【地产策划-PPT】华润置地-翡翠城二期定价报告(1).ppt

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1、翡翠城二期定价报告,策划推广部 2005.6.30,内容摘要,一、定价理论研讨定价目的：合理价格体系；增加溢价；价值再梳理；客户价格引导；定价模型；定价方法：“成本利润”；“市场比较法”；“一期二手房价格修正”；定价步骤：产品类型均价户型均价销售单位均价定价原则：客户敏感度原则；替代原则；乘数原则；思考问题：价格高线与风险；价格的连续性；定价的评判标准；,二、二期定价（一）二期销售资源1、销售面积：翡翠城二期不计车库，共有约17.06万M2可售面积，其中别墅3878 M2，花园洋房49402 M2，T型高层38164 M2，蝶型高层65744 M2，临街商业2234M2，地下室11275 M2

2、。如果不计地下室，则可售面积为16.03万M2。,2、销售单位：翡翠城二期共有可售单位1166套，其中别墅11套，花园洋房324套，T型高层307套，蝶型高层496套，临街商业28套。如果不计商业，则有可售单位1138套。,（二）二期价格制定 注：“1”代表假设开发法所得结果；“2”代表市场比较法法所得结果；“3”代表一期二手房对比分析所得结果；,“侬家住在两河东，十二珠帘夕照红。今日忽从江上过，始知家在图画中。”清 郭六芳舟楫长沙,一、关于定价的理论研讨,（一）定价目的 什么是价格？菲利普科特勒是这样诠释的：“价格是对产品或服务所收取的金钱。”广义的讲，价格是指消费者用来交换用于使用产品或服

3、务的全部价值量。价格是营销组合中唯一能创造收益的因素，其他因素都代表着成本。翡翠城二期通过近一年的客户积累，同时根据市场情况，价格逐步调整释放，特别是4月份样板间开放的客户见面会及05春交会，翡翠城二期别墅均价12000元/平方米、花洋起价4600元/平方米、高层起价3800元/平方米的价格信息已面向市场，并通过市场检验。此次定价的目的，不仅是依据公司的竞争策略及财务要求、市场状况、客户反应等修正调整以前的产品价格，并期望通过此次定价的研讨过程，达到以下目的：,1、制定科学合理的价格体系，保证二期营销的成功概率；2、发现新的价值点，增加溢价；3、对翡翠城二期项目各种产品价值特性的再梳理，对价值

4、点进行科学理性的解释，形成对现有价格的有力支撑，从而可以对客户进行有效的价格引导；4、通过对项目已有价值点进一步的认识，找到客户敏感点和推广着力点，拔升后期项目价值；5、通过在以往定价基础上的改进和改良，使价格体系能够经得起全方位的考量，为后续项目科学定价建立框架性基础。,（二）定价方法 价格是价值素总和的货币化表现。那么什么是价值呢？在微观经济学中，生息资产的基本价值等于未来现金流的贴现和。对于房地产商品来说，把未来每一年的租金和最后一年的残值贴现到当前，就是它的基本价值。但是，在实际的操作过程当中，想要准确预期未来每一年的租金和最后一年的残值是非常困难的。而且价格虽以价值为核心，但受供求关

5、系影响非常大。房地产企业在实际定价过程中，为了追求利润最大化，往往将价格提高到买方所能接受的最高价格，经济学上称为保留价格。,需求导向：寻找保留价格。翡翠城一期的二手房市场表现，反应了消费者对翡翠城产品的接受程度。翡翠城二期定价的方法一：根据一期二手房市场成交价格表现，对比二期产品差异，考虑资金时间价值和房地产价格自然增长，综合制定二期同类型产品价格。竞争导向：市场比较法。消费者购买房地产商品时，一定会对比相似的物业或楼盘，综合对比，选取自己最合适的商品购买。翡翠城二期定价方法二：选取可类比竞争项目，根据各价值素的量化类比，综合制定二期同类型产品价格。市场比较法是现在采用范围最广，最实用的定价

6、方法。成本导向：假设开发法。在完全竞争市场中，商品的均衡价格等于其生产的边际成本。房地产行业中，单一品牌的市场占有率都非常低，可近似于完全竞争市场。翡翠城二期定价方法三：根据现有土地市场状况，估算翡翠城二期土地价格，综合其他建设成本，在满足公司利润要求前提下，制定二期各产品价格。,（三）定价步骤1、综合运用假设开发法、市场比较法及一期二手房市场表现确定联院别墅、花园洋房、T型高层、碟型高层四种产品均价；2、根据各类型产品在二期的位置、内部设计、供求关系等因素，确定各种户型的均价；3、根据赠送面积、视野角度、楼层、噪音影响等因素，确定各销售单位价格；4、综合供需关系、折扣因素、总价因素、客户心理

7、因素等，评估其每个销售单位价格的合理性，调整价格体系，最终制定销售价格表（包括底价和面价）。,（四）定价原则1、客户敏感度原则 此次定价，将会总结以往翡翠城客户的价值敏感点，并综合考虑可类比竞争对手价值点，将价格细分至地段、产品、软环境等三个大项数十价值因子中。并在制定产品均价、户型及单元均价、各销售单位价格等不同阶段，根据客户的敏感度，对各价值因子的重要性进行排序，并赋予相应的权重，最终制定出翡翠城二期价格。,2、替代性原则 在商品价格的制定过程中，如果有的价值因子缺失，但有其他的价值因子可替代其使用功能，那么在对其进行价格计算的过程，可用其替代价值因子核算。（如小区配套，当项目处于成熟社区

8、时，小区配套缺失的价值因子可由区域配套设施替代）,3、乘数原则 地段、产品、软环境等定价要素之间的关系不完全是累加关系，而是乘数关系。当某个要素有缺失且不能被替代时，会对其他价值要素产生巨大的折让作用。（如交通因素，在边远山区的房地产商品，其秀丽的自然景观将不会得到价格的叠加，而是因为交通因子的缺失使其景观价值大打折扣）,（五）定价过程思考的几个问题1、市场价格的高线与风险 在非别墅类普通住宅中，市场价格的高线应该是在市场上已经出现过的价格表现，在此基础上可略有突破。若想跳空高开，除非：一、大市场特别景气；二、在产品设计上有重大突破；三、在建筑选材上有重大突破；四、在品牌和服务上有重大突破。现

9、在市场上普通住宅的高线表现为粼江峰阁的5400元/平方米（6000元/平方米9折），所以优品道、格林威治城、世纪城等项目基本上是贴着这个价格线，并适度突破，和黄的香港城也不会离这个价格太远；要突破这个高线，市场要有足够的积累，才能积蓄这个力量，要不然会面临较大的市场风险；,2、价格的连续性（惯性）一般情况下，人都会有惯性的思维。人们去统计分析前几年的数据表现，试图找到其中的规律，并运用此种规律对未来进行预测。股票如此，经济发展如此，房地产价格亦如此。在边际条件不变的情况下，这是一种相对科学的方法。去年成都的整体房地产市场价格上涨的惯性，在政府的政策性宏观调控下，已大大缓解，房价快速增长的态势已

10、经得到遏制。根据最新的2005成都房价意见调查，85的人认为成都的房价年涨幅在5-8比较合理（房管局资料）。而根据统计局最新资料显示，1-5月成都的整体房价上涨7.7，增幅同比去年大幅降低，成都房地产价格的增长已进入缓慢增长期，但其增长的惯性还未消退。翡翠城二期可运用小步快跑的涨价策略，形成翡翠城的价格“惯性”，避免跳空高开带来的市场风险；同时为三期获取较高价格打下基础，控制三期的定价风险。,3、定价的评判标准 对公司而言，满足公司的现金流、利润等财务指标，平衡销售速度与利润率的关系，单个项目最好的销售速度是在交房前两个月清盘，多期开发项目最好的销售速度是在下一期开盘前两个月清盘；并以此来修正

11、价格及控盘策略；对客户而言，所得到的购买价格虽然觉得贵，但可以接受；最好的价格边界是让客户一边埋怨很贵，一边掏钱购买；在项目内部，每一个档次，每一种类型的销售单位无明显的滞销状况，同期销售的内部总价及单价竞争可控。,二、二期定价,（一）二期销售资源1、销售面积：翡翠城二期不计车库，共有约17.06万M2可售面积，其中别墅3878 M2，花园洋房49402 M2，T型高层38164 M2，蝶型高层65744 M2，临街商业2234M2，地下室11275 M2。如果不计地下室，则可售面积为16.03万M2。,2、销售单位：翡翠城二期共有可售单位1166套，其中别墅11套，花园洋房324套，T型高层

12、307套，蝶型高层496套，临街商业28套。如果不计商业，则有可售单位1138套。,（二）按类型确定各产品均价 翡翠城二期将综合采用假设开发法、市场比较法及一期二手房市场表现确定联院别墅、花园洋房、T型高层、碟型高层四种产品均价。1、联院别墅均价 翡翠城计有联院别墅11套，其中A1型7套，A2型4套。占用基地面积6632 M2，总建筑面积3878 M2。,1）假设开发法（成本利润）单位：元/平方米,2）市场比较法 市场比较法是通过对房地产价格产生影响的价值素分解量化，通过与可类比竞争对手分析对比而得到自己的价格体系的方法。选取可类比典指项目代入价值因子评价体系（参见附件二）翡翠城二期的联院别墅

13、地处三环内，紧临府河及府河公园，在三环内的景观别墅已极具稀缺性。根据土地属性及产品属性，选取东湖花园、康郡、金林半岛做为典指楼盘。注：东湖花园及康郡的类比产品价格，考虑联院别墅的位置关系，均采集该项目最好位置的端头单位价格。,采用数学曲线拟合法，得出价格与综合评定的关系函数 Y2178.78+3290.28X 将综合评定参数“4.101”带入函数，计算得出Y2178.78+3290.28*4.10111315 一期无联院别墅，综合考虑市场比较法与假设开发法，重点考虑市场比较法，假设开发法仅作为参考。在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因素的影响：4月样板间开放，别墅报价12

14、000后客户的接受程度（需求量超过100）；市区内别墅产品的稀缺性（三环内已无别墅项目）；别墅价格对其他类型产品价格的拉动作用；客户的心理接受程度及对价格的敏感度；综合考虑以上诸多因素，建议别墅销售均价为11900元/平方米。,2、花园洋房均价 翡翠城二期计有花园洋房324套，其中标准型205套，大端头户型70套，小端头户型45套，小区中央一梯一户型4套。占用基地面积34074 M2，总建筑面积49420 M2。,1）假设开发法（成本利润）单位：元/平方米,2）市场比较法 选取可类比典指项目代入价值因子评价体系 翡翠城二期的花园洋房紧临府河及府河公园，在三环内已极具稀缺性。根据土地属性及产品属

15、性，选取万科城花彩域、东湖花园及新近开盘的时代尊城做为典指楼盘。,采用类比价值加权算术平均法，在上述各楼盘中，万科城花彩域与翡翠城二期的花园洋房最具可比性，分别赋予其权重：60%、30%、10%。则花园洋房估算价格为：（4800/3.865*0.65200/3.738*0.35200/3.946*0.1）*3.9385097元/M2,3)一期二手房市场表现 截至2005年5月12日，一期二手花园洋房累计成交11套。根据二手房分析报告显示，自去年交房以来，除交房期价格波动比较大之外，一期二手花园洋房成交溢价基本稳定在1100元/平方米左右，成交均价约为4700元/平方米。注：1、资金的时间价值反

16、应了期房的风险折让；2、房价自然增长参数参照成都统计局05年1-5月统计数据。,采用类比价值算术平均法，计算得到翡翠城二期花园洋房价格为：4700/3.995*4.1054829元/平方米 综合运用假设开发法、市场比较法、一期二手房价值类比法，主要参照市场比较法结果定价，分别赋予权重0.1、0.6、0.3，计算结果为：5130*0.15097*0.64829*0.35020元 在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因素的影响：4月样板间开放，花园洋房报价不低于4600元以后客户的接受程度；花园洋房产品在市场的稀缺性；可类比竞争对手的销售速度（彩域及时代尊城均快速销售）；销售速

17、度及现金流要求；客户的心理接受程度及对价格的敏感度；综合考虑以上诸多因素，建议花园洋房销售均价为5100元/平方米。,3、T型高层均价 翡翠城二期计有T型高层307套，其中一楼带花园户型3套，顶跃户型19套，其他标准户型285套。占用基地面积11904 M2，总建筑面积38164 M2，另外，T型高层临街一层有商业面积2234 M2。15、16栋总建筑面积40398 M2。,1）假设开发法（成本利润）单位：元/平方米,2）市场比较法 选取可类比典指项目代入价值因子评价体系。翡翠城二期的T型高层为18F两梯四户，是现在市场供应的主流产品。根据土地属性及产品属性，选取万科城花彩域、康郡、御府花都及

18、新近开盘的蓝谷地做为典指楼盘。,采用类比价值加权算术平均法，在上述各楼盘中，万科城花彩域、康郡对翡翠城二期的T型高层影响最大，分别赋予其权重：40%、30%、10%、20%。则T型高层估算价格为：（4000/3.775*0.43600/3.378*0.33800/3.714*0.13300/3.321*0.2）*3.9174091元/M2,3)一期二手房市场表现 截至2005年5月12日，一期二手T型小高层累计成交36套。根据二手房分析报告显示，自去年交房以来，除交房期价格波动比较大之外，一期二手T型小高层成交溢价基本稳定在900元/平方米左右，即成交均价约为3900元/平方米。,采用类比价值

19、算术平均法，计算得到翡翠城二期T型高层价格为：3900/3.933*4.0263992元/平方米 综合运用假设开发法、市场比较法、一期二手房价值类比法，主要参照市场比较法结果定价，分别赋予权重0.1、0.6、0.3，计算结果为：4170*0.14091*0.63992*0.34069元 在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因素的影响：4月样板间开放，T型高层报价不低于3800元以后客户的接受程度；现在所面临的市场环境及竞争形势；销售速度及现金流要求；竞争对手的销售表现（彩域较慢，其余项目均保持较快销售速度）；客户的心理接受程度及对价格的敏感度；综合考虑以上诸多因素，建议T型

20、高层销售均价为4000元/平方米。,4、蝶型高层均价 翡翠城二期计有蝶型高层496套，其中一楼带花园户型18套，顶跃户型10套，顶层花园平层户型6套，其他标准户型462套。占用基地面积16408 M2，总建筑面积65744 M2。,1）假设开发法（成本利润）单位：元/平方米,2）市场比较法 选取可类比典指项目代入价值因子评价体系 翡翠城二期的蝶型高层，18-27F两梯四户或三梯六户点式塔楼，现在市场供应的类似产品比较少。根据土地属性及产品属性，选取卓锦城、格林威治城、君悦领地及新近开盘的时代尊城做为典指楼盘。注：卓锦城的价格采集是去掉精装修后的清水房价格，精装价格为3800元/M2。,采用类比

21、价值加权算术平均法，在上述各楼盘中，卓锦城、格林威治城对翡翠城二期的蝶型高层影响最大，分别赋予其权重：30%、30%、20%、20%。则T型高层估算价格为：（3500/3.447*0.35300/4.349*0.33500/3.457*0.23600/3.878*0.2）*3.9544185元/M2 翡翠城一期无蝶型高层类产品，在此综合运用假设开发法与市场比较法，主要参照市场比较法结果定价，分别赋予权重0.3、0.7，计算结果为：4174*0.34185*0.74182元,在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因素的影响：4月样板间开放，蝶型高层报价不低于3900元以后客户的

22、接受程度（比较低）；现在所面临的市场环境及竞争形势；销售速度及现金流要求；竞争对手销售状况（卓锦城与格林威治城的高层销售速度均比较慢）；客户的心理接受程度及对价格的敏感度；综合考虑以上诸多因素，建议蝶型高层销售均价为4100元/平方米。,（三）确定各标准户型均价 在确定各标准户型产品均价中，将重点考虑各户型在小区的位置分布、该户型本身的内部价值要素、软性影响等三方面因素。（附件三）,1、花洋各标准户型均价,说明：1、B1D2一梯一户销售数量太少，将参照端头户型单独定价；2、赠送一层私家花园按地价的70核算（因无产权）；3、露台、屋顶花园赠送面积按建筑成本核算（花洋1100元/平方米）；4、地下

23、室不在此定价范围内，将在确定各销售单位价格时，按建安成本核算（花洋1490元/平方米）；5、花园洋房标准户型1/2单元计有建筑面积740.76平方米，赠送私家花园面积81平方米，赠送露台面积181.36平方米，地下室面积144.88平方米，则扣除赠送价值后，单平方米建筑面积核算价格为：（740.76*510081*1460000/666.7*0.7181.36*1100）/740.764663元/平方米,2、T型高层各标准户型均价,说明：赠送一层私家花园按地价的70核算（因无产权）；赠送露台、屋顶花园面积按建筑成本核算（T型高层1300元/平方米）；T型高层（住宅）计有建筑面积38164平方米

24、，赠送私家花园面积156平方米，赠送露台面积6163平方米，则扣除赠送价值后，单平方米建筑面积核算价格为：（38164*4000156*1460000/666.7*0.76163*1300）/381643784元/平方米,3、蝶型高层各标准户型均价,说明：赠送一层私家花园按地价的70核算（因无产权）；赠送露台、屋顶花园面积按建筑成本核算（蝶型高层1300元/平方米）；蝶型高层计有建筑面积65744平方米，赠送私家花园面积1300平方米，赠送露台面积4411平方米，则扣除赠送价值后，单平方米建筑面积核算价格为：（65744*41001300*1460000/666.7*0.74411*1300）

25、/381643982元/平方米,（四）确定各销售单位价格 确定各销售单位价格的工作将在以后的时间内进行，在此只研究确定各销售单位的方法及计算原则。,说明：1、赋值依据主要参照可类比竞争楼盘、一期价格体系；2、赠送一层私家花园按地价的70核算（因无产权）；3、露台、屋顶花园赠送面积按建筑成本核算；4、地下室面积按开发成本核算（含报建费及园林）；5、确定折扣方式及折扣原则，形成最终销售价格；,同一片天空下,与您携手 改变生活,浦东别墅市场四月月报,2008.5,本次汇报内容,第一部分 上海独栋别墅市场第二部分 浦东独栋别墅市场第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分 浦东高端住宅市场第五部分

26、 浦东高端住宅竞争个案市场分析,第一部分 上海独栋别墅市场分析,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；,从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水

27、乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方；本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；,市场供应结论,市场去化,4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；,市场成交明细,4月上海独栋市场成交前6名,从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼

28、盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；,市场价格,从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可

29、能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；,从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；,市场结论,我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；,第二部分 浦东独栋别墅市场分析,市场供应,浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4

30、月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；,市场去化,在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；,市场价格,08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；,从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并

31、成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行；虽然受到3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；,市场结论,第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析,九间堂,目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；,汤臣高尔夫别墅八期,该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；,棕榈泉花园,为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；,东源丽晶别墅,该项目本月无成交，目前还剩

32、5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；,汤臣湖庭花园,该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；,御翠园,本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；,俐马花园四期,从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；,第四部分 浦东高端住宅市场,浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很

33、少，高端公寓市场日渐稀缺；,市场供应,受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；,市场去化,市场价格,4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升；浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平米之间；,从供应量看，4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有16套房源，为绿地崴廉的供应；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平

34、方米；尽管3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；,市场结论,第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析,该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；,仁恒河滨城,该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；,盛大金磐花园,财富海景花园,目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的

35、吸引力；,3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;,裕龙花园,在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平；从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；,结

36、语,汇报结束敬请指导,浦东别墅市场四月月报,2008.5,本次汇报内容,第一部分 上海独栋别墅市场第二部分 浦东独栋别墅市场第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分 浦东高端住宅市场第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析,第一部分 上海独栋别墅市场分析,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；,从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月

37、份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方；本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；,市场供应结论,市场去化,4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由

38、于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；,市场成交明细,4月上海独栋市场成交前6名,从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；,市场价格,从价格方面来

39、看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；,从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；,市场结论,我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应

40、求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；,第二部分 浦东独栋别墅市场分析,市场供应,浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；,市场去化,在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；,市场价格,08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成

41、交均价仍将在高位运行；,从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行；虽然受到3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；,市场结论,第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析,九间堂,目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；,汤臣高尔夫

42、别墅八期,该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；,棕榈泉花园,为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；,东源丽晶别墅,该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；,汤臣湖庭花园,该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；,御翠园,本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；,俐马花园四期,从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；

43、,第四部分 浦东高端住宅市场,浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；,市场供应,受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；,市场去化,市场价格,4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升；浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平米之间；

44、,从供应量看，4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有16套房源，为绿地崴廉的供应；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平方米；尽管3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；,市场结论,第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析,该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；,仁恒河滨城,该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期

45、推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；,盛大金磐花园,财富海景花园,目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；,3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;,裕龙花园,在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平；从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；,结语,汇报结束敬请指导,