《2012大连一季度市场报告118P(1).ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012大连一季度市场报告118P(1).ppt（119页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、,大连一季度市场报告,中原集团大连公司 DaLian.04.2012,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,推 出 量：从取得销售许可证起到统计日期，项目实际推出的建筑面积。成 交 量：从取得销售许可证起到统计日期，项目实际售出的建筑面积。存 量：已经开工建设，但未推出市场的建筑面积。潜在供应量：项目中还没开工建设的建筑面积。项目总销售率：项目总销售套数/项目总套数。潜在地块：市内四区土地为招拍挂土地，新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究 部掌握的土地信息。储备地块：未开发地块。剩 余 量：已开发项目的剩余供应量。储 备 量：未开
2、发土地的总建筑面积。外地客群：以常用手机号码所在地为准。,中原市场研究报告名词解释,供求“小阳春”虽显现，但“回暖”言之尚早 去年年末，大连楼市在政策持续高压之下彻底陷入了冰封时代，今年一季度首月，元旦、春节等诸多节日冲击楼市，购房者置业意识淡薄，开发商亦无心施力于营销，市内四区总体消化量触底。次月市内四区成交量止住连续五个月的下滑态势，成交量触底反弹，楼市释放”回暖“信号。末月市场出现强劲回升，春季房展会的召开彻底吹响了刚需刚改大军入市的号角，多家开发商推出各类优惠折扣进行产品促销，推动季度末全市整体成交量的上扬，楼市迎来一波”小阳春“。然而，真正意义的全面”回暖“的时机未到，目前言之依旧尚
3、早。,价格刚需集聚区域领降，市场面临转捩点 长久以来一直坚挺依旧的大连楼市均价终于在本季度出现松动迹象，剖析季度内各月的价格走势，发现价格松动呈现逐步加大的态势。首月，个别开发商以巧立门户的优惠政策对价格进行暗降，试探市场反应；次月，采取价格试水的开发商数量不断增多，降价开始扩展为区域行为；三月，房展会为各项目提供了绝佳的销售契机，众多楼盘特别是刚需刚改类楼盘，优惠力度明显加大，特价房被大推特推，多个刚需集聚区域的3月均价均现显著下滑。,市场预测 现象与09年一季度相似，开发商不断的价格试水终于显效当下市场，“憋不住”的刚需客群在价格有所松动的本季度市场纷纷入市，成为冰封之下楼市的救命稻草。但
4、本质与09年相反，09年的第一季度的成交量回暖固然有价格下降的诱因，但政府利好政策的推动的确起到推波助澜的作用，而本次反弹内有品牌开发商为现金流安全而领降，外有国家政策持续打压，因此我们判定无利好反弹将后继无力，下半年楼市价格将持续下行，而成交量也将小幅萎缩。,市场综述,目录CONTENTS,宏观市场动态-05土地市场分析-35大连市内四区住宅市场整体分析-43大连市内四区细分区域分析-53大连新城区房地产市场分析-102竞品分析-119,宏观市场动态分析,Part 1,宏观经济分析,Part 1.1,国家统计局9日发布数据显示，2012年3月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.6%。其中，
5、城市上涨3.6%，农村上涨3.6%；食品价格上涨7.5%，非食品价格上涨1.8%；消费品价格上涨4.4%，服务项目价格上涨1.5%。一季度，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.8%；据国家统计局测算，3月份，食品价格同比上涨7.5%，影响居民消费价格总水平同比上涨约2.39个百分点；烟酒及用品价格同比上涨3.6%；衣着价格同比上涨3.8%；家庭设备用品及维修服务价格同比上涨2.2%；医疗保健和个人用品价格同比上涨2.5%；交通和通信价格同比上涨0.3%；娱乐教育文化用品及服务价格同比上涨0.1%；居住价格同比上涨2.0%；据测算，在3月份3.6%的居民消费价格总水平同比涨幅中，去年价格上涨
6、的翘尾因素约为1.9个百分点，新涨价因素约为1.7个百分点。,CPI,国家统计局9日公布的数据显示，3月份居民消费价格指数（CPI）同比上涨3.6%，一季度，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.8%,国家统计局公布的数据显示，经初步核算，全年国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2%。其中，第一产业增加值47712亿元，增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.1%。温家宝总理3月日在政府工作报告中提出，今年国内生
7、产总值增长的预期目标是7.5%。年来中国首次调低GDP增速预期目标。这个目标是为了使我们的发展速度逐步和“十二五”规划目标相衔接，符合我国实际和科学发展观要求，同时也客观反映经济发展的走势和趋势。,GDP,今年国内生产总值增长的预期目标是7.5，与去年9.2的增速相比，经济增速目标下调了1.7个百分点,中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次下调后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率。上次央行宣布下调准备金率是在2011年11月30日，当时是央行三年来
8、首次下调准备金率。分析人士认为，随着春节之后企业投资、信贷需求逐渐恢复正常，央行此次下调准备金率0.5个百分点，意在进一步释放银行体系流动性，缓解当前市场资金紧张压力。粗略估算，此次下调后，可一次性释放银行体系流动性约4000亿元人民币。,存款准备金率,从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。粗略估算可一次性释放银行体系流动性约4000亿元人民币，将对楼市产生积极影响,政策分析,Part 1.2,温家宝在中南海主持召开五次座谈会时说，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。住建部面对个别地方变相调整楼市政策
9、时首次表态：地方不得擅调楼市政策，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策。温家宝在政府工作报告中指出：严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。在接受中外记者提问时，表示：合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配；目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。,调控,第一季度温家宝总理在不同场合多次表明政府对房地产调控不放松的决心，提出要进一步巩固调控成果，促进房价合理回归,保障房,住建部要求各地建立保障房项目库，加强统计管理信息公开，鼓励地方政府拓宽资金渠道,根据通知要求，各省市住建部门要会
10、同相关部门，尽快将确定的年度建设任务目标落实到市县，并督促各市县尽快分解落实到具体建设项目，保证项目尽早开工建设；对季节性停工项目，要抓紧复工，加快建设进度。在资金方面，通知鼓励地方政府拓宽资金来源渠道，做好资金筹集安排工作，并具体分解落实到各类建设项目，确保各类资金来源渠道落实到位，不留缺口。通知要求加强统计管理信息公开，以求更为准确地统计保障房建设年度目标完成情况。按要求，各地要于年度计划确定后20个工作日内，在当地政府网站公开本地区及所辖市(地、州、盟)年度建设计划，并按月公开开工和基本建成(竣工)情况，主动接受社会监督。,住建部下发关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知，要求各
11、地对保障房将建立项目库，吸引社会资金建保障房，加大基础设施投入力度，加强分配和质量管理，全面推进2012年城镇保障性安居工程建设。,市住房公积金管理中心2月24日发布个人房屋置换住房公积金贷款管理暂行办法，全面规范个人房屋置换住房公积金贷款业务，大力支持中低收入家庭通过房屋置换改善居住条件。市住房公积金管理中心3月20日提出今年我市将深化保障性住房建设贷款试点，计划向保障性住房建设提供30亿元的资金支撑。2011年该中心承建的7800套、30万平方米公租房争取5月末主体竣工，9月末完成室内精装修，10月交付使用。我市将深化资金归集和提取管理，扩大住房公积金覆盖面；深化个贷业务拓展，大力支持职工
12、改善居住条件。创新个贷品种，研究推出回迁房屋贷款业务，积极拓展房屋置换、互换贷款及转住房公积金贷款等业务，全面推行个贷贴息政策；深化保障性住房建设贷款试点工作，为住房保障事业提供资金支撑。,公积金,住房公积金贷款全面向个人房屋置换开放，为中低收入家庭再添一条购房保障；深化资金归集和提取管理，不断扩大住房公积金覆盖面,据悉，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行日前共同研究差别化房贷政策，其中提到“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价。”这意味着，四大行首套房贷利率将不高于基准利率。全面落实差别化的住房信贷政策。但是，在
13、信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅，银行要给予贷款。3月14日，大连已有两家国有银行针对首套房给出基准利率的贷款政策。一些股份制商业银行也表示可以按基准利率给首套房放贷，但需要附加一些条件。上海、北京、广州等地个人购房贷款优惠利率幅度扩大至8.5折。其中涉及上海中行、农行、建行等大型银行。北京中行、农行、工行等也曾发文明确首套房贷利率实行8.5折优惠。,首套房贷,中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行共同研究差别化房贷政策，四大行将“联手”把首套房贷利率控制在基准利率以内,“小产权房”是占用农村集
14、体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，现在国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展，但是对小产权房违法用地不允许发证，小产权房不受法律保护。今年国土部将联合相关部门，选择小产权房问题相对突出的城市，开展小产权房的试点清理，具体试点城市名单和试点方案目前正在研究中。这项试点清理工作目的，就是借此来总结完善政策，为启动全面清理小产权房工作做好政策和制度的储备。清理会严格保护农民的正当权益，但要依法依规行政，此次试点是为将来大规模的清理做准备。,国土资源部有关负责人表示，今年我国将在部分地区进行清理“小产权房”试点，为全面清理“小产权房”作制度和政策准备,小产权房,继续深化财税
15、体制改革，进一步完善财政体制，健全财政转移支付制度，继续提高一般性转移支付的规模和比例，清理归并部分专项转移支付项目，努力提高转移支付资金使用效益。今年税改的重点，稳步推进房产税改革试点，并进一步研究制定房产保有、交易环节的税收改革方案。“开征房产税的影响主要是心理层面和预期层面，虽然上海、重庆的征收范围有限，但在心理上产生了潜移默化的作用，在一定程度上抑制了投机性购房需求。房产税是一项长效机制，不能将之看成楼市调控的一个短期手段。”国家发改委日前发布关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见提出，今年适时扩大房产税试点范围。财政部的工作报告中也提到房产税扩围。但扩围的城市和时间节点，一直悬
16、而未决。,按照“十二五”规划纲要的要求，房产税作为今年税改的重点；今年适时扩大房产税试点范围,房产税,关于金融支持实体经济发展的指导意见要求全市各金融机构全市各金融机构要树立“普惠金融”理念，充分重视弱势群体金融需求，加强金融服务惠民，推动实现包容性增长，着力提升民生金融服务水平，做好对保障性住房和普通商品房的金融服务。意见还要求，全市各金融机构要正确理解房地产市场调控政策，积极支持中小户型、中低价位普通商品住房建设，保持房地产开发贷款合理增长，促进扩大有效供给，防止在供给预期方面形成房价反弹压力。要从审批时间、利率水平、贷款条件和满足程度等方面支持居民首次贷款购买普通自住房。合理配置信贷资金
17、，完善内部管理制度，采取多种融资模式，加大对大连市保障性安居工程的金融支持力度。,金融,大连关于金融支持实体经济发展的指导意见要求全市各金融机构支持居民首次贷款购买普通自住房,行业动态,Part 1.3,3月25日，北京龙湖兴润置业为促进北京大兴医疗区域的地产建设，已签署19亿元三年期定期贷款。此次贷款的主办行分别为中国银行和农业银行，贷款额度分别为8.26亿元和10.74亿元，贷款利率为央行利率1.1倍，按季分期偿还，龙湖地产为此次贷款提供担保。公开资料显示，龙湖此笔贷款针对的是大兴区生物医药基地东配套区项目，是龙湖地产以34.8亿元的总价于2010年12月23日竞得。项目地块为北京市大兴区
18、生物医药基地东配套6号及70505-053、0505-062地块，土地面积为25万平方米，规划建筑面积为46万平方米，土地性质为住宅混合公建用地，亦是龙湖地产首次在北京南城拿地。针对银根是否松动等问题，3月21日，投资者报分别向中国银行和农业银行发去银根是否松动等问题的采访提纲，但截至记者发稿，两家银行未就相关问题，予以正面回应。不过，更多的声音表明，今年房地产调控不会放松，而龙湖地产也持这种观点。,龙湖,3月29日晚间，中粮地产发布2011年度业绩报告称，报告期内，公司实现营业总收入55.41亿元，比上年同期增长101.92%；净利润为10.72亿元，同比增长7.76%；归属于上市公司股东的
19、净利润4.21亿元，比上年同期下降26.82%。,中粮,行业动态,3月26日，招商地产发布公告称，旗下子公司通过收购股权的方式在天津获得一宗地块的使用权。公告显示，招商全资子公司天津招胜房地产有限公司以股权转让的方式，收购了天津招江投资有限公司77%的股权。而天津招江现拥有天津静海县团泊新城西区津静(挂)2009-13号地块的使用权。该地块位于天津静海县团泊新城西区，地价总额为7125万元，用地面积为4.74万平方米，容积率1.2，土地用途为居住用地，使用年限为70年。,招商,3月28日媒体报道，碧桂园与湖北乐山乐水房地产开发有限公司在当日上午就合作开发荆州海子湖生态文化旅游区项目，与荆州政府
20、进行了洽谈并签订了合作开发框架协议。李建明希望开发企业和海子湖生态文化旅游区按照整体打造、连片开发的原则，高起点、高标准，将规划做细、做深、做精；坚持“大项目、大规划、大手笔”的指导思想，树立“标杆”建设项目；要加快项目基础设施、配套设施建设，根据规划提前准备。,碧桂园,3月28日，世联地产举行了2011年度业绩说明会。其财务总监王海晨表示，公司2011年收入增长30%，但由于摊销股权激励成本和商誉减值的因素，导致利润同比下降35%。对于2012年，王海晨预计世联地产仍将面临严峻的市场情况，已经披露的财务预算预计收入和利润都只有个位数的增长，估计净资产收益率很难超过去年的水平。,世联,行业动态
21、,城市发展规划篇,Part 1.4,今年拟实施启动我市第三条出市快速通道即在梭鱼湾再建一条平行于东北路的快速路；计划在疏港路东段增加建设一条匝道，以缓解菜市桥、港湾广场一带的通行压力；启动南部滨海大道东段接线规划及前期工程。同时，还将实施中华路跨朱棋路立交桥工程。今年计划新建春柳隧道工程、虎滩跨海通道建设工程、中华路改建工程。计划实施松江路道路维修改造工程、新双兴街建设工程、打通鹏辉路工程、建设16处港湾车站、改造4处道路拥堵点。今年将再对500条城市道路进行维修；拟对疏港路、东快路沿线12座及市内7座桥梁和椒金山旧隧道进行加固维修。第三条出市快速通道即在梭鱼湾再建一条平行于东北路的快速路；今
22、年，本市将启动中山区医院周边、兴工街北侧、东海路等旧城区改造。同时继续推进华山街、东关街、太原街、长太巷等旧城区改建,2012年将加大城市快速路网建设力度，构建核心区组团间的快速交通网络，同时旧城区改造工程将稳步推进,交通城建,据悉，全年计划安排重点工程项目45项，完成投资144亿元。其中大连湾疏港高速公路和庄河至盖州高速公路，均为年内竣工项目，这两条高速公路建成后，使得我市新增高速公路里程达到54.8公里，总里程达到542公里；推进长海县长山大桥、渤海大道一期工程和甘井子区体育新城路网建设，其中长山大桥年内要完成桥梁主体，渤海大道要全面开工，机场快速路则要建成通车；全年实施普通公路254.4
23、公里，将进一步完善“四网一环”布局，促进主城区、城市组团和工业园区之间的联系，增强各主要节点对周边地区的辐射和带动作用；继续拓展农村路网，计划新建村屯油路300公里；加快轨道交通工程进度，旅顺南路快轨要突破动迁瓶颈，争取竣工并试运行，金普城际铁路完成主体工程，适时完成丹大快铁和长兴岛二期铁路的征地动迁工作。在惠民上，今年市交通局将保障和改善民生放在更加突出的位置，为百姓和社会提供更好的交通服务。进一步改善服务基础设施，完成快轨3号线扩能改造，将最小行车间距由4分钟缩短为3分钟，提高运能三分之一；建设天地软件园、大连北站公交枢纽站和泡崖八区公交回车场，方便市民换乘；做好出租汽车返程站点设置试点工
24、作并适时推广，在市区主干路、繁华区域和宾馆、购物中心、物业小区等地新增出租车乘降站点，方便百姓打车。结合城市地铁、旅顺南路快轨和金普城际铁路建设布局，提前规划好对这些骨干交通的“喂给”线路，实现多种运输方式的无缝衔接，确保各种交通运能的充分发挥；进一步完善公交线网布局，以新建居住区、商业区、科技园区、旅游景区为重点，新开辟、延伸、延时8条公交线路，方便市民出行。,交通城建,全市交通工作会议：全年计划安排重点工程项目45项，完成投资144亿元，其中，疏港高速和庄盖两条在建公路将于年内竣工，使得我市高速公路总里程达到542公里,城建项目计划：道桥项目（13项）：川岭路改建工程（5月份开工，11月份
25、竣工），中华路改建工程（5月份开工，11月份竣工），23条主干道维修工程（5月份开工，10月份竣工），200条街巷路维修工程（5月份开工，10月份竣工），4处拥堵点改造（6月份开工，10月份竣工），16处港湾停车站（6月份开工，12月份竣工），启动疏港路东桥维修及疏港路职工街上下匝道建设工程，东快路11座桥梁维修工程，泉水公租房配套道路及雨污水工程，鹏辉路打通工程；梭鱼湾公园便民桥工程，海之韵公园恢复向市民开放，20条无灯路照明工程 排水项目（8项）：中华路交华东路内涝治理（4月份开工，8月份完成），港湾广场内涝治理，西南路（东北名苑）内涝治理，海达广场等28处积水点改造工程，城市排水管网改造
26、，春柳河（华北路至香周路）覆盖工程，市内四区河道安全防护栏杆工程，自由河下游岸墙修复工程环卫项目（3个）：餐厨垃圾处理工程。9月前完成200吨餐厨垃圾合并污泥处理试点工程和餐厨垃圾收集体系工程；加强环卫设施建设。购置33台道路清洗车辆，添置3500个果皮箱和8000个垃圾容器等；精细化保洁工程。每区打造5条环卫作业精品道路、5座作业精品公厕、5个最洁净社区。城市绿化工程（6项）：气象山健身公园（4月份开工，12月份完成），石葵路至捷山健身路径（4月份开工，12月份完成，大顶山健身路径（4月份开工，12月份完成），滨海路18个景观点改造工程，风华路带状游园，中华路商业区带状游园,交通城建,大连市
27、城建局公布2012年城建工程计划，30个民生项目，有效改善居住环境的同时，亦在为城市发展加力,城建局消息：202轨道交通延伸项目今年10月竣工；大连周水子机场在去年航站楼、跑道扩建工程竣工的基础上，今年重点完成机场道面、机位配套工程等项目建设；地铁项目确保完成投资82亿元；南部滨海大道项目计划总投资33.6亿元，今年完成投资20亿元，整个项目2013年竣工。开工建设大连湾跨海交通工程，项目计划总投资300亿元，2012年计划完成投资12.8亿元，整个项目2017年竣工；开工建设长春路北段快速通道，南起黄河街，北至中华路，全长10.9公里，双向4车道，计划总投资17.5亿元，当年完成5亿元，整个
28、工程2013年竣工；开工建设东联路南段工程，北起鞍山路匝道，南至胜利路，全长2.8公里，双向4车道，设计时速60公里，计划投资8.83亿元，整个工程2013年竣工。同时，进一步推进渤海大道一期工程、东联路连土羊高速公路道路、机场快速路、庄（河）盖（州）高速公路、金州至普湾新区城际铁路等重大项目建设。,交通城建,今年我市将投资317亿元，致力建设城市快速路网、轨道交通、跨境交通等交通基础设施，助推城市发展,市城建局获悉：今年计划再维修223多条城市道路，通过道路维修工程实现精细化，提高现有道路通行能力和服务水平。23条主干道维修工程，对中山路、人民路、高尔基路等23条主干道的机动车道、边石、人行
29、道及检查井等市政设施进行维修，维修总长49.9公里，预计10月份竣工；200条街巷路维修工程，对沈阳路、西山街及新生街等200条街巷路的机动车道、边石、人行道及检查井等市政设施进行维修，维修总长50.8公里，预计10月份竣工。主要交通建设目标：实施疏港路东桥维修及疏港路职工街上下匝道建设工程，通过上下桥匝道建设，实现疏港路至中山广场、民主广场方向的快捷交通。中华路改建工程西起拟建中华路跨华北路立交桥，东至重工起重集团门前，工程全长约7.1公里；华南广场以西将机动车道由18米扩宽至24米，增加两排机动车道，预计11月份竣工。,另将着重消除拥堵路段，优化城市交通微循环。打通鹏辉路工程，在周水河上新
30、建桥梁，将东西两部分鹏辉路连为一体。实施泉水公租房道路工程、川岭路道路改造工程；对16处公交车站进行拓宽处理，增加公交车停靠车道；五五路交杏林街、海口路交西南路等4处拥堵点进行拓宽改建，增加右转车道，提升道路通行能力。还将建设梭鱼湾公园便民桥。,交通城建,今年计划再维修223多条城市道路，通过道路维修工程实现精细化，提高现有道路通行能力和服务水平，预计10月竣工,机场快速路一期工程设计起点位于迎客广场的西北桥北端，设计终点位于棋盘磨北部的规划主干路，道路全长11657.62米，双向8车道。甘南路立交桥及延伸桥工程起点位于东联路桥下华东路与甘南路交叉处，终点至土革路，道路全长6250米，双向6车
31、道，按城市主干路I级标准设计棋南线工程起点位于华南广场，终点至棋盘子，道路全长7279.44米，双向8车道。岚岭路工程位于甘井子区南关岭街道，西起朱棋路交叉口，东至新建岭西路起点处，道路全长3405.51米，地道桥1638.347米，双向6车道岭西路工程起点位于棋泡路，终点为甘南路，全长4318.6米，双向8车道。土革路西线道路西起朱棋路西侧现有土革路弯道处，终点为规划棋南线道路，全长994.053米，中间与机场快速路（朱棋路）相交；东线道路西起规划棋南线，东至土羊高速公路拉树房收费站出口处，全长2327.52米，按城市主干路I级标准设计，双向8车道。今年甘区将组织实施“三纵三横”、河周路一期
32、等11项公路建设；完成朱棋路、岚岭路扩宽改造；甘南路、棋南线完成跨铁建设，确保7月15日实现南关岭段竣工通车；协调市城建局完成金龙路、光明路、西部通道北段、中华路跨朱棋路立交桥、东联路接大连北站立交桥等工程；完成大连湾污水处理厂和营城子污水处理厂截流管线工程建设。,“三纵”即机场快速路、甘南路立交桥及延伸、棋南线；“三横”即岚岭路、土革路、岭西路。甘井子区交通局称，除了土革路计划2013年年底完工外，其他5条主干路都计划年底完工。,交通城建,今年，甘井子区全面推进“三纵三横”6条道路建设，总里程37.88公里，总投资53.38亿。此外将组织河周路一期等11项公路建设，完成朱棋路、岚岭路扩宽改造
33、，甘南路、棋南线完成跨铁建设,西安路二期开发建设将重点打造以商务为龙头，以多元化商业为辅助，以高档住宅为补充、以便利的交通组织网络为基础、以丰富的文化景观为亮点的大连现代城市核心区。”据介绍，西安路二期开发建设，北起沙河口火车站，南至高尔基路，东到万岁街，西到中长街-盖州街-马栏河，全长约3公里，改造范围约260公顷，可改造地块19块，规划建设面积约465万平方米。按照规划，到2015年，西安路将新增五星级酒店3家，新增甲级写字楼、高档公寓20栋以上，入驻企业增加1万家以上，区级财政收入达到10亿元，年税收5000万元以上楼宇超过10座；新增知名商家将突破3000家，年社会消费品销售营业额突破
34、150亿元；以影视为主题的文化休闲规模和档次将明显提高，4D影院、明星店铺等高档文化娱乐场所和商业设施将突破1500家。随着地铁的开通和交通环境的改善，停车场将达到30个，停车位达到10000个，比“十一五”期末停车场增加14个，停车位增加50007000个。,交通城建,西安路二期开发改造火热进行，未来将成为大连现代城市核心区,目前哈大客专线上、线下、站房以及敷电工程的施工已全部结束，全段电力供应保障已经到位，外网封闭工作也已完成。大连段将于5月1日进行联调联试，经过一段时间的试运行后，7月15日全线开通。大连北站建设指挥部相关负责人介绍，大连北站车站设计规模为10站台20条铁路线：通车后，大
35、连到沈阳，将只用1个多小时即可到达，到哈尔滨仅用3个小时。,大连北站效果图,交通城建,哈大高铁7月15日发车，大连北站同日启用，面积相当于老火车站的3倍，北站区域发展必将随北站的启用而加速发展,北站站房：由南北站房、地下出站通廊和跨线高架候车室组成，站房建筑面积6.85万平方米，风雨棚面积为7.4万平方米，站台面积为6.3万平方米，站房最高集聚人数为7500人。大连北站站房工程，目前南北站房、出站通廊、南落客平台、高架候车室、屋面板安装的主体结构工程已完成，正在进行内墙砌筑、设备安装、内外装修施工。计划7月15日投入使用。大连北站南北广场交通组织规划方案已确定，高铁线下桥涵工程已完工；排水、铺
36、装、绿化、景观照明等工程已完成设计。广场工程计划6月末完工投入使用。,今年，我市将加大停车场建设和弃管楼院整治力度，市政府要求今年要重点建设一批大型停车场项目。总体要求是：中山、西岗、沙河口、甘井子四区今年停车场建设指标（1000个泊位/区）不变。站北广场立体停车场、西安路立体停车场要在年底前竣工并投入使用。另外，市内四区负责再各新建一座大型公共立体停车场（300500个泊位），确保今年开工建设。市规划局负责3月上旬完成停车场项目规划选址，市土地储备中心负责上半年完成停车场建设用地的收储、挂牌。按要求，今年，高新区、金州新区也将实施弃管楼院整治项目，各区在前期准备时应征求社区群众意见。“五个一
37、”、“三个一工程”“五个一”工程：改造一片旧城区（整治一片弃管楼院）；新建一座停车场；新建一处市民健身场所；改造一处集贸市场；改造提升一条路街环境。实施区域包括市内四区、高新区、金州新区。三个一”工程：改造一片旧城区；改造一处集贸市场；改造提升一条路街环境。实施区域包括旅顺口区、瓦房店市、普兰店市、庄河市、长海县。,交通城建,今年我市11个区市县已落实“五个一”、“三个一”工程项目88个，计划投资15.33亿元。今年城市建设“五个一”、“三个一”工程已列为市政府为民办16件实事之一,4条轨道线路在南关岭交会：通车后，南关岭到普湾新区仅需40分钟左右，到金州新区、旅顺都非常方便。公交 将建枢纽站
38、，预留8条线路“三纵三横”的6项道路工程建设，也已陆续开工，今年有望全部完工。“这些道路工程都是以南关岭为轴，打通南关岭至机场及商圈通道，缓解南关岭交通拥堵现状。”南关岭已知商业发展：“铭首财富广场”由万科房地产和康阳房地产联合开发建设，将集酒店、购物中心、商务写字楼等功能于一身，投资将达12亿元。大型家居馆北京居然之家大连店也将在南关岭悄然建起，将位于体育中心以东，建筑面积超过70万平方米，此外，一座初步定名为“大连穆哈迪国际清真大饭店及商厦综合体”的商业项目正在办理前期手续的过程。这一酒店项目瞄准五星级建设，建筑面积达5万平方米。建设完成后南关岭交通难题将会解决，对其经济等方面的发展会大大
39、有益。,交通城建,南关岭实施地铁高铁，公交，高速“无缝”对接，现代商场五星酒店一步到位，致力打造中心级区域，南关岭交通问题将会解决,新体育中心位于甘井子区西北路与岚岭路交会处，2009年5月开始开工建设。目前，体育中心已经形成了以体育馆、体育场为中心的建筑群，未来城市地标的形象已经初步显现。另据了解，以体育中心和新火车站商圈为依托和拉动力，这里还将进一步建成突出体育文化、旅游会展、商业物流、总部经济、生态居住等功能的体育新城，以现代大型城市综合体、标志性建筑、旅游区、生态居住区和城市设施的大规模建设，形成“环境优美、生态宜居、产业现代、具有鲜明时代特色的大连市中心区北部中心”。,交通城建,新建
40、的大连体育中心预计将在今年10月前全部竣工；新体育中心将形成具有鲜明时代特色的大连中心区北部中心，华南等区域多楼盘受益,按计划，体育新城核心区3.7平方公里将于2012年年底建成，起步区29平方公里于2013年初步建成。在3.7平方公里的核心区内，居住用地超过800万平方米，占核心区用地面积的32%左右，同时规划建设从幼儿园到高中的完备教育机构。,大连新机场项目选址于大连金州湾，采取离岸填海建造人工岛方式为新机场提供建设用地。新机场规划建设四条跑道，总建设期为5年，预计投资263亿。新机场选址毗邻201、202国道，沈大高速，距离新建的火车站、汽车站只有15分钟车程。2012年，金州新区公路建
41、设包括续建工程、新建工程和大修改扩建工程，计划总投资26.61亿元。率先开工的渤海大道金州新区段采用双向8车道设计，全长7.99公里。大岭底桥是董大线上的一座景观拱桥，计划年末完工。此外，振连路、金七线、金七路等新区重要的公路工程也已经全部复工。记者昨日从地铁指挥部获悉，目前，大连地铁1、2号线区间双线总进尺超过25公里（单线为50多公里），其中明挖3.8公里，暗挖超21.8公里。共完成土石方开挖超672万立方米，钢筋近19万吨，混凝土超102万立方米，防水近57万平方米。大连地铁项目相关负责人表示，至今年底，大连地铁计划完成区间双线进尺45公里，31个车站主体完工，11个暗挖车站完成主体扣拱
42、。与此同时，将继续推进地铁各设备系统的招标采购、设计联络和设备制造监管工作；有计划地实施地铁车站风、水、电设备系统安装工程、车站装饰装修工程；完成车辆、轨道工程、接触网等系统的招标工作，根据土建施工进度，适时组织队伍进场施工。,交通城建,工程进度：新机场填海工程已启动；金州区振连路、金七线、金七路等新区重要的公路工程也已经全部复工；大连地铁隧道双线进尺超过25公里，年底前31个车站主体完工,交通城建,大连生态科技创新城，今年计划完成投资150亿，规划面积扩至106平方公里打造城市最大综合功能区，同时，年内将启动育明高中新校区和日本人学校项目建设,市政府将调整大连生态科技创新城的规划面积，由原来
43、的65平方公里调整为106平方公里，下辖13个行政街道建制，将成为我市未来最大的城市综合功能区。包括大东沟、辛寨子、营城子以及砬子山的一部分区域，西部边界将与旅顺口区接壤；另外，扩容后的新城将并入海岸线和山林等自然资源，包括大黑石、夏家河以及西郊国家森林公园由南向北的山林地，进一步提升生态科技创新城的自然人文环境。,今年生态科技创新城计划完成投资150亿元，在原有三个起步区的基础上，再启动7个片区的开发，形成多点布局的局面。国际社区年内要完成140万平方米土地招拍挂工作，先期启动育明高中新校区和日本人学校项目建设。,土地市场分析,Part 2,地块位置,本季度大连土地市场有7宗土地挂牌，其中5
44、宗住宅用地，2宗商服用地,地块位置,本季度大连土地市场有6宗土地摘牌，其中4宗住宅用地，2宗商服用地,本季度挂牌土地,土地市场,土地市场,本季度摘牌土地,土地分析,本季度大连7宗土地挂牌，总面积为38.68万平方米；6宗土地摘牌，总面积36.81万平方米；供销比与2011年相比变化不大，土地供销基本持平；泛星海区域本季度无土地成交，其他区域除中心外，供销持平,本季度地块3幅出现溢价情况，其中溢价幅度最高的为2011年66号中山区解放路西、八一路两侧地块，起始价11000万元大连荣泰房地产开发有限公司以56000万元的价格拍得，溢价率为409%，楼板价为6252元/平方米。,溢价分析,本季度地块
45、3幅出现溢价情况，溢价地块占总成交量的50%，其中溢价幅度均较高，最高达到409%，本季度楼面价走势呈上升态势,1,2,3,本季度土地的成交量不大，挂牌土地总面积为38.68万，摘牌土地总面积为36.81万，供销比与2011年相比变化不大，供销基本持平。从区域来看，中心区域成交地块最多，但是甘西区域成交面积最大。,本季度成交土地的楼面价呈上升趋势，溢价地块占总成交地块的50%，溢价幅度较大，溢价最高的幅度达409%。从区域来看，东部地块溢价幅度最高，其次是中心，甘西溢价情况最低。,本季度区域的土地成交情况，泛星海无成交，除中心区域外，其他区域供销持平；成交地块楼面价情况，东部最高，为6925元
46、/平，其次是中心、高新和甘北，甘西最低，为3700元/平。,本章小结,大连市内四区住宅市场整体分析,Part 3,目前大连市场供应主要集中在高新、甘西以及甘北区域，三者货量占整体市场的70%，其中高新仍是供应最为集中的区域，可售量为55.58万平方米，占比35%；本季度的大连市内四区新增供应量为36.97万平方米，且主要集中在涵盖春展会的3月，整体楼市虽处传统冰河期，但月度来看，市场正在不断复苏，各项目营销、推盘也正逐步回归；本季度末召开的春展会，市场出现一波小阳春，但并非真正的“回暖”。国家方面不断重申调控不会放松，两会亦释放出政策持续收紧的信号，政策短期内改变无望，市场回暖之说，目前言之尚
47、早。,（数据来源：大连中原市场研究部）,本季度市内四区可售量为159.92万平方米，环比小幅减少。政策高压之下，低迷市场表现导致整体推盘缓慢，本季度的大连市场由春节后的销售滞缓中渐渐走出，各楼盘适时跟进渐入佳境,可售量,本季度大连市内四区住宅去化陷入冰点，总体消化量仅27.58万平方米，落至两年来的最低谷，环比减少29%，同比更是减少了46%；然而月度来看，一月和二月市场的沉寂源于春节长假后的销售滞缓，而三月市场明显一扫前两个月的阴霾，大连楼市在甘西区域的带动下，呈现出一波“小阳春”，刚需刚改客户在如此长的调控周期内持续观望，在各类明降、暗降当道，导致大连市场价格终于开始有所松动的3月市场，被
48、压制已久的购房需求终于得以释放，推动大连整体楼市触底反弹。,（数据来源：大连中原市场研究部）,本季度大连市内四区住宅去化陷入冰点，总体消化量仅27.58万平方米，落至两年来的最低谷，环比减少29%，同比更是减少了46%,消化量,（数据来源：大连中原市场研究部）,价格,本季度大连市内四区住宅均价受总体成交结构以及部分楼盘的价格松动这两方面因素的共同作用，环比出现回落，降至14135元/平方米,本季度市内四区成交均价为14135元/平方米，环比下降6.7%，同比则小幅增长了4.4%；本季度，各区域加推新品价格普遍较低，集中的产品去化使得本季度市内四区低单价产品走量相对较大，在整体成交产品中占据较大
49、比重，结构性拉低大连整体均价；另一方面，3月市场随着春展会的召开开始慢慢解冻，被压制已久的刚需刚改客群已重新将目光集中在楼市，房企在看到短期内政策转向无望的情况下，沉重的资金压力促使部分楼盘开始较大幅度的打折促销，“暗降当道”，大连均价水平亦应声下滑；预计未来，受迫于当前的市场形势，将会有更多的楼盘加入到以价取量的行列中，单盘优惠力度亦有望加大，积蓄已久的刚需客群需求将得到进一步释放，市内四区住宅均价将继续下行。,产品,本季度末，刚需刚改客户的重新入市，低总价、小面积产品及舒适型两居产品成为成交主力，低价产品当道，单价在13000元/平方米以下的产品成为本季度成交的绝对主流,（数据来源：大连中
50、原市场研究部）,板块,目前可售量主要集中在高新、甘西和甘北区域，但从成交来看，甘西区域由于打折促销力度较大而收获较佳去化，高新区域新品入市拉动去化，季度消化量紧随其后，价格方面东部、泛星海高价领衔，刚需区域低价快走,甘西、甘北目前仍是市区价格低谷，本季度末更是吸引众多目光，打折促销活动力度较大，成交价格出现1000元/平左右的下行幅度；东部和泛星海两个区域楼盘价格仍处于高位，月度去化量持续低迷，季度去化量较少，对大连整体均价的拉动作用相对较小；而高新区域本季度大量特价房源和低价新品入市，较低的价格吸引众多客户成交，区域均价应声下挫，但品牌品质项目价格仍然稳定。,（数据来源：大连中原市场研究部）
