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1、建屋集团管理咨询项目行业分析和内部诊断中期报告（沟通版）,2006/12/21,目录,项目回顾中国房地产行业及相关细分子行业分析宏观环境分析细分子行业分析建屋集团现有业务和管理能力诊断改进方向初步建议下一阶段工作计划,在建屋集团高层领导与中层骨干的大力支持与配合下，项目进度基本按计划进行,目前已经进入中期报告阶段,在11月27日召开了项目启动会，明确本次管理咨询项目的意义、目标及内容界定,项目启动会明确本次咨询项目的意义与目标项目的工作内容界定及任务展开联合工作小组会议，明确责任分工,项目组完成了大量深入的内部访谈，涉及集团高层领导、中层骨干近40人次,高层领导访谈,集团总裁 沈臻集团执行副总
2、裁 李宗阳集团执行副总裁 李敏集团执行副总裁 徐中集团执行副总裁 管震华集团执行副总裁 凌学风集团副总裁 韩建山集团副总裁 燕中宝集团总工程师 张金辉集团副总裁 谢浩军集团副总裁 谢易涵集团副总裁 刘和元集团副总裁 何雯,中层骨干访谈,装饰材料部 1人次招投标办公室 2人次投资控制部 1人次规划建设部 2人次营销中心 3人次商业营运部 2人次总裁办公室 2人次资本管理部 4人次战略发展部 1人次住宅项目部 2人次商业项目部 2人次酒店管理中心 1人次旅游管理中心 1人次B2C项目 1人次体育公司 1人次,内部访谈近40人次,2005年建屋集团年鉴组织架构集团组织架构与职责说明规章管理制度人事管
3、理制度与表单资金管理制度（初稿）会计核算制度ISO9000相关文件部门的职责、流程住宅项目部岗位职责营销中心工作职责，销售部工作流程财务报表与统计分析20032005年报表各开工项目的成本控制、预算、财务分析,项目开发管理办法设计变更程序的规定工程竣工结算程序的规定工程现场签证程序的规定,投资控制部工作制度与流程,收集了建屋集团大量规章制度和相关资料，在此基础上结合访谈进行内部诊断分析,项目组收集到的主要资料列表,商业地产,对建屋集团涉及到的住宅地产、商业地产、工业地产和物业管理行业，进行了充分的行业研究,工业地产,住宅地产,物业管理,并在第三周，进行了组织诊断调研和业务流程培训,组织诊断调研
4、组织调研问卷共发放69份，回收69份，其中进行统计的有效问卷为69份通过组织调研这种方式，可以更加深入的了解企业在7大层面的现状公司各阶层在7个层面“对公司认知或认同”是怎样的?在上述不同层面和领域中的“强项”和“弱项”分别是什么？公司各阶层将如何面对企业的变革？业务流程培训业务流程再造基本概念和方法业务流程优化的原则业务流程优化的工具,目录,项目回顾中国房地产行业及相关细分子行业分析宏观环境分析细分子行业分析建屋集团现有业务和管理能力诊断改进方向初步建议下一阶段工作计划,世界范围内房地产发展大体上有三大发展阶段，中国目前处于第一阶段,时间,行业成熟度,房地产开发/产品型,房地产投资/资本运作
5、型,房地产金融/服务型,中国大陆房地产,香港房地产,发达国家房地产,中国大规模开发时代尚未结束，但少数领先城市土地稀缺时代已经来临，市场也逐步接近均衡,行业成熟度与房地产商业模式演变示意图,经济特征,需求特征,业务特征,高利润阶段高风险/高回报产品创新,中等利润阶段适中风险/适中回报资本优势/规模优势,微利阶段低风险/低回报规模优势,卖方市场对新增房产需求快速膨胀,均衡市场对新增房产需求稳定增长,买方市场以提升房产质量的需求为主,房产增量开发地产开发,房地产开发物业经营房产中介房地产金融服务,房地产金融服务物业经营房产中介房屋定制,中国房地产行业依然保持快速增长，房地产投资额占GDP比重稳步上
6、升，其中住宅地产是最大的新增投资细分市场,9905年房地产细分市场投资完成额,单位：%,68.3%,67.2%,67.1%,67.1%,66.5%,66.5%,64.3%,0105年国民经济发展与房地产投资,单位：亿元,房地产开发投资额对GDP的贡献达8%左右，是国民经济的支柱产业宏观经济发展的持续看好，从根本上决定未来中长期房地产市场的乐观局面,资料来源：国家统计局、凯捷分析,房地产市场价格连续11年“高歌猛进”，社会、政府对房地产过热可能导致的“房地产泡沫”越来越担心,9105年我国商品房价格分析,资料来源：国家统计局、凯捷分析,9404年香港房地产“泡沫”后价格指数,政府通过金融、土地、
7、税收政策，从供需两方面对整个行业施加影响，促使市场降温，促进行业优胜劣汰,02年至今的主要调控政策一览,2002年出台土地招拍挂制度，促进土地供应透明化，规范房地产企业行为,2006年5 月17 日 国务院 公布6 项房地产调控措施，即“国六条”2006年5月“九部委十五条”，控制户型结构、提升首付比例、延长税收期限,2003年央行121号文件，提高房地产贷款门槛,2004年提高银行存贷款利率,2005年4 月30 日，建设部、发改委7 部门针对解决房地产投资规模过大和价格上升过快的问题，提出国八条2005年6 月1 日，税务总局 对个人购买住房不足2 年转手交易的，销售是按取得的售房收入全额
8、征收5%营业税,控制供应为主,引导需求为主,宏观调控政策对产业产生重大影响，表现为促进行业整合和企业能力提升，总体而言，对于具有规模和竞争力优势的中大型房地产商利大于弊,加大房地产企业的融资难度，资金成本增加土地供应透明化，规范市场行为,控制房价上涨、调整供给结构、引导理性需求,目录,项目回顾中国房地产行业及相关细分子行业分析宏观环境分析细分子行业分析建屋集团现有业务和管理能力诊断改进方向初步建议下一阶段工作计划,目录,项目回顾中国房地产行业及相关细分子行业分析宏观环境分析细分子行业分析住宅地产商业地产工业地产物业管理建屋集团现有业务和管理能力诊断改进方向初步建议下一阶段工作计划,近年来我国住
9、宅市场供需两旺，整体呈现快速发展态势,9705年全国住宅竣工、销售面积,单位：平米均价（元）,单位：亿平方米,9105年全国商品住宅平均售价,资料来源：国家统计局、凯捷分析,04、05年竣工面积增长率放缓，是前几年对供应方政策调控的直接结果需求政策没能较好引导需求，使得总体需求增长快于投资开发增长速度，导致近年来全国市场房屋价格呈持续上涨的态势,竣工面积CAGR：27.8%销售面积CAGR：16.3%,大量宏观调控政策的出台，使得近三年的全国房地产开发投资额减缓，住宅投资过热的势头得到一定程度的控制,资料来源：中国统计年鉴、凯捷分析,9705年全国住宅开发投资完成额,单位：万平米,单位：亿元,
10、9705年全国土地购置与开发情况,0305年开发投资额增速放缓，说明中央实施的宏观调控措施，一定程度上缓解了房地产投资的过快增长。投资高峰期已过，投机性泡沫减少土地购置面积持续快速增长主要是市场对住宅需求中长期持续看好的结果,随着新一轮宏观调控政策的持续和宏观经济的增长预期，预计我国房地产行业将逐步进入理性增速阶段，房价涨幅也将回归合理,资料来源：国家统计局，仲量联行分析报告、凯捷分析,我国住宅房地产开发投资增幅预计,我国住宅房地产价格增幅预计,15%左右的长期合理增幅,联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，人均GDP水平达到800美元，将进入住宅产业的高速发展期诸多因素表明，我国房
11、地产产业仍处于发展的初期，需求增长长期看好,历年人均GDP分析,单位：美元,房地产投资增幅预计将回落至15%-20左右合理水平,房价涨幅将回归理性,凯捷认为，产业环境变化使得住宅地产行业未来呈现四大典型特征,特征三：以资金实力、专业能力和组织管理能力作为关键成功要素,特征一：行业资源开始逐渐向大型房地产企业集中，行业集中度有所提升,特征二：经济发展呈明显阶梯性分布，为房地产企业跨地域发展提供长期机会,特征四：住宅行业的资产流动性较好，但资产负债率相对较高,住宅地产,百强企业平均增速比较,特征一：行业资源开始逐渐向大型房地产企业集中，集中度有所提升，使得行业领先者获得超过行业平均增长速度的发展，
12、优势企业群体脱颖而出,03-05年百强企业市场占有率分析,单位：亿元,行业资源开始逐渐向大型房地产企业集中，百强企业市场占有率迅速提升统计数据表明百强企业近两年的年均销售额增长率超过100，远高于行业平均增长速度,资料来源：国家统计局公报、凯捷分析,特征二：我国经济发展呈明显的阶梯性，二三线城市逐步成为关注重点，为房地产企业跨地域发展提供了长期机会,区域市场竞争集中度,一线城市,二线城市,三线城市,四线城市,区域市场成熟度分布示意图,竞争态势,行业特点,国际性城市，人口规模在1000万左右，消费能力强，外来购买力强（来自全国范围）拥有较大的高端产品空间多种业务模式并存，开发业务仍有较大空间，物
13、业持有经营、服务发展迅速，金融业务取得发展,经济不发达地区的中心城市，消费能力一般，以本地消费为主开发业务正步入快速发展，服务业务空间小,市场规模小，消费能力低房产开发业务处于起步阶段,发达的区域经济中心，有较强的消费能力和外来购买力（经济区域内）有一定的高端产品空间开发业务主导，物业持有及服务业务开始发展,低水平竞争阶段中低端产品需求没有有竞争力的房地产企业,本地企业为主，缺乏行业领导品牌低水平竞争阶段中低端产品需求,国内领先开发企业开始进入，冲击本地企业，竞争日趋激烈，市场集中度上升开发占据主导，房地产服务起步，发展速度一般,外地、外资、本地企业共同竞争，行业巨头初显市场集中度缓慢上升，竞
14、争日趋激烈市场需求层次更丰富，竞争手段差异化,区域经济发达程度/城市级别,中国三大经济区域的中心城市：北京、上海、广州、深圳等,天津、重庆较发达的省会城市：杭州、成都、沈阳、等区域经济辐射城市：青岛、大连、苏州、珠海等,落后的省会城市：青海、呼和浩特、兰州等,县级市县城,特征三：房地产市场化运作程度日益提升，关键成功因素逐步由土地获取能力等外在因素转变为资金实力、业务能力和组织管理能力等内在能力,土地协议出让时期,土地招拍挂时期,房地产行业无序竞争，没有形成行业壁垒，政府关系、土地获取能力是关键成功要素非市场化运作，能力建设围绕土地获得为目的，行业绩效低房地产企业数量仍偏多、规模偏小、集中度低
15、,重要环节,重要环节,重要环节,宏观紧缩，房地产市场由无序竞争向大企业占领瓜分市场转变，企业的规模化、专业化、品牌化成为必然趋势资金实力取代土地获取能力成为企业发展的最关键因素市场化运作程度加大，公司层面的组织管理能力、以研发策划、营销客服为代表的哑铃型业务能力，成为未来行业竞争的主要载体,特征四：相对于持有经营，住宅开发业务的资金回收周期短、资产流动性较好,资料来源：上市公司年报，凯捷分析,资产结构比较（单位：万元）,资产负债率比较,经营现金净流入与流动负债比,金地,万科,合生创展,金地,万科,合生创展,金地,万科,合生创展,单一住宅开发模式万科、金地的资产规模快速增长，固定资产比例都很低，
16、没有经营性的资产开发与持有经营并重模式合生创展已开始将相当部分资金投向持有经营的物业，所以固定资产比例高资产负债率相对较高，经营现金净流入与流动负债比值基本为负值，始终处在现金短缺状态,目录,项目回顾中国房地产行业及相关细分子行业分析宏观环境分析细分子行业分析住宅地产商业地产工业地产物业管理建屋集团现有业务和管理能力诊断改进方向初步建议下一阶段工作计划,写字楼酒店零售地产,近5年来写字楼投资规模保持与房地产行业整体投资一致的快速增长，占房地产总体投资规模的比例稳定在5左右,单位：亿元,19972005年全国写字楼投资完成额情况,2001年至今，虽然写字楼行业每年的投资额在快速提升（CAGR为2
17、4.4），但目前整体规模不大，2005年为739亿人民币20012005年，写字楼投资额占房地产业总体投资规模的比例比较稳定，约占房地产总投资额的5左右宏观调控政策对写字楼行业的影响非常大，2002年开始的爆发性增长，很大程度上是受前几年受政策影响的投资不足所致,关键发现,资料来源：国家统计局、凯捷分析,未来宏观经济持续向好、产业结构不断调整，尤其是第三产业的良好发展是写字楼孕育和发展的最有力推动因素,资料来源：国家统计局、凯捷分析,全国各级产业GDP所占比列,CAGR=4.4%,2.30,2.02,2.18,2.11,单位：亿,01-04第三产业就业人数,城市的第三产业比重越高，这个城市写字
18、楼的数量就会越多第三产业规模的发展刺激了对写字楼的需求高科技、信息、网络、知识等服务业旅游、会展、娱乐、传媒金融、保险、地产、广告、各类事务所我国经济中，第三产业所占比重正稳定提升,关键发现,受五大因素推动，写字楼从企业自用办公用房转变为独立的生产要素，市场化趋势明显，持续向上的发展趋势不会改变,追求形象、质量，体现企业实力商务活动中心（办公、会议等相关设施）交通便捷及其他配套专业的物业服务,专业化写字楼市场,写字楼开发与持有经营，市场都呈现高度的分散化，竞争方式也比较初级，区位选择和准确定位是共同的关键成功要素,开发模式,持有经营模式,集中度,竞争对手,竞争方式,关键成功因素,高度分散主要以
19、单体项目开发为主写字楼的片区开发较少,开发企业主体多元化：企业自建、房地产开发商、外资和业外资本没有领先的写字楼开发企业,主要体现在对土地的竞争其次体现在策划、定位以及建设能力的竞争,高度分散以单体项目持有经营为主普遍缺乏规模,持有经营的投资主体多元化,主要是区位的竞争经营能力的竞争物业本身品质、形象的竞争,区位选择准确定位工程建设能力成本控制自身的资金实力或融资能力,区位选择准确定位企业自身的资金实力经营和物业管理能力物业形象,模式一,模式二,持有经营模式具有良好和稳定收益、风险较低等优点，部分实力雄厚企业正在跨进这一领域,持有/经营,开发,投资,优点,难点,资金回笼快符合中国大多数企业资源
20、现状开发多个项目时，可滚动开发，减轻资金压力,土地获取日益困难由于现金流不稳定，对财务的影响较大受阶段时间内市场行情的影响较大持续获利能力不强,长期稳定的回报，可以有效平滑企业现金流，而且风险相对较低为未来通过资产证券化融资打下基础除长期回报外，有提供深度增值服务而获利的空间,资金占用量大，短期内资金压力大变现性差需要拥有或聘请专业的管理能力,模式一,模式二,目录,项目回顾中国房地产行业及相关细分子行业分析宏观环境分析细分子行业分析住宅地产商业地产工业地产物业管理建屋集团现有业务和管理能力诊断改进方向初步建议下一阶段工作计划,写字楼酒店零售地产,酒店业的需求与GDP增长之间表现出很强的相关性，
21、中国酒店业保持了快速增长,单位：家,资料来源：国家统计局、中国资讯行、凯捷分析,中国星级酒店数量及年增长率,第一波酒店建设热在1994年达到顶峰,应该是97年左右的投资决策；且2000年行业仍处于大幅亏损中,我国酒店行业起步于改革开放，发展也呈现周期性波动，目前正处于新一轮上升周期，预计此轮周期持续的时间可能会更长,周期性的行业亏损,中国酒店业的发展周期,资料来源：HSBC、CEIC、申银万国证券，凯捷分析,我国经济的强劲发展带动了旅游度假和商务需求随着中国在国际舞台上重要性的增强，奥运会、世博会、亚运会等全球和区域性的活动的举办将使国内酒店市场在未来继续快速发展 预计本轮周期持续的时间可能会
22、长，一般行业周期约为10年,酒店市场分析,处于上升期,酒店集团化、专业化管理是发展趋势，国际酒店管理集团近年来多以委托管理方式大举进入中国酒店业市场,注：专业酒店管理公司所管理酒店占全部星级酒店的比例,我国星级酒店的集团化率*不断提高,截至06年6月，国内共有饭店管理公司206家，托管饭店总数1946家。集团化趋势有所加快，但与美国80%、欧洲50%左右的星级酒店集团化率仍存在着巨大差距国际酒店管理集团由于其较高的管理和服务水平，以及国际知名度使得其具备了品牌优势、规模优势和管理优势,国际酒店管理集团在中国的经营模式,资料来源：价值中国网，跨国酒店集团竞争情报，synergy capital，
23、凯捷分析,相比开发与经营，酒店持有的回报率低、回收期长但能获取较高的地产增值，有实力的开发商倾向于选择性地持有酒店物业,稳定的长线投资回报规避企业经营风险,酒店物业较易获得投资者亲睐，有较好的融资渠道,酒店物业的带动效应，能促进周边地产升值提升项目品位和企业品牌形象，扩大知名度,酒店要经营成功并获得较好的投资回报，关键在于区位选择和品牌,酒店经营的关键成功要素,准确定位，明确的目标市场,品牌,区位,经营管理,成本控制,选址：良好的地段（商业区、交通枢纽、高速公路边）商务酒店一定要求商务氛围浓厚；旅游酒店一般要求有良好的景点资源,国际知名品牌能积累忠诚的客户群确保入住率,经营策略服务创新营销等等
24、,合理的前期投资成本：避免酒店投资的总成本失控，总成本和酒店的规模、档次错位合理的资金结构：一般贷款的比例不要超过60%运营成本控制：如采购等,目录,项目回顾中国房地产行业及相关细分子行业分析宏观环境分析细分子行业分析住宅地产商业地产工业地产物业管理建屋集团现有业务和管理能力诊断改进方向初步建议下一阶段工作计划,写字楼酒店零售地产,零售地产同时受房地产与零售业的波动性影响，伴随国家经济和零售业的持续发展，零售地产近年来持续快速增长,零售地产完成投资额,单位：亿元,资料来源：中国统计年鉴2005，国家统计局，凯捷分析,零售地产新开工面积,单位：万平方米,零售地产的增长节奏与同年房地产发展情况紧密
25、吻合，但波动幅度更大2003年、2004年全国商业营业用房投资增速一度达37、35，远高于全国房地产投资增速；受政府针对房地产的宏观调控政策影响，2005年商业营业用房投资增长率下跌至16,长期来看零售地产增长空间巨大，未来15年是中国零售地产增长最快的阶段，2020年过后零售地产将增长缓慢,零售地产发展粗略估算图,单位：亿平方米,未来15年是中国零售地产增长最快的阶段，粗略估算复合增长率可达16.5%20202050年中国零售地产将持续增长，但增长幅度比较慢，维持在3.1%左右2050年以后中国零售地产将达到供需平衡点，增长极少,1997年2005年零售地产完成投资额的总面积仅0.86亿平方
26、米。由于1997年以前中国零售地产发展落后缓慢，而1997年至今零售地产高速增长，推测该阶段新增的零售地产面积（0.87亿平方米）构成中国零售地产总面积的绝大部分，故以此数粗略估算截止2005年全国零售地产总面积2020年，中国人口将达14.6亿；另根据中国全面小康的规划，到2020年人均GDP必须达到2500美元；按照国际惯例，一个城市正常零售地产容量为人均0.5-1平方米。保守起见取人均零售地产0.5平方米，可估算：2020年全国零售地产规模将达 14.6亿*0.57.3亿平方米中国人口在2033年达到15亿峰值，保守估计2050年维持15亿人口；另外，国家规划2050年达到中等发达国家水
27、平，而目前，世界上发达的欧美等国人均零售地产面积为1.2平方米，因此可推算：2050年全国零售地产规模将达：15亿*1.2 18亿平方米,零售业繁荣发展及专业化分工进一步提升，促进国内零售地产开发、持有与零售商的分离，成为相对独立的行业,商业企业通过投资方式，购买符合要求的土地，建设商业物业，自己持有物业并开展商品批发零售业务,零售市场高速发展，新经营业态不断涌现为进一步加强专业化发展，部分商业企业通过租赁获取物业资源，降低物业持有带来的资金沉淀，加速规模化扩张速度，抢占市场先机,商品零售经营,部分专业基金（机构投资者）或房地产公司或者持有黄金区位的商业物业，通过租赁的方式获取稳定收益，分享商
28、业行业爆发成长带来的利益,零售地产持有,国家对土地供应的市场化以及房地产行业的专业化发展，促进零售地产开发专业化趋势,零售地产开发,零售地产开发和持有与商业零售经营一体化阶段,分化,资料来源：凯捷分析,零售地产商的关键成功因素包括客户关系、融资渠道、业务模式、运营能力、前期策划能力,零售地产开发关键成功要素,运营能力注重商业的经营和业绩，靠强大的长期商业经营能力来获得长期高收益,融资渠道灵活寻求和采用合适的商业地产金融工具,业务模式以“只租不售”为大型项目运作的基本准则，体现了回归商业内在规律和价值，体现了长期获利的思想,前期策划能力注重前期定位、规划和招商的科学性，与专业经营管理团队深度合作
29、,客户关系地产商主力店建立长期合作的伙伴关系，主力店进驻带动整个项目的招商并为整个项目长期经营提供了保障，主力店则取得较好位置和优惠租赁条件,目录,项目回顾中国房地产行业及相关细分子行业分析宏观环境分析细分子行业分析住宅地产商业地产工业地产物业管理建屋集团现有业务和管理能力诊断改进方向初步建议下一阶段工作计划,我国工业地产（厂房/仓库）的竣工面积近年来保持快速增长，占房地产总体竣工面积的比重不断提升,02-06年全国厂房/仓库竣工面积,单位：万平方米,资料来源：中国建筑业统计年鉴，凯捷分析,近几年厂房/仓库的竣工面积保持22.1%的年复合增长率，05年竣工面积达到27339万平米厂房/仓库竣工
30、面积占总体房地产竣工面积的比重逐年提升，预计2006年将超过20的比例,主要发现,世界制造业重心向中国转移与产业结构调整，是工业地产行业未来持续快速发展的重要支撑,制造业吸引外商投资额持续占据总投资的70%左右仲量联行报告指出，中国将成为外国企业工业活动向海外转移的主要目的地，这种增长的势头在未来将会继续保持下去资料表明，世界上的制造业重心已开始向中国转移，中国将成为“世界工厂”中国当前的制造业仅占全球的7，要成为“世界工厂”或要赶上美国27、日本30的市场占有率还有很大上升空间,趋势预测,中国制造业吸引外商投资额统计,资料来源：国家统计局，凯捷分析,单位：亿元,行业研究表明，由于上海、北京以
31、及广州在一定程度上的劳动力成本和土地成本上升，国内工业房地产的布局有逐步内移趋势,资料来源：仲量联行中国新兴工业前沿白皮书，凯捷分析,综合工业类：尽管成本较高，上海、北京和广州这三大城市对这些业务仍具吸引力，紧随其后的是一些已成气候的热点城市，如天津、苏州、大连和青岛研发类：研发和其它高价值/小规模工业活动的最佳地点包括一些成熟城市（如上海和广州）、海外投资水平较高的新兴城市（如天津和大连）低成本制造类：低价值/大批量制造业务的理想地点是那些提供较低成本的城市，其中包括西安、哈尔滨、济南和长春等城市,关键发现,影响业务选址决策的关键因素可归为五大方面：经济、劳动力、基础设施、政府/业务环境和房
32、地产其它因素相同条件下，虚线上方城市带来的价值更高，内地的二线城市的工业选址优势显现，可以预见，“十一五”规划期间，白皮书中的上海、北京、广州之外的后备热点新兴城市的工业地产将迎来新一轮的快速发展期,低,北京,高,上海,广州,天津,苏州,深圳,杭州,哈尔滨,成都,重庆,大连,青岛,长沙,宁波,武汉,郑州,无锡,南京,西安,长春,济南,福州,沈阳,厦门,南昌,成本,质量,高,低,综合工业类,研发类,低成本制造类,工业地产主要载体是开发区，尚未形成完整意义的地产概念，伴随着工业土地招拍挂政策出台和开发区逐步完善，有望进入独立发展模式,中国工业地产依附园区发展模式,美国、日本工业地产独立发展模式,特
33、点是行业规模较小，处于起步阶段工业地产依附产业园区发展，成为辅助形态或招商引资的工具，没有独立开来,特点是行业规模较大，处于相对成熟阶段工业地产成为地产投资开发的一大类别，形成了从规划到上市的完整操作链条,国际国际而言，工业地产已经成为地产投资开发的一大类别，往往是一个城市乃至国家的经济支柱中国工业地产建造、经营商多为开发区管委会下属开发公司，政府多看中的是进驻企业的长期产值、税收等，对租金利润让利较大日益高涨的投资回报率，使工业地产将以独立的形态来运作，会回归到地产本来面目，成为投资热点,关键发现,工业地产分为标准厂房与定制厂房，关键成功因素有所不同,标准厂房,定制厂房,有明确入驻企业，入驻
34、企业主导或协助开发商与政府谈判拿地开发商按照厂商要求、结构样式等“按需”盖厂房，入驻企业必须与开发商签订长期租赁合同开发商负责规划并管理建设工作,工业地产商在园区内获取土地，进行基础设施建设，开发商将土地“深加工”，使生地变熟地成片批量建造标准厂房后，以租赁、转让或合资、合作经营等方式进行厂房的经营、管理，获取合理 利润,关键成功因素,政府关系资金实力招商能力成本控制能力,客户关系行业需求的认知项目管理能力,目录,项目回顾中国房地产行业及相关细分子行业分析宏观环境分析细分子行业分析住宅地产商业地产工业地产物业管理建屋集团现有业务和管理能力诊断改进方向初步建议下一阶段工作计划,物业管理行业需求旺
35、盛，近年来行业收入规模保持38.7%的快速增长,物业管理行业收入规模,单位：亿元,物业管理企业家数,单位：家,资料来源：2006-2007年中国物业管理市场分析及投资咨询报告，凯捷分析,CAGR:38.7%,CAGR:14.5%,行业收入规模增速高于企业家数的增速，说明行业的进入门槛提升与规模化趋势明显,物业管理从传统的服务保障型向价值创造型转变，倾向于作为一个独立经营实体存在，分业经营是规范发展物业管理的必由之路,我国物业管理企业的分类,必要性：分业经营有利于解决建管不分掩盖的各种问题物业管理市场化、品牌化进程推动物业管理的分业经营分业经营有利于专业化发展，提升服务质量政策法规：十五计划纲要
36、明确提出，“规范发展物业管理业”，“促进房地产业和物业管理业分业经营”2004年5月1日物业管理企业资质管理办法物业管理公开招标，物业管理企业间资质竞争成为关键,关键发现,前两种类型物管公司是由我国物业管理起步时的历史条件所决定，起到过积极的推动和促进作用。但这种建管不分的体制掩盖了物业管理中的许多问题，严重影响了物业管理业规范、理性、健康的发展第三种类型产权自主型的物业管理企业，是随着市场经济的逐步建立，可以预料一定会逐步发展成为物业管理企业的主体，真正形成房地产业与物业管理业的分业经营，从而促进物业管理规范发展,资料来源：物业管理协会，凯捷分析,物业管理市场层级逐步显现，商业物业市场收益较
37、好，前景广阔,2005年2006年各季度物业价格指数*,住宅物业在现代物业管理项目中所占比例最大，物业类型较多、管理上各有侧重，主要是满足生活舒适的需求，实施“保本微利”，赢利性有限商业物业档次高、整体形象好，对专业服务要求较高，相应的收益性较好。未来商业物业管理公司将会更加专业化、品牌化，并通过提供深度增值服务获取更大的收益工业物业服务对象单一、安全管理难度相对较大，提供个性化的服务。利润率不高，但收益相对稳定,关键发现,注：物业管理价格指数统计，以上年同期价格为资料来源：中国经济景气月报，凯捷分析,物业管理行业必然向着规模化、区域化、专业化的方向发展,发展方向,细化描述,规模化,区域化,专
38、业化,规模化经营能为管理企业降低成本，充分利用有限资源，获取更多的经济效益 规模化经营也可推动生产要素的流动和优化组合，促进行业的共同发展,城市功能划分越来越细，小政府、大社会的发展趋势越来越快。政府为简化办事程序，从具体事务中抽身出来制订宏观政策，必将部份服务职能让社区和企业来承担，区域化物业管理初见端倪把区域内分散的物业集中起来起来进行集约化管理，实现整个区域的资源共享，优势互补,专业化成为物业管理行业发展的新方向，专业管理和专业服务分离的作用是降低管理成本，提高服务技能按照资源共享、集约经营的原则，作为服务集成商组织专业公司对业主服务,物业管理行业已经进入品牌竞争时代，市场竞争的焦点逐步
39、转向企业综合实力的竞争，集中反映为更高层次上的品牌竞争,服务意识，尊重客户：建立以客户为中心的服务体系，也能有效地满足业主的个性化服务需求 精细化管理：着眼于专业化能力的提升和业务操作规范的制定实施，注重细节管理前期介入模式：从业主角度全程参与设计施工阶段，有效的减少质量隐患集团内部资源共享：成立集团物业管理部，确立了一个强有力的管理核心，推进资源共享，将个别公司、个别项目的优势转变为万科物业的整体优势,万科物业关键成功要素分析,市场竞争的焦点已经逐渐由管理、服务和价格等较为单项的竞争要素，逐步转向企业综合实力的竞争物业管理提供的产品是无形的服务，必须通过提供高质量和有特色的服务让用户从心里感
40、到满意，才能为企业树立良好的形象，产生品牌效应,万科物业营业收入及增长率,单位：万元,万科物业成立于1990年，秉承以物业管理来延续物产开发的价值，以观念超前、服务精品见长,目录,项目回顾中国房地产行业及相关细分子行业分析宏观环境分析细分子行业分析建屋集团现有业务和管理能力诊断改进方向初步建议下一阶段工作计划,建屋集团是苏州工业园区下属的主要园区建设单位，经过两次业务合并形成了现有的业务范围和规模,2002年,2005年,建屋发展有限公司,建屋发展集团有限公司,与苏州工业园区商业旅游发展有限公司进行了二次重组20052006年累计开发规模144.55万平方米业务涉及住宅、商业、厂房、酒店、会展
41、、物业、体育、汽车、旅游等开始走出苏州，在苏-锡-常地区寻找投资机会 完成投资额位列全国同行业第9位，综合实力位居全国同行业第16位,与苏州工业园区建设发展总公司一次重组完成了企业组织结构调整，形成了完整的企业理念体系三年累计开发规模307.51万平方米业务涉及住宅、厂房、会展、物业、商业等,工业园区刚刚起步主要从事拆迁安置房和经济适用住房的开发八年累计开发规模182.6万平方米,1994年,园区建发总公司园区房产公司,资料来源：建屋集团年鉴、内部访谈、凯捷整理,建屋目前已成为苏州最大的房地产开发企业集团，业务涉及住宅、商业、厂房、旅游、酒店等多种房地产及相关业务,截至2006年建屋集团各产业
42、项目建设数量总计,住宅,厂房,商业,酒店,体育,会展,旅游,合计,37,30,9,7,1,1,3,88,截至2006年建屋集团各产业项目建设规模总计,住宅,厂房,商业,酒店,体育,会展,旅游,合计,452.1,79.6,45.9,32.9,18.5,1.3,4.5,634.7,单位：个,单位：万平方米,资料来源：建屋集团年鉴、凯捷分析,建屋现有业务中，住宅业务是最主要的收入和利润来源，工业地产有一定的稳定收益，酒店、商业及旅游业务还处于培育阶段,20032005年建屋集团营业收入按各产业分解,20032005年建屋集团利润总额按各产业分解,资料来源：建屋集团财务部、凯捷分析,说明：其他业务包括
43、酒店、商业、旅游、物业、体育、会展、汽车等,98,88,86,99,93,84,随着开发项目和建设规模的快速增加，建屋的资产规模也迅速增加，销售收入和利润呈现较高增长,2003-2005建屋集团资产变化情况,单位：亿元,资料来源：建屋集团年报、凯捷分析,2005年集团注册资本金由20个亿扩充到29.4个亿，集团实力得到增强三年间集团资产总额年均增长46.7，净资产年均增长6,2003-2005建屋集团收入利润变化情况,单位：亿元,三年间集团销售收入年均增长114，利润总额年均增长63.6，净利润年均增长67.2,建屋在自身高速增长的同时，作为园区下属主要建设企业，也承担了大量的政府公益性项目，
44、为工业园区的发展作出了巨大的贡献,20022005年间集团税收增长统计,单位：万元,截至2005年集团住宅开发规模与园区总住宅开发量占比,资料来源：建屋集团年鉴、http:/、内部访谈、凯捷分析,截至2005年集团厂房开发规模与园区总厂房开发量占比,建屋承建的政府公益性项目包括苏州国际博览中心、白塘植物公园、重元寺等,CAGR 146%,进入06年以后，建屋集团的发展速度减缓，新开工项目数量和面积大幅下降,20022006集团新开工项目数量变化,单位：个,20022006集团新开工项目面积变化,单位：万平方米,资料来源：建屋集团年鉴、凯捷分析,销售收入增幅放缓、利润也出现下滑,20032006
45、集团销售收入变化,单位：亿元,20032006集团利润变化,单位：亿元,与前几年相比，06年销售收入的增速明显放缓06年利润总额较05年减少了34.2，而净利润则减少了29.206年销售收入小幅增长而利润出现大幅下滑的原因是06年项目的土地都是招拍挂政策后拿到的，致使成本增加较多,资料来源：建屋集团财务部、凯捷分析,资产流动性下降，负债率逐年增加,20032006年集团资产负债率变化,20032005年集团资产结构分析,资料来源：建屋集团年报、凯捷分析,25,29,18,58,70,59,17,1,23,宏观调控使房地产行业运作日益透明，企业竞争日趋激烈，需要房地产企业增强自身综合实力，抓住行
46、业洗牌机会取得未来竞争优势,房地产企业竞争日趋激烈，行业洗牌过程加速，综合实力弱的企业将被淘汰出局而综合实力强大的品牌企业将占据竞争优势,土地招拍挂政策的出台使得开发商拿地更加透明提高楼盘预售条件从而提高了资金门槛提高开发商自有资金比例，降低贷款成数，提高行业进入门槛通过行政手段控制土地出让量对产品结构等的硬性规定增加了开发商的开发成本,通过多种手段抑制投机性购房行为手段包括 提高利率 提高首付比率 征收营业税 征收二手房交易所得税,供应方面,需求方面,多项宏观调控政策的出台对住宅供应和需求两方面产生影响,目前在苏州工业园区住宅市场，中海、万科等国内领先企业的强势进入使得建屋面临越来越强的市场
47、竞争,园区主要开发商在建项目面积,单位：万平方米,园区主要开发商土地储备量,单位：万平方米,资料来源：建屋集团内部访谈、凯捷分析,受到集团资源分散和园区市场竞争日益激烈的影响，建屋的住宅业务发展速度放缓,20032006集团住宅业务投资额变化,单位：亿元,20032006集团住宅业务新开工项目数量变化,单位：个,20032006集团住宅业务收入及利润变化,单位：亿元,资料来源：建屋集团内部访谈、财务部、凯捷分析,与主要竞争对手和行业领先企业相比，建屋在资金实力、盈利能力上有一定差距,2005年建屋集团主要财务指标与竞争对手对比,万科财务指标选自国内A股上市公司年报，中海财务指标选自香港H股上市
48、公司年报房地产上市公司前十名包括万科、陆家嘴、招商地产、金地集团、金融街、中华企业、北京城建、苏州高新、亚泰集团、中国国贸,说明：,资料来源：各上市公司年报、建屋集团财务部、凯捷分析,厂房业务的特点决定了其发展主要取决于园区的开发状况，在园区发展日益成熟情况下，近年来新增开发量逐步下降，盈利趋于稳定,资料来源：建屋集团年鉴、凯捷分析,20012006年建屋集团厂房业务开发规模统计,单位：个/万平方米,20032006年建屋集团厂房业务盈利状况统计,单位：百万元,厂房业务依附于园区发展的特点使得其受宏观调控和市场竞争的影响不大，其发展步伐主要取决于园区的开发节奏,未来几年，园区内尚未开发的工业用
49、地和园区的东扩给集团的工业地产业务提供了稳定的发展空间,现有在建厂房项目的持续开发目前园区内尚未开发的工业用地还可以持续开发5年，年平均开发量20万平方米,园区三期的开发将会新增大量的工业用地，随着企业的不断进入，将会有较大的标准厂房和定制厂房的业务发展空间,现有园区内开发,园区东扩开发,面对企业现状，建屋集团将战略调整为专业化、精细化发展,调整原有战略，向专业化，精细化发展,住宅地产,工业地产,建屋集团,住宅开发,工业地产,商业地产,酒店经营,旅游产业,体育产业,以服务园区建设为主，提供稳定的收益，未来谋求引入外部资金的机会扩大发展,提高业务能力和管理水平，增强市场竞争力，为主动参与市场竞争
50、做好准备,专业化、精细化战略要求下，建屋需要解决业务运作和内部管理两大方面的诸多问题,项目前期策划与营销策划能力不足，无法在日益激烈的市场竞争中取得优势缺少项目全生命周期的项目式管理，没有人或部门对项目全程负责缺乏有效的计划预算管理体系，执行差异较大，评价和考核作用不够缺乏有效的员工培训体系，绩效考核流于形式，无法有效地激励员工流程和管理制度的建立各自为政，没有统一的管理和维护下属企业股权结构复杂，对下属企业缺乏分类管理IT管理基础薄弱，IT应用处于起步阶段,业务运作,内部管理,从行业发展趋势看，价值链两端研发策划和营销客服的能力是房地产开发企业自身关键能力，中间环节则可以通过外包方式获取,房
