万科沈阳高端项目产品定位报告.ppt

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1、城市高端 Park Mansion,2010.01,-沈阳柏翠园项目-,万里车书尽混同，江南岂有别疆封？提兵百万西湖上，立马吴山第一峰！,豪宅三要素-,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,我们的愿景-引领沈阳高端住宅市场趋势 打造万科城市毫宅产品典范,地段,尺度,标准,其 他 研 究,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,优越的地理位置-宗地位于沈

2、阳城市重点发展的“金廊”、“银带”交汇点，有便利的交通和高档商圈，有优美的浑河景观资源，是闹中取静、纳财吸水之地，已经具备成为豪宅的地理位置基础。,南塔商圈,五爱商圈,万豪万鑫酒店,喜来登酒店,三好商业街,喜来登酒店,西武百货,家乐福,浑南奥体商圈,黄金地段,其 他 研 究,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,充分利用河景资源-沿河建筑采用相互错动的排列方式，争取了最大的河景住宅数量（占总量50%），同时也获得了丰富的沿河建筑形态。,河景资源最大化,其 他 研 究,提

3、要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,竞争策略“城市原生自然豪宅”,其 他 研 究,竞争项目的核心差异化优势,世茂五里河，五里河综合体里的高端住宅社区 综合体住宅类别,皇朝万鑫国际大厦公寓，超豪华精装酒店公寓 综合体公寓类别,新世界花园，综合体里的高端生活社区 综合体住宅类别,除去未上市的华润等项目，在目前竞争市场，竞品皆为城市综合体里现代豪宅，居住、商业、办公混为一体，现代都市的繁华便利是其优势，也是其弱势，因为这里喧闹，杂乱，生活不够安静、纯粹,“城市原生自然豪宅”是我们

4、区别竞品的最大差异价值,我们既是位于CBD，但又独享宁静的纯粹居住区,是Downtown里的uptown城市中的、自然的、悠闲的、宁静的、纯粹的,城市中心区最适宜居住的顶级住宅,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,总平面图,其 他 研 究,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,总体技术指标,技术指标,一线河景产品类型为180、240、350、400

5、，占总量的28.6%二线河景产品类型为200、220、240、400，占总量的24.4%,其 他 研 究,户型配比指标,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,人行回家动线,林荫大道园区入口半室外广场风雨连廊挑空入口大堂电梯入户,整体建筑立面、围墙、道路沿线高大绿化、沿街商业,大门（岗亭）、门禁、近人景观,围合空间、近人景观,园区景观、建筑近人立面,园区景观、建筑近人立面、单元门、单元大堂,电梯、电梯厅,其 他 研 究,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介

6、,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,车行回家动线,林荫大道园区入口地下车库入口地下车库地下单元大堂电梯入户,整体建筑立面、围墙、道路沿线高大绿化、沿街商业,大门（岗亭）、门禁、近人景观,近人景观、坡道,卷帘门、车道、车位,地下单元门、走道、单元大堂,电梯、电梯厅,其 他 研 究,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,触点一,本项目所属地段具有“大隐隐于市”的特点。为更能突显本项目的特点，在未来，会在规

7、划路两旁种植大型树木，形成曲径通幽的林荫大道，使开车回家的人能感受到“深宅大院”的高贵。,林荫大道,其 他 研 究,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,触点二,形式和尺度参考上海翠湖天地，围墙高5.0米，采用暖色火烧面石材。,围墙,其 他 研 究,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,触点三,大门内的半室内空间,园区的主入口采用半封闭的庭院样式，融

8、合美式风格，给进入本项目的人以尊贵之感。典雅的古典风格喷泉，打造区别于普通住宅的非凡气质。,其 他 研 究,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,触点四,风雨回廊,风雨回廊是本项目的一大亮点，也是研发东北豪宅项目的一个创新；沈阳地区四季分明，夏季风雨回廊可以遮挡风、雨对人的干扰，在冬季更是可以为尊贵的客户提供宜人的室内环境，使人进入园区到回家持续的感受到与众不同的温暖。,其 他 研 究,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户

9、型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,触点五,豪华大堂,其 他 研 究,每一栋住宅的入口大堂在建筑的尺度上达到层高5.8米，已经具备了做豪华大堂的尺度，在内装饰上，采用高档石材和木材，内部风格延续整个园区的美式古典的主题，使豪宅的档次再次通过入口空间得到提升。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,触点六,地下车库大堂,其 他 研 究,考察国内知名豪宅项目，都有一个共同特点，就是有一个豪华的地下车库大堂。因为很大一部分高端客户都只走地

10、下车库大堂开车出行，所以豪华地下车库大堂是区别于其他中低端项目的一大特色。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,触点七,美式户内空间,其 他 研 究,参考美国中央公园附近的豪宅项目，尽可能利用南侧的浑河景观。分别采用3.00米、3.15米层高，6.30米大挑空空间，6.00米的大客厅开间，使美式豪宅的生活体验成为可能。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品

11、 研 究,触点八,会所共享空间,其 他 研 究,本项目的会所是综合了运动休闲、餐饮、SPA等功能与一身的高端项目。会所也兼备了整个的项目的“会客厅”的功能，所以，会所中随处可见共享空间，比如：一个400的中央大堂、200的内庭院接待区、150的露天庭院等等。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,产品分布,产品分布,其 他 研 究,产品分布的大逻辑关系是:沿河部分的河景住宅采用大户型，园区中央以180平米的主力户型为主。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简

12、 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,资源配置标准,参考星河湾户型设计逻辑,其 他 研 究,在户型设计逻辑上，保证了小户型到大户型的演变上，是由舒适到奢华，由满足功能要求到独特的个性享受。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,户型-160平米,其 他 研 究,160平米户型，可以做到基本三房要求，采用3米层高，满足三口之家的改善要求。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Par

13、k Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,户型-180平米,其 他 研 究,180平米户型，可以做到舒适的三房，采用3米层高，满足四口之家的改善要求。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,户型-200平米,其 他 研 究,200平米户型，可以做到舒适的三房半，采用3.15米层高，电梯直接入户，满足三口之家及家有老人的改善要求。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户

14、型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,户型-220平米,其 他 研 究,220平米户型，可以做到舒适的四房，采用3.15米层高，电梯直接入户，满足三口之家及家有老人的改善要求。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,户型-240平米,其 他 研 究,240平米户型，可以做到舒适的四房半，采用3.15米层高，电梯直接入户，满足三口之家及家有老人的改善要求。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion

15、,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,户型-350平米,其 他 研 究,350平米户型，可以做到舒适的四房半，采用3.15米层高，电梯直接入户，满足豪宅的基本配置，体现奢华的感受。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,户型-400平米,其 他 研 究,400平米户型，可以做到舒适的四房半，采用3.15米层高，电梯直接入户，满足对各个性空间有较高要求客户的需求。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park

16、Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,装修标准,沈阳新榆公馆的装修定位较高，与售价比达到了22%，结果非常不理想。河畔公馆装修号称3500元，与售价比达到了25%，失败的更彻底。在沈阳豪宅市场“峰汇”还是比较成功，装修售价比在15%左右，因此五里河项目按售价13000元,装修标准应该在1950元所以，我们的产品装修定位为：200平以下的户型装修标准1900元(不含空调)200平以上的户型装修标准为2000元(不含大金中央空调,空调费用每平米400元左右),家电装饰墙,主卧室天花吊顶,其 他 研 究,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点

17、,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,装修意向及部品,装修部品表,其 他 研 究,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,景观意向,本项目拟参考绿城杭州“春江花月”项目的景观风格，追求自然的同时与建筑进行有机的结合形成可观、可游、可憩的大型风景花园,其 他 研 究,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园

18、林,业 主 会 所,部 品 研 究,简介,其 他 研 究,会所,通过会所提供完善的生活、娱乐配套设施的同时，营造高端圈层氛围；外立面采用红砖绿瓦、美式别墅感觉的建筑风格，具有浓郁的历史感和文化底蕴。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,平面,其 他 研 究,一层平面图,一层平面主要功能包括气派的大堂、沈阳最高端的日式餐厅、最高端的SPA。为高端客户提供高消费圈层。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内

19、装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,平面,二层平面图,其 他 研 究,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,平面,地下一层平面图,其 他 研 究,地下一层为主要的运动会所区域，包括网球馆、羽毛球馆、游泳池、器械健身等。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,平面,含示范区的平面及周边介绍,其 他 研 究,SPA的空间早期用于售楼，

20、在售楼处外侧设置样板间公园，让客户能提前体验豪宅的精装修房。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,立面,其 他 研 究,顶部-通过金属板的顶部、线脚等经典比例的收分、丰富的肌理和色彩层次塑造了建筑顶部的华贵与典雅。,墙身-标准层材料:涂料：浅灰暖色颗粒状厚质涂料，颗粒大小1.5。门窗框：金属光泽质感粉末喷涂表面。,基座-底层材料:浅暖色火烧面石材,勾缝剂颜色与石材同色,明度深3度,每块石材间采用石材切口留缝。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Pa

21、rk Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,电梯研究,其 他 研 究,电梯空间尺度：电梯轿厢均进行二次装修设计，装修风格与住宅风格相匹配。,电梯内部及门体正在装修设计中，图中所示仅为日立提供的样本。,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,入户门,其 他 研 究,入户门的选择：在对“南京仁恒江湾城”、“北京首创喜瑞都”及“金门金塔”等项目入户门进行研究后，依据品质及效果、成本等因素，确定五里河项目入户门采用“贴木皮贴

22、面钢木门”，宽度初步确定为1.2米单开或1.5米双开；,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,窗,其 他 研 究,1)选择塑钢窗：通过对相应技术指标的汇总分析，铝合金窗无论是框型材还是整窗的K值，均超过沈阳市节能要求的2.2，在冬季将产生大量结露，而此项无相应办法解决，因此考虑后期客户风险，五里河项目将采用塑钢窗；2)同时为了确保窗整体品质与项目定位相匹配，将采用70型材、三玻、内外覆膜以及高档五金件等，初步估算最终塑钢窗平米单价约为900元；,提 要,动 线 分 析,八

23、 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,中央空调及新风系统,其 他 研 究,热回收主机（全热交换器）安装在卫生间吊顶内排风口安装在卫生间、厨房、客厅、卧室送风口安装在客厅、卧室,1,2,送、排风由一台热回收主机完成，管道均接入主机；主机带热回收装置，达到节能效果 管道需要布置在客厅、卧室天花内，装修时需要考虑。,3,中央空调及新风系统：1)中央空调意向选用大金品牌；2)五里河项目新风系统选为双向流热回收新风系统，以提升项目高档品质及增加差异化；,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介

24、,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,热水系统,其 他 研 究,1)选择容积式电热水器：通过近期与沈阳市煤气公司沟通，因沈阳市煤气供应紧张，五里河全项目应用燃气式热水器，将无法获得煤气公司的批准，因此取消户式燃气式容积热水器，改为户式容积式电热水器；2)为了确保各水点热水供应效果，每户需增加1台循环泵，保证热水循环；,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,智能化系统,其 他 研 究,01、带报警机制的指

25、纹或掌纹门禁（小区门、单元门、入户门）系统；02、远距离（10米以上）读卡车库出入控制系统；03、彩色液晶对讲（整合安防功能）系统；04、家居智能信息布线系统；05、园区照明自动控制系统；06、园区背景音乐系统；07、周界防越及园区监控系统；08、电梯刷卡及对讲联动系统；09、电子巡更系统；10、电梯五方通话系统；11、园区入口LED电子显示屏系统；12、地下室物业手台信号增强系统；13、防雷、防静电地板、UPS电源系统、内线电话系统；,提 要,动 线 分 析,八 大 触 点,项 目 简 介,Park Mansion,户 型 设 计,室 内 装 修,景 观 园 林,业 主 会 所,部 品 研 究,车库标准,其 他 研 究,通过对比研究，发现豪宅的业主多数拥有大型车，如SUV等，所以确定地下车库柱网尺寸为8.400X8.400m，层高为4.200m，地面铺装、吊顶、景观等都采用高档的装修标准。,Park Mansion,To be continued,