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1、XX杯“新饰家”贵州首届室内设计精英赛策划草案 王杨,【大赛介绍】,2011年中国贵州首届室内设计精英赛，把装修业主、设计师和建材产品商、开发商紧密结合起来。关注贵州主流户型，打通装修的各个环节，引导业主正确消费，寻找最新的生活方式。,设计师将由主办方组织专家评选结合读者和网友投票选出金银铜奖。本次大赛将得到设计师机构的支持与参与，并邀请各主流强势媒体全程参与合办进行全方位跟踪及深度报道。此次大赛将充分扩大影响面，除了公开征集设计作品外，还将面向全贵阳市百个住宅小区征集户型。自愿提交户型作为设计蓝本的业主，将有机会免费获得设计方案。,对于开发商：提高楼盘知名度-极佳的广告效益！提高公司在业界的
2、知名度-地产风云，谁执牛耳？树立良好品牌形象，为广大业主所接受！,对于设计师：中国十大城市周报新报全程报道-想不出名都难！众多专家和大师的点评-难得的学习机会！结识更多圈内精英，相互交流切磋-广结人缘，提高技艺！被众多业主所认识和认可-更多效益！大显身手的最好时机，还犹豫什么？,对于业主：获得免费的设计方案-各个都是典范之作！得到众多高手的指点和解答-装修无障碍！结识心中的设计师-家装无后顾之忧！,【大赛赛制】,1、大赛组织主办：新报 独家冠名赞助：协办：学术指导：中国设计师协会副会长、贵阳市设计师协会,2、参赛设计师资格 a)具有丰富设计经验 b)必须有相关资质 c)报名后，通过资格认证后参
3、赛,3、参赛的具体要求 a)要有电脑效果图（必选）b)手绘效果图（自选）c)平面图（必选）d)设计说明以及设计思路解释，不低于500字 e)效果图设计范围（见后页）,一类：（别墅跃层等）客厅、卧室、楼梯间、餐厅（必选的电脑效果图）、卫生间、阳台、书房、客卧等自选 手绘效果自选 平面必选 二类：（中等100150平层）卧室、客厅、餐厅（电脑效果图必选）、书房客房卫生间自选 手绘效果图自选 平面必选 三类：（6090左右小户型）电脑效果图各个单一角度不低于三张，效果图数量是一个必备要求，但是角度及效果图范围可自选。手绘图自选 平面图必选,4、交图方式方法：a）通过组委会指定邮箱发送。b）格式为：标
4、题（2011贵州室内设计大赛*号参赛选手设计师*楼盘/社区*业主作品）c）作品尺寸：作品统一宽度为600象素，RGB格式。每张图片文章量不能超过2M（否则无法上传）。,【奖项设置】,设计师：金奖1名（奖金5000元，奖杯，证书）银奖2名（奖金2000元，奖杯，证书）铜奖3名（奖金500元，奖杯，证书）家装公司：年度最具影响力装饰公司房地产公司：年度最具关注楼盘户型建材品牌：年度设计师推荐建材品牌参与读者：最佳参与奖,【大赛时间表】,招募阶段：3月31日 新报刊登大赛招募广告,4月7日、4月14日、4月21日、4月28日(四周四期):A、4月7日楼盘/读者主流户型征集、设计方案征、建材品牌征集，
5、通过户型展示面向全市征集方案，并面向全省知名设计公司发出参赛邀请。B、4月14日海选报名，公布入选户型蓝本名单C、4月21日设计师设计作品（设计师从指定户型中设计作品）（查看大赛指定户型）D、4月28日提交作品，将作品发布大赛（同时继续征集各种商家参与和支持）,启动阶段：4月21日、4月28日、5月5日、5月12日(四周四期)：E、4月21日:将所有设计方案上传到网络专题，同期进行网络票选，邀请专家、开发商代表担任评委对设计方案进行评选，得分为30%的网络票选加70%的评委评分，最终选出前十名。F、4月28日:前十名选手对方案的风格、可行性、实用性等进行阐述，现场PK，由开发商代表、专家评委现
6、场平分，评出一二三等奖。G、5月5日、5月12日后续报道，时长两周，决赛后进行后续跟踪报道，邀请获奖设计师进行专访，对户型延伸的生活方式做进一步的阐述。,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整
7、合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济
8、环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭
9、示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口
10、结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况
11、的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,
12、1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏
13、好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品
14、牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一
15、定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
