型方正，实用，并引入了别墅内的功能性早餐室。缺点：厨房和书房进深太长，厨房是个暗厨，早餐厅使用价值不高。没有公共卫生间。,38,核心产品分析,天地一号楼户型四房两厅三卫面积：215.00m2优点：客厅和阳台较大，利于室内采光通风。缺点：厨房为暗厨，早餐厅使用价值低。,39,核心产品分析,天地三、五、七、九号楼户型两房一厅一卫面积：108.34m2优点：户型实用率较高，有外飘窗的设置。缺点：厨房为暗厨。,40,核心产品分析,天地三、五、七、九号楼户
18、型一房两厅一卫一厨面积：69.69 m2优点：户型设计基本合理，客厅和卧室的通风采光较好。南北通透。缺点：厨房是暗厨。,41,核心产品分析,天地三、五、七、九号楼户型两房两厅两卫面积：106.48m2优点：阳台和客厅较大，室内通风采光较好。缺点：公共卫生间为暗卫。餐厅摆放的位置不合理，正对卫生间门口且在挡住了去客卧的必经之路，会造成活动不便。,42,核心产品分析,天地三、五、七、九号楼户型两房两厅两卫一厨面积：105.52m2优点：阳台较大，南北通透缺点：两个卫生间放在一起，有点浪费。书房就在进门处，如果进出人较多的话，不能保证书房的安静。厨房正对客厅，容易把客厅弄脏。,43,核心产品分析,房
19、型从一房一厅65平米到四房四厅225平米，产品线丰富。首创将别墅内的功能性早餐室引入公寓，户户南北通风，大露台、大客厅、大主卧配书房，但早餐厅实用性不强，厨房和书房位置不合理。通过与置业顾问的沟通，了解到：客户普遍表示对户型的不满意。不过购买业主度假多于刚需，所以厨房的实际运用较少。,44,样板房展示,45,样板房图示,客厅：大落地窗，利于通风采光。别致的墙面与吊顶，有着不凡的韵味。,卧室：屏风的设计体验中国的“藏”文化，大落地窗，利于通风采光。,46,样板房图示,厨房：意大利品牌厨房七件套，让原本狭长的暗厨有了点亮色。,卫生间：品牌卫浴日本TOTO(NEOREST)系列智能全自动座便器。用品
20、牌来弥补户型设计上的不足。,47,样板房图示,48,样板房图示,49,目 录,项目开发背景分析项目总体开发策略项目交通及配套项目产品介绍项目营销推广,50,广告推广,51,广告推广,主要有路牌广告，网络，报广，站台广告，墙体广告,高炮等,52,电视、报广推广,53,项目广告语集锦,54,活动推广,55,主要营销节点安排,2009年2月28日，售展中心在三地同时上市，3、5、7、9号楼推出。,2010年10月中旬，1号楼推出。,2009年2月20日，开始内部认购。,2009年5月1日起在海口、上海、沈阳三地推出750万的置业消费券。,2011年1月，参加了海口2011的春季房展会。,2009年1
21、0月，上海参加十一假日房展会,活动主要以岛外为主，岛内为辅。在上海、北京等地多次参加房展会及做岛外推介会。,56,活动推广,海口外滩中心三地同步上市,2011年春季房展会,上海的项目推介会,慧云法师现场献墨,图示为外滩中心的部分活动。据“外滩中心”置业顾问介绍，2011年下半年会将主要活动推广放在岛外。,“海口外滩中心价值研究白皮书”首发仪式,2009第三届海口热气球节,57,活动推广,其他活动推广,58,活动推广,“外滩中心”线下活动繁多，有“大型推介会”、“热气球节”等提高项目形象，也有“法师现场献墨”这种小型活动暖场。从岛内到岛外都有活动。这为项目的前期销售起到了很大的促进作用。,59,小结,项目总体来说不错，项目周边配套比较优越。精装修也比较有特色。未来规划较好。但项目户型是一大缺陷，周边的现状让项目形象下降不少。营销推广方面做得很成功。广告语也比较吸引人，线下活动繁多，让项目不时的出现在人们的视野里。,
