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1、景德镇时代购物中心项目招商策划提案,杭州东韵品牌顾问,景德镇概况地块分析服务内容,目录,景德镇概况,景德镇,历 史：景德镇历史悠久，文化灿烂。雄踞长江之南，素有“江南雄 镇”之称，历史上与广东佛山、湖北汉口、河南朱仙镇并 称全国四大名 镇，是国务院首批公布的全国24个历史文化 名城之一 和国家甲类对外开放城市。地理位置：景德镇市位于江西省东北部，西北与安徽东至县交界，南 与万年县为邻，西同波阳县接壤，东北倚安徽祁门县，东 南和婺源县毗连，坐落在黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原 过渡地带，1953年6月政务院批准景德镇市为江西省直辖 市，现辖一市一县两区，即乐平市、浮梁县、珠山区、昌 江区，面积52
2、56平方公里。人 口：人口152万，其中市区人口50万。气 候：属亚热带季风气候，境内光照充足，雨量充沛，温和湿 润，四季分明，山峰层叠，河流密布，山环水绕，景色秀 丽。,地块分析,地块位置,项目地块地处景德镇市城东，景德镇市城东属于城市开发新区。项目处于新厂东路与陶阳中路和陶阳南路的交叉口以南50米处，东临日新百货，南临新厂东路，西依新银小区，北接小商品市场。,时代购物中心,共分3栋主楼，分别为1#、2#、3#楼，规划用地面积9770平米，总建筑面积38000平米。其中商场部分面积近23600平米，住宅部分面积12000平米，地下停车场2000平米，地面停车位80个。踞景德镇经济、地理、交通
3、、又一黄金坐标点。项目以集购物、休闲、餐饮、娱乐、运动健身等多功能为一体的综合性购物中心，必将成为一个“引领消费时尚潮流，展示都市魅力生活”的商业圈。,周边环境分析,景德镇一中,陶瓷学院,地块周边交通,项目南北走向陶阳路，向西约5公里直通火车站，地处新厂西路与陶阳路交叉口，出入市中心和东城区均十分快捷。,周边环境分析,东面：日新百货；,地块周边环境,时代购物中心对面：中国电信，中国邮政，中国建设银行，中国轻工业陶瓷研究所等；,时代购物中心西面:新华书店、新银小区、品牌专卖店，中国工商银行,时代购物中心北面：小商品市场；,时代购物中心东南面:景德镇第二百货商场,地块优劣势分析优势分析,新银小区居
4、住区为企事业单位居住区域，政府政策导向优势明显。地块周边居住氛围将渐渐形成，板块效应逐渐形成。周边景德镇一中、陶瓷学院、昌江广场、日新百货、建设银行、工商 银行、中国电信、中国邮政等配套设施已经非常完善，为时代购物中 心提供了便利的物质基础与生活设施基础。地处城东新城区域，出入周边及市区均十分便利。同时距离火车站约 5公里，便利而不吵闹。KFC品牌的入驻，增强商业氛围和给投资商定心丸。（KFC对店址的选 择是很有品牌战略的，这证明时代购物中心的绝对回报）超市的营业也证明了上一点，并能带来许多人流。新生力量，年轻、有活力，充满朝气；,地块优劣势分析劣势分析,区域内商场众多，特别是陶瓷专场，竞争激
5、烈；市场地块相比其它前面拿地地块，价格较高，土地成本相对较高，成本竞争处于劣势；东面外部环境以及后面的小商品市场较差，周围建筑景观凌乱；华达百货，景客隆超市，日新百货 等各大商场、超市可能对顾客 的分流；客户对项目认知度还不全面和清晰。,服务内容,服务内容,项目初步市场定位；市场推广策划；营销策划系统；,项目初步市场定位；,时代购物中心的项目初步定位：集休闲、娱乐、健身、购物、餐饮等为一体的休闲购物中心。定位强调两点：（1）一站式购物，让购物成为享受；（2）多元化商业、复合形态商业中心。,项目初步市场定位：,（1）一站式购物，让购物成为享受；针对这一定位我们要集中诉求两点：她是一个全新的商业业
6、态，她是一场商业革命，它是对景德镇市传统商业模式的颠覆。它的诞生代表着景德镇市的商业无论从规划、建筑、业态模式、经营理 念、消费理念、商业辐射能力等方面将使该区域内的商业业态得到极大 的丰富和提升，该项目迎合了整个城市未来发展和规划的趋势。（2）多元化商业、复合形态商业中心。针对这一定位我们要集中诉求两点 A、是代表着最高级、包罗万象的商业形态。B、她使购物真正成为一种享受,项目初步市场定位：,时代购物中心使购物拥有庞大的规模，高度丰富的商品内容，多元化的商业服务；它是消费方式的最前沿：集文化、娱乐、休闲、餐饮、服务、运动健身于一体，真正实现了涵盖所有消费层面的一站式购物，使购物真正成为一种享
7、受。这一定位的主要特征：（1）时代购物中心集物质文明之大全，她的吸引力首先是琳琅满目的商品。平时看不见的、想不到的东西应有尽有。（2）品牌服装是时代购物中心的重点。大型的购物中心里面包括了独具特色的品牌专卖店，如阿 迪达斯、耐克、李宁等（3）附属的各项配套功能齐全。如美食城、美容中心、酒吧、咖啡屋、餐饮、KTV等是必备的。也就是说，去时代购物中心实质上是一种体验生活，是购物、休闲、餐饮、娱乐、运动健身等各个产业的复合体。购物只是其冰山一角，而体验其多元化功能、多样化乐趣才是消费者最重要的内容。（4）从人性的角度来看，时代购物中心所倡导的生活方式，除了购物，它所提供的娱乐休闲等一站式服务是吸引人
8、们无限时逗留的主要原因。它销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，却象征着进入一种主流社会，以其多样性性、普及性进入每一个年龄层次的消费范畴，不论是青少年还是成年人，甚至是老年人在其中都有于他的一片专属空间。,项目初步市场定位：,时代购物中心实际上引领了一种商业文化、商业时尚。“引领消费时尚潮流，展示都市魅力生活”。主打宣传重点：1、景德镇市时代购物中心将使该区域内的商业业态得到极大的丰富和提升，该项目迎合了整个城市未来发展和规划的趋势。敢为人先，以时代商业趋势引领者的姿态出现，她将吸引无数投资者的注目，也必将成为景德镇商业的新核心。“做时代主人，享丰厚回报。”2、新建的景德镇市时代购物中心将全
9、方位的引进先进的百货业态经营管理理念。在整体项目规划上实现满足未来城市发展及社会生活与现代化百货业态的有机结合，坚持以人为本的观念，在硬件设备上最大限度的满足经营业主及广大消费者的需求，充分考虑现代物流配送及电子商务等现代营销模式，3、她是谁？她是大卖场，一个大大的卖场。它聚集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体，为消费者提供一站式服务。她是市场经济不断发展、商业流通高度发达的产物，也是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心之后在商业流通领域兴起的最新业态。,项目初步市场定位：,4、时代购物中心的出现，使景德镇市面临一次商业的升级换代从低级到高级，从单一到多元，从简单到复合。
10、这一点对于每一个普通老百姓而言，消费将成为一种前所未有的乐趣，再非简单的供需行为。5、随着世界经济一体化，生活物质和商业流通比以往任何时代都更为丰富繁荣，生活需求和商品供给也比以往任何时代都更为增加提高。在这一发展趋势下，商业再不仅是供需关系的简单体现，而越来越成为涵盖诸多行业如制造、零售、服务、娱乐、餐饮乃至地产、旅游、金融的优势资源组合。以往的商业形态已远远无法满足和包涵这样的要求，而MALL这一最高级、包罗万象的商业形态自然逐渐形成一股潮流。6、时代购物中心是一个新生命，它是对景德镇市现存商业行为的一次更新，一次重新认识，一种附加值的全面提升。7、超市、百货星罗棋布，专业市场比比皆是，购
11、物休闲一体化已成为现实，那么，还有什么是可以超越的呢？答案就在时代购物中心。,市场推广策划,一、形象定位 全景德镇市 首座多元化商业购物中心 二、主题广告语 一站式购物，让购物成为享受！城东消费第一站三、推广主题与宣传创意方向,推广主题为：在休闲与娱乐的消费体验中，体会利滚利的赚钱乐趣！以感性诉求和理性诉求相结合，将休闲的展示与利的诱惑充分的 结合在一起！让商城的形象推广有效地为商铺的销售服务！,宣传创意方向要能够传达两个层面的含义：第一层面：要将人们对娱乐和闲余时间对休闲场所的追求和渴望与时代购物 中心的出现结合到一起，要告诉人们我们的巨大商业创新与整合 意义；第二层面：要在此基础上告诉投资
12、者与经营者，本中心为什么可以并能够实 现“可持续旺经营”！,营销策划系统；,营销思路：,采取出租、销售以及经营三种方式结合，低、中、高三层面分别出击，互补经营各得其所。,1、年年大手笔促销支持：发展商5年180万促销支持，为业主赚钱火上加油！促销支持形式：2、加大电视、报刊等各种广告、宣传品制作发布；保证季季有活动，月月有广告；3、定量免费提供顾客购物提袋；超量部分以制作成本提供；4、赠纪念品或者消费券；免费发送商场形象手提袋；5、成立商场促销队为品牌商家服务，每周一次；6、设立优秀经营业主奖励金，从而促发各经营业主的积极性；7、免费提供经营业主店内广告设计费用；提供开业装修补贴或者一定 金额
13、现金奖励（如1000元）；8、免费提供新入住经营业主半年广告费用或者以免费一月租金等手段，先吸引经营业主的入住；,营销措施：,9、制定回租政策：回租条件：自行出租未有适当的商家、空置时间超过2个月、购物中心开业2月内未能正常营运的，业主应将商铺回租；10、实行带租约销售；这种方式与回租相比的区别在于，是否在卖之前就有了租家，另外两者的租金水平、租金收益保障、租约时期限制也有区别。目的：大大促进投资客、让投资客坐享其成，操作方式：在销售上的同时另外成立招商租赁部，将商铺进行招租；操作措施：1、积极引进大品牌，此外长期租赁的品牌以及前10名进驻均提供租金优惠；2、建议租金水平为商铺价格的8%10%
14、左右；3、在销售时，相应的租约权利义务同时转移给业主。,营销措施：,时间：月 日到 月 日推广思路：开业前强势多角度出击推广主题：做时代主人，享丰厚回报！（备选主题：得时代者得天下！）宣传活动：“回租”置业计划启动主题：摇钱树方案坐享其成发展商“回租”置业计划启动；内容：回租标准与活动办法；推广方法：景德镇市日报邮政专递DM宣传单页投资说明会等,持销期（一）：,外地销售与招商推广推广目的：销售与出租兼顾；招商目标区域：浙江、江苏、上海、福建等沿海城市。以知名女装、品牌 鞋业，特别是本地的品牌总经销商或代理商。时间：月 日到 月 日推广方法：大型专业市场、商城推广小型投资说明会上门资料分发定向品
15、牌名单收集，然后进行资料邮寄；人员推广：资料接触、会议沟通、单独拜访。,持销期（二）：,时间阶段：月 日到 月 日目的：制造热销局面，为成功开业提供保障，以“相约时代之夜”晚会等形式进行推广！策划思路：以开业和重要节日为两个关键时间点展开具体的活动。（其中必须考虑销售、装修与招商的时间因素）应该尽量避免部分商家零散开业，以整体开业的方式形成呼应，打造开业的气势，促进商城的开业业绩！,持销期（三）：,与楼书风格相统一，在楼书的基础上形成更加简练而富有感召的展板系列；点石成金平面创意系列：进行投资举例分析，告诉潜在业主商铺为何能赢利、赢利多少等；设立加盟品牌图：将已发售、已确定商铺单元不断加入，以
16、给后来投资者、经营者以“旺”的信心支持。,布置创意：,1、楼书：整体风格采用比对手法进行创意，一方面表现休闲和娱乐，以体现商城的定位；另一方面则以黄金的灿烂以及商业气息极浓厚的设计风格，以体现其“旺”的特点；2、海报：风格突出高品位与大气，内容以楼书部分内容进行简化，但要侧重感召与诱惑力。,楼书与海报创意构想：,市场研究篇,景德镇市宏观背景研究区域房地产市场分析景德镇市商业环境及消费行为研究景德镇市商业市场调研分析关于区块餐饮的专项研究关于休闲娱乐业的专项研究项目地块研究分析,项目定位篇,项目价值体系评估 项目定位导向及原则项目定位背景及思考项目开发的优劣势分析项目总概念定位项目功能定位项目业
17、态定位项目市场定位项目目标客户定位项目目标消费群特征分析项目经营模式定位项目战略运作周期定位,营销策划篇,项目机会点与问题点项目营销目标项目营销计划项目营销团队项目分期开发策略各物业类型目标市场确立及细分营销渠道及手段促销与公关营销阶段性策略,价格策略销售培训销售工作手册编制销售相关表单和规程的建议销售控制建议客户管理系统服务规范要求 阶段性销售计划及评估阶段性销售总结,市场推广策划篇,项目整体推广策略品牌视觉识别体系设计广告策略创意及制作媒介策略促销策略各推广要素及手法的整合运用公关活动策划,项目招商策划篇,商业招商概述招商模式分析和例证招商的规范运作流程招商的操作要素项目招商对象锁定招商项目的签约招商的信息发布与收集招商应用文及其格式,招商构架组建招商人员的培训招商方案的评选和修正招商的战略策划招商信息与管理 业态招商主要步骤异地招商支持,跟踪服务及汇报系统篇,市场变化跟踪消费者动态跟踪竞争对手跟踪销售过程跟踪、评估及调整策略制定定期例会与总结客户管理系统制定资料库,谢 谢!,
