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1、千岛湖地产项目策划专题研究,旅游地产专题,杭州购房市场需求特征分析千岛湖房地产供给现状规划区建设条件分析规划区地产发展建议案例借鉴规划区产品策划地产类型建议布局研究与建议,旅游地产专题,杭州购房市场需求特征分析,千岛湖在杭州人面前打开了居住、旅游、休闲90分钟生活圈。,地理区位,目标市场购房需求,1.5小时车程,本案在千岛湖的位置,交通设施与环境：便捷的交通为千岛湖房地产加速发展提供了可行性。杭千高速建成通车，千岛湖大桥、南浦大桥、昌文公路一期完工，淳开公路淳安段进展顺利，千岛湖已经完全融入1.5小时经济圈。,长三角领跑中国经济，杭州是长三角的经济重地,经济背景,长三角年GDP总量6.55万亿
2、元，在全国三大经济区中排名第一。从2008年看来，长三角仍为中国综合实力最强的“金三角”，25城市GDP达到65185.07亿元，占全国GDP的比重为21.68%。超过了珠三角与京津冀两个经济区的总和。,杭州经济在长三角中位居前列，在浙江省首屈一指。长三角25个城市中杭州城市GDP排名第三，仅次于上海、苏州。居民可支配收入排名第三，仅次于上海、宁波，,长三角年GDP总量6.55万亿元，在全国三大经济区中排名第一。杭州近年来经济发展态势良好，GDP增速保持在10%以上。,杭州正在成为地产发展的一线城市,社会背景,2009年，杭州被评为中国最具幸福感城市2007年，杭州获“国际旅游联合会”颁给的“
3、国际旅游金星奖”，成为获此殊荣的第一个也是唯一一个中国城市。2007年至2004年，杭州市连续四次在福布斯“中国大陆最佳商业城市榜”中荣登榜首。2006年，杭州被“世界休闲组织”授予“东方休闲之都”称号。2006年，杭州被“国家旅游局”与“世界旅游组织”联合授予当年“中国最佳旅游城市”称号。2004年，杭州加冕由中央电视台评选的“中国十大最具经济活力城市”。,近年来杭州地价、房价上涨幅度较快，企业投资信心剧增；住宅需求旺盛，市场规模不断扩大楼市出现井喷行情2009年杭州卖地总收入排到了全国第一，超过上海、北京。,2009.102010.03杭州房价均价走势,杭州早已进入成熟的休闲度假时代，度假
4、地产的发展也欣欣向荣,地产发展形势,2008年杭州人均GDP为10199美元早已进入成熟的休闲度假旅游时期,杭州早已进入成熟的休闲度假旅游时代。度假地产作为旅游产品中的新生产品，在满足居民高层次的精神需求方面，有其特有的优势。杭州市旅游业蓬勃发展的势头为杭州市旅游房地产的开发提供了广阔的市场空间。杭州旅游地产起步较早，这与杭州的道路建设、私家车的拥有量、中产阶层的较早形成及作为全国极具代表性的“休闲之都”的定位密不可分密切相关。代表项目：早期的以开元度假村、天清岛度假村、凤凰 旅游资源：西湖、千岛湖等。建筑形态：高层、小高层、多层花园洋房、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、独栋别墅都有为主。景观需
5、求：结合景区特色，以生态自然为主。建筑风格：中式、欧式、现代都有。户型：一房一厅特别受欢迎，面积在150M2200M2的小型联排别墅也相对好销。,杭州居民投资购房和改善购房需求强烈,本地居民购房目的,被调查人群中，中产家庭以上的人群占28%，购房用途上，投资购房和改善购房的比例合计为42%，其中，中产家庭的此类需求必然尤为强烈。可见：针对中高端人群的改善、投资类房产的市场空间巨大。,根据中国指数研究院（杭州分院）2009年3季度杭州消费者购房需求调查报告显示:,杭州富裕家庭的消费特征为时尚享乐、自信进取,克而瑞（中国）研究中心依托易居会以及重点城市客户地图，对当前上海、苏州、杭州、南京、宁波、
6、长沙六城市的高端客户需求及心理做了详细剖析。,本地富裕阶层消费特征,杭州富裕家庭最显著的特点就是对高品质生活的强烈追求，时尚、享受生活都成为杭州人的代名词时尚享乐型：追逐时尚、讲究吃穿，最大限度的享受生活是他们的人生哲学自信进取型：为了创造更美好的生活，总是不断奋斗，相信一分耕耘一份收获追求地位型：通过不断的努力获得身份上的认同，认为地位是身份的象征内敛安逸型：满足于现有的生活，缺乏快刀斩乱麻的冲劲，乐于享受现有的精致生活，不将激情奋斗作为实现人生价值的唯一方式。率真安逸型：个性直率，安于享受现有的生活传统理性型：思想行为偏于保守和传统，缺乏开拓创新的思想和勇气低调求进型：讲规矩但不张扬，凡事
7、有计划地进行，勇于进取拼搏，耻于安家守业现代理性型：为人处世更加讲究个人效率，认为人活着就该敢于追求和奋斗，同时也有充满智慧和谋略,来杭购房者主要为投资、度假、养老、教育之用,以浙商为主的投资人群 据调查在杭州购房的外地人中，主要以浙中的金华、义乌、绍兴以及温台地区和浙南丽水人为主。长短期居住的度假人群 度假购房者纯粹是出于对杭州自然、人文环境的向往而在杭州购房的“第一次观光，第二次度假，第三次来买房”颐养天年的养老人群 中国老年人口总数接近1.6亿，占到总人口12%，浙江省老年人口已超过700万。为子女来杭读书的的教育投资人群（义乌等地）义乌投资客来千岛湖买房，同时获得子女在杭州市接受良好教
8、育的机会。,外来者购房目的,来杭购房者注重生活享受、投资价值、适用面积、人文情节、消费超前,外来者购房消费特征,注重环境品质，追求休闲质量与生活享受 以高雅的环境与品位，上乘的休闲与设施为追求目标；以身心的舒适和全新的享受为体验目标。家庭居住模式为主，户型需求偏大 异地置业者一般处于上有老下有小的年龄，家庭度假的出游方式和注重享受的消费观念决定了户型需求的面积不可能太小。具有投资价值 普通房产和旅游房产都具有投资的价值，特别是杭州常年房价一路走高。或多或少具有人文情节 杭州是著名的历史文化名城。自古文风炽盛，有众多的文士骚客，生于或履职与此，是一个“浪漫的让人销魂的城市”。接受能力强，消费观念
9、超前 异地中高端房产置业者呈现年轻化趋势，随着杭州“住在杭州”和“创业在杭州”品牌战略的实施，随着金融业和业的发展，以及中国加入了和“天堂硅谷”的创建，该领域的从业人员正在成为新一代的富裕阶层，这些“新贵”的基本特征是年轻、接受能力强、消费观念领先、注重生活品质，有望成为新一代中高端地产的主人。,注：统计数据截止到2009年6月30日,2009.102010.03杭州房价均价走势,旅游地产专题,千岛湖房地产供给现状,天捓独栋别墅,曾被评为“中国十大豪宅”的顶级别墅，反映了高端群体的需求。天屿占地23.6公顷，规划有国际五星级度假酒店和80多幢北美佛罗里达风情度假大宅，多为450800平方米的庄
10、园式大别墅，独享8002000平方米私家泳池花园。,目标市场购房需求,高端豪宅市场前景广阔，供不应求。,千岛湖房地产供给现状,配套设施：天屿为业主提供国际顶级度假酒店、6.2万平方米专属岛屿、游艇码头、3千米专属盘山道路及3个半山观景平台等配套设施，并打造国内最先进的家居智能控制系统。销售状况：天屿千岛湖山顶度假别墅目前在售仅10余套独栋别墅，户型面积在700-900（地上+地下），售价在1600-2600万元/栋，价格始终未跌。,本地中产阶级对千岛湖度假地产十分亲睐。,千岛湖阳光水岸度假公寓,千岛湖房地产供给现状,全部为一线湖景房。其中排屋套均售价超过1000万元，精装修的高层酒店式公寓卖到
11、23000元/平方米，已推出的房源接近售罄。售楼处人员表示，下一批推出的酒店式公寓将卖到28800元/平方米。,阳光水岸一线湖景房2007-2009价格走势,高端酒店+别墅的模式中，高端酒店也可以成为卖点,楼盘位置：千岛湖镇以西，中心湖区半岛楼盘规模：总建筑面积68550平方米其中：酒店：32954平方米 别墅：35596平方米 别墅类型：548平方米 3栋 376平方米 69栋 285平方米 28栋建筑指标：容 积 率：0.34 建筑密度：12%,杭州千岛湖开元度假村2006，“中国十大最具魅力酒店”2007，中国金枕头奖十大最受欢迎度假酒店,千岛湖房地产供给现状,进贤湾大型旅游综合体项目的
12、落户千岛湖，将提升千岛湖的投资价值。,“华联进贤湾国际旅游度假区”旅游综合体项目，位于千岛湖大桥北侧，省级旅游度假区进贤湾区块内。项目范围：13.6平方公里陆地面积：9.8平方公里建设周期：6至8年投资规模：70亿元开工时间：2009.09建设内容：国内规模最大的湖湾国际会议中心，国内最高端的国际健康管理中心、国内首个五星级精品酒店群落、千岛湖首个全天候亲水性水公园、婚庆古堡、佛禅文化园、千岛夜景、湖畔风情小镇、游艇俱乐部、山地体育公园、生态休闲公园等多个高端子项目；此外项目高度重视对生态环境的保护，立足生态、健康、科技的设计开发理念，将建设太阳能电站、森林观测站、生物垃圾处理站、污水处理站以
13、及气象观测站等环保和生态监测保护设施。,千岛湖第一个大型旅游综合体项目,千岛湖房地产供给现状,千岛湖本地项目案例分析,启示：1、千岛湖旅游地产发展趋势良好，但特色不明显，产品形态单一，与海南地产并无二致，缺乏千岛湖特色，或杭州特色；2、无论是别墅还是酒店，高端市场前景良好；3、千岛湖度假市场从中产白领到千万富豪都有所涵盖，必须细分市场，从而找到有针对性的户型。,将享受做到极致满足本地富裕阶层的消费诉求人文艺术的主题打文化主题牌在千岛湖别墅市场中脱颖而出细分市场的理性房型针对不同客户量身订做户型时尚浪漫的气质度假设施与城市气质的匹配,通过主要消费群体和千岛湖的市场供给现状分析，我们开发的产品必须
14、是:,旅游地产专题,规划区建设条件分析,基地内地形复杂坡度较大，可建设区域较少。,千岛湖GIS现状分析,生态资源现状：分布丰富的水资源、自然湖岸线、山体林地等。岛内道路为原始土路，对外交通不畅。水上航道通畅,基地现状分析,发展模式,生态保护,片区个性,如何以更新的标准开发度假资源?,如何在 生态保护的前提下对其特有的景观资源加以科学利用?,如何在 生态保护与生态安全的大前提下进行高效低耗的度假区开发?,哪种开发模式更适合？,如何以点带动片区以及怎样适应高端地产发展？,如何高标准发掘区域特色更具有 可操作性？,规划需要解决的问题？,集群发展，以点带面,文化、艺术,开发强度，开发规模,利用现有生态
15、资源，提炼基本结构特征，构筑“集群发展，以点带面”的发展模式。,岛内呈支状交通，水上呈环状交通，岛外水陆互动，形成交通综合体。,开发模式,提炼文化精髓，策划独特地产产品，创造异于周边地块的文化片区。,交通组织,个性塑造,空间布局形态,在对基地交通、布局、周边地产业态比较等多方面进行空间模式研究的基础上，结合自然生态安全和旅游地产业态几大因素，确定整体空间布局形态。明确岛与湖的联系 岛与岛的联系 岛与岸的联系,融入自然,互生景观,再生景观,依托互利,相融相生,对话共存,直线型,串联型,星群型,通过地产市场、供求分析，与基地现状叠加得出基地用地布局。,基地用地布局,酒店设施,生态林地,居住、度假设
16、施,娱乐、配套设施,码头、交通设施,居住、度假设施,展览、配套设施,重点开发区域：开发和保护相结合，强调生态恢复理念，强调开发主次。包括（居住、度假设施、酒店设施、娱乐配套设施、展览配套设施和码头交通设施）等。次级开发区域：主要设置一些景观小品、游憩步道等，开发强度较小，给重点开发区域起到缓冲的作用。（游憩林地）禁止开发区域：强调减少人为干扰，最大化维护自然。强调保护地理景观，维护自然资源。（生态林地）,游憩林地,方案一：,方案二：,重点开发区域：开发和保护相结合，强调生态恢复理念，强调开发主次。包括（居住、度假设施、酒店设施、娱乐配套设施、展览配套设施和码头交通设施）等。主要开发中心水域,形
17、成内湖,作为酒店设施.次级开发区域：主要设置一些景观小品、游憩步道等，开发强度较小，给重点开发区域起到缓冲的作用。（游憩林地）禁止开发区域：强调减少人为干扰，最大化维护自然。强调保护地理景观，维护自然资源。（生态林地）,酒店设施,生态林地,娱乐、配套设施,码头、交通设施,居住、度假设施,展览、配套设施,游憩林地,居住、度假设施,旅游地产专题,案例借鉴,产品与规模：香水湾1号，迎海座列142栋一居至四居别墅，两栋会所，一栋婚礼教堂和一栋SPA等等配套设施。一期A区私人别墅度假酒店占地100亩，拥39座别墅。没有高层，全是独栋别墅，每个都带游泳池，一个五星级酒店。,区位与环境：香水湾1号距三亚65
18、公里，50分钟车程，位处中国海南陵水县东部。周围著名景点有：分界洲岛、南海猴岛、吊罗山森林公园、大海、南山寺、枫山、鹿回头、七仙岭、郑和下西洋、妈祖庙等。,一、二期共 68套别墅约25000平方米,至2009年底已销售80%，其中300平米独栋别墅卖得最好。,香水湾海上的中国庭院突出资源优势，面向高端消费群体主打景观别墅,同类项目案例,物业名称：香水湾1号开盘时间：2008-12-5入住时间：2008-12-30开盘均价：500万所在区域：海南三亚物业地址：海南/陵水县建筑类别：联排装修状况：精装修开 发 商：海南香水湾海滨假日酒店有限公司,目标市场购房需求,大华西溪风情展现杭州旺销地产类型,
19、占地1200余亩，建筑面积逾50万平米，大型纯排屋别墅社区。3000余平米会所、23000平米国际化商业街区。配套：50余万平米规模社区实现品质生活全配套。,2008年10月开盘，销售均价28000元/平方米，房源约60套，2009年3月单月销售额近3亿元；,2003年1月开盘，销售均价4000元/平方米，房源364套，销售周期4个月；,2003年11月开盘，销售均价7200元/平方米，房源347套，销售周期3个月；,2005年5月开盘，销售均价13000元/平方米，房源295套，销售周期12个月；,2007年9月开盘，销售均价24000元/平方米，300多人排队，首批108套房源开盘当日售謦
20、；,大华西溪风情概况,同类项目案例,Dellis Cay 7位著名建筑师设计“世界上最罕见的私人住宅和别墅群”成为全球首屈一指的度假胜地。,由国际地产开发集团OPC的总裁Kinay博士策划7位著名建筑师设计“世界上最罕见的私人住宅和别墅群”Zaha HadidDavid ChipperfieldPiero LissoniKengo KumaShigeru BanCarl EttenspergerChad Oppenheim,将“21世纪带有东方魅力的奢华带给全世界的上层客户，在世界上最生动的景点满足他们寻求终极奢华和私密的愿望。,同类项目案例,拉古那海滩 Laguna Beach每个岛屿规划为
21、一个酒店组团,规划设计案例研究,拉古纳海滩是豪华酒店区，包括5家酒店：Laguna Beach ResortAllamanda LaguanDusit LagunaSheraton Grand LagunaBanyan Tree,特点：商业气氛弱化，强调休闲度假氛围。酒店占据优势景观，增强美感。设施针对高端客户，少量高质，注重精品效益。区域内高端设施完善，如高尔夫、顶级SPA。五家酒店特色不一，拥有各自的消费群。规划设计：统一规划，布局合理，共同发展。引入海水形成内湖，增加景观亮点。五家酒店由一条主干道相连接，酒店内交通自成体系，分别设置基础配套设施。,旅游地产专题,规划区产品策划地产类型建议
22、,目标定位 千岛湖特色的高端建筑艺术主题地产市场定位杭州、上海市高级白领的短期度假居所浙江省内的私营业主的会所、第二、三居所有海外生活经历的归国人士的居所外省市引进的高级人才的居所创业新贵的度假场所投资客的保值投资产品主打产品 水主题酒店+新概念别墅住宅产品类型 建筑师走廊（定制会所、豪宅庄园）+五星级度假酒店+艺术家村（艺术主题居所）,相关指标 绿化率：50%容积率：0.3-0.7特色 千岛湖水文化豪华主题酒店 建筑师走廊新概念高端豪宅 艺术主题精装豪华居所建议价格 水主题酒店 每晚2500以上 建筑师走廊 7-10万元/平米 艺术家村别墅 4-6万元/平米主力户型 建筑师走廊定制会所：15
23、002000平米 建筑师走廊豪宅庄园：7501000平米 五星级度假酒店（水下景观客房）：2045平米 艺术家村主题居所：170450平米,打造具有千岛湖特色的，国内顶尖新概念艺术主题社区,规划区产品策划,主题酒店,建筑师走廊,艺术藏品馆,私家会所,别墅,高端别墅,分时度假别墅,度假酒店,艺术家村,园艺园,项目框架,私家游艇码头,旅游地产策划,板块一、旅游商务地产建筑师走廊,旅游地产策划,有远见的企业可以将会所作为宣传自己企业文化的一个载体，从中寻求员工和客户对企业文化的认同。会所是能让业主受益终身的日常生活配套，其中运动、餐饮和娱乐设施，是最普遍的会所内容。,企业定制会所,旅游地产策划,会所
24、露天酒吧,会所健身中心,建筑师工作室,旅游地产策划,“建筑师工作室”以收藏当代建筑艺术为目标，中间过程总要调动商业社会对收藏品的欲望，一旦被视为收藏品后，炒作起来亦不难成为富人的囊中物。,打造千岛湖的新概念住宅：以简约、节能、环保理念为主题，邀请国内外著名设计师设计概念型别墅建筑，并为其命名。,危机下逆势攀升的豪宅庄园,旅游地产策划,美国豪宅不跌反涨 根据福布斯的最新报道，美国爆发的次贷危机导致楼市持续下跌，但豪宅市场却不跌反升，且仍具持续上涨势态。北京豪宅项目剧增 国内也传来类似的消息，在普通住宅销售低迷的北京，第二季度超过40000 元/平方米的项目有7 个，而第一季度仅为3 个；第二季度
25、在30000 元/平方米以上的项目达到了23 个，而在第一季度为16 个。,避险资金青睐豪宅议价能力稀缺资源支撑豪宅价值建筑之奢满足生活方式,无论是从供应，还是从价格走势上看，高端物业豪宅，在今年的楼市阴霾中，都保持着一枝独秀,原因：,产品主要是一居至四居独栋别墅，总容积率控制在0.30.6之间。独栋别墅每户都临大面积的水域，可送一艘澳洲进口的游艇，配备游艇码头。,板块二、旅游住宅地产艺术家村,旅游地产策划,精装迷你豪宅,花园式别墅,总统豪宅,艺术园艺园,产品主要是一居至四居独栋别墅，总容积率控制在0.30.6之间。独栋别墅每户都临大面积的水域，可送一艘澳洲进口的游艇，配备游艇码头。,板块二、
26、旅游住宅地产艺术家村,旅游地产策划,精装迷你豪宅,一居精装迷你豪宅,花园式别墅,总统豪宅,板块三、酒店地产“高星级度假酒店+别墅(公寓)”,旅游地产策划,创意设想水下客房,旅游地产策划,水下能见度高，水下生物种类繁多，适合打造水下景观。,千岛湖178亿立方米的湖水，平均34米深，能见度915米，蕴藏淡水鱼类88种。新建立的千岛湖国家级水产种质资源保护区总面积7667公顷，主要保护对象为黄尾密鲴、细鳞斜颌鲴，其他保护物种包括翘嘴红鲌、蒙古红鲌、光唇鱼等。,水下酒店客房,启示：水下客房一级水质的“深度”体验打造体现千岛湖水质的水下客房，实现千岛湖的迪拜梦想。,千岛湖实景,建设方案：陆上安装，水下拼
27、接水泡式的水下树脂玻璃套房，与湖底的鱼水同欢。水下客房可采用预制“沉仓”，沉到水下进行拼装的方法，大量减少水下作业，房间固定在预先搭建的水下平台上，不触碰湖底。建完后再进行水下景观打造。,方案一 酒店以山地集合式建筑为主体的产权式酒店公寓,旅游地产策划,方案二 酒店以水上房船设计为主体的水上客房。,旅游地产策划,开发建议,居住类占70%，本地偏重大户型，异地偏重小户型；酒店类占25%；企业类占5%。,房地产类型建议,布局研究与建议,优势：空间模试：充分利用现状地形，打造几个主题的岛屿。各个主题之间相对独立，氛围安静，各区块自成一体。劣势：交通组织不易组织，开发量较大。,方案一:,主题度假酒店,建筑师走廊,艺术家村,岛中岛，湖中湖 千岛湖建筑作为”艺术之城”,水系与建筑呼应.依托千岛湖水系打造高端地产项目。景观规划则是将 水系最大引入 岛内,以水为带,临水开发,大尺度水面与小岛形成”蓝色内湖”，充分利用 岸线进行布局。度假酒店部分，完全在水面上，通过步道相连接。山林内的建筑完全隐蔽在绿荫当中。空间模式：组团型 集中布局，考虑水资源的利用,方案二:,主题度假酒店,建筑师走廊,艺术家村,景观规划:,
