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1、XX项目投资决策分析报告(投委会),xxxx年xx月xx日,xx公司投资发展部,内容 页码,土地储备现状及规划 3项目概况 7市场分析及定位 17 项目规划预案 32重大投资风险预警 52 投资参数说明 54项目投资决策 65,1.土地储备现状及规划,1.1 存货比及土地储备情况1.2 销售资源缺口及销售回款情况1.3 投资规划布局比较情况,XX公司存货比、土地储备分析总述,1.1 土地储备现状及规划 存货比、土地储备,注：存货比=截止统计日尚未完成签约销售的销售型物业的全部货值(含土地)/统计日之前12个月的销售额(或规划销售额)；土地储备面积指已获取但未取得竣工备案证部分的面积，其中取得规
2、划许可证部分按规划许可证面积计算，未取得规划许可证部分按土地出让合同的计容面积计算,存货比5,存货比8,XX公司销售资源缺口、年度销售及回款分析总述,+6-10=-4,1.2 土地储备现状及规划 销售资源缺口、年度销售及回款,注：目标销售额以报集团的三年财务预算为准；期内累计工程进度达到预售条件的货值需包含截止本月已取得预售许可证但尚未销售签约的货值,年度销售及回款情况,+6,-4-10=-14,请插入城市图请标明以下信息：1.地区公司现有项目位置：注明货值及业态(不含集中商业及酒店)2.本项目所在位置：注明预案货值及业态,1.3 土地储备现状及规划-投资布局比较,本项目与地区公司的投资规划布
3、局比较总述,2.项目概况,2.1 项目区位2.2 项目周边情况说明2.3 四至及地块现状2.4 项目规划设计条件2.5 交易信息及关键节点2.6 周边土地交易情况参考,插图,请对以下信息进行说明：地块与重要城市节点（如机场、市政府、商业中心、大型居住社区等，包括现有节点和规划中节点）的距离、交通时间；地块与城市主要交通（如环路、高速收费站、轨道交通站点等，包括现有道路和规划中道路）的距离、交通时间；,2.1 项目概况-项目区位,对应城市解读模板-P37，启动会模板 02.总图-P4,区域优势：具有优越的交通联系是青岛市30分钟主城圈内唯一大盘，距青岛市政府28公里，车程25分钟是青岛市高新区产
4、业发展的优势互补区域，与高新区交通联系便捷,插图,请对以下信息进行说明：(3公里范围内)本项目周边交通资源：地块周围主要机动车交通、轨道交通、公交站点的现状、规划情况及通车/使用时间；主要道路的等级、道路红线宽度、道路断面情况，及地块边界范围内的公交站设站位置本项目周边成熟度：周边景观资源、行政资源、商业商圈、产业资源、住区、配套等情况本项目周边不利因素：高压线、加油站、墓地、工厂、药厂、垃圾站、高速路、高架立交等环境评价：空气、噪音、土质、水质等,2.2 项目概况-项目周边情况说明,对应城市解读模板-P39，启动会模板 02.总图-P6、P8,插图,2.3 项目概况-四至及地块现状,请对以下
5、信息进行说明：地块四至及现场照片；现状地貌：是否平整，如有较大高差，用平面及场地典型标高加以表示；地块内部或四周是否有水体、绿化带等景观要素；水文情况（地下水质及深度、地表水体、最高洪水水位及频率等）交地条件：是否平整，市政条件，拆迁程度，是否有不利因素（如待拆建筑物、高压线、高速路、地下埋藏物及地面附着物，如古建、名贵树木等）；是否有不利土壤条件(如反碱、地震带、冲沟、滑坡),部分对应启动会模板 02.总图-P11,插图,2.4 项目概况-规划设计条件,请对以下信息进行说明：对项目有重大影响的地区规范、管理条例等；项目车位配比要求（机动车、自行车）、公共设施配套要求；公共绿化要求、日照间距系
6、数、小户型要求；容积率计算当地特殊规则（车库顶板抬高、层高限制、阳台面积进深限制、挑空是否计容、露台计容规则等）；绿化率计算规则（覆土厚度与计算绿化率的关系等）；抗震设防等级；其他代建要求；,对应城市解读模板P41，启动会模板 02.总图-P11,请对以下信息进行说明：公告时间：保证金支付时间：报名申请时间：挂牌时间：竞价时间：出让方式：起始价格：每亩地价、总地价、楼面均价 计划摘牌公司：,2.5 项目概况-交易信息及关键节点,上市时间：2009年10月30日保证金支付时间：2009年11月19日报名申请时间：2009年11月17-19日竞价时间：2009年11月20日出让方式：拍卖起始价格：
7、141,000万元（折合楼面单价8,337元/平方米），竞价梯度1,000万元；土地开发建设补偿费130,005.52万元，政府评估土地出让金10,994.48万元计划摘牌公司：,2.6 项目概况-周边土地交易情况参考,插图,请对以下信息进行说明：(过去一年内成交的土地)交易时间地块规模：地块面积、规划建筑面积、容积率地价：每亩地价、总地价、楼面均价获取方信息、获取方式,3.市场分析及定位,3.1 区域价值总述3.2 项目整体定位综述3.3 住宅部分的市场分析及定位 3.3.1 住宅竞争格局分析 3.3.2 住宅标杆项目 3.3.3 住宅定位,3.4 集中商业部分的市场分析及定位（针对龙湖天街
8、、龙湖星悦荟）3.4.1 商业市场格局及竞争分析 3.4.2 商业SWOT分析 3.4.3 商业定位3.5 酒店部分的市场分析及定位 3.5.1 酒店市场格局及竞争分析 3.5.2 酒店SWOT分析 3.5.3 酒店定位,请插入区域图,3.1 市场分析及项目定位 区域价值总述,区域价值总述,请对以下信息进行说明：区域定位：城市角色、功能定位本区域相比其他区域，具有明显优势的资源：产业、交通、商业、行政、景观、教育等，包括现有资源和未来三年规划确定可落实的资源本区域相比其他区域存在的劣势：传统认可度低、存在污染源、交通不便、生活配套缺乏、是大型动迁区等区域房地产市场发展阶段判断：起步阶段、提升阶
9、段、开发高潮期、平稳开发期、开发尾期重点开发商进驻情况,请插入图,3.2 市场分析及项目定位 项目整体定位综述,项目整体定位总述,请对以下信息进行说明：销售期内市场大势判断项目的市场地位业态及产品组合项目的市场机会及突破策略,请插入竞争区域/项目分布图,3.3.1 市场分析及项目定位 住宅竞争格局分析,请对以下信息进行说明：与其他区域间的竞争：竞争区域的优劣势（发展前景、资源情况、传统认知、产品力、价格、土地成本）、市场规模（在本项目销售期内的可上市量）、可能分流走的客户类型、标杆项目区域内竞争：项目优劣势（资源情况、产品力、价格、土地成本）、可能分流走的客户类型、在本项目销售期的可上市销售量
10、本项目住宅的市场机会及风险,本项目住宅面临的竞争格局总述,对应启动会模板 10.营销策略-P3,请插入楼盘总平图、鸟瞰图(实景或效果图)、立面或单体等图片,具有参考价值的xx标杆项目分析总述,3.3.2 市场分析及项目定位 住宅标杆项目,请对以下信息进行说明：标杆项目分布标杆项目客群分析标杆项目的核心价值点：项目规划、产品设计、定价策略、销售策略、沟通策略等*标杆项目的选择不局限于本项目所在区域，而要考虑到整体市场的标杆及其他竞争区域内的项目,对应启动会模板 10.营销策略-P4,竞品1：富力城：2010年主推产品：联排别墅+高层预期价格：联排140-200万；高层 50-80万(2000套)
11、竞品2：融城华府：2010年主推产品：联排别墅+叠拼预期价格：100-200万（约300套）竞品3：龙湖东桥郡2010年主推产品：别墅+洋房预期价格：别墅：200-500万(300套)洋房：平层7080万，跃层120万明年即将出现的竞品：金科，卓越熙街，东方剑桥，中渝物业,保利东湾区域内标杆楼盘，下沙本地客户及浙江投资客为主,绿地蔷薇九里90墅续写09年楼市“高烧”之书,推案去化情况,客户来源,地下一层,三层,阁楼,90户型情况,别墅客户主要为部分市区高收入人群，部分投资性客户 公寓客户主要为西部市区首置、首善型客户，部分投资性客户,二层,一层,别墅外立面,总平面图,3.3.3 市场分析及项目
12、定位 住宅定位,住宅定位总述,请对以下信息进行说明：本项目住宅的市场地位：XX市标杆项目、区域内标杆项目基于市场情况和项目特点，本项目住宅的市场机会和突破策略,附件：客户调研报告,附件：市场分析报告,请对以下信息进行说明：城市商业布局研究 商业运营概况主要商业项目分析周边（5公里范围内）现有/规划建设中的商业/商圈情况：规模、定位、业态、租金情况（整体、不同业态、不同楼层、不同位置等因素）、售价情况、开业时间、消费群体等市场机会发现,插 图,3.4.1 市场分析及项目定位 集中商业市场格局及竞争分析(针对龙湖天街、龙湖星悦荟),请对以下信息进行说明：优势：考虑本项目所具有的独特优势劣势：列出本
13、项目的缺陷所在机会：试图发现项目优势尚未发挥的地方威胁：从内外两方面分析可能导致本项目失败的因素,插 图,3.4.2 市场分析及项目定位 集中商业SWOT分析(针对龙湖天街、龙湖星悦荟),请对以下信息进行说明：规模及主题定位消费群定位业态分布及比例档次定位（品牌区间）竞争策略,插 图,3.4.3 市场分析及项目定位 集中商业定位(针对龙湖天街、龙湖星悦荟),请对以下信息进行说明：区域酒店布局研究（类别、档次）酒店运营概况(平均房价、出租率)未来酒店市场供应量市场机会发现,插 图,3.5.1 酒店市场分析及项目定位 酒店市场格局及竞争分析,请对以下信息进行说明：优势：考虑本项目所具有的独特优势劣
14、势：列出本项目的缺陷所在机会：试图发现项目优势尚未发挥的地方威胁：从内外两方面分析可能导致本项目失败的因素,插 图,3.5.2 酒店市场分析及项目定位 酒店SWOT分析,请对以下信息进行说明：酒店类型（商务酒店、城市度假酒店、目的地度假酒店、经济型酒店）酒店档次定位（星级）酒店规模竞争策略,插 图,3.5.3 酒店市场分析及项目定位 酒店定位,4.项目规划预案,4.1 规划设计原则4.2 总图4.3 总指标4.4 业态指标4.5 业态分布4.6 分期规划4.7 住宅单体设计4.8 商业总图布局及功能分区4.9 酒店区域总图4.10 规划风险管控,请概述规划设计原则，如：总图规划设计原则；单体复
15、制原型说明；货值最大化的方式；项目风险及不利因素的解决思路；成本优化的考虑；项目研发创新点；,4.1 规划预案-规划设计原则,对应启动会模板 02.总图-P13,4.2 规划预案 总图,请插入规划总图,对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-P3,4.3 规划预案 总指标,对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-P3,4.4 规划预案 业态指标,对应启动会模板 02.总图-P21,请插入项目总图用不同色块标注不同业态,4.5 规划预案 业态分布,对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-P6,请插入项目总图用不同色块标注不同分期,请对以下信息进行说明：1、标示出各分期业态及项目主要运
16、营节点2、工程工期风险提示,4.6 规划预案 分期规划,对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-P8,请插入项目总图用不同色块标注不同分期,请对以下信息进行说明：1、不同单体在总图中的位置及基本信息（面宽、进深、层数、容积率等）；2、单体介绍：1）完全复制单体：项目原型、单元面宽、进深，标准层建面、得房率、赠送比例等；2）优化修改单体：在项目原型基础上的优化内容介绍；3）完全创新单体：各层平面、宅间间距分析、单体面积指标（建面、赠送）等；,插 图,4.7 规划预案 住宅单体设计,对应启动会模板 03.产品研发(住宅)-P4,创新小面宽洋房户型与悠山郡洋房容积率比较,悠山郡洋房户型平面,U洋
17、房户型平面,米,.米,.米,米,平均进深.,平均进深.,容积率1.6,容积率2.0,1、类独栋大户型单体平面解析：,计容面积173,2、类独栋：宅间距离的使用,合院理论容积率,新16合院一层平面,53m,FAR=（220X16）/（63.5X59）=0.94,30.5m,20m,36m,48m,18.5m,6070m,4.8m,跃层住宅公寓户型图（奇数层+偶数层）,4.8 规划预案 商业总图布局及功能分区,请对以下信息进行说明：1、项目中商业的总图布局；注明总图中所有商业业态是持有还是销售；2、用总图/Sketchup模型表示商业主要业态（主力店、电影院、儿童职场、冰场、超市、专卖区等、商街等
18、）的布局位置及建筑面积；3、用总图/Sketchup模型表示集中商业的尺度信息：如集中商业体量的厚度、长度、层数等；,插 图,对应启动会模板 04.产品研发(集中商业)-P9,z,4.9 规划预案 酒店区域总图,请对以下信息进行说明：1、酒店的自然间数：间；2、酒店各部分的面积（预估）：,插图请注明：1、酒店在全区总图中的位置；2、酒店部分局部总图，表示酒店塔楼与裙楼的关系、主入口及交通组织情况等；3、酒店标准层平面示意；,请对以下信息进行说明：规划方案中，绿化率、建筑密度、限高、日照分析情况等是否规划要求，对于不符合规划要求的指标，说明应对措施（报建、验收、交房、投诉）如果应对措施无法实现，
19、方案将如何调整（备选方案、货值变化情况等）,4.10 规划预案-规划风险管控,对应启动会模板 02.总图-P15,5.重大投资风险预警,请说明本项目的重大投资风险：范围：红线外3公里、红线内、地上、地下类型：工程、设计、配套等,5.1 重大投资风险预警,对应启动会模板 08.成本管控-P10；11.项目风险及其他待决策点-P2,6.投资参数,6.1 项目整体评估指标6.2 项目整体资金流(不含留存物业运营现金流)6.3 留存物业运营现金流分析6.4 销售物业经营收益分析6.5 销售物业价格规划6.6 留存物业留存情况说明6.7 集中商业运营收益分析6.8 酒店商业运营收益分析6.9 项目成本测
20、算6.10 进度计划关键节点,6.1 投资参数 项目整体评估指标,对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-P10,6.2 投资参数 项目整体资金流(不含留存物业运营现金流),项目整体经营指标评估：包括住宅、底商、集中商业、酒店，计入项目的销售收入和全投建成本，不计入租金收入、租赁运营成本及相应税费。截止时间：销售物业完成销售或项目整体投入完成，以二者孰晚。,对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-P10,注：EBITDA利润率=(租金收入-营业税-房产税-运营成本)/(租金收入-营业税),6.3 投资参数 留存物业（不含酒店）运营现金流分析,对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-
21、P10,6.4 投资参数 销售物业经营收益分析,注：毛利率=(收入-成本-营业税金)/(收入-营业税金),对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-P10,插图标注分期、业态产品分布,6.5 投资参数 销售物业价格规划,请对以下信息进行说明：销售物业进行销售分期说明,对应启动会模板 10.营销策略-P7,插图标注业态产品分布,6.6 投资参数 留存物业留存情况说明,请对以下信息进行说明：集中商业留存方式酒店留存方式,集中商业的收益指标要求：IRR10%及格线，11%良好，13%优秀（从第一笔地价款起算，开业后10年）,6.7 投资参数 集中商业运营收益分析,6.8 投资参数 酒店运营收益分析
22、,商务酒店的内部收益指标要求(不含地价)：IRR8%及格线，9%良好，10%优秀度假酒店的内部收益指标要求(不含地价)：IRR7%及格线，8%良好，9%优秀,商务酒店的动态回收期指标要求(不含地价)：18年及格线，15年良好，12年优秀度假酒店的动态回收期指标要求(不含地价)：20年及格线，17年良好，15年优秀,6.9 投资参数 项目成本测算,注：按实际建设面积口径,对应启动会模板 08.成本管控-P3、P4,6.10 投资参数 进度计划关键节点,请对以下信息进行说明：可能影响节点发生变动的风险点附件：地价支付计划明细（时间单位：日）,7.项目投资决策,7.1 竞争对手分析7.2 投资建议,
23、7.1 项目投资决策 竞争对手分析,请对以下信息进行说明：意向主要竞争对手 报名情况统计,7.2 项目投资决策 投资建议,对本项目的投资建议总述,请对以下信息进行说明：报名主体建议投资的土地价格建议投资操作策略,感谢聆听 Thanks,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7q
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