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1、北京亚超资产评估有限公司B e i j i n Ya C h a o A p p r a i s a l C 0 L t d.丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资资产评估报告书评估报告编号:亚评报字【2011】02089 号报告提交日期：二零一一年十二月十二日,总公司地址：北京市海淀区复兴路 47 号天行建商务大厦 2201-22006,邮编：100036,电话：（010）51716866云南分公司地址：云南省昆明市白塔路 131 号汇都国际 6 层电话：（0871）3140132、3131176,传真：（010）51716800传真：（0871）3184386,邮编：650011,二、,丽江
2、玉龙旅游股份有限公司,实物资产出资资产评估报告书目录,资产评估报告书声明.1,资 产 评 估 报 告 书 摘 要.2,整体资产评估报告书.4一、绪言.4,委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况.4三、评估目的.6四、评估对象及评估范围.6五、价值类型及其定义.6六、评估基准日.7七、评估依据.7八、评估方法.9九、评估程序实施过程和情况.13十、评估假设和限定条件.14十一、评估结论及评估增减值情况说明.15十二、特别事项说明.16十三、评估报告使用限制说明.17十三、评估报告日.17附 件.19,一、与评估目的相对应的经济行为文件,二、委托方和被评估单位法人营业执照复印件
3、三、委托方产权证明复印件四、委托方承诺函,五、签字注册资产评估师的承诺函六、评估机构资格证书复印件,七、评估机构法人营业执照复印件,八、签字注册资产评估师资格证书复印件,丽江玉龙旅游股份有限公司核实资产价值评估项目资产评估报告书声明资产评估报告书声明本评估报告是本公司接受丽江玉龙旅游股份有限公司的委托，注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下价值发表的，由本公司出具的书面专业意见。对本评估报告声明如下：一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容
4、是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产清单由被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分
5、析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。,北京亚超资产评估有限公司,第 1 页,丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资评估项目资产评估报告书摘要资产评估报告书摘要北京亚超资产评估有限公司接受丽江玉龙旅游股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则的要求，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，采用资产基础法，执行必要的评估程序，对
6、丽江玉龙旅游股份有限公司和府皇冠假日酒店的固定资产、酒店用地、酒店二期工程用地及拟开发建设商铺用地在2011年10月31的市场价值进行了评估。下述这些内容摘录于评估报告中，本摘要同评估报告书正文具有同等的法律效力。一、评估目的：核实丽江玉龙旅游股份有限公司和府皇冠假日酒店固定资产、酒店用地、酒店二期工程用地及拟开发建设商铺用地市场价值，为丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资提供价值参考依据。二、评估对象和评估范围：本次评估对象为丽江玉龙旅游股份有限公司所拥有的丽江和府皇冠假日酒店固定资产、酒店用地、酒店二期工程用地及拟开发建设商铺用地现行市场价值。评估范围为 61 项房屋建筑物，5 项构筑物，
7、2 项管道沟槽，5 项机器设备，1952项电子设备，90,424.97 平方米土地使用权。委托评估固定资产截止评估基准日账面原值为 481,766,406.62 元，账面净值为 438,291,802.34 元；无形资产原始取得价值 126,460,853.37 元，账面价值 113,704,852.03 元。三、价值类型：市场价值。四、评估基准日：2011 年 10 月 31。五、评估原则：遵循独立、客观、公正、科学的工作原则；遵循谨慎性原则；遵循替代性原则；遵循资产持续使用原则；遵循其他一般公允的评估原则。六、评估方法：资产基础法。七、评估结论：截止评估基准日，委托方委托评估的非流动资产账
8、面原值 595,471,258.65,北京亚超资产评估有限公司,第 2 页,1,2,丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资评估项目资产评估报告书摘要元，账面净值 551,996,654.37 元，评估价值为 556,688,253.91 元，评估增值13,919,115.49 元，评估增值率 2.52%，评估明细如下表：,被评估单位名称：丽江玉龙旅游股份有限公司,金额单位：人民币万元,项目非流动资产,账面价值A55,199.67,评估价值B56,591.58,增减值C=B-A1,391.91,增值率D=C/A100%2.52,1-11-2,固定资产无形资产资产总计,43,829.1811,370
9、.4955,199.67,39,001.5317,590.0456,591.58,-4,827.656,219.551,391.91,-11.0154.72.52,八、评估结论有效期：自评估基准日后一年内有效，即 2011 年 10 月 31 至2012 年 10 月 30 日。九、评估报告日期：评估报告报出日期为 2011 年 12 月 12 日。本评估结论系对评估基准日资产公允价值的反映。评估结论系根据本报告书所述原则、依据、前提、方法、程序得出，评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下，以及委托方和被评估单位所提供的所有原始文件都是真实与合法的条件下成立。评估结果没有考虑将来可能承
10、担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。评估基准日后，报告有效期以内，资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整，若资产价值类型或价格标准发生变化，并对评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。,北京亚超资产评估有限公司,第 3 页,丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资评估项目资产评估报告书正文丽江玉龙旅游股份有限公司整体资产评估
11、报告书亚评报字（2011）02089 号一、绪言北京亚超资产评估有限公司（以下简称“亚超评估公司”）接受丽江玉龙旅游股份有限公司和丽江玉龙旅游股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则的要求，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对丽江玉龙旅游股份有限公司和府皇冠假日酒店固定资产、酒店用地、酒店二期工程用地及拟开发建设商铺用地市场价值进行了评估。被评估单位对所提供的财务资料及法律权属资料的真实性、合法性、完整性承担责任，并保证被评估资产的安全、完整性。我们的责任是对该资产在2011年10月31这一评估基准日的价值进行评定估算，并发表专业意见。本次评估采用的主要评估方法为
12、资产基础法，在评估过程中，亚超评估公司的评估人员对评估范围内的全部资产进行了必要的勘察核实，对被评估单位提供的财务资料等进行了必要的验证审核，对法律权属关系进行了必要的关注，实施了必要的资产评估程序。现将资产评估情况及评估结果报告如下：二、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况本次评估的委托方和产权持有单位为丽江玉龙旅游股份有限公司。本次资产评估报告的使用者为丽江玉龙旅游股份有限公司上级主管部门、国有资产监督管理部门、丽江市工商局以及法律法规规定的资产评估报告使用者。（一）委托方概况1企业简介企业名称：丽江玉龙旅游股份有限公司本公司企业法人营业执照注册号：53000000
13、0013465；公司类型：上市股份有限公司；法定代表人：和献中；,北京亚超资产评估有限公司,第 4 页,丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资评估项目资产评估报告书正文组织机构代码：62295410-8；注册住所：丽江市古城区香格里拉大道（雪山中路）转台东侧丽江玉龙旅游大楼；丽江玉龙旅游股份有限公司（以下简称“本公司”）成立于 2001 年 10 月 18日，是经云南省经济贸易委员会关于变更设立丽江玉龙旅游股份有限公司的批复（云经贸企改2001526 号）批准，以丽江玉龙雪山旅游索道有限公司 2001年 6 月 30 日经审计后的净资产 74,323,048 元按照 1：1 的比例折合股份74,
14、323,048 股，整体变更设立的股份有限公司。2004 年 8 月 10 日，经中国证券监督管理委员会关于核准丽江玉龙旅游股份有限公司公开发行股票的通知（证监发行字2004125 号）核准，本公司首次向社会公开发行人民币普通股股票 2,500 万股。2005 年 10 月 25 日本公司召开的股权分置改革相关股东会议审议通过了本公司的股权分置改革方案：本公司非流通股股东以支付公司股票的方式作为对流通股股东的对价安排，在方案实施股权登记日在册的流通股股东每 10 股流通股股份可以获得非流通股股东支付的的 3.5 股对价股份，对价安排股份合计为 875万股。2010 年 4 月 14 日，经中国
15、证券监督管理委员会关于核准丽江玉龙旅游股份有限公司非公开发行股票的批复（证监许可2010384 号）核准，本公司向云南省旅游投资有限公司非公开发行 1,700 万股新股，发行价格为每股人民币 11.91元。截止2010年12月31日，本公司注册资本11,632.30万元，其中：有限售条件的流通股份A股44,429,219股；无限售条件的流通股份A股71,893,829股。2经营业务范围公司经营范围：经营旅游索道及其他相关配套服务；对旅游、房地产、酒店、交通、餐饮等行业投资、建设。3.主要产品或提供的劳务本公司提供的劳务：客运索道运营、酒店建设经营。4、母公司及最终实际控制人的名称丽江玉龙雪山旅
16、游开发有限责任公司持有本公司 22.55%的股权，为本公司,北京亚超资产评估有限公司,第 5 页,丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资评估项目资产评估报告书正文第一大股东，因此，本公司的母公司为丽江玉龙雪山旅游开发有限责任公司。丽江玉龙雪山省级旅游开发区管理委员会持有丽江玉龙雪山旅游开发有限责任公司 45.64%的股权，为第一大股东，因此，本公司的最终实际控制人为丽江玉龙雪山省级旅游开发区管理委员会。（四）委托方以外的其他评估报告使用者本评估报告仅供委托方为实现评估目的时使用，除委托方外，其他评估报告使用者为：委托方各股东及上级主管部门，国有资产监督管理部门以及与评估目的相关的其他报告使用者。
17、本评估报告仅供委托方和业务约定书约定的其他评估报告使用者按照本评估目的使用，法律、法规另有规定的除外，评估人员和评估机构对委托方和其他评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。三、评估目的核实丽江玉龙旅游股份有限公司和府皇冠假日酒店固定资产、酒店用地、酒店二期工程用地及拟开发建设商铺用地市场价值，为丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资提供价值参考依据。四、评估对象及评估范围本次评估对象为丽江玉龙旅游股份有限公司所拥有的丽江和府皇冠假日酒店固定资产、酒店用地、酒店二期工程用地及拟开发建设商铺用地现行市场价值。评估范围为 61 项房屋建筑物，5 项构筑物，2 项管道沟槽，5 项机器设备
18、，1952项电子设备，90,424.97 平方米土地使用权。委托评估固定资产截止评估基准日账面原值为 481,766,406.62 元，账面净值为 438,291,802.34 元；无形资产原始取得价值 126,460,853.37 元，账面价值 113,704,852.03 元。五、价值类型及其定义根据国有资产管理与评估的有关法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查及鉴定，查阅了有关文件及技术资料，实施了我们认为必要的其他程序。在此基础上，根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，同时,北京亚超资产评估有限公司,第 6 页,
19、；,丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资评估项目资产评估报告书正文考虑价值类型与评估假设的相关性等确定资产评估的价值类型为：市场价值。市场价值的内涵：市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。六、评估基准日本项目资产评估基准日是 2011 年 10 月 31。该基准日离经济行为实际开始运行日最近，能良好地反映资产状况，符合本次评估目的。该基准日为被评估单位会计结算日，有利于资产的清查。经与委托方和被评估单位协商，共同确定该日期为评估基准日。评估中所采用的价格是 2011 年 10 月 31 的标准。七、评估依据（一）
20、行为依据依据丽江玉龙旅游股份有限公司北京亚超资产评估有限公司签订的资产评估业务约定书，业务约定书编号为亚评报字（2011）02088 号。（二）法规依据1、国务院 1991 年 91 号令国有资产评估管理办法2、原国家国有资产管理局国资办发【1992】36 号国有资产评估管理办法实施细则；3、原国家国有资产管理局国资办发【1996】23 号资产评估操作规范意见（试行）；4、国务院办公厅国办发2001102 号国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知；5、财政部财企2001802 号“关于印发国有资产评估项目备案管理办法的通知”；6、国务院国有资产
21、监督管理委员会、财政部第 3 号令企业国有产权转让管理暂行办法及相关文件；7、2003 年 5 月 13 日公布施行的中华人民共和国国务院令（第 378 号）企业国有资产监督管理暂行条例；,北京亚超资产评估有限公司,第 7 页,丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资评估项目资产评估报告书正文8、2005 年 9 月 1 日起施行的国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令企业国有资产评估管理暂行办法；9、国务院国资委国资委产权【2006】274 号关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知；10、国务院国资委国资产权发【2006】306 号关于企业国有产权转让有关事项的通知；11、中华人民共
22、和国企业国有资产法；12、中华人民共和国公司法；13、中华人民共和国土地管理法；14、中华人民共和国城市房地产管理法；15、政府及有关部门颁布的法律、法规、规章文件；（三）准则依据1、资产评估准则基本准则财企【2004】20 号；2、资产评估职业道德准则基本准则财企【2004】20 号；3、资产评估准则评估报告中评协【2007】189 号；4、资产评估准则评估程序中评协【2007】189 号；5、资产评估准则业务约定书中评协【2007】189 号；6、资产评估准则工作底稿中评协【2007】189 号；7、资产评估准则无形资产中评协【2007】189 号；8、资产评估准则机器设备中评协【2007
23、】189 号；9、资产评估准则不动产中评协【2007】189 号；10、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见会协【2003】18 号；11、企业价值评估指导意见（试行）中评协【2007】189 号；12、资产评估价值类型指导意见中评协【2007】189 号。（四）产权依据1、委托方营业执照复印件；2、土地证复印件；3、规划许可证复印件；4、其他与评估相关的资料。,北京亚超资产评估有限公司,第 8 页,丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资评估项目资产评估报告书正文（五）取价依据1、2011 年机械工业出版社出版的机电产品报价手册；2、慧聪商情、黑马快讯等价格信息资料；3、评估基准日执行的银
24、行贷款利率；4、中国人民银行发布 2011 年 10 月 31 人民币汇率中间价；5、评估人员现场勘察记录底稿。6、2011 年 10 月丽江市二手房及商铺价格交易信息。（六）其他依据1、委托方及被评估单位提供的资产评估申报明细表；2、与被评估单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、会计报表及其他会计资料；3、经审计后的评估基准日会计报表及历史财务会计资料；4、国务院国资委统计评价局企业绩效评价标准值；5、中国统计出版社中国统计年鉴；6、天相投资提供的上海股市和深圳股市上市公司的有关资料；7、评估人员实地勘察、调查、收集的其他资料。八、评估方法(一)评估方法选择资产评估基本方法包括市场
25、法、收益法和成本法。对委托评估的资产进行评估，要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。1、市场法市场法是通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。截止评估基准日，因此次委托评估的固定资产为丽江和府皇冠假日酒店固定资产，该酒店为丽江市 5 星级酒店，在云南省丽江市我们不能采集该类型的酒店资产转让案例，故我们不采用现行市价法对委托评估的固定资产进行评估。2、收益法收益法，是指通过将被评估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象资,北京亚超资产评估
26、有限公司,第 9 页,丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资评估项目资产评估报告书正文产价值的评估思路。因此次委托评估的固定资产为丽江玉龙旅游股份有限公司和府皇冠假日酒店资产，丽江玉龙旅游有限公司于 2008 年 6 月 24 日成立的丽江和府酒店有限公司，该公司于 2009 年 9 月 17 日申请设立丽江和府酒店有限公司古城分公司,为非法人分支机构，主要负责和府皇冠假日酒店的日常营运，和府皇冠假日酒店的收入及费用纳入丽江和府酒店有限公司进行核算，截止评估基准日委托评估资产权属为丽江玉龙旅游股份有限公司，该部分资产所能获取的收入为丽江和府酒店有限公司所有，且委托评估的非流动资产固定资产及无形资
27、产为丽江玉龙旅游股份有限公司单项资产，故我们不采用收益现值法对委托评估资产进行评估。3、重置成本法重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。因丽江和府皇冠假日酒店绝大部分资产于 2008 年建成，2009 年工程竣工后酒店投入运营，截止评估基准日委托评估资产施工手续齐备、设计图纸齐全，工程结算资料完整，设备购置合同齐全，故我们采用成本法对委托评估的固定资产进行评估。基本公式如下：（1）评估值=重置价值-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值
28、（2）评估值=重置价值成新率4、无形资产土地使用权的评估根据城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合土地估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，对酒店用地、酒店后勤基地用地、酒店二期用地等已利用土地及酒店北侧安置房结余用地采用基准地价系数法进行评估;对委托评估的拟开发商业地产用地采用假设开发法进行评估评估。基准地价系数法计算公式如下：宗地地价基准地价K1K2（1+K）+开发程度修正假设开发法计算公式如下：待开发房地产价值开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用一投资利息一销售费,北京亚超资产评估有限公司,第 10 页,丽江玉龙
29、旅游股份有限公司实物资产出资评估项目资产评估报告书正文(二)评估方法运用成本法的基本原理为：根据现时条件重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，扣减被评估资产已发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值；也可根据委估资产的成新率，确定其评估值。本报告中所称的成新率均为已考虑实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后的综合成新率。1、固定资产：用成本法进行评估。（1）机器设备评估方法：丽江玉龙旅游有限公司委托评估的固定资产-机器设备共 5 项，工程内容为丽江和府皇冠假日酒店的供电工程、给排水工程、室外景观照明工程、弱点工程及消防工程。因委托评估机器设备类资产工程结算资料齐全，
30、故我们按设备购置费、设备安装费、设备主材辅材价格，依据 2003 年安装工程定额及费用文件，参照企业结算工程量，重新套价后予以确定设备类资产的直接建设成本，直接建设成本和间接建设成本的合计加上建设期贷款利率后即为委估资产的重置成本。间接费用包含设计费（按设备直接投资额的 2%）、监理费（按设备直接投资额的 1.5%）、建设单位管理费（按设备直接投资额与设计费监理费的合计为基数，按 2%予以确定）及建设期贷款利息（按设备直接投资与间接投资合计为基数，按一年期基准贷款利率 6.31%）予以测算对该部分资产我们采用重置成本法进行评估。评估公式如下：评估值重置价值成新率其中：重置价值的确定方法VG1G
31、2G3其中：V 表示重置价值G1 表示设备主材辅材购置及安装价值G2 表示机器设备建设期间费用G3 表示资本化利息成新率：我们按设备的设计使用年限采用年限法确定委估设备的成新率。（2）固定资产电子设备丽江玉龙旅游有限公司委托评估的固定资产-电子设备共 1952 项，为丽江和府皇冠假日酒店的客房家具、客房灯具、客房洁具、公建区家具、灯具、洁具、,北京亚超资产评估有限公司,第 11 页,丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资评估项目资产评估报告书正文厨房设备、影视设备、洗衣房设备、柴油发电机等设备。评估公式如下：评估值重置价值成新率丽江玉龙旅游股份有限公司的电子设备主要是客房家具、客房灯具、客房洁具
32、、公建区家具、灯具、洁具、厨房设备、影视设备、洗衣房设备、柴油发电机等设备。因委托评估的电子设备价格无稳定的标准，同样一个产品，每月、每年价格都有较大变化,以上委估设备，更新换代速度快，市场销售竞争激烈，企业购置时销售方不仅送货上门，还负责安装，对该部分资产我们按委估时点的市场价格确定委估资产的重置成本。成新率的确定：对该类设备，因设备价值低且数量多，故我们采用年限法确定委估电子设备的成新率。（3）固定资产-房屋建筑物及构筑物丽江玉龙旅游股份有限公司和府皇冠假日酒店房屋建筑物及构筑物绝大部分资产于 2008 年建成，2009 年工程竣工后酒店投入运营，截止评估基准日委托评估资产施工手续齐备、设
33、计图纸齐全，工程结算资料完整，故我们采用成本法对委托评估的房屋建筑物及构筑物进行评估。固定资产进行评估。评估公式如下：评估价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值评估价值=重置全价成新率（4）无形资产土地使用权的评估方法丽江玉龙旅游股份有限公司委托评估土地地处古城区祥和路，属古城区次级核心区域，该区域原有住户均为当地居民，近两年来该区域已无空余土地在市场上成交，经对委估土地状况进行分析后，我们对酒店用地、酒店后勤基地用地、酒店二期用地等已利用土地及酒店北侧安置房结余用地采用基准地价系数法进行评估，该部分土地土地使用权证面积 67,640.98 平方米；对委托评估的拟开发商业地产用地采用假设开
34、发法进行评估，该部分土地面积为 22783.99 平方米；采用以上评估方法的依据是：1、委托评估的丽江和府皇冠假日酒店用地所在的丽江市已经建立了较为完善的基准地价体系，待估宗地位于丽江市基准地价覆盖范围内，因此可以用基准地价系数修正法进行评估。,北京亚超资产评估有限公司,第 12 页,丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资评估项目资产评估报告书正文2、未开发的宗地所在的区域商铺交易价格公开透明，交易资料容易收集，拟建设商铺建造成本容易获取，故我们采用假设开发法对委托评估的未开发利用的土地使用权价值进行评估。九、评估程序实施过程和情况根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家
35、相关法律法规的规定和规范化要求，按照与的资产评估约定书所约定的事项，亚超评估公司业已对委托方提供的法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，对会计记录及相关资料进行了验证审核，实施了对资产的实地察看与核对，并收集了相关的产权证明文件复印件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：（一）接受委托及准备阶段1、亚超评估公司接受丽江玉龙旅游股份有限公司委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，亚超评估公司即确定了有关的资产评估人员并与委托方工作小组的相关人员就本次资产评估的评估目的、评估范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真
36、讨论，并组织了评估工作人员的培训。2、根据委托评估资产特点，有针对性地布置评估申报明细表及相关资料准备工作。我们于 2011 年 11 月 15 日对资产占有单位参与资产评估的配合人员进行了培训，指导各有关人员填写资产评估申报明细表。3、评估方案的设计依据本次资产评估对象的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。全体评估人员按照分工的不同划分为综合组、非流动资产组共 2 个评估小组，对纳入本次评估范围的非流动资产进行评估工作。4、评估资料的准备开展市场调查，收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权及审计证明文件等。（二）现场清查阶段1、评估对象真实性和合法性的查
37、证对固定资产，我们核实了资产的真实性和产权的合法性，并对设备状况进行,北京亚超资产评估有限公司,第 13 页,丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资评估项目资产评估报告书正文记录，由资产占方对上述情况进行确认。2、设备运行状态的调查设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查弱电系统、照明系统及空调及通风系统的运行及维修情况，召开现场技术人员座谈会，在被评估单位设备管理人员的配合下现场实地观察设备的运行状态等方式进行。3、价值构成的调查根据各类资产的特点，通过分析复核历史数据的方式验证其账面值构成的合理性和合规性。重点核查固定资产及无形资产土地使用权账面价值的准确性，并查阅了有关会计凭
38、证和会计账簿等。评估对象合理重置成本组成要素的调查。对评估对象现行的价值标准进行全面调查和分析，以合理确定委托评估资产的公允价值。（三）评定估算及综合处理阶段1、评估结果的确定。依据评估人员在评估现场勘察的结论以及我们进行的必要的市场调查，测算委托评估资产的重置全价、成新率和评估值。2、评估结果的分析和评估报告的撰写。按照我公司规范化要求，组织各专业组成员编制相关资产的评估说明。评估结果及相关资产评估说明按公司规定程序进行三级复核，即首先由项目现场负责人审核后提交项目负责人审核，项目负责人审核后再提交项目复核人审核，全部审核意见反馈回项目组，项目组在此基础上作进一步的修订，最后由项目组完成并提
39、交报告。十、评估假设和限定条件在评估过程中，我们遵循以下评估假设和限定条件：1、本评估报告遵循资产持续经营的假设，即根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。2、除非另有说明，假设企业完全遵守所有有关的法律和法规。3、假设企业提供的财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。,北京亚超资产评估有限公司,第 14 页,1,2,丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资评估项目资产评估报告书正文4、企业提供的资料真实可靠。5、企业所在的地区及中国的社会经济环境不产生大的变更，所遵循的国家现行
40、法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化。6、有关信贷、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化。7、没有考虑发生产权变动时特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，以及国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。8、本评估报告仅供评估报告使用者用于评估报告书载明的评估目的。十一、评估结论及评估增减值情况说明(一)评估结论截止评估基准日，委托方委托评估的非流动资产账面原值 595,471,258.65元，账面净值 551,996,654.37 元，评估价值为 556,688,253.91 元，评估增值13,919,115.49 元，评估
41、增值率 2.52%，评估明细如下表：,被评估单位名称：丽江玉龙旅游股份有限公司,金额单位：人民币万元,项目非流动资产,账面价值A55,199.67,评估价值B56,591.58,增减值C=B-A1,391.91,增值率D=C/A100%2.52,1-11-2,固定资产无形资产资产总计,43,829.1811,370.4955,199.67,39,001.5317,590.0456,591.58,-4,827.656,219.551,391.91,-11.0154.72.52,（二）评估增减值情况说明截止评估基准日，丽江玉龙旅游股份有限公司委托评估的非流动资产账面价值为 551,996,654.
42、37 元，评估价值为 56,591.58 万元，评估增值 1,391.91 本次增资将以全部资产在评估基准日的评估价值 56,591.58 万元减去 2011 年 11 月2012 年 4 月的折旧后的余额进行增资，评估增值率 2.52%，增值原因为土地评估增值 62,195,568.48 元，增值率 54.70%，固定资产评估减值-48,276,452.99元，减值率 11.01%，合计评估增值 4,691,599.54 元。土地评估增值原因为委托评估土地截止评估基准日市场价值大于企业购置土地时的购置成本。固定资产评估 减 值-48,276,452.99 元，减 值 率 11.01%。其 中
43、：房 屋 建 筑 物 评 估 减 值-35,581,891.59 元，减值率 11.73%；构筑物评估减值-1,216,497.91 元，减值率 3.39%；管道沟槽评估减值-179,019.93 元，减值率 4.17%；机器设备评估减,北京亚超资产评估有限公司,第 15 页,丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资评估项目资产评估报告书正文值-1,715,359.85 元，减值率 3.86%；电子设备评估减值-9,583,683.71 元，减值率 19.11%；固定资产评估减值原因为企业建造或购置固定资产时，市场材料价格及设备价格高于评估基准日时的材料价格及设备购置价格。十二、特别事项说明以下为
44、在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项如下：（一）本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市场价值，但未考虑以下因素：1、将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；2、特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；3、国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述评估目的、评估条件以及评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时，本评估报告结果一般会失效。（二）本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下由本评估机构做出的，本评估机构及参加本次评估的工作人员和技术人员与委托
45、方及被评估单位或其他当事人无任何利害关系，评估工作是在有关法律监督下完成的，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分的努力。（三）本评估报告是在委托方及被评估单位所提供的资料基础上得出的，资料的真实性、合法性、完整性由委托方及被评估单位负责。本评估机构及注册资产评估师不对评估对象的法律权属提供保证。对因委托方提供的资料失实而导致评估结论的误差，本评估机构不负连带责任。（四）对于其他可能影响资产评估结果的瑕疵事项，在委托方进行资产评估委托时未作特殊说明，而资产评估人员根据其执业经验一般不能知道的情况下，评估机构不承担责任。(五)丽江玉龙旅游股份有限公司委托评估的和府皇冠假日酒店经营性
46、土地已抵押，抵押土地使用权证面积为 50426.67 平方米，抵押土地使用权权证号码为丽国用 2009 第 0758 号、丽国用 2009 第 0759 号、丽国用 2009 第 0760 号。（六）丽江玉龙旅游股份有限公司委托评估的无形资产土地使用权未办土,北京亚超资产评估有限公司,第 16 页,1,2,3,丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资评估项目资产评估报告书正文地证土地为 3 块，土地面积合计为 5672 平方米，丽江玉龙旅游股份有限公司承诺能给以上土地办证，并承担办理以上土地土地证所发生的各种费用。未办证土地明细如下：,序号,土地权证编号无土地使用权证,宗地名称洗衣房员工宿舍空地,
47、土地位置昭庆市场旁干道昭庆市场旁干道和府皇冠假日酒店,取得日期2009-1-192009-1-192009-1-19,开发程度熟地熟地生地,面积(m2)1,127.003,575.00970.00,北侧,合计,5,672.00,十三、评估报告使用限制说明（一）本报告所称“评估价值”是依据所评估的资产现有用途不变、持续经营和在评估基准日所表现的特定经济环境前提下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，本评估结果是对 2011 年 10 月 31 这一基准日被评估资产价值的客观公允反映，亚超评估公司对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任；（二）本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的和
48、送交财产评估主管机关审查使用。评估报告书的使用权归委托方所有，除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上，也不得用于本报告所述评估目的之外的其他目的；（三）本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。本报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力；（四）本报告仅在上述评估目的及评估基准日下成立。根据国家有关部门的规定，评估结果使用的有效期为一年，即从 2011 年 10 月 31 至 2012 年 8 月 30日，超过一年，需重新进行资产评估。（五）本评估项目的委托方涉及国有企业，依据相关规定，只有履行国有资产评估项目备案手续后，方可使用本评估报告。（六）本报
49、告的全部或部分内容由亚超评估公司负责解释十三、评估报告日本评估报告的日期为 2011 年 12 月 12 日。,北京亚超资产评估有限公司,第 17 页,丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资评估项目资产评估报告书正文,北京亚超资产评估有限公司中国北京北京亚超资产评估有限公司,法定代表人：罗林华中国注册资产评估师：李继中国注册资产评估师：徐毅二 O 一一年十二月十二日第 18 页,丽江玉龙旅游股份有限公司实物资产出资评估项目资产评估报告书正文附 件一、与评估目的相对应的经济行为文件二、委托方和被评估单位法人营业执照复印件三、委托方产权证明复印件四、委托方承诺函五、签字注册资产评估师的承诺函六、评估机构资格证书复印件七、评估机构法人营业执照复印件八、签字注册资产评估师资格证书复印件,北京亚超资产评估有限公司,第 19 页,
