12月份扬州地产观察.ppt

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1、1,揚州地產觀察 2010年12月,中 国 房 地 产 策 划 代 理 企 业 T O P 1 0北京、上海、南京、厦门、扬州、合肥、长沙、无锡、徐州、长春连 锁 中 国 的 领 先 房 地 产 综 合 服 务 商,中 国 房 地 产 策 划 代 理 企 业 T O P 1 0北京、上海、南京、厦门、扬州、合肥、长沙、无锡、徐州、长春连 锁 中 国 的 领 先 房 地 产 综 合 服 务 商,2,3,*骏和天城（江苏 扬州）骏和天城项目位于扬州市东区，运河北路与新农路交汇处。是骏和置业在扬州投资开发的第一个房地产项目，项目占地14万平方米，开发总建筑面积近20万平方米。整个地块在古城中心和广陵

2、新城两大核心商圈的辐射范围内，有着先天的地理与人文优势，既拥有繁华的商业设施、便捷的交通优势和完备的生活配套，又独享闹中取静的幽雅环境。,*星联邦（江苏 扬州）星联邦（星都芳庭）位于扬州市经济技术开发区，东临邗江大道，南沿二桥河，西至顺达路，总建筑面积17.53平米，总户数1231户，小区中间为南北向景观河为界，东区为23幢多层住在，西区为16幢小高层住宅、国际公寓和商业步行街。,*中信泰富锦苑（江苏 扬州）中信泰富锦苑位于蜀冈板块，邗江北路与翠岗路交汇之处，占地493亩，总建筑面积43.7万平方米，是由香港上市公司中信泰富（恒生指数HK0267）打造的大型国际化高档纯住宅社区。中信泰富锦苑由

3、国际顶级品牌团队联手筑就，香港著名的关善明设计师事务所担纲规划设计，上海华东建筑设计院负责建筑设计，景观概念设计由国际知名景观公司易道（EDAW）担当。,*骏和玲珑湾（江苏 扬州）骏和玲珑湾是新加坡第一家企业集团继骏和天城之后在扬州打造的另一个住宅。项目位于扬州市经济开发区邗江大道西侧，顺达路东侧，总建筑面积逾19万平方米。在空间布局方面，景观河道由北往南穿越小区，将小区分为河东区和河西区，河道上的景观桥将两个区块有机连接，在景观方面，小区内部设计成南北向沿河绿化轴线和东西向中心绿化景观轴线，在南北绿轴和东西绿轴交汇处设计中心广场及大片生态绿地，体现“绿色和谐”的设计理念。,*金樽国际（江苏

4、淮安）淮安“金樽国际”大楼，项目总投资1.2亿元，整体为塔楼式高层建筑，建筑高度近100米。总建筑面积5.8万平方米其中群房四层为大型商业超市 即：（江苏时代超市）2007年8月入驻。项目处于政府规划中的金融区，成为区域居住于购物中心为一体的商住大楼。,*骏和国际公馆（江苏 扬州）骏和国际公馆项目毗邻扬州二城核心位置，120亩造型优美的蝶湖水景，第二城中央，宽阔宁静的街道和优美的建筑天际线构成了城市豪宅莅临的绝版位置，整个项目采用了围合的组团设计手法，法式景点几何分割布点营造的绿地公共空间。花园中央贯穿东西的中心景观轴线，衍生出新生代法式风情景观的丰富场景，尽显优雅、高贵，时尚和浪漫得的法式气

5、息。,扬州新景祥部分操作案例,4,*天俊华府（江苏 扬州）天俊华府项目由扬州天俊置业倾力打造，项目坐落于扬城西区核心位置，总占地约12万平方米，建筑面积约20万平方米，是一个集合了创新型电梯叠加别墅、联排别墅、高层豪宅等多种物业形态的综合型项目。项目以“礼门、豪门、望族名门”规划立意点，重金聘请知名景观设计公司为项目量身打造世家名门大宅园林。,*万豪西花苑（江苏 扬州）万豪西花苑，江苏高科技投资集团旗下公司万豪地产“1”号系顶级作品，26万CBD门庭鼎级公园住区，开启扬州世界级城市中央公园豪宅物业。项目位于扬城置业首选区域新城西区，扬州城市大动脉文昌路在这里接驳，火车站毗邻，距离主城商业中心仅

6、15分钟车程。万豪西花苑二期邀请国际知名团队担纲设计，整体规划、建筑设计、景观设计、产品品质等将在一期基础上实现完美升级。,*江阴.长晟环球金融中心（江苏 江阴）项目用地面积18378平方米，总建筑面积约105000平方米（地上7.6万平米，地下2.6万平米）。建筑主体为裙房6层，塔楼39层的超高层建筑，是集商务、办公、餐饮、娱乐于一体的五星级酒店，定位为江阴市西区中心标志性建筑物，力求打造江阴城区第一高楼（总高度188米）。,*金域豪庭（安徽 滁州）金域豪庭项目是滁州市申城置业有限公司在滁州东部新城打造湖畔生活的高品质生活社区。项目占地14万平米，容积率2.5，总建近45万平米，物业类型为小

7、高层及高层。小区规划了近1.3万平米的生活配套设施方便业主的购物消费，同时在小区的西南侧还有规划的15个班的幼儿园。,扬州新景祥部分操作案例,新景祥部分合作伙伴,CONTENTS市场背景篇06 政策资讯11 经济环境14 房地产投资市场分析篇16 土地市场23 商品房市场30 商品住宅市场营销媒体篇38 营销媒体,CONTENTS,主 办：扬州新景祥业务发展部编 辑：张 晨、王 占 岭 刘 海 春、吴 锦 荣、李 阳 联 系 人：张晨联 系 电 话：13773535566 0514-87633355/7633322E M A I L：XJXDC_YZ163.COM本报告中所有数据和内容未经许可

8、，严禁转载，违者公司有权追究其法律责任,第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策资央行年内第6次上调准备金率 中国人民银行决定，从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。存款准备金率达到了18.5%，创历史最高。新景祥观点：这是央行今年以来第六次上调存款准备金率，也是在一个月时间内第三次宣布上调存款准备金率。准备金率的密集调整，史所罕见。央行年内二次加息 中国人民银行12月25日晚宣布，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。由现行的2.50%提高到2.75%；一年期贷款基准利率上调0.2

9、5个百分点，由现行的5.56%提高到5.81%。新景祥观点：本次加息依然以预防通胀为主要目的，但也带了购房者购房成本的增加和还款压力的累积效应，加息预期依然强烈。央行延长六银行差别存准期限 此前被央行实施差别准备金率的银行，差别准备金期限将被延长三个月，到明年3月15日到期。这些银行包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、招商银行、民生银行。今年10月15日，这六家银行因为放贷过猛等原因被央行施以差额存款准备金率，时效为两个月，本应在12月15日到期。新景祥观点：随着央行延期差额存款准备金率，也意味着上述银行的存款准备金率将被维持在19.5%或者更高的水平。,国土部：四措施加码调控 国土资

10、源部12月19日发出国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知（国土资发2010204号）。要求坚决抑制地价过快上涨，坚决打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，切实落实调控措施。一是增强责任感和敏锐性，密切关注房地产市场走势，坚决落实监管和调控政策措施。二是完善调控措施，促进土地市场健康发展。三是完善调控措施，促进土地市场健康发展。三是严格执行招拍挂出让制度和操作程序，规范房地产用地出让行为。四是加强房地产用地监管，严格落实制度。新景祥观点：通知率先拉开了新一轮土地调控风暴，本轮土地调控风暴将以闲置土地清理查处“升级”为标志，并于12月30日公布了“各地上报的由于

11、房地产开发企业自身原因造成的尚未处置的26宗住宅闲置土地名单”。住建部：住房公积金贷款利率上调0.25个百分点 住建部网站12月26日公布了住房公积金调整方案，一、从2010年12月26日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91%调整到2.25%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。二、从2010年12月26日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下（含五年）从3.50%调整为3.75%，及五年期以上从4.05%调整为4.30%。三、从2010年12月26日起，开展住房公积金

12、支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率做相应调整。新景祥观点：虽然公积金利率有所提高,但与商业贷款相比，还是有相当大的优惠,特别是将保障房贷款列入公积金贷款内。,二、市政动态“京杭之心”开坝引水 12月26日上午，广陵新城地标“京杭之心”举行开坝引水仪式。市委书记王燕文、市长谢正义与近千名市民一起，共同见证了这一历史时刻。建设广陵新城是市委、市政府实施“一体两翼”城市发展战略的重要内容，是加快新城建设、彰显现代文明的重要载体，也是广陵区新一轮发展的重要引擎。“京杭之心

13、”开坝引水后，标志着商业水街项目进入实质性开发阶段。新景祥观点：“京杭之心”开坝引水后，标志着商业水街项目进入实质性开发阶段。扬州“外三环”东段基本贯通 经过建设者几个月的努力，北环路东段快车道沥青摊铺基本完成，这标志着扬州“外三环”东段基本贯通。未来道路全部建成后，城区扬子江路和运河北路之间，将增添一条东西向大通道，从而大大缓解文昌阁交通压力。新景祥观点：北环路全部建成后，便串起了一条东西向的大动脉。道路全部建成后，城区扬子江路和运河北路之间，便增添了一条东西向大通道，这将大大缓解文昌阁的交通压力。新城西区启动拓展区开发 12月16日上午，新城西区举行了真州路（西三环路）北延工程开工仪式。真

14、州路北延工程将成为新城西区重要的南北向城市主干道之一，也是城市三环线西北段。明年新城西区管委会将加大投入，启动总投资10亿元的拓展区征地拆迁工作；开工建设总投资9亿元、33万平方米的4.2平方公里大型农民安置区；启动建设拓展区道路管网等基础设施；完成总投资1亿元宁启铁路复线改造3座上跨铁路桥的建设。新景祥观点：真州路北延工程的建设标志着新城西区进一步拓展发展空间，拉开了4.2平方公里拓展区的开发序幕，工程完成后，不仅进一步完善新城西区及全市交通路网格局，大大改善附近居民出行条件，还将对新城西区下一步产业发展提供基础条件。,三、市场资讯房地产领域利用外资大增 商务部12月15日公布的数据显示，1

15、1月全国实际使用外资(FDI)金额97.04亿美元，同比增38.17%，连续第16个月实现月度同比增长。值得注意的是，房地产领域利用外资增幅明显较大。数据显示，全国房地产领域吸收FDI增幅明显较大。1-11月房地产行业吸收FDI201亿美元，同比增长48%。统计局此前发布的数据则显示，1-11房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款11245亿元，增长25%；利用外资656亿元，增幅高达59%。历史数据显示，房地产开发企业资金来源整体增幅在回落，但其中利用外资额却在持续增长。这引发了市场关于“热钱”进入中国楼市的猜想。11月70大中城市房价同比上涨了7.7%

16、据国家统计局统计数据显示，11月份全国70大城市，新建住宅销售价格同比上涨9.3%，涨幅比10月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.4%。其中，商品住宅销售价格上涨10.4%，其中普通住宅销售价格上涨9.4%，高档住宅销售价格上涨14.1%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.3%，高档住宅销售价格上涨0.7%；经济适用房销售价格上涨0.1%。,全国房屋销售额今年或达4.7万亿元创历史新高 国家统计局日前公布的数据显示，今年前11月，全国房屋销售金额达到42278亿，较去年同比增长17.48%，该数据与去年全年的43994亿元也仅

17、差一步之遥。国信证券研究报告指出，今年全国房屋销售金额超过去年已经不存悬念。报告指出，其监控的不少大城市11月和12月第一周新批售上市的住宅面积环比增加，例如京、深、杭等8个城市11月份新批售上市的住宅面积环比10月增长26%，这预示着12月的市场供应将高于11月。同时在市场逐渐适应调控、新盘多以优惠面市以及“限购令”到期预期等因素的作用下，12月新推楼盘的去化率将至少维持11月的水平，因此，12月销量有望实现环比增长。按照上述报告的逻辑，12月全国房屋销售金额有望超过11月的5286亿元，从而使得全年销售金额达到47000亿元的历史新高。,第二章、经济环境一、扬州GDP 2004年至2009

18、年，扬州市连续6年保持13%以上的GDP年均增长速度，每年都以200亿元左右的规模增长。图1-2-1：扬州市GDP历年走势图数据来源：扬州统计局二、固定资产投资 2010年1-10月扬州市完成社会固定资产投资1105.2亿元，同比增长25.1%。图1-2-2：扬州市历年固定资产投资走势图数据来源:扬州统计局,三、社会零售总额 2010年1-9月，扬州市累计实现社会消费品零售总额516.2亿元，同比增长18.5%。图1-2-3：扬州市历年社会零售走势图数据来源:扬州统计局四、进出口 2010年1-9月，全市累计进出口57.89亿美元，同比增长50.2%，其中，出口43.49亿美元，已经超过200

19、9年全年规模，完成年度目标的94.2%，较上年同期增长51.3%，增幅位列全省第三位。图1-2-4：扬州市历年进出口额走势图数据来源:扬州统计局,五、CPI 2010年11月，市区居民消费价格上涨6.3%，今年已经连续7个月处于负利息状态。图1-2-5：2010年CPI走势图数据来源:扬州统计局,第三章、房地产投资一、开发投资额 2010年1-11月，市区商品房开发投资60.41亿元，同比增长超过7.84%，其中商品住宅47.52亿元，同比增长4.16%。11月份，市区商品房开发投资6.19亿元，同比增长80.99%，环比增长14%，其中，商品住宅5.13亿元，环比增长14%。图1-3-1：扬

20、州市区2010年商品房开发投资额走势数据来源：扬州统计局二、房地产建设指标 2010年1-11月，市区商品房新开工面积252.49万，同比增长29.98%；其中住宅新开工面积176.55万，同比增长20.59%。11月份，市区商品房新开工面积26.08万，环比下降8.39%，其中商品住宅19.63万，环比增长5.37%。,图1-3-2：扬州市区商品住宅新开工面积走势图数据来源：扬州统计局,第二篇 市场分析篇一、土地资讯国土部公布首批囤地名单 12月30日，国土资源部公布了“各地上报的由于房地产开发企业自身原因造成的尚未处置的26宗住宅闲置土地名单”。国土部表示，名单中闲置一年以上不满两年的，必

21、须征收闲置费，闲置两年以上的，必须坚决收回。所涉房地产开发企业及其控股股东，在闲置土地查处整改到位前，将暂停其参加新的土地竞买活动。在这26宗闲置土地中，北京和上海各有5块，江苏省、福建省和湖南省各2块、湖北省8块、河南省和云南省各1块。国土部材料显示，此次公布的26块闲置土地，除4块地的用途是其他普通商品住房用地外，其余22块土地用途都是住宅用地。事实上，土地调控年底“收网大戏”才刚刚开始。这26块土地只是全国闲置土地的“冰山一角”，除企业自身原因造成闲置的地块外，由于地方政府原因造成的闲置地块不久也会公之于众。记者此前己从接近国土部的人士处获悉，目前国土部已经对没有完成供地计划和闲置土地清

22、查工作的省市列了一份名单，据此将进一步处理，各地也会公布闲置地块情况。根据此前国土部的通知要求，2011 年1 月中旬前，各地要将因政府原因闲置土地尚未完成整改处置的市县和具体地块信息、闲置原因向社会公告，并采取措施督促市县抓紧落实闲置土地清理工作。过半主要城市土地超卖 截至12 月16 日，监测的12 个城市中已有上海、广州、深圳、天津、成都、武汉和长春等7 市超额完成2010 年度居住用地供应计划。今年12 个重点城市已出让居住用地8582 公顷，预计年底前仍将有1175 公顷的出让量，土地供应的持续放量将使未来几周土地成交热度不减。,为了抑制少数城市地价过快上涨趋势，12 月19 日，国

23、土资源部出台 关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知（以下简称“通知”)，要求坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。继“9 29 二次调控”后，土地市场沉寂片刻后再次爆发，显示出开发商对后市的乐观预期。此时出台土地调控新政，希望能及时有效地抑制土地价格过快增长，通过整顿土地市场，严禁哄抬地价，进而达到稳定房价上涨预期的目的。全国房地产用地供应总量创新高 截止到11月底，全国房地产用地供应总量达12.82万公顷，其中保障性住房用地供应1.34万公顷，确保了国务院下达的580万套保障性安居工程建设用地供应。据国土部有关负责人介绍，前1

24、1 个月供应总量再创新高，全国房地产用地供应12.82万公顷，同比增长47.8%，占土地供应总量的36。住宅用地供应9.56 万公顷，同比增加50.6%，占房地产用地供应总量约75。保障性住房用地供应1.34万公顷，同比增加43.5%,占住宅用地比例达14.01%，确保了国务院下达的580万套保障性安居工程建设用地供应。国土部有关负责人还表示，继9月份部分地方房地产市场出现反弹苗头后，进入11月，一些地方地产市场购地竞价热度趋旺，高价地在短时间内相对集中地重新出现，推动地价走高。虽然总体上仍属个别现象，多集中在部分重点城市的个别优质地块，尚未形成群发效应，但国土部迅速行动，研究下发了房地产用地

25、调控政策的通知，目的就是继续狠抓宏观调控不放松，进一步巩固调控已有成果，促进房地产市场持续稳定健康可持续发展。据悉，下一步，国土资源部将督促各地狠抓已有政策措施贯彻落实，切实做好当前和近期土地市场的监管工作。,二、土地出让分析1、土地出让公告分析 2010年12月，扬州国土资源局共发布7个土地挂牌公告，共37宗地块，合计172.28万。其中，12月7日发布1个公告，推出1宗工业用地，占地面积28.8万；12月18日有1个公告推出6宗工业用地，总占地面积10.67万；12月23日发布1个公告，推出1宗工业用地，总占地10.00万；12月24日发布1个公告，推出7宗商业用地，1宗住宅用地和3宗商住

26、用地，总占地74.1万；12月25日发布1个公告，推出2宗商住用地，10宗住宅用地和3宗商业用地，总占地面积34.72万；12月30日发布1个公告，推出2宗商住用地，总占地面积9.39万；12月31日1个公告，推出1宗工业用地，占地面积4.59万。国土局在2010年年底即12月推出大量经营性用地，据统计，2010年扬州土地市场经营性用地累计供应达到了519万，远远超过了3800亩供应计划。土地年供应计划原本是硬指标，不能轻易逾越，而本次供应量远超计划，究其原因，可能是企业闲置土地回收后重新上市。本月公告土地基本呈现以下特征：分布区域：供应地块主要分布在乡镇,图2-1-1：2010年12月扬州各

27、区域板块土地供应情况,数据来源：扬州市国土资源网,在12月供应的37宗地块里，数量占比最多的是乡镇板块，累计共有16宗地块推出，占到了地块推出总数的43.24%，推出面积累计28.54万，占土地总量的16.57%；东区板块12月累计推出8宗地块计90.56万，各占土地总数21.62%和52.56%；南区板块12月共有5宗地块推出，占土地总数的13.51%，而土地面积则仅占地块总量的3.83%；西区板块和北区板块12月各有3宗和5宗地块推出，各自占了土地总量的8.11%和13.51%。而推出面积则占到了土地总量的18.04%和9%。12月推出的地块中涵括了各种用途的地块，其中住宅用地12月共有1

28、1宗推出，占到了土地推出总数的29.73%，而推出总面积达38.92万，占土地推出总量的22.59%；商业用地12月累计推出了10宗计17.56万，占到了土地推出总数的27.03%和土地面积总量的10.19%；商住综合用地12月共有7宗计61.74 万推出，占到了土地总数的18.92%和土地面积总量的35.84%；工业用地12月也推出较多，累计共有9宗计54.06，占到了土地总数的24.32%和面积总量的31.38%。,图2-1-2：2010年12月扬州各用途地块供应情况,土地用途：各用途地块均有推出,数据来源：扬州市国土资源网,在12月推出的37宗地块中，1-5万面积段地块推出数量最多，共有

29、21宗，占到了本月土地推出总数的56.76%，累计推出面积达48.23万，占土地推出总量的28.00%；其次是1万以下面积段的地块，共有7宗推出，占土地总数的18.92%，而推出面积则仅占面积总量的2.17%;5-10万和10万以上两个面积段地块12月各有4宗和5宗推出，各占土地推出总数的10.81%和13.51%,2个面积段地块各有31.59万和88.73万推出，占到了本月地块面积总量的18.34%和51.5%,地块面积：1-5万以上的中小型地块为主,图2-1-3：2010年12月供应土地面积分布情况,数据来源：扬州市国土资源网,2、挂牌地块列表表2-1-1：扬州2010年11月国有土地使用

30、权招商公告土地列表,3、重点地块分析659地块及周边情况综述 周边地块 659 地块（玻璃厂地块）周边未来可上市地块较少，目前已成交的地块中，多数已经通过规划局公示，进入开发阶段，但仍未上市。,表2-1-2：659地块经济指标,数据来源：扬州市国土资源网,图2-1-4：659地块周边土地,交通配套 横向五台山路，向东连接江都市区，向西规划中有瘦西湖隧道，是扬州市区中北部的一条纵向大动脉，纵向有江都路，向南至南绕城公路，向北新建跨古运河大桥与城北的三星路相连。商业配套 大润发广陵店、苏果友谊店、苏果跃进桥店项目竞争分析 659周边目前新楼盘少，公园一号、江南一品等项目距离较远，竞争因素小，凯运天

31、地、众恒紫园、骏和天城已是老盘，阳光水岸项目在古运河西，且该项目供应断续，竞争不足为虑，运河名城佳园为市建设局古城改造拆迁安置小区项目，仅有少量商品房源面世，因此将来最大竞争对手为运河一品项目。三、土地成交分析1.土地成交情况分析 由于11月推出地块均为工业用地，无经营性地块，12月土地市场无成交地块。,第二章、商品房市场一、市场综述 2010年12月，扬州市区新增商品房供求同涨，数据显示，当月市区累计预售许可商品房44.52万，较11月供应量上涨644.43%，较去年同期也上涨61.20%，累计合同成交19.14万，较11月成交量减少34.35%，较去年同期减少37.51%；成交均价小幅回落

32、，环比跌幅为2.87%，达到7840元，同比仍上涨33.47%。图2-2-1:2010年1月-2010年12月扬州市区新增商品房月度供应成交走势数据来源：扬州房地产信息网,二、供求比关系分析供大于求 2010年12月，扬州市区新增商品房供求比为1：0.43，供大于求，供应溢出达25.38万。数据显示，2008年1月至今，市区新增商品房供求比为1：1.02，供应不足量为13.69 万；2009年1月至今，市区新增商品房供求比为1:1.10，供应不足量为47.49 万；2010年至今，市区新增商品房供求比为1：0.88，供应溢出量为32.00万；另外，截至12月25日，市区商品房累计可售房源为19

33、7.06万，其中商品住宅有83.70万，较11月可售增加20.58万。,图2-2-2:2010年1月-10年12月扬州市区新增商品房月度供求走势数据来源：扬州房地产信息网三、供应量分析 月度供应首破40万 2010年12月，扬州市区新增商品房市场月度供应量激增，当月取得预售许可证的项目由11月的4家增加到21家，累计供应商品房3720套，计44.52万，上市套均面积为119.69，供应套数和供应面积环比分别上涨314.72%、644.43%，同比也分别上涨45.77%、61.20%。,图2-2-3:2010年1月-2010年12月扬州市区新增商品房月度供应走势,数据来源：扬州房地产信息网,商品

34、住宅回归主力供应位置 2010年12月，扬州新增商品房市场供应量激增，商品住宅重回主力供应位置。数据显示，本月市区新增商品住宅累计上市新品37.39万，占供应总量的83.97%，较11月增加37.94%；商业用房累计上市新品3.92万，占供应总量的8.81%，较11月减少7.21%;办公用房累计上市新品3.21万，占供应量的7.22%，较11月减少30.73%。,图2-2-4:2010年11月-2010年12月扬州市区新增商品房供应各类物业配比,数据来源：扬州房地产信息网,未来新增供应仍以商品住宅为主 据统计，2011年1月，扬州市区将新推9家项目。其中，3家为商办类产品，6家为商品住宅产品，

35、预计住宅商品房上市量约在15万左右。,表2-2-1扬州市区即将推案项目综览,数据来源：扬州房地产信息网,四、成交量分析月度成交明显回升 12月，扬州市区新增商品房市场月度成交受供应影响明显回升。当月累计合同成交1829套，计19.14万，成交套均面积为104.66，成交套数和成交面积环比分别上涨34.35%，同比分别下滑26.52%，37.54%。其中，商品住宅累计合同成交13.41万，由“冰点线”以下回升至“冰点线”以上。,数据来源：扬州房地产信息网,图2-2-5:2010年1月2010年12月扬州商品房成交情况,月度成交结构基本保持稳定 2010年12月，市区新增商品房成交结构基本保持稳定

36、，在构成比例上稍有调整。数据显示，当月成交普通住宅产品1061套，计11.85万，占市区总销量的61.90%。较11月市场占比增加6.81个百分点；别墅用房累计销售67套，计1.56万，占市区总销量的8.16%,较11月增加1.74个百分点；商业用房累计销售309套，计2.32万，占市区总销量的12.11%，较11月减少5.89个百分点；办公用房累计销售392套，计3.41万，占市区总销量的17.83%，较11月减少2.66个百分点。,图2-2-6：2010年11月-2010年12月各类物业成交比重分布图,数据来源：扬州房地产信息网,五、成交均价分析商品房成交均价小幅回落 12月，扬州市区新增

37、商品房成交均价小幅回落，达到7840元，环比下滑2.87%，同比上涨33.47%，其中，商品住宅成交均价保持坚挺，为7827元；商业和办公成交价格有不同程度回落，尤以办公产品成交均价回落最为显著，环比下滑7.33%，为5782元。,图：2-2-7：2010年1月-2010年12月扬州商品房成交价格走势图,第三章、商品住宅市场一、市场综述 2010年12月，扬州市区新增商品住宅供求同涨，成交均价保持稳定。数据显示，当月累计预售许可住宅产品37.39万，环比上涨1258.09%，同比上涨89.45%；合同累计成交13.41万，环比上涨53.04%，同比下滑37.70%；成交均价为7828元，与11

38、月基本持平，同比上涨31.58%。数据来源：扬州房地产信息网二、供求关系分析供大于求 12月，扬州市区新增商品住宅市场供求同涨，供应量涨幅显著，整个市场呈现供大于求的状态。当月供求比为1：0.36,供应溢出量为23.98万。数据显示，2008年以来，市区新增商品住宅供求比为1:1.06,供应缺口为31.61万；2009年以来，市区新增商品住宅供求比为1：1.17，供应缺口为63.16万；2010年市区新增商品住宅供求比为1：0.96，供应溢出量为7.54 万；另外，截至2010年12月25日，扬州市区商品住宅累计可售房源面积达到83.70万。,图：2-3-1:2010年1月-2010年12月扬

39、州商品住宅供应成交月度走势,图：2-3-2：2010年1月-2010年12月扬州商品住宅供求关系走势数据来源：扬州房地产信息网三、供求分析1.供应总量分析月度供应量猛增 12月月度供应量飘升至历史最高水平，数据显示，当月累计上市住宅产品2944套，37.39万，较11月的212套，2.75万环比分别上涨1288.68%、1258.09%，同比分别上涨80.28%、89.45%。,图：2-3-3：2010年1月-2010年12月扬州商品住宅供应情况,数据来源：扬州房地产信息网,西区板块为供应主力 12月，市区商品住宅供应量激增，供应项目由11月的2家，增加到17家，在区域供应结构上也出现了明显的

40、调整，西区板块重回主力供应位置。数据显示，当月西区累计预售许可住宅商品房28.1万，为西区月度历史供应之最，占市区总供应量的75.15%；东区板块本月也有新品上市，累计预售许可3.78万，占市区供应量的9.04%；南区板块时隔半年后，又有新量入市，累计新推住宅商品房3.48万，占市区供应量的9.32%，均来自“九龙湾 润园”；北区板块本月远郊项目多家新推，累计上市住宅产品2.43万，占市区供应量的6.49%。,图：2-3-4:2010年11月-12月扬州商品住宅区域供应对比情况,小高层高层供应“旗鼓相当”12月，市区商品住宅上市物业类型构成变化显著，除独栋别墅产品外，其他各物业类型均有新品推出

41、，其中，小高层和高层住宅产品供应“旗鼓相当”。数据显示，多层产品预售许可6.62万，占市区供应量的17.71%，多层产品稀缺的西区板块，本月也有新量入市，上市项目分别为“尚城”、“新能源虎豹 阳光美第”，但新推量较少；小高层产品当月预售许可12.78万，占市区供应量的34.17%；高层产品当月预售许可13.81万，占市区供应量的36.95%；联排别墅产品当月预售许可3.31万，占市区供应量的8.86%，叠加别墅产品当月预售许可0.86万，占市区供应量的2.31%。2.批准预售商品住宅数据分析（1）规模分析新推项目年内最多，推案集中在中上规模 2010年12月批准预售商品住宅项目有17个，为20

42、10年月度供应项目数最高。其中首次房源批准预售项目有4个，为“新港名仕花园”、“金域蓝湾”、“汇景豪庭”和“江扬 运河印象”。其中，“新港名仕花园”为本月新推案面积的第一位，推案面积4.9万；推案面积在3万以上的项目还有3个，分别为“金域蓝湾”、“金轮星城”、“骏和国际公馆”。,图：2-3-5:2010年11月-2010年12扬州各建筑形态商品住宅供应对比情况,数据来源：扬州房地产信息网,表2-3-1:2010年12月新推案项目规模情况,表2-3-2:2010年12月新推案套数和面积详情,数据来源：扬州房地产信息网,(2)建筑形态分析高层和小高层为主，多层房源供应面增加 本月批准预售的商品住宅

43、建筑形态有多层、小高层、高层和别墅。本月新推的多层住宅供应量为6.62万，小高层住宅供应量为12.78万，高层住宅供应量为 13.81万，别墅住宅供应量为4.18万。,多层住宅来源于7个项目，为“公园一号”、“汇景豪庭”、“吉祥苑”、“金域蓝湾”、“尚城”、“阳光美第”和“运河一号公馆”；小高层住宅来源于7个项目，分别为“江南一品”、“金域蓝湾公馆”、“九龙湾 润园”、“绿地运河纪 上方公馆”、“万豪西花苑”、“新能源虎豹 阳光美第”和“依云城邦”；高层住宅来源于6个项目，分别为“公园一号”、“金轮星城”、“金域蓝湾公馆”、“骏和国际公馆”、“新港名仕花园”和“运河一号公馆”；别墅住宅产品来源

44、于4个项目，分别为“汇景豪庭”、“江扬 运河印象”、“依云城邦”和“沁芳园”。,表2-3-3：2010年12月批准预售住宅建筑形态情况 图2-3-6：2010年12月批准预售住宅面积分布,(3)区域分析西区供应量保持第一 12月批准预售商品住宅项目供应区域分布在西区、南区、东区和北区。本月批准预售的17 个项目中的10个来自于西区，另外，南区1个，东区3个，北区3个项目。其中，西区批准预售住宅面积总计为28.10万，占总量的75.15%；南区有1个项目批准预售，面积为3.48万，占总量的9.32%；东区有3个项目批准预售，面积为3.40万，占总量的9.04%，北区有3个项目批准预售，面积为2.

45、43万，占总量的6.49。,表2-3-4：2010年12月各区域新推案情况 图2-3-7：2010年12月新推案区域面积分布数据来源：扬州房地产信息网,(4)户型面积段分析面积在120以下的当月去化较快 在本月新推案面积段分布中，90面积段占16.68%,90-120面积段占31.18%,120-144面积段占40.56%,144面积段占11.58%，120-144 面积段户型为主力供应户型。在当月新推案去化面积段分布中，90面积段占27.66%,90-120面积段占40.90%,120-144面积段占23.88%,144面积段占7.57%。90和90-120面积段户型当月去化速率较快。,数据

46、来源：扬州房地产信息网,图2-3-8：2010年12月新推案面积段分布 图2-3-9：2010年12月新推案当月去化面积段分布,(5)房型分析 本月批准预售住宅房型丰富，包含一房、二房、三房、四房、五房及以上、别墅和其它房源。三房供应房源数量遥遥领先，广泛分布在13个项目；其次为二房房型，有10个项目供应。,上市房型分析 2010年12月，全市商品住宅批准预售总计2944套，其中一房供应为8套，市场占比为0.27%；二房供应521套，市场占比为17.7%；三房供应1876套，市场占比为63.72%；四房供应134套，市场占比为4.55%；五房及以上供应56套，市场占比为1.90%；别墅供应为1

47、72套，市场占比为5.84%；其他房型供应为177套，市场占比为6.01%。,图2-3-10：2010年12月扬州新开盘项目房型分析,数据来源：扬州房地产信息网,表2-3-5:2010年12月扬州批准预售商品住宅房型表去化房型分析 2010年12月，扬州商品住宅批准预售住宅房源合计2944套，共去化846套，当月去化率只有28.74%。除上市量较小的房型外，二房房型的当月消化速率较高，为41.27%，可以看出面积小，低总价，投资自住皆相宜的两房产品投入市场最为火爆。而三房房型因新推量较多，消化周期和备案周期都较长，因而当月消化速率稍低.,数据来源：扬州房地产信息网,区域房型供求分析 西区房型供

48、求分析 12月份，西区有10个项目的商品住宅批准预售，来自于“阳光美第”、“金域蓝湾”、“骏和国际公馆”、“尚城”、“金轮星城”、“上方公馆”和“新港名仕花园”、“依云城邦”“江扬运河印象”和“万豪西花苑”，区域供应2132套，面积28.10万，市场供应占比为72.75%。批准预售房源的房型集中在二房和三房。,数据来源：扬州房地产信息网,表2-3-6:2010年12月扬州批准预售商品住宅房型供求详情,图2-3-11:2010年12月扬州西区楼盘供求明细,表2-3-7：2010年12月扬州西区楼盘供求明细,数据来源：扬州房地产信息网,东区房型供求分析 12月份，东区有3个项目的商品住宅批准预售，

49、来自于“公园一号”、“江南一品”和“运河壹号公馆”。区域供应272套，供应面积3.38万，区域市场占比为9.04%。,图2-3-12:2010年12月扬州东区楼盘供求明细,数据来源：扬州房地产信息网,数据来源：扬州房地产信息网,表2-3-8:2010年12月扬州东区楼盘供求明细表,南区房型供求分析 12月份，南区有1个项目的商品住宅批准预售，来自于“九龙湾润园”，区域供应362套，供应面积3.48万，区域市场占比为9.32%。,表2-3-9:2010年12月扬州南区楼盘供求明细表,图2-3-13:2010年12月扬州南区楼盘供求明细,数据来源：扬州房地产信息网,数据来源：扬州房地产信息网,北区

50、房型供求分析 12月份，北区有3个项目的商品住宅批准预售，来自于“汇景豪庭”和“吉祥苑”和“沁芳园”，区域供应178套，供应面积2.43万，区域市场占比为6.49%。,数据来源：扬州房地产信息网,数据来源：扬州房地产信息网,表2-3-10:2010年12月扬州北区楼盘供求明细表,图2-3-14:2010年12月扬州北区楼盘供求明细表,四、成交量分析月度成交量回升至正常水平 12月，市区新增商品住宅月度成交量明显回升，累计合同销售1128套，13.41万，环比分别上涨65.88%、53.04%，同比分别下滑33.25%、37.70%，其中普通住宅产品累计成交11.85万，环比上涨50.96%，较