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1、扬州市广陵产业园规划提升思路汇报,上海圣博华康城市规划咨询有限公司2007.12,辉煌历史：广陵是扬州文化的源头与精神内核，作为扬州历史上一贯的商业中心、文化中心与教育中心，在浩瀚的历史中，或是辉煌，或是沉寂；或是昂扬向上，或是低调消沉，在不同的历史阶段以不同的角度切入，显现着不同的映像和思维。走向新生：历史是动态的，文化也是动态的，在新一轮的经济发展浪潮之中，古老的广陵正在走向新生，走向振作，走向崛起，这是不容争辩的事实。,剖析篇,故人西辞黄鹤楼，烟花三月下扬州。孤帆远影碧空尽，惟见长江天际流。李白黄鹤楼送孟浩然之广陵,扬州，地处江苏中部，京杭大运河与万里长江的交汇点，历来冠以“交通枢纽，南
2、北咽喉，苏中门户”的美誉。广陵区作为扬州的传统城区，境内宁通公路贯穿东西，京沪高速、扬溧高速与宁启铁路亦与广陵区比邻，交通区位优势明显。广陵区是扬州“一体两翼”的核心，江都市区、仪征市区为两翼的协调发展的城市格局，在“南进西拓东联”战略中担当城市骨架，承载外联使命。,广陵区良好的区位交通优势,广陵区迅猛增长的产业经济,维扬经济开发区机械电子轻纺食品,邗江工业园板材加工服装服饰生物医药电子电器,扬州经济开发区电子信息汽车和零部件光伏现代物流,广陵产业园汽车零部件机械加工电子信息商贸服务,广陵区借助招商引资、沿江开发、园区建设与重大项目的突破，在保护历史文化名城与环境生态的基础上全市产业得以强势发
3、展。广陵区是制造业和现代服务业的产业交接点，在原有商业服务中心的基础上，凭借广陵产业园对第二产业的拉动，实现第二产业与第三产业的联动发展。扬州建成区中广陵”三分天下有其一“，扬州要形成中心城的一体，广陵区作为振兴与发展支点之一，迎来发展机遇。,画成齿轮状，并把广陵区画成最大的一个齿轮！,广陵古城-商贸旅游文化博览之城 时空特征的重叠，古今风韵的流转，构成充满现代色彩又不失神秘的文化家园,广陵新城-独具魅力的现代都市水城依水而生、因水而名，傍水而兴；水天一色的自然景观与都市质感相交错,广陵食品工业园区成为立足扬州、辐射华东的食品加工制造基地,广陵商贸物流园区成为社会化、专业化、现代化的商贸物流中
4、心，最终成长为泛上海都市圈产业梯度转移承接基地、区域性商品集散基地和优质农副产品供应基地,广陵产业园区围绕”高科技、无污染、生态型、园林化“的功能定位，加速推进园区走向多功能综合性产业区，实现城区与产业区共荣。,现代化城区,都市产业聚集高地,广陵区成为扬州崛起的支点,广陵产业园规划范围东起廖家沟，南至大众港，西临京杭大运河，北至运河东路。总用地面积10.24平方公里。园区主入口通道位于运河东路和沙湾南路交界处。园区内主要水系为沙河，由西北向东南贯通整个园区。整个园区被宁通高速分为南北两片，其中：南片以一类工业用地为主，临廖家沟规划为一类居住用地，北片以商业金融市场和二类居住用地为主。放现场照片
5、。沙河，高速，厂房，空地，管理中心，入口，廖家沟，道路等。,广陵产业园现状描述,放上现状图。对地形、地貌、景观、水系条件进行评估描述，对客户提出的七大节点进行现状描述，并按照图纸计算出目前空余土地与使用土地的面积和比例。小胡完成,广陵产业园现状评估,1、整体产业发展水平迅速提升,广陵产业园近几年产业经济高速发展，各项经济指标占全区的比重逐年倍增，尤其是对全区产业经济增加值贡献比例已经达到一半以上，在广陵区产业经济的龙头地位已经不可动摇。,广陵产业园发展分析,广陵产业园通过近几年宽范围、大力度地招商引资，经济外向依存度得以迅速提高，外贸商品交易额占全区比重在一年中得以翻番，对外贸增加值的贡献比重
6、已接近一半，已经无可争议地成为了全区外向型经济的高地之一,广陵产业园发展分析,2、外向型经济增长格局呈现,广陵区作为扬州传统的商业贸易服务中心，第三产业繁荣发达，而广陵产业园目前还是以工业集聚为主，商贸业依然处在起步培育之中，占全区比重目前还比较低，但近几年第三产业增速已经超过了全区平均增速，未来潜力不容小视。,广陵产业园发展分析,3、第三产业增长迅速,随着近些年扬州房地产市场进入上升通道，广陵产业园房地产市场亦水涨船高，虽然2006年受05年宏观调控的影响投资与销售均出现回落，但销售价格仍然处在上升通道中。目前园区地产开发主要还是以住宅开发建设为主，商业地产主要以配套为主，办公商务地产还处在
7、初级发展阶段。,广陵产业园发展分析,4、地产发展态势良好,投资结构：民营与外资齐头并进，外资以机械制造投资额为最高，内资以汽车零部件最高。产值结构：传统机械制造业产值最高，新兴电子信息业最低。利税结构：机械制造业贡献一半之多，电子信息业最低。企业数量：机械制造业一家占据半壁江山，商贸物流业最少。,广陵产业园发展分析,5、主导产业发展迅猛,截止2007年10月31日，园区内共有进园企业186家，其中民资企业118家，外资企业68家。本统计的数据建立在182家企业的基础上，未包含4家数据不全的企业。七项产业企业比例列前三位的是：机械设备、商贸流通、电子信息。七项产业中，单位面积投资强度列前三位的是
8、：民资（汽车零部件、商业流通服务、服装家纺）；外资（化工、材料加工、机械设备）。折算为人民币单位统一计算，排名前三位的是：化工、汽车零部件、商业流通服务。可以看出，民资主要集中在产业链下游，外资集中在产业链上游。园区定位的三大产业，只有汽车零部件的投资强度进入前三，电子和制造业的地位有待提升。,广陵产业园企业数据分析表,广陵产业园总体现状评估,顺势而为：遵循扬州市总体发展趋势，符合广陵区的发展战略，把握广陵区的战略机遇，顺应现代园区的发展趋势与潮流。战略破局：突破既有的时空边界，优化资源配置、梳理价值关系，延伸产业链条，加强纵横联系，打造核心竞争力，踏上区域经济发展的顺风车。,人们自己创造着自
9、己的历史，但他们不是随心所欲地创造，并不是在他们自己选定的条件下创造，而是在直接碰到的、既定的、从过去继承下来的条件下创造。马克思路易波拿巴的雾月十八日,思考篇,广陵产业园未来发展探求园区战略破局,工业,广陵产业园,商贸,服务,居住,兼容并蓄,融合共享,战略方向,策略思路,扬州经济发展依存关系,周边园区发展竞合关系,广陵产业园未来发展探求产业叠加提升,广陵产业园将在此轮开发区建设中通过合理的产业规划积聚生产要素，推动了产业结构升级，提高了经济竞争力，从而焕发出更为绚烂的色彩,汽车零部件产业,机械加工产业,商贸流通产业,房地产业,聚集效应、辐射效应、整合效应、提升效应,成为经济增长的主阵地，产业
10、跨越发展的先导区，科学发展的形象区,相互联结、相互依存、相互促进、相互融合,广陵产业园未来发展探求-规划秩序重塑,在这张图上，画出几个交通轴、景观轴、产业轴，人群动线环、产业互动环、几个重要节点，还有核，如中心绿地、金融中心、管理中心。二期为未来发展空间。,一期在于调整、提升与增强自身实力，弥补缺失的属于鼓励发展的产业链条；二期在于统领广陵产业的总体发展，以延伸高端产业链条为主，促使广陵区在扬州地位的上升，以及广陵对于扬州的整体实力的提升，全面完成该战略定位。用地集约化：改变现有企业各自为政状态，集中非生产职能，统一规划生活配套中心，健全与完善园区综合性职能。景观园林化：以均好性理念打造景观秩
11、序，较多运用轴线、环状、带状等景观要素来塑造园区。布局弹性化：规划功能划分，为新兴产业引入预留空间，以适应产业升级换代的趋势。建筑和谐化：持续利用原有建筑，打造高科技化的建筑空间秩序。原有厂房不合理落位可改建为配套商业，增加现代元素。新开发的住宅区、商贸区要强调整体感，注重空间统筹。,广陵产业园未来发展探求-生态环境友好,自然生态系统（水系、河道、景观、植被的共生）人工生态系统（包括配套、生活环境、工作环境的融合）形象识别系统（河道与道路两侧，重要交通节点形象的处理）小徐总结：要用逻辑图表达，并且每个系统要用文字细化出来。,广陵产业园未来发展探求城市融合拓展,居住、生活、商业功能在产业功能基础
12、上发展壮大，综合功能得以强化空间规模的扩大，滚动发展推动城市边界的外延与主城及周边区域互动性加强，逐步有力分担主城功能,成为连接城市中心和外围城镇的空间纽带,促进主城向多中心或组团式健康发展开发区建设的发展成熟,经济结构和产业调整使就业机会增多,促使人口聚集度的提高和人口密度的上升在园区各功能要素多元化延展后，强势运营主体的确立将有助于让各要素成为发展的动力,形成整体经营管理体系,广陵产业园,二期,扬州市中心,江都市,休闲旅游,统筹兼顾，全局把握：广陵产业园的发展，不再局限于在原有的框架范围内进行局部的修补，要依托于扬州与广陵区发展的整体趋势，统筹园区发展的各个利益主体，审视全局，综合平衡的发
13、展各类产业，协调各类区块功能，使广陵产业园与时代同步发展。综合平衡，科学发展：广陵产业园的发展，应该在科学发展观的指导下，统筹考虑三类平衡生产、生活、生态，四维协调资源、环境、经济、社会的互相协调。,工业革命时代最为伟大的发明无疑是铁路，它第一次突破地理条件限制，将无数小规模的地方经济连接在一起，使生产的规模化成为了可能，对人类的生产与流通的方式产生了革命性的意义。约翰戈登伟大的博弈,规划篇,战略引导原则：广陵产业园目前虽然已经基本形成总体格局，但由于地理位置、自然条件以及产业结构的限制进入了发展的瓶颈期，需要对此进行综合考虑并形成未来发展战略统筹，达到提升形象、提升产业、提升项目的战略目标。
14、资源整合原则：从产业结构整合的角度来考虑园区的调整，并结合扬州在交通、教育、人力资源上的优势形成产业发展合力，使园区产业力量得以进一步整合和提升。尊重规划原则：在对广陵产业园进行规划的同时，要考虑到于广陵新城的结合，不能把园区做成孤立的地带，并对已有的新旧两份规划进行有机地结合，形成既有现状符合性又具有规划前瞻性。环境友好原则：对园区进行形态规划时，注重形象美化提升，做到和谐友好、精致生态；使园区环境提升和实施运营上纳入科学和规范的轨道。持续发展原则：在对现有10平方公里进行规划时，充分考虑与二期10平方公里区域的空间连续性、战略相关性与功能互补性，形成统一的发展框架。,规划原则,战略定位,广
15、陵区高智源、生态型的和谐园区 广陵产业园要在整合现有产业改造升级的基础上，通过一期与二期的整体配合，积极发展高端的产业链条，着力发展知识聚合型产业，为广陵区乃至扬州市的区域经济服务。同时，依托园区优美的自然环境，打造生态型和谐园区。广陵区地域生产生活的持续发展综合体 广陵产业园在产业发展上，要考虑产业的综合平衡发展，摒弃单纯的以工业为主的思维，积极发展生活配套产业，真正实现以在园区工作生活的人为本，打造持续发展的综合体。联接区内外，提升广陵经济主体的基点 广陵产业园的周边存在着食品工业园、商贸物流园等相关利益主体，以及隔廖家沟相望杭集开发区与江都开发区。应该着力发展能为它们服务的高端产业链条，
16、以此加强彼此的经济联系，提升广陵区在扬州市东联西引的主体作用。,发展愿景,成为产业化经营层次提升、生态文明建设先行、城市功能融合共享的特色区域成为产业功能、商业功能与居住功能互动叠加发展的高地成为广陵区未来二十年发展的强势推动力量成为区域经济社会发展价值的综合体成为城市文明形象的承载体,提升手段,以老换新：园区产业结构实现内部升级，调整现在功能，对不合发展的功能或企业进行置换，发展新的生态链，科学配置产业功能。以老带新：要保障核心产业的健康连续发展，并围绕核心功能设计服务功能，通过把老厂房改为商业设施，带动现代服务业的发展。以老促新：树立园区在城市发展中的地位，以主导产业为核心，不断衍生新兴业
17、态，注意在园区开发中为未来发展预留空间，培植新兴业态发展的土壤。以老补新：在不断加强核心产业的同时，通过政策积极扶持现代服务业的发展、进一步完善生态友好的城市功能，构建生态型城市化的动力系统，实现园区完善、带动、促进、补充的有机平衡体系。,一、功能提升策略,现状:,产业区,商贸区,居住区,功能溶解:,完善提升:,生态居住区,综合服务区,核心产业区,专业贸易区,休闲商业区,生活配套区,六区两带格局,生态居住区,综合服务区,核心产业区,生活配套区,休闲商业区,专业贸易区,功能分布示意图,占地面积：M主要功能：为广陵产业园一期、二期提供配套住房，运河沿岸开辟休闲风光带及基础商业设施。,占地面积：M主
18、要功能：整合现有商贸，扩大商贸体量和专业化，使其成为扬州市专业商贸领域最具影响的商贸市场。,占地面积：M主要功能：以别墅等精品住宅为主，融合生态理念，为高端人士提供住房，并与二期开发政策结合。,占地面积：M 主要功能：中心绿地、休闲广场、商业中心、餐饮特色街、体育健身中心等基础商业和休闲娱乐区。,占地面积：M主要功能：以金融、会展、酒店、俱乐部、信息服务为主要功能，结合二期开发，使其功能与地块与二期完全契合。,占地面积：M主要功能：以汽车零部、精密仪器制造为核心产业为主，并向产业两端延伸，形成规模。,生态居住区,综合服务区,核心产业区,生活配套区,休闲商业区,专业贸易区,功能分区关系图,1、各
19、个区块功能相互支撑和配合。2、综合服务区和休闲商业区形成两个辐射中心，分别处于两大地理区域的中心。3、综合服务区不仅作为本园区的功能统领地位，还承担向二期开发延伸的整合功能。4、生态居住区面向全市，做高端精致产品，对园区整体形象有提升作用。5、核心产业区现有产业结构要提升整合，并为专业贸易区、生活配套区、休闲商业区提供需求。6、专业贸易区与核心产业区形成互动，相互支撑，加强产业内容关联度。7、生活配套区和休闲商业区为其它功能提商服务，形成人气聚集和活动的基础，并提高地产价值。8、左右两带提升了区域品位。9、功能开发进度要与形态塑造、环境改造同步进行，相得益彰。,左岸创意文化带,右岸生活时尚带,
20、项目意向图,专业商贸区：汽车产品展示和结算中心、家居大世界、玩具体验馆、汽车装饰城等。休闲商业区：中心绿地、广陵商业街、特色休闲美食街、户外挑战广场等。综合服务区：广陵金融服务中心、广陵会展中心、产品设计中心、广陵商务酒店、精英俱乐部、企业会所、体育健康中心等。文化时尚带：左岸创意文化带、右岸生活时尚带。,二、产业导入策略,上海、苏南地区,苏中地区,产业高地价值高地资本高地技术高地,依据边缘经济理论，随着长三角经济一体化的迅速推进，在产业从上海及苏南地区向苏中地区转移的趋势背景下，营造综合产业运营平台，驻留产业转移进程中的技术、传导产业核心价值、延伸产业资本，形成产业运营聚集区，并通过产业运营
21、要素的整合形成立足于本地化发展的产业力量，最终全面提升本地产业核心竞争力。,产业提升价值凝聚资本裂变技术沉淀,产业转移,价值流入,产业导入路径,商贸业与现代服务业发展的将对园区产业软实力的增强，经济附加值的提升与产业自我循环发展所需的动力源泉产生重要影响，形成产业力量的叠加，成为园区产业腾飞的引导力量。,提升,关联,软产业导入,商贸流通,电子商务,金融服务,科技创意,专业市场,交易中心,中小企业协同服务,销售采购网络,保险机构,展示中心,银行机构,技术认证,专利技术转让,工业设计,园区产业结构示意图,园区目前已经成型的三大产业，即汽车零部件产业、机械加工产业与电子信息产业，虽然已经初具规模，但
22、仍尚处在产业发展的初中级阶段。根据对现有基础产业的细分、产业的成长性、成长空间、盈利能力、集中度、相互间合理的结构、市场化程度及竞争水平、新企业的进入和老企业的退出情况对现有企业进行深入分析进行调整和补充完善。,基础产业提升,产业结构,行业融资,虚拟体验,汽车零部件,机械加工,电子信息,产业布点图,未完成,三、形态完善策略,四、复合运营与品牌塑造,下阶段展开。,园区的发展与周边地区的产业联动性加强,成为区域增长极核和优势极点产业集群及产业升级增加了地方就业机会,引导人口的空间集聚性流动房地产产业的顺势切入带来了土地利用的变化和生活性功能的加强，园区成为老城新的综合功能区,与老城形成互动,并缓解
23、主城的人口、就业与空间压力。,浦东别墅市场四月月报,2008.5,本次汇报内容,第一部分 上海独栋别墅市场第二部分 浦东独栋别墅市场第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分 浦东高端住宅市场第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析,第一部分 上海独栋别墅市场分析,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；,从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量
24、后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方；本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；,市场供应结论,市场去化,4月，上海独栋市场去化稳中
25、有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；,市场成交明细,4月上海独栋市场成交前6名,从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；,市场价格,从价
26、格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；,从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；,市场结论,我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别
27、墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；,第二部分 浦东独栋别墅市场分析,市场供应,浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；,市场去化,在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；,市场价格,08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来
28、浦东的成交均价仍将在高位运行；,从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行；虽然受到3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；,市场结论,第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析,九间堂,目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；,汤
29、臣高尔夫别墅八期,该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；,棕榈泉花园,为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；,东源丽晶别墅,该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；,汤臣湖庭花园,该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；,御翠园,本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；,俐马花园四期,从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相
30、关手续；,第四部分 浦东高端住宅市场,浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；,市场供应,受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；,市场去化,市场价格,4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升；浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平
31、米之间；,从供应量看，4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有16套房源，为绿地崴廉的供应；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平方米；尽管3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；,市场结论,第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析,该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；,仁恒河滨城,该盘可售房源已经不多，仅有6套房
32、源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；,盛大金磐花园,财富海景花园,目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；,3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;,裕龙花园,在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平；从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的
33、浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；,结语,汇报结束敬请指导,浦东别墅市场四月月报,2008.5,本次汇报内容,第一部分 上海独栋别墅市场第二部分 浦东独栋别墅市场第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分 浦东高端住宅市场第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析,第一部分 上海独栋别墅市场分析,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供
34、应开始减少，大规模供应很难持续；,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；,从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增
35、供应，为3.2万方；本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；,市场供应结论,市场去化,4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；,市场成交明细,4月上海独栋市场成交前6名,从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦
36、东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；,市场价格,从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；,从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到3、4月份新增供应的
37、影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；,市场结论,我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；,第二部分 浦东独栋别墅市场分析,市场供应,浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；,市场去化,在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺
38、少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；,市场价格,08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；,从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行；虽然受到3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦
39、东别墅市场的稀缺性依旧；,市场结论,第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析,九间堂,目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；,汤臣高尔夫别墅八期,该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；,棕榈泉花园,为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；,东源丽晶别墅,该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；,汤臣湖庭花园,该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；,御翠园,本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；
40、而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；,俐马花园四期,从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；,第四部分 浦东高端住宅市场,浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；,市场供应,受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；,市场
41、去化,市场价格,4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升；浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平米之间；,从供应量看，4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有16套房源，为绿地崴廉的供应；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平方米；尽管3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未
42、来市场看好；,市场结论,第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析,该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；,仁恒河滨城,该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；,盛大金磐花园,财富海景花园,目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；,3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;,裕龙花园,在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平；从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；,结语,汇报结束敬请指导,
