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1、,南京水游城/建邺万达广场市调报告,谢亚明 侯军 2012.07.19,南京水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。,水游城概述,水游城概述,业态布局,水游城中大量地增加了娱乐和生活功能（餐饮25%，娱乐15%，其它的生活服务占10%，约占总面积的50%），将零售业务从主要业态中逐渐减少，使商业地产成为人们生活娱乐的一部分，让消费者停留的时间更长，消费心情更舒畅。,内容页,内容页,内容页,内容页,内容页,501 上海小南国502 蕉叶餐厅50
2、3 锦氏(东南亚菜)505 粟鱍轩粥馆,内容页,水游城运河在地下一层，上方为开放式空间，不仅为B1的商铺提供充足的展示面，同时阳光、空气、水流等被引入城中，体现了开发购物公园的理念，徜徉在运河边没有了身处地下的感觉。通常，1层为主力店楼层，这样的开放式B1，增加了一个首层。,内容页,B2,餐饮区位于中间部分，面积在2000平方米左右，主要有如无锡小笼包、日本面馆等特色小吃以及近千平方米的美食广场，美食广场采用排挡敞开式经营，整个餐饮区的形象较差，客单价在15元左右。商品零售以BHG超市和运动100为主力店。BHG为北京华联的派生品牌，主要经营中高档的生活用品和食品类，经营面积在1500平方米左
3、右；运动100为运动主题店，面积近1800平方米，内有阿迪、耐克、彪马等系列运动品牌用品，并在一楼有电梯直接到区域内；商品区内还有骆驼、真维斯、U1等休闲服饰品牌。商品区内除BHG和运动100略好外，其余销售不是很乐观。,运营模式,水游城的定位是“主题性景观购物公园”，在满足消费者一站式需求的同时，还通过建筑空间、景观营造以及丰富多彩的演出活动，不断更新消费空间，让消费者甚至不以消费为目的来水游城，而是把这里当成消磨时间、休闲娱乐的好地方。以社会性的公共活动，如新闻发布会、晚会等取代常规的商业促销活动，博取顾客认同感和归属感。通过不同主题活动、节日庆典、环境、舞台等的不同保持新鲜感，打造一个“
4、永不落幕的都市剧场”。中央舞台几乎每天都有艺人进行表演，消费者不需要买票就能观赏节目。水游城的中央舞台，视角无盲点。游客可随意从任何一层、多角度地进行围观。,在整体的动线上，内部有很多的二次通道，导致许多店铺拥有死角，不利于人流的导入和聚集。以四层为例，原儿童游乐园在四楼，在新消防规定要求下，儿童游乐园移到三楼后，原四楼区域形成死铺，租户难以经营。,不足之处,内容页,商铺区域与室外采用红外线自动关闭门，大大降低能耗。但由于顾客进出较多，门的损耗很大，而且一旦故障，门不能自动打开，将影响人员动线。门的品质要求较高。设备选型时要注意。,电梯采用节能设计，在没有人时降低速度。但仅适用于平时人流较少区
5、域，对一直有客人上下的地方不适用。,不足之处,水游城部分玻璃雨棚，易脏，难打扫。,部分栏杆存在隐患，这样的横向栏杆，小孩子很容易爬上去的。要封闭围挡。,不足之处,总述,优点：（1）独特的建筑形态、环境设置、功能安排、品牌组合是该项目的特色。（2）水文化的设计和引用是项目的一大亮点，打破了购物中心纯粹通过建筑形态和空间来表现商业物业的“固体文化”，巧妙的运用水流对购物动线起到引导作用，使顾客能穿过每一个角落。（3）餐饮是项目经营的“魂”。吸引消费者前来的两大因素，一是水、二是餐饮，餐饮的经营面积近万平方米。商业部分的经营主要分为餐饮、娱乐、服务和零售，餐饮是目前招商、经营最成功的业态，紧紧抓住“
6、食”的需求，在满足全客层消费的基础上，做到了差异化经营，打造了项目的又一个亮点。（4）次主力店的引进。BHG、运动100、万宁、H&M、ZARA、优衣库、影院、电玩、餐饮等次主力店，并通过有效的空间组合使得项目增加了可逛性。（5）零售类业态品牌组合较好，既有认知度比较高的品牌也有一些新品和独有品牌，给消费者一新鲜感。,总述,缺点：（1）辅通道设计感觉凌乱，犹如迷宫一般，这样会让消费者产生迷茫、心慌。（2）商家的经营成本过高。水游城的平均租金成本达到十元以上，再加上高额的管理费用，经营状况差，已出现了商户退场。（3）穿着类商品品项较单一，基本是休闲服饰类，占总经营面积的一半以上，消费群体比较局限
7、。（4）部分区域招商不佳。一是五楼大中型餐饮区；二是其他区域较偏的大面积商铺。（5）建筑细节处理不当。水游城充分利用了水文化，使得项目比较新颖，有特色，但部分设计考虑不周，细节工作处理较差。,南京建邺万达广场概述,南京建邺万达广场2009年12月18日开业，总建筑面积27.5万m，是集零售、餐饮、休闲、娱乐等各类业态于一体，满足消费者一站式的购物消费需求。整广场包括万千百货、万达影城、大玩家、大歌星、沃尔玛、国美电器、金陵国际家居、孩子王、奇乐儿、奇迹健身、同庆楼等13家主力店，室内步行街全长450米，地下2层，地上3层局部4层，配备了7000个机动车位，30000个非机动车位。,业态规划及布
8、局,室内步行街是万达广场的灵魂和纽带，整体呈U字形设计，内有28部扶梯，4部观光梯，2部垂直梯，动线流畅易达，主力店通过步行街全部融为一体，客流可以在主力店与步行街之间、主力店与主力店之间充分互动。步行街长450米，建筑总面积4万平方米，三层总长1350米，内设24个与主力店相互联通的通道，步行街采用全自然采光天井设计，视觉通透，2个大型阳光中庭开业后将成为南京建邺万达广场的客流集散中心，同时也是商家品牌展示的最佳空间，整体设计时尚现代，行走步行街中没有逛街的疲劳感。,业态规划及布局,业态规划及布局,1F业态组合比例,业态规划及组合策略说明：项目在业态组合当中采取主力商家与次要品牌商家相结合，
9、利用主力商家来带动周边及整体商业氛围，同时配备部分配套餐饮、中国移动，最大化体现人性化所在，满足消费者需求的同时，可以提升消费者的购物舒畅程度；,各楼层布局,业态规划及布局,2F业态组合比例,业态规划及组合策略说明：项目在二层配备娱乐、儿童主题等特色性主题商业，加以带动整体二层商业氛围，同时主力店与次主力店相互搭配，使整个二层主力店“处处可见”，从而提升消费者认同感,各楼层布局,业态规划及布局,3F业态组合比例,业态规划及组合策略说明：以特色餐饮为主，配备同庆楼大型餐饮，满足不同消费者需求，进一步促进与发挥餐饮的目的性消费需求,各楼层布局,业态规划及布局,4F业态组合比例,百货,B1,F1,F
10、2,F3,F4,电影院,大卖场,健身,酒店,地下停车场,家居,百货,娱乐,零售,零售,家居,百货,纵向业态分布,电器,大卖场,百货,餐饮,家居,家居,百货,F5,电影院,KTV、娱乐,营运模式,建邺万达广场定位为大众消费，满足周边基本生活需要，餐饮业态弥补了该地区的不足。以万达传统的开发模式，主力店为支撑，拉动客流，配以室内步行街贯穿各主力店，提升品质。整体消费是以家庭消费为主，餐饮、休闲是该项目的最大优势，核心消费以定向消费和享受购物两类为主，对商品要求比较高，因该项目所在区域消费者收入呈两极分化，因此在商品的选择上要兼顾丰富性，满足更多的消费需求。,总述,优点：（1）商业设计较为合理，主通道动线清晰，灯光色彩、购物氛围的营造能够刺激消费。（2）餐饮类品牌组合较为合理，菜系、菜品、档次定位准确。（3）主力店为项目提供了人流保障，延长了消费者在项目内逗留的时间。,缺点：（1）主力店租金较低，整体项目收益不高。（2）室内步行街零售类品项规划不太合理，落位较乱。（3）零售类品牌整体档次区分不明显，无太多可逛度。,
