房地产评估报告（153页） .ppt

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1、,第五章 房地产评估,教学目的和要求：,通过本章教学，使学生了解房地产的特点，知道影响房地产价格的因素；掌握解房地产评估的收益法、市场法、成本法、剩余法等方法。熟悉在建工程的评估。,基本内容：,一、房地产评估概述 二、房地产价格及其影响因素 三、收益法在房地产评估中的应用 四、市场法在房地产评估中的应用 五、成本法在房地产评估中的应用 六、剩余法在房地产评估中的应用 七、基准地价修正系数法的应用 八、路线价估价法房地产评估中的应用 九、在建工程评估,一、土地的特性（一）土地的自然特性（二）土地的经济特性,第一节房地产评估概述,（一）土地的供给 土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。土地的

2、供给可以分为土地的自然供给和经济供给两个方面。自然供给：地球提供给人类的土地数量自然供给基本上是无弹性的 经济供给：在土地自然供给范围内，对土地进行开发利用，并在一定规划条件下可满足人类不同需求的土地供给。土地的经济供给是有弹性的。土地及其定着物通称为不动产。地产和房产均属不动产。,自然供给土地的条件,是具有适宜于人类生存和工作的气候条件具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件具有可以利用的淡水资源具有可供人类利用的生产资源具有一定的交通条件。,（二）土地的自然特性土地位置的固定性土地质量的差异性土地资源的不可再生性土地效用的永续性,（三）土地的经济特性土地经济供给的稀缺性土地产权的可垄断性土地

3、利用的多方向性土地效益的级差性,在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有土地所有权不能进入房地产市场流转，国有土地使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年期的使用权价格，其出让的最高年限由国务院确定。土地使用权出让 土地使用权转让土地使用权出租土地使用权抵押,二.土地使用权,1.土地使用权出让（两权分离）土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖和挂牌等方式。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教

4、育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。,2、土地使用权转让 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。（1）土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。（2）土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。(3)土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（4）地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。（5）土地使用者转让地上建筑物、

5、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。,3、土地使用权出租土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。4、土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。,5、土地使用权出让合同约定的期限届满，住宅建设用地使用期限届满的，自动续期；非住宅建设用地的使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，除因公

6、益需要收回该幅土地的，应当进行批准，并重新签订土地使用权出让合同，按规定支付土地使用权出让金。6、土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。,1位置固定性 2供求区域性 3长期使用性 4大量投资性 5保值与增值性 6投资风险性 7难以变现性 8政策限制性,三、房地产的特性,在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还特别需要注意遵循最有效使用原则和合法原则等。（一）最有效使用原则(最佳使用）房地产的多用途性 产权所有人的理性假设,四、房地产评估的原则,（二）合法原则 合法原则是指房地产评估应以评估

7、对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。城市规划为居住用地的，评估该地块价值时，必须以居住用地作为其用途，不能用作工业用地或商业用地。,（一）明确评估基本事项 1明确评估目的 2了解评估对象 3确定评估基准日（二）签订评估合同,五、房地产评估程序,（三）制定工作计划（四）实地勘察与收集资料（五）测算被估房地产价值（六）综合分析确定评估结果（七）撰写评估报告,五、房地产评估程序,一、房地产价格的种类（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价

8、格。如：所有权、使用权、租赁权、典权等,第二节房地产价格及其影响因素,（二）按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格 市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格。评估价格是对市场交易价格的模拟。评估价格 基准地价标定地价房屋重置价交易底价课税价格,其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。房屋重置价格是计算土地增值税的依据。土地增值税=转让房地产的收入-扣除项目金额 旧房的评估值作为扣除项目之一。在转让已使用房屋及建筑物时，由政府批准设立房地产评估机构评定的重置成本乘成新率确定房屋的净价。评估价格需经当地税务机关确认。课税价格：是政府为课征有关房地产税而由估价人员

9、评估的作为课税基础的价格。房产税计算按原值减除10%-30%余值计算，对原值明显不合理的应重新评估。,（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 土地价格包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。基准地价：是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。,标定地价：是市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，具体宗地在一定使用年期内的价格。宗地：被权属界址线所封闭的地块。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以

10、通过市场交易资料，直接进行评估得到。,建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。房地产价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格（四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等房地产总价格，是指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格，有三种情况：对土地而言，是指单位土地面积的土地价格：对建筑物而言，是指单位建筑面积的建筑物价格；对房地产单位价格而言，是指单位建筑面积的房地产价格。,楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建面积上的土地价格。楼面地价=土地总价格建筑总面积 容积率=建筑总面积土地总面积 所以，楼面地价=土地单价容积率（五）其他价格类型 公告地价，

11、是政府定规公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。申报地价。第三十四条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。,二.房地产价格的特征 1房地产价格是权益价格(地价是地租的资本化)2房地产价格与用途相关 3房地产价格具有个别性 4房地产价格具有可比性,房地产价格的可比性受到限制，在同一供需圈内比较。房地产的供需圈：是指用于某种用途（住宅、商业、工业）的房地产在其使用条件和效用上比较一致，且可以相互替代，或在影响房地产价格的因素在空间分布和组合形式上大致接近的

12、区域。,城市各类用地供需圈具有各自不同的特点：（1）商业用地供需圈可能是较为狭小城市商业区；（2）住宅用地供需圈一般可辐射到城市的交通、生活条件相近的市区；（3）工业用地供需圈，尤其是大型工业用地，这种具有相互替代关系的土地形成的供需圈可能会波及许多城市。许多城市新兴工业开发区，由于投资条件相近相似，外商选择存在着替代关系，这些开发区形成工业用地的供需圈。,三、房地产价格的影响因素(一般因素;区域因素;个别因素（一）一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包括：1经济因素 2社会因素 3行政因素 4心理因素,一般因素-经济因素,经济发展因

13、素：经济发展，国内生产总值、投资消费财政金融因素：税率与结构、利率与结构、信贷条件 产业结构因素：三次产业，三次产业的变动趋势,一般因素-社会因素,人口因素：人口数量、人口密度和人口素质家庭规模因素：家庭规模是指社会或某一地区家庭平均人口数；家庭规模变动的趋势 房地产投机因素：房地产投机是市场经济下的一种明显的社会现象，是投资者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。房地产投机现象对房地产价格的影响教育科研水平和治安因素 社会福利因素,一般因素-行政因素,主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。土地使用制度与住房制度、地价政策.城市规划、土地利用规划、城市发展战略税收制度

14、、投资倾斜、优惠政策.行政隶属关系变更.交通管制.一般因素-行政因素心理因素,区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响的因素。商服繁华因素道路通达因素交通便捷因素城市设施状况因素 城市设施可以分为以下三类：基础设施；生活设施；文体娱乐设施 环境状况因素,（三）个别因素 1土地的个别因素区位因素。面积因素、宽度因素、深度因素。形状因素。地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。容积率因素(容积率与地价的关系一般不呈线性关系）用途因素。土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高

15、。,2建筑物的个别因素面积、结构、材料等。设计、设备等是否良好。施工质量。法律限制。建筑物是否与周围环境协调.,第三节收益法在房地产评估中的应用,收益法在国外被广泛地运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。,一、收益法中的主要技术方法,(一)纯收益不变 1在收益永续、各因素不变的条件下，有以下计算式：PA/r 其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期无限。,假设：未来预期收益分别为R1、R2Rn,则现率为r，折现之值和为PV,则有：当n时，1/（1+r）n0，则：PV=A/r,2在收益年期

16、有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期有限为n。,3在收益年期有限、资本化率等于零的条件下，有以下计算式：PAn 其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)收益年期有限为n；(3)资本化率为零。,(二)纯收益在若干年后保持不变,1无限年期收益。其基本公式为：其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期无限；(4)r大于零。,2有限年期收益。其计算公式为：其成立条件是：(1)纯收益在t年(含第t年)以前

17、有变化；(2)纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。这里要注意的是，纯收益A的收益年期是(n-t)而不是n。,(三)纯收益按等差级数变化,1在纯收益按等差级数递增、收益年期无限的条件 下，有以下计算式：其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零。,2在纯收益按等差级数递增、收益年期有限的条件下，有以下计算式：其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。,3在纯收益按等差级数递减、收益年期无限的条件下，有以下计算式：其成立条件是

18、：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零;(5)收益递减到零为止。,4在纯收益按等差级数递减、收益年期 有限的条件下，有以下计算式：其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为B；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。,(四)纯收益按等比级数变化,1在纯收益按等比级数递增、收益年期无限的条件 下，有以下计算式：其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；(5)rs0。,2在纯收益按等比级数递增、收益年期有限 的条件下，有以下计算式：其成立条件是：(1)纯收

19、益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；(5)rs0。,3在纯收益按等比级数递减，收益年期 无限的条件下，有以下计算式：其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；(5)rs0。,4在纯收益按等比级数递减，收益年期有 限的条件下，有以下计算式：其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零；(5)0s1。,(五）已知未来若干年后资产价格的条件下,计算式：其成立条件是：(1)纯收益在第n年(含n年)前保持不变；(2)预知第n年

20、的价格为Pn；(3)r大于零。,二、适用范围 收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等.对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。三、净收益（一）净收益的含义 净收益=总收益-总费用 在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观净收益的区别。实际净收益和客观净收益的区别。1、实际净收益：是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，实际收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。,原因：,（1）收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；（2）当前房地产并未处于最佳利用状态

21、，收益偏低；（3）收益权利人经营不善，导致亏损，纯收益为零甚至为负值；（4）土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，纯收益为负值。,2、客观净收益 在正常市场条件下的房地产，处于最佳利用状态下的净收益。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。客观收益=客观总收入-客观总费用,注意：,A、客观收益使用于不存在房屋租约情况下；B、实际净收益适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况；C、对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，租约期内采用实际净收益，租约期外采用客观收益,四、资本化率（一）资本化率的实质 资本化率在

22、一定程度上反映了投资收益率。处于不同用途、不同区位、不同交易时间的房地产，投资风险也各不相同，因此，资本化率也各不相同。,（二）求取资本化率的方法 1净收益与售价比率法 评估人员搜集市场上近期交易的与被估房地产相同或相近似的房地产的净收益、价格等资料，反算出它们各自的资本化率。2安全利率加风险调整值法 r=安全利率+风险调整值 通常选择银行中长期利率作为安全利率，然后根据影响被估房地产的社会经济环境状况，估计投资风险程度，确定一个调整值。,净收益与市场售价的比率,（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）5=7.32%,3各种投资收益率排序插入法（三）资本化率的种类 1综合资本化率

23、2建筑物资本化率 3土地资本化率综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系。,式中：r综合资本化率；r1 土地资本化率；r2 建筑物资本化率；L-一土地价值；B建筑物价值。,五、计算公式（一）评估房地合在一起的房地产价值 房地产价值=房地产净收益综合资本化率 式中:房地产纯收益=房地产总收益一房地产总费用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金(二)单独评估土地的价值 1由土地收益评估土地价值。土地价值=土地纯收益土地资本化率 土地纯收益：土地总收益一土地总费用 土地总费用=管理费+维护费+税金,2由房地产收益评估土地价值。(1)土地价值=房地产价值一建筑物现值 建筑物现值=建筑物重

24、置价一年贬值额已使用年数,建筑物净收益=建筑物现值建筑物资本化率,(三)单独评估建筑物的价值 1建筑物价值=房地产价值一土地价值,例,有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10，预计未来前5年的纯收益分别为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。P=2161(万元),例,有一宗房地产，2002年的纯收益为50万元，资本化率为5，若：(1)未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；(2)未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1。试分别评估两种情况下2002年初的房地产收益价格。,纯收益按等差级数递增，收益年期无

25、限的收益价格计算公式纯收益按等比级数递增，收益年期无限的收益价格计算公式,P=,例,某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的3.5，维修费为重置价的1.5，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0

26、.2%，土地资本化率7，建筑物资本化率8。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。,选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法2计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=5012900(1-10)=486000(元)3计算总费用(1)年管理费：486000 35=17010(元)(2)年维修费：250090015=33750(元)(3)年税金：20900=18000(元)(4)年保险费：250090002=4500(元),年总费用：(1)+(2)+(3)+(4)=17010+33750+18000+4500=73260(元)4计算房地产纯收益年房地产纯收益

27、=年总收益年总费用=48600073260=412740(元)5计算房屋纯收益,(1)计算年贬值额年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为502=48(年)，并且不计残值，视为土地使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。(注：如计算残值，也可以。),年贬值额=建筑物重置价值/耐用年限=2500900/48=46875(元)(2)计算房屋现值(假设房屋收益年期为无限年期)房屋现值=房屋重置价年折旧费已使用年数=250

28、0900-468754=2062500(元)(3)计算房屋纯收益：房屋年纯收益=房屋现值房屋资本化率=20625008=165000(元),6计算土地纯收益土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=412740165000=247740（元）7计算土地使用权价格土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44(年)。=335883615(元),单价=3358836。15500=671767(元)8、评估结果。该宗地使用权在2003年的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米671767元。,第四节市场法在房地产评估中的应用,一、基本思路 市场法的基本含义是：在求取一宗被

29、估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。理论依据：替代原理 二、适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场比较发达的情况下，市场法得到广泛应用。,而在下列情况下，市场法往往难以适用：1没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；2某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；3很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；4风景名胜区土地：5图书馆、体育馆、学校用地等。,三、计算公式 P=P A B C 式中：P被估房地产评估价值

30、 P 一可比交易实例价值 A交易情况修正系数 B交易日期修正系数 C房地产状况修正系数,或：P=PABC=P,如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=PABC 容积率修正系数土地使用年期修正系数,操作步骤,(一)交易资料收集(二)可比交易案例确定 1、如果房地产市场较为稳定，评估基准日与案例交易日期可相差较远，但所选取的交易案例资料不应该超过五年。2、如果市场变动剧烈，变化较快，则只宜选取较近时期的交易实例，最好是近两年以内的。(三)因素修正 因素修正包括：交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正、容积率修正、土地使用年期修正等,1交易情况修正。房地产市场是不完全竞争市场，房

31、地产的价格具有个别性。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：(1)有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；(2)交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。(3)买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。(4)其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。(5)特殊的交易方式。如拍卖、招标等,通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。计算公式为：,如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价 格，则分母小于100，反之，则大于100。,2交易日

32、期修正,例:现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元平方米，成交日期为2004年7月。假设2004年1月至2005年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1，2005年7月至2006年1月，该类房地产价格每月比上月下降02，则对该可比实例进行交易日期修正后2006年1月的房地产价格为：P=6000(1+l)12(1-0.2)6=60001127O988=6681(元平方米),3.房地产状况修正。.容积率修正。容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。容积率修正可采用下式计算：,容积率修正系数=,6土地使用年期修正。通过使用年期修正，可以消除由于使用期限不同而对房地产价格造

33、成的影响。（年限影响收益现值不是等比例）土地使用年期修正系数按下式计算：,式中：k将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年 期修正系数；r资本化率；m被估对象的使用年期；n可比实例的使用年期。土地使用年期修正后地价=比较实例价格k,例若选择的比较案例成交地价为每平方米1000元，对应土地使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地资本化率为8，则年期修正如下：,(四)房地产价值的确定 通过计算公式求取的若干个价格（参照物多个），可能不完全一致。而被评估的房地产的价值却只能有一个。求取最终的房地产价值可采用统计学方法，如：简单算术平均数法、加权算术平均数法、众数法、中位数法、混合法等。,五

34、、应用举例有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进行交易的6宗地，具体情况见下表,地价指数表,其他资料,另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在115之间时，容积率每增加01，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5；超过15时，超出部分的容积率每增长01，单位地价比容积率为10时的地价增加3。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。,容积率地价指数表,评估值,A 680,D 680,E 750,F 700,B 610,C 700,

35、评估结果,经分析判断，案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)5=628(元平方米),第五节成本法在房地产评估中的应用,一、基本思路 成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。,一、基本思路（一）土地使用权评估 P=重置成本（二）新建房地产评估 P=重置成本（三）旧建筑物评估 P=重置成本-贬值额,二、适用范围 成本法与其他估价方法

36、相比具有特殊用途，一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行估价的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的房地产估价比较适用。,三、土地使用权评估成本法的基本公式为：(无贬值)土地价值=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益,(一)计算待开发土地取得费用 土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用分为两种情况：1、征用集体土地转为城市建设用地支付征地费 征地费：指政府为取得土地所有权而支付的费用。土地取得费：（1）土地补偿费-包含一定的级差地租（2）

37、地上附着物和青苗补偿费已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部份。（3）安置补助费被征土地未来产生的增值收益中提取部分作为补偿的含义。,2、城市建设用地。为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿，补偿标准各地有具体规定。(二)计算土地开发费用 1、基础设施配套费 2、公共事业建设配套费用 3、小区开发配套费,1、基础设施配套费,对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。作为工业用地，“三通一平”只是最

38、基本的条件，还不能立即上工业项目，只有搞好“七通一平”，项目才能正常运行。因此，作为基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。,2、公共事业建设配套费用,主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用。这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。3小区开发配套费同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的项目标准。,(三)计算投资利息(计算基数;计息期)计息的基数（方式）土地取得费：计息期应为整个开发期和销售期 土地开发费：若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。计息的基数 自有资金 借入资金计息期间：整个开发期和销售期，但不同资金投入方式不同，其计算方式有别

39、。,(四)计算投资利润和税金 利润计算的关键:1、确定基数：土地取得费和土地开发费(预付资本)开发后的地价(市价）2、利润率或投资回报率 成本利润率 销售利润率,(五)土地增值收益确定 土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。由于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归土地所有者所有。前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。目前，土地增值收益率通常为10至25。,四、新建房地产评估的成本法 新建房地产项目，如果估价基准日为房地产开发建成日无需考虑折旧，则可直接用开发成本计算。新建房地产成本法估价的基本公式为：新建房 土地取 开发 管理

40、投资 销售 正常=+地产价值 得费用 成本 费用 利息 税费 利润,五、旧建筑物评估的成本法（考虑贬值）（一）建筑物价值=重置成本一年贬值额已使用年限 1、重置成本应当包括利息、利润和税费。2、贬值是指建筑物的价值减损。（理化因素；社会经济因素）3、贬值额计算方法 直线法 式中：D年贬值额；C建筑物的重新建造成本；S建筑物的净残值；N建筑物的耐用年限；R建筑物的残值率。成新折扣法,非生产用房耐用年限和残值率表,成新折扣法 成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度、功能损耗等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。其计算公式为：建筑物价值=重置成本成新率,例,某市经济技术开发区内有一块土地

41、面积为15000m2，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35，开发商要求的投资回报率为10，当地土地出让增值收益率为15，银行贷款年利率为6，试评估该土地的价格。,评估计算过程,(1)计算土地取得费：土地取得费=10万元亩=150元平方米(2)计算土地开发费：土地开发费=2亿元平方公里=200元平方米(3)计算投资利息：土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则：土地取得费利息=150(1+6)2-1=1854(元平方米),评估计算过程,土地开发利息=20035%

42、（1+6%）1.5-1+20065%（1+6%）0.5-1=639+384=1023(元平方米)(4)计算开发利润：开发利润=(1)+（2）10%=35（元/平方米）(5)计算土地价格：土地单价=(1)+(2)+(3)+(4)(1+15)=(150+200+18。54+10。23+35)（1+15%）=47584(元平方米)土地总价=4758415000=7137600(元)该宗地单价为47584元平方米，总价为7137600元。,第六节剩余法在房地产评估中的应用,一、基本思路 剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投人费用、正常税金及合理利润

43、后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。在评估待开发土地价值时，剩余法运用得较为广泛。评估值=剩余值不动产价格=土地的价值+建筑项目的开发成本+利息+利润+税费 土地价值=不动产价格-建筑项目开发成本-利息-利润-税费,二、适用范围（空地）1待开发土地的估价。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。2将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。3待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还应包括拆迁费用。,三、计算公式 剩余法的计算公式表现形式较多，但根据剩余法的基本思路，其基本公式是：P=A-(B+C+D+E)式中：P土地价值；A开发完成后的房地

44、产价值；B整个开发项目的开发成本；C投资利息；D开发商合理利润；E表示正常税费。,实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：土地价值=房屋的预期售价-开发建设成本-利息-利润-税费 具体的计算公式为：地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润 利息=(地价+建筑费用+专业费用)利息率 利润=(地价+建筑费用+专业费用)利润率 全部预付资本,四、操作步骤(一)调查被评估对象的基本情况(约束条件)(二)确定被估房地产最佳的开发利用方式(三)预测房地产售价 根据所开发房地产的类型，对开发完成后的房地产总价，可通过两个途径获得：1对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，可采用市

45、场比较法确定开发完成后的房地产总价。,2.出租的房地产，如写字楼和商业楼宇等，其开发完成后房地产总价的确定，首先采用市场法，确定所开发房地产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为房地产总价。,(四)估算各项成本费用 1.估算建筑费用(1)内容:直接工程费;间接工程法费;建筑承包商利润.(2)方法:A.市场法 B.建筑工程概预算法 2估算专业费用(1)内容:建筑设计费;工程概预算费.(2)方法:专业费=建筑费费率,3、确定开发建设工期，估算预付资本利息。（1）开发建设工期是指从取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租完毕的这一段时期。（2）利息计算 A、基数：全部预付资本 预付资本=地

46、价款+开发建造费+专业费+不可预见费 资金来源：自有资金和借入资金 B、计息时间：这些费用在房地产开发建设过程中投入的时间是不同的。在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算,a.预付地价款：利息额应以全部预付的价款按整个开发建设工期计算;b.开发费、专业费：假设在建造期内均匀投入，则利息以全部开发费和专业费为基数，按建造期的一半计算。c.若有分年度投入数据，则可进一步细化。如建造期两年，第一年投入部分计息期为一年半，第二年投入部分计息期为半年等。d.开发费、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。,4

47、估算税金。5估算开发完成后的房地产租售费用(五)确定开发商的合理利润 合理利润计算基数:1.预付总资本 2.房地产总价 利润率:1.投资回报利润率 2.销售利润率(六)估算待估房地产价值,例,有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为25，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元平方米，专业费为建筑费的10，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元平方米，销售费用为楼价的25，销售税费为楼价的65，当地银行年贷款利率为6，开发商要求的投资利润率为10。,评估计算过程,现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估

48、。计算公式为：地价=楼价建筑费专业费利息销售税费-利润2计算楼价楼价=2000259000=45000000(元)3计算建筑费和专业费建筑费=3000200025=15000000(元)专业费=建筑费10=1500000010=1500000(元),4计算销售费用和税费销售费用=4500000025=1125000(元)销售税费=4500000065=2925000(元)5计算利润利润=(地价+建筑费+专业费)10=(地价+16500000)106计算利息利息=地价(1+6)2-1+(15000000+1500000)(1+6)1-1=01236地价+990000,7求取地价地价=450000

49、00-16500000-1125000-2925000-01地价-1650000-01236地价-990000地价=2181000012236=17824452(元)8、评估结果单位地价=178244522000=8912(元平方米)楼面地价=891225=3565(元平方米),第七节 基准地价修正系数法在房地产 评估中的应用,一、基准地价的含义 基准地价：是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。综合基准地价 基准地价 分类基准地价,二、基准地价测算的基本思路（一）基准地价测算方法 从认识论角度看:从个别到一般的过程.样本点地价-经

50、修正-标准宗地价-基准地价（二）基准地价修正系数表 基准地价确定后，还要评估标定地价。标定地价一般不进行大面积评估。标定地价是市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件下，具体宗地在一定使用年限内的价格。从一般到个别：基准地价-假如具体宗地因素-修正系数-具体宗地标定地价,标定地价评估方法：1.标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等条件通过系数修正进行评估；2.也可以利用房地产市场交易资料，采用宗地评估的一般方法评估。因此在基准地价评估中，一般都要编制基准地价修正系数表，以满足评估标定地价的需要。,三、基准地价的特点与作用(一)基准地价的特