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1、一、巨野城市概况,1、巨野概况,四省交界地的巨野：巨野县，位于鲁、苏、豫、皖四省交界处，地处山东省菏泽市东部，邻接济宁市；辖16个镇，共有875个行政村，总人口95万人，总面积1308平方公里，耕地面积114.9万亩；巨野县人民政府驻巨野镇。,数据来源：巨野政府网站,2、历史文化,全国著名的“农民绘画之乡”、“戏曲之乡”：巨野，古称“麟州”，是春秋“西狩获麟”之地，秦末彭越起兵之所；东临孔子故里曲阜，西陲牡丹之乡菏泽；近圣人之居，沐玄歌之化；西汉建县，唐武德四年置“麟州”；巨野当家画种工笔牡丹，以雅俗共赏、工整典雅、雍容大方、色彩绚丽等特点享誉海内外，为北京荣宝斋、广州友谊商店、西安古楼书画市
2、场等全国90家知名书画市场和画店的当家品种，他们悬挂或出售的工笔牡丹画80%出自巨野，被誉为“中国工笔牡丹画之乡”。,3、交通现况,巨野的交通区位优势十分明显，东依津沪铁路，西邻京九铁路，新石铁路穿境而过，327国道、日东高速横穿东西，德商公路纵贯南北，县乡公路纵横交错。距县城20公里的济宁机场，通航京、津、沪、穗、闽等大中城市，距济南机场、郑州机场等大型空港仅2个小时的车程。现已开工建设的巨野航道，建成后将与京杭大运河互相贯通，形成了能迅速上天、下海、进京、赴省的快捷网络。,铁路：巨野县东依京沪铁路，西邻京九铁路。新（乡）石（石臼所）铁路穿境而过，县内设有二级火车站，是欧亚大路桥的重要组成部
3、分。公路：日（日照）东（东明）高速公路，济（济南）菏（菏泽）高速公路均横贯县东西，327国道、聊商公路等15条公路纵横交错。航空：东距县城20公里的济宁机场通航于北京、福州、广州、上海等大城市，距济南机场、郑州机场均仅有2个小时的路程。口岸：离巨野50公里集海关、商检、集装箱站及出口专列于一体的菏泽直通口岸已全面配套运营，直通青岛港口。,高速公路交汇地，发展潜力巨大。巨野县地处日东高速、济荷高速的交汇处，是连接南北各省省会城市的重要枢纽；巨野交通的便利性，对于整个巨野的经济是具有非凡意义的；从中国三、四线城市的经济、商业发展角度来看，大多以交通设施为发展载体；而重要枢纽的地位更是对巨野的经济、
4、商业等的成长起到了快速带动的作用。连接省内外，联系沿海与内地，宏观经济驱动巨野快速发展。相较于荷泽其他城区的交通环境而言，巨野城区发展、巨野商业市场的发展，从其规模性、影响力来看，都在中国宏观经济发展的驱动下，迅速地发展着。,【区位、交通对本项目的影响和意义】,巨野自然资源富饶，巨野县资源优势明显，最具代表性的是“黑、白、红、绿”四种资源。“黑”，即煤炭资源；“白”，即棉花资源；“红”，即畜牧资源；“绿”，即林木资源。,4、物产资源,煤炭资源：巨野煤田总地质储量55.7亿吨，含煤面积约1210平方公里，且煤质优良、门类齐全，煤层赋存稳定，是华东地区唯一一个正在开发建设的大型整装煤田。,棉花资源
5、：长期以来，棉花作为我县的传统支柱产业，在全县经济和社会发展中发挥着重要作用。总产120多万担，国花牌”、“锦源”牌原棉是我县棉花的两大支柱品牌，供应能力可达30万纱锭，特别是“国花牌”原棉已跃入“全国十大棉花名牌”之一，连续三年被中国质量协会评为“名牌棉花展示第一名”。,畜牧资源：巨野县畜牧业发展前景广阔，是国家级“鲁西黄牛”、“青山羊”、“小尾寒羊”、“长毛兔“繁育基地县,林果资源：巨野林木资源非常丰富，现有林地面积1.3万公顷，经济林0.7万公顷，防护林0.1万公顷，农田林网5.4万公顷。农林间作0.4万公顷，四旁植树1000万株，全县木材储积量208万立方米。1987年被国家林业部评为
6、全国第4个、山东省第一个“平原绿化达标县”。另外，我县果树面积已发展到9.6万亩其中苹果、红枣、梨、桃等果品为主要出口产品。,宏观经济,巨野县宏观经济高速增长，固定资产投资的大幅提升，为房地产市场的发展奠定了坚实的基础。,近年来巨野县各项宏观经济指标一直保持快速增长的趋势，全年实现地区生产总值达到97亿元，同比增长20%,地方财政收入完成6.2亿元，同比增长44%.经济的快速、稳定发展为房地产开发奠定了基础。固定资产投资快速增长。2009年固定资产投资完成52.5亿元，同比增长27%。对于巨野县文化、名山旅游名城，固定资产投资的增加将有效增加巨野县整体的基础设施总量，起到巨大的物质保障作用。根
7、据巨野县统计局发布信息，2009，巨野县经济持续快速增长，经济实力大幅度提升.2009年，巨野县招商引资工作成效显著，大项目建设实现新突破.带动巨野县民收入的不断增长，城市居民购买力、消费欲望也将得到进一步增强，需求得到进一步的巩固；经济的助推及需求拉动必将带动巨野县房地产市场快速发展。,巨野县地方财政收入的持续快速增长及产业结构的调整，带动了巨野房地产市场需求的快速提升。,巨野县财政实力不断增强，巨野县近年来的财政收入增长率都保持在12%以上的高位，为房地产业的发展提供了一个坚实的经济基础。,通过以左图表可以看出，巨野县2003至2008年第二产业在整个产业结构中占绝对主导地位，第三产业20
8、08年开始有较快提升。第三产业的比重增加说明产业结构正处在一个快速调整期，对于城市化的发展和吸纳附近人口进城有较大作用，从而带来了旺盛的市场需求。,宏观经济,人口特征,巨野县由原先的主要以资源开发型为主逐步地向资源开发型、高新技术型、文化旅游型城市的并重发展转型，人口结构逐渐改变，城市中间阶层扩大。,巨野县人口结构变化示意图,金字塔型,中间阶层扩大,低收入阶层：低端产业工人占绝对主导中高收入人群：公务员、国企管理层、私企业主,劳动密集型的城市,多元化重点发展的经济强县,餐饮、信息、咨询等现代服务业及高新技术产业带来高收入白领、中产阶层；私营经济、制造业发展产生的个体户、私营业主.,初步预计，巨
9、野县的新增人口主要由三部分组成：现代服务业及高新技术产业从业人员；本地及其外地制造业工人（如华尔润玻璃，则主要来自对周边农村人口以及外来务工人员的吸纳）；新兴工业产业链吸纳的人群（煤炭产业链）；,伴随经济回暖，巨野县城以及乡镇阶层人员收入不断增加，逐渐成为巨野县城的购房主力，多为一次置业。,巨野县2003至2008年第二产业在整个产业结构中占绝对主导地位，第三产业从2006年开始有较快提升。,城市概况,人口结构处在急剧转型的起步阶段，大量农村人口涌入城市，但巨野人城市化进程依然较慢，城市化水平较低。,以统筹发展为主线推进城乡一体化。坚持把城市和乡村作为一个整体，通过规划统筹、产业统筹、政策统筹
10、，促进城乡协调发展，大力推进新型农村社区建设。城镇建设方面，全面实施包括20项规划编制、20项基础设施工程、50项城市综合开发项目在内的城建“2251”工程，突出抓好五大片区拆迁和两大水系建设根据规划。巨野把小城镇作为统筹城乡发展的重要节点，加强小城镇基础设施建设，提高人口集聚能力。县里以龙固、大义两个中心镇为突破口，使其2012年各自城镇人口达到2万人，从而辐射周边村镇，实现互动发展。同时，以全县63个中心村为核心，344个基层村为基础，结合新农村和压煤村庄搬迁新村建设稳妥地推进迁村并点，加快推进新型农村社区建设。,巨野的城市化率刚超过30%快速发展的临界点，随着城市发展的进一步合理化，各种
11、影响城市化进程速度的问题将逐一克服，城市化速度必然会有大幅提升。,人口特征,人口特征,收入增长及人口结构变化带来了消费力的释放与消费结构的转变，居民置业能力增强。,2009年，巨野县城镇居民人均可支配收入10288元，农民人均纯收入4311元，同比分别增长12.8%和6%；城乡居民的恩格尔系数的也小幅度下降。,全县存款余额83亿元，同比增长31%；贷款余额82亿元，同比增长76.3%；随着巨野县经济结构的调整，经济实力的大幅增强，外来的观念消费逐渐深入人心，汽车、外出旅行的比重都有较大程度增长。2009年巨野县主要经济指标高位增长，增幅居全市前列。,随着经济的发展及巨野县旅游产业化的深度发展，
12、县城中高端消费市场被普遍看好；巨野县中间阶层扩大，传统的消费观念正在改变，外来的新兴消费潮流受到追捧。,二、巨野房地产市场状况,市场总体状况,目前巨野县房地产在售项目较多，市场供应量大，整体市场均价约2000元/。,巨野在售项目分布图：,典型案例分析,凤凰城,项目卖点分析：1、规模优势：该项目总占地面积534亩，建筑面积8万，是巨野较大的楼盘之一，具备较大规模优势。2、领先的户型设计理念：该项目标准层高为2.9m，采用大面积270度宽景飘窗，满足人体舒适性需求。3、法式的景观庭院造园手法：法式建筑与现代时尚风格的完美的结合，与大自然的交融。,销售情况分析：1、消化速度：项目一期09年5月份开盘
13、，5栋小高层以及9栋多层。小高层只剩有一栋有房源，其他已经售罄。多层大部分也已经售罄，只剩有六楼有部分房源。2、价格涨幅：项目开盘均价1850/，至今在售房源低价1950元/，涨幅不大。,2+4 人文+产品人文：十二中学/英才中学产品：领先的设计理念,典型案例分析,尚东 太阳城,项目特色：1、项目规模庞大：由多层、小高层以及商业街商铺所组成。2、规划特色：该项目在规划设计中，创造性的加入了117平方米的时尚错层以及150平方米的尊贵错层，为巨野首创。并通过茂密的植被、建筑小品和雕塑使每一幢建筑都与阳光、绿地、草木结合，以营造自然古朴、环境幽雅的景观氛围。3、景观特色：该项目遵循以人为本的设计原
14、则，着意强调住宅小区整体绿化环境的塑造。,销售情况分析：该项目一期推出3、4、5、6、9号多层楼盘，09年开盘，现除3号楼剩一部分房源外，已经全部售罄。2期推出11、12、13、14、15号楼盘，10年元旦开盘，10年8月交房。现出11号楼剩一部分房源外，已经全部售罄。之后还有3期、4期工程，开盘时间未定。,2+4 人文自然+产品人文：万唐小学、永丰湖产品：丰富的产品组合,典型案例分析,清华园,销售情况分析：该项目一期：22栋多层及其部分商铺（商铺均价4000左右/平方米），现只剩5楼和阁楼有部分房源（价格1400/平方米）。二期：2栋小高层。2010年6月份开盘。,项目特色：首家引入纯中式江
15、南水景园林景观，生动再现“水木年华”的悠然意境。欧式的建筑风格，30米的超大楼间距，公园式居住环境，孩子们的书香环境。该项目户型从27至150，产品线丰富，可租可售，客户选择余地较大。,典型案例分析,麟州步行街,项目卖点分析：1、地段保障：地处黄金地段、核心商圈，好地段-铂金商铺、财富无限、升值空间无限；2、五项统一管理保障：统一业态定位、统一规划布局、统一招商、统一运营管理、统一物业管理 3、汇聚名品、强强联手：与业内知名商超、家电强强联手，与国内外知名品牌餐饮即将达成意向，联手共同打造麟洲王者步行街！4、该项目建筑设计新颖：采用欧式建筑风格，美观大方而又充满西方典雅风格，包括大型休闲广场、
16、音乐喷泉、以及一系列的休闲娱乐设施，满足业主和购物者的舒适性、高档型要求。,销售情况分析：1、消化速度：项目包括18栋商铺写字楼（360多套）以及6栋多层住宅。项目2010年3月28号开盘，商铺写字楼现只剩十几套。2、价格涨幅：商铺项目开盘均价3800/，至今在售房源低价3470元/，均价4000元/，涨幅不大。,典型案例分析,麟居康城,项目特色：区域特色：巨野县最大的健康休闲广场小区英雄广场。为居民提供一个高品质的绿色家园，既有效地改善了居民的居住环境，又为红色革命的教育宣传搭建了良好的平台。,销售情况分析：该项目工程推出3栋小高层，8栋多层。多层住宅的户型已经售罄（多为政府团购和回迁户，一
17、楼价格1940/平方米，五楼价格1970/平方米）小高层住宅的户型1-3楼无房源，4楼以上有房源。户型面积在108平方米还有5套房源，户型面积在122平方米还有18套房源，户型面积在137平方米还有10套房源。,2+4 服务+产品服务：镇政府对面,典型案例分析,世纪名域 锦绣城,现在处于内部认筹阶段，开盘时间：2010年6月7月,典型案例分析,上海嘉园,项目卖点分析：1、规模优势：该项目总占地面积1567亩，建筑面积118万，是巨野最大的楼盘，具备很强的规模优势。2、上海嘉园高标准：坚持高水准规划设计，高质量建设施工，全力打造以人为本、自然和谐的高档住宅小区。融入现代园村设计元素，将自然河道引
18、入住宅小区，全力打造自然和谐的示范性生态住宅小区,销售情况分析：1、消化速度：项目一期09年6月份开盘，项目一期工程25栋楼房。已经全部售罄，全部为政府事业单位团购。项目二期工程正在施工建设中，2010年5月1号开盘2、价格涨幅：项目开盘均价1470/。,2+4 环境+产品环境：县政府、西部郊区产品：领先的设计理念,典型案例分析,丽天苑,项目卖点分析：项目卖点优势：该项目是按照周易八卦龙宅设计。包括的因素有：规划、官位、官帽、轿杆地、人杰地灵等八大因素。,销售情况分析：1、消化速度：项目包括22栋多层以及5栋小高层楼盘。2009年3月大部分楼盘开盘，现还有5栋多层以及1栋小高层未开盘。已经开盘
19、的楼盘中，现在剩余100套左右的房源。多层楼盘的价格：一楼，1860元/平米；二楼：1920元/平米；三楼：1920元/平米；四楼：1860元/平米；五楼：1830元/平米2、价格涨幅：小高层楼盘价格：一楼1990元/平米；二楼2040元/平米（二楼以上楼差30元/平米）小高层、多层车库价格：1790元/平米；储藏室：1450元/平米,典型案例分析,财富大厦,项目卖点分析：1、建筑价值：2009年全新的“空中花园大宅”率先突破了三厅五房2、居住价值：巨野县首座居住公寓集商务、住宅、办公、餐饮为一体的商务综合楼。,销售情况分析：1、消化速度：项目与2009年11月开盘，剩余房源30多套，2010
20、年11月份交房。该项目分为六个单元，一梯二户。2、价格涨幅：1-2楼均价5000元/平方米3楼价格：2400元/平方米（楼层差价50元/平方米）,2+4 环境+产品环境：十一中、十二中产品：产品的综合，配套的完善。,典型案例分析,佳信 铂金豪庭,项目目前处于筹备阶段,典型案例分析,书香园,项目卖点分析：1、领先巨野的安防系统：安装了领先的可视电子对讲防盗门。2、精致尚品德高档住宅：花岗岩踏步等等3、新城中心的书香名邸：坐拥在新城中心的教育园区，紧靠明德小学，新一中等。4、完善的适宜的居住版块：旁揽洙水河公园、巨野汽车站等。,销售情况分析：1、消化速度：项目一期建筑面积2万平方米。2009年底开
21、盘，现已全部售罄。多为多层住宅楼盘。2期建筑面积8万平方米；三期建筑面积10万左右平方米。2、价格涨幅：一期已经全部售罄，均价为1750元/平方米二期、三期尚未开盘、,2+4 环境+产品环境：十一中、十二中产品：产品的综合，配套的完善。,市场总结,巨野房地产市场总结,1、巨野市场虽处于初步发展阶段，但发展较快。巨野房地产市场起步较晚，但目前主流在售项目规划理念先进、产品品质较高，很多项目颇具特色。2、市场供应量大，市场竞争激烈。目前巨野在售项目约15个，且在售项目体量都比较大，比如上海嘉园的规模达到118万，属于罕见超级大盘。市场未来总体供应量将达到200万，市场供应量巨大，未来销售将面临激烈的客户竞争。3、房价普遍较低，并且区域价格相差不大。目前巨野在售项目房价集中在19002400元/，各区域房价相差不大。,市场总结,4、目前在售项目消化速度普遍较快。据调查，09年下半年至今各项目新推房源消化速度都较快，购房需求十分旺盛。例如太阳城开盘几天，一期推出房源即被抢购；麟州步行街推出250余套商铺也在几天内别抢购一空。5、房地产营销水平较高。目前巨野主流在售项目都由专业房地产代理公司代理销售，售楼中心包装精美，销售人员素质较高，销售理念先进。6、目前主流购房客户组成：泛公务员群体、私营个体老板、周边大型企业员工、乡镇购房者、在外务工返乡者。,巨野房地产市场总结,
