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1、,12-01,12-02,12-03,12-04,12-05,12-06,12-07,12-08,12-09,12-10,12-11,12-12,9911,0,1,市场继续回暖，利率取代 M2 成主要影响因素,中航证券金融研究所 吴伟证券执业证书号：S0640511030001电话：0755-83688511邮箱:,房地产行业 2013 年 1 月份月报,行业分类：房地产,2013 年 1 月 29 日,行业评级子行业评级地产开发地产租赁地产经纪服务基础数据上证指数行业指数总市值（亿元）流通 A 股市值（亿元）PE（2012E）PB（2012Q3）ROE（2012Q3）资产负债率,中性中性中性
2、中性234628951192512.982.247.15%73.57%,投资要点：市场继续回暖，整体仍供过于求。一线城市市场率先回暖后，二三线城市市场亦随之回暖，但整体仍供过于求。70 个大中城市新建住宅价格指数同比下降幅度进一步缩小，其中一线城市价格指数同比由负转正，增长1.2%，二、三线城市价格指数也随之开始逐步恢复。百城销售价格同比继续增长，广州、深圳和成都价格环比上涨幅度较大。商业地产销售增速放缓，上海写字楼租赁市场好转。2012 年商业地产销售额累计同比增速大幅下滑。全年办公楼和商铺累计销售面积分别为 0.23亿平方米和 0.77 亿平方米，同比分别增长 12.4%和-1.4%。租赁
3、市场北京、上海、广州和深圳优质写字楼租金 12 月份受不同市场供需结构影响出现分化，深圳市场受供应量较大影响，写字楼租金下滑，而北京市场则上涨幅度开始趋缓，广州市场一直较为平稳，处于稳步上升阶段，上海市场在消化了世博会之后的库存后，目前写字楼租金进入快速上涨阶段。企业动态。2012 年提供主流产品的龙头企业表现优异，高端项目较多的企业表现较差；从土地支出占合同销售额比例看，龙头企业对后市仍较为,近一年行业表现40.00%,30000,谨慎。随着市场行情好转，企业纷纷在香港启动再融资。,30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%,成交金额,房地产(申万),上证综指
4、,250002000015000100005000,利率取代 M2 成为影响行业主要因素之一。房地产市场从 2011 年 11 月份开始转好，与 2012 年央行总资产增速、M2 增速较低相背离，与 shibor、理财产品预期收益率下降一致。利率取代 M2 成为影响行业的主要因素之一，随着通胀超预期增长，利率提升、货币政策从紧可能对行业有较大影响。,投资建议。行业仍然面临整体库存较高、流动性有可能收紧的冲击，因此，市场仍然将继续分化，行业没有整体的投资机会，我们的策略仍然是从区域市场冷热和企业竞争优势的角度精选个股，推荐配置陆家嘴、北京城建、首开股份、金地集团、万科、保利地产、招商地产和华夏幸
5、福。,股市有风险,入市须谨慎,请务必阅读正文后的免责条款部分联系地址：深圳市深南大道3024号航空大厦29楼公司网址：联系电话：0755-83692635,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,传真：0755-83688539,2,房地产行业 2013 年 1 月份月度报告,目,录,一、市场动态 1.1，住宅开发.31.2，商业开发及运营.5二、企业动态 三、利率取代 M2 成为影响房地产市场主要因素四、投资建议及公司评级图表目录图表 1 新开工面积相对销售面积仍较高.3图表 2 70 个大中城市新建住宅价格指数.3图表 3 百城销售价格同比继续上涨.4图表 4 十大城市月度销售数据及库存.4
6、图表 5 一线城市写字楼租金市场分化.5图表 6 商业地产销售额累计同比.5图表 7 部分上市房企 2012 年合同销售情况.6图表 8 2012 年年底理财产品预期收益率回升.7图表 9 票据转贴利率从 2011 年年底开始下降.7图表 10 shibor 1 年 2011 年年底开始下降.7图表 11 1 年期银行间回购利率趋势性向下.7图表 12 重点关注公司的盈利预测及投资评级（以 2013.1.28 日收盘价计算）.8,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,年,年,年,年,年,年,年,年,年,年,年,年,年,11,20,99,00,01,02,03,
7、04,05,06,07,08,09,10,19,20,20,20,20,20,20,20,20,20,20,20,20,12,年,1月,3月,5月,7月,9月,1月,3月,5月,7月,9月,年,12,20,12,月,11,年,年,年,年,年,年,年,年,11,11,11,11,11,12,12,12,20,20,20,20,20,11,20,20,20,20,12,年,年,20,20,年,11,月,3,房地产行业 2013 年 1 月份月度报告一、市场动态1.1，住宅开发2012 年全国住宅累计销售面积为 9.8 亿平方米，同比增长 2%；住宅施工面积和新开工面积分别为 42.8亿平方米和 1
8、3 亿平方米，同比分别增长 10.6%和下降 11.2%。整体看，尽管新开工面积同比下降，但相对销售面积，市场整体供应仍然较为充足。70 个大中城市新建住宅价格指数同比下降幅度进一步缩小，其中一线城市价格指数同比由负转正，增长 1.2%，二、三线城市价格指数也随之开始逐步恢复。百城销售价格同比继续增长。图表 1 新开工面积相对销售面积仍较高,1.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00数据来源：wind图表 2 70 个大中城市新建住宅价格指数8.007.006.005.004.003.002.001.000.00-1.00-2.00-3.00数据来源：wi
9、nd,新开工面积/销售面积70个大中城市新建商品房价格指数一线城市二线城市三线城市,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,成交面积（万平）,20,10,20-01,10,20-03,10,20-05,10,20-07,10,20-09,10,20-11,11,20-01,11,20-03,11,20-05,11,20-07,11,20-09,11,20-11,12,20-01,12,20-03,12,20-05,12,20-07,12,20-09,12,-1,1,可售面积（万平）,0,20年6,10月,20年,108月,20年1,100月,年,2012,11月
10、,20年2,11月,年,204,11月,20年6,11月,20年,118月,20年1,110月,年,2012,12月,20年2,12月,年,204,12月,20年6,12月,20年,128月,20年1,120月,年,12,月,20,1,4,房地产行业 2013 年 1 月份月度报告图表 3 百城销售价格同比继续上涨,10,000,住宅百城平均销售价格（元/平方米）,9,8009,6009,4009,2009,0008,8008,6008,400数据来源：wind2012 年 12 月份十大城市月度销售面积达到 961 万平方米，同比增长 60%，全年累计销售面积达到 0.87亿平方米，同比增长
11、 42%。十大城市可售面积重新上升，截至 2012 年 12 月份，十大商品住宅可售面积为0.76 亿平方米，环比增长 0.05%，同比下降 5%。按照 2012 年月平均销售量计算，库存去化周期为 10.53个月，库存去化周期进一步下降，但市场仍处于去库存阶段。十大城市除武汉和天津外，价格环比均上涨，其中广州、深圳和成都价格环比上涨幅度较大。图表 4 十大城市月度销售数据及库存,1,200,商品房成交面积,商品房可售面积,9,000,8,0001,0007,000,800,6,000,5,0006004,000,400,3,000,2,0002001,000,0,0,数据来源：wind备注：
12、十大城市为北京、上海、深圳、杭州、广州、天津、重庆、成都、武汉、南京,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,1月,5月,9月,1月,5月,20,09,2003年11月,2004年5月,2004年11月,2005年5月,2005年11月,2006年5月,2006年11月,2007年5月,2007年11月,2008年5月,2008年11月,2009年5月,2009年11月,2010年5月,2010年11月,9月,年,201,10月,年,205,10月,年,209,11月,年,201,11月,年,205,11月,年,209,12月,年,201,12月,年,205,1
13、2月,年,9月,10,2011年5月,2011年11月,年,年,年,年,年,09,08,08,08,20,20,20,20,20,09,20,年,2012年5月,2012年11月,5,房地产行业 2013 年 1 月份月度报告1.2，商业开发及运营中原地产跟踪的北京、上海、广州和深圳优质写字楼租金 12 月份受不同市场供需结构影响出现分化，深圳市场受供应量较大影响，写字楼租金下滑，而北京市场则上涨幅度开始趋缓，广州市场一直较为平稳，处于稳步上升阶段，上海市场在消化了世博会之后的库存后，目前写字楼租金进入快速上涨阶段。图表 5 一线城市写字楼租金市场分化,500.00450.00400.0035
14、0.00,北京:甲级写字楼租金上海:甲级写字楼租金广州:甲级写字楼租金深圳:甲级写字楼租金,300.00250.00200.00150.00100.0050.000.00数据来源：wind2012 年商业地产销售额累计同比增速大幅下滑。全年办公楼和商铺累计销售面积分别为 0.23 亿平方米和 0.77 亿平方米，同比分别增长 12.4%和-1.4%，销售额分别为 2773 亿元和 6999 亿元，同比增速分别为 12.2%和 4.8%。写字楼销售额和销售面积 2012 年 12 月份大幅度增长。图表 6 商业地产销售额累计同比,200.00,商业营业用房,办公楼150.00100.0050.0
15、00.00-50.00数据来源：wind,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,6,房地产行业 2013 年 1 月份月度报告二、企业动态2012 年万科、保利、中国海外发展均取得了较好的销售业绩，销售额年同比增长幅度达到 15%以上，而主要项目位于海南三亚的雅居乐则销售表现较为一般，销售额同比增长仅为 5%，富力地产和龙湖地产2012 年由于销售不畅和产品结构调整，销售额增速均较低。碧桂园、恒大地产和新城房产由于项目主要在三四线城市和主要城市郊区，市场回暖速度较一二线城市核心区域较慢，销售额同比增速相对较低。图表 7 部分上市房企 2012 年合同销售情况,
16、销售额（亿元）,同比,销售面积（万平方米）,同比,万科保利中国海外雅居乐龙湖新城房产恒大地产碧桂园建业融创富力,14129011115330401129923476103315322,16%39%28%5%5%14%15%10%27%78%7%,129510177293244181401548764158183287,20%39%31%4%27%22%27%12%19%63%27%,数据来源：wind 中航证券金融研究所可以看到，同 2009 年和 2010 年相比，2012 年万科、中国海外发展购买土地支出占当年合同销售额比例仍较低，企业对于行业未来的发展趋势仍然保持较为谨慎的态度。随着行情
17、的好转，中资企业在香港市场通过发债和配股融资又重新启动，龙湖、花样年、融创、富力地产、上实控股、恒大地产等企业均宣布融资方案或者在香港市场已经成功融资，累计计划及已实现融资规模超过 350 亿元人民币，融资成本则同企业的基本面关系较大，国企发债资金成本相对较低，民企相对较高，越秀地产在市场上发行包含两部分的美元高级债券，总发行规模 8.5 亿美元。A 部分为 5 年期 3.5亿美元债券，收益率为 3.287%;B 部分为 5 亿美元 10 年期债券，收益率 4.568%。；有竞争优势的企业发债利率较低，龙湖地产一笔 10 年期美元债券以 6.75%定价，而花样年一笔 7 年期 2.5 亿美元的
18、债券则成本达到 10.75%。三、利率取代 M2 成为影响房地产市场主要因素流动性主要受基础货币增速和货币流通速度的影响，外贸顺差是央行主要的基础货币投放方式，随着外贸顺差增速进一步下降，中国基础货币增长速度也随之放缓，目前中国货币的流通速度发生改变是流动性变化的主要因素，由于理财产品市场的兴起，银行表外业务的快速发展，传统的利率管制影响力逐步下降，市场利率则是市场央行调整银行间市场流动性的主要工具，而 shibor、央行逆回购利率和理财产品预期收益率则成为观察市场流动性的几个主要指标，原有的 M2 指标则失去了其对流动性的指导意义，因此，,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文
19、之后的免责声明部分,7,房地产行业 2013 年 1 月份月度报告如同之前房价与利率关系不明显一样，房地产市场的走势将与 M2 的关联度将大幅度下降，而与 shibor、票据贴现利率等指标相关性提高。2012 年央行总资产增长 2.5%，M2 同比增长 13.8%，增速处于历史较低水平，社会融资总额同比增长 20%；而一年期银行间回购利率同比下降 19%；市场利率受银行间回购利率下降影响，shibor、理财产品预期收益率均大幅回落。房地产市场从 2011 年 11 月份开始转好，与 2012年央行总资产增速、M2 增速较低相背离，与 shibor、理财产品预期收益率下降一致。展望 2013 年
20、，需要警惕的是，理财产品预期收益率有回升的趋势，在投资支撑下的通胀超预期上升则有可能导致央行进一步收紧货币，提高回购利率，从而对市场造成较大的冲击。,图表 8 2012 年年底理财产品预期收益率回升,图表 9 票据转贴利率从 2011 年年底开始下降,11,11,6.35.64.94.23.52.82.11.4,6.35.64.94.23.52.82.11.4,10987654321,10987654321,05-12,06-12,07-12,08-12,09-12,10-12,11-12,12-12,08-12-31,09-12-31,10-12-31,11-12-31,12-12-31,理
21、财产品预期年收益率:人民币:全市场:1个月数据来源：wind图表 10 shibor 1 年 2011 年年底开始下降,票据转贴利率(月息):6个月数据来源：wind图表 11 1 年期银行间回购利率趋势性向下,7.0,7.0,5.04.54.03.53.02.52.0,5.04.54.03.53.02.52.0,6.35.64.94.23.52.82.11.4,6.35.64.94.23.52.82.11.4,06-12-31,07-12-31,08-12-31,09-12-31,10-12-31,11-12-31,12-12-31,99-12 00-12 01-12 02-12 03-12
22、 04-12 05-12 06-12 07-12 08-12 09-12 10-12 11-12 12-12,数据来源：wind,SHIBOR:1年,数据来源：wind,银行间回购加权利率:1年,四、投资建议及公司评级展望市场前景，从宏观上看，通胀将成为未来影响市场的一个主要因素，可以通过央行回购利率的变化观察到货币政策的变动。从市场表现看，一线城市市场率先回暖后，二三线城市市场亦随之回暖；从住宅租金变化看，南昌、喀什、宜昌、郑州、青岛、北京、成都以及厦门等城市对人口的吸引力较大，除北京外，该类城市均属于中西部地区的二三线城市。行业短期内受买房者羊群效应影响，景气度仍较高，但在一年的时间内仍然
23、面临整体库存较高、流动性有可能收紧的冲击，因此，市场仍然将继续分化，行业没有整体的投资机会，我们的策略仍然是从区域市场冷热的角度精选个股。从企业角度看，高周转、高效率的企业仍然将有较大的竞争优势，另外，由于在国内市场主要通过信,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,8,房地产行业 2013 年 1 月份月度报告托渠道融资，通道费用下降降低了部分融资成本，但是相对香港市场，不考虑汇率变化因素，企业在国内融资成本仍较高，有香港融资渠道的企业在资金成本上较有优势。因此，我们维持年度策略的股票配置，推荐保利地产、万科、招商地产、金地集团和华夏幸福；以北京为代表的核心城
24、市核心区域高端住宅市场有望在 2013 年有相对市场整体更好的表现，推荐在北京区域项目较多且经营效率相对较高的北京城建和首开股份；同时由于受供应冲击，上海写字楼租金增幅远低于北京，随着写字楼库存逐步消化和外资金融机构去杠杆结束、重新进入扩张阶段，上海写字楼市场预期有较好表现，我们推荐在上海地区主要从事写字楼出租的陆家嘴。图表 12 重点关注公司的盈利预测及投资评级（以 2013.1.28 日收盘价计算）,股价,EPS,PE,PB,NAV,评级,折/溢价,公司名称,130128,2012E,2013E,2014E,2012E,2012Q3,2012,陆家嘴北京城建首开股份金地集团招商地产保利地产
25、万科华夏幸福荣盛发展,12.113.711.97.229.313.612.127.614.8,0.51.121.30.81.81.2121.12,0.61.311.50.821.51.12.61.3,0.71.651.80.92.41.71.23.41.6,24.212.29.29.416.31112.113.77513.2,2.02.01.51.52.22.62.46.03.8,5%-31%-11%-15%0%0%6%28%49%,买入买入买入买入买入买入买入买入持有,资料来源：中航证券金融研究所,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,买入,持有,卖出,增持
26、,中性,减持,9,房地产行业 2013 年 1 月份月度报告投资评级定义我们设定的上市公司投资评级如下：预计未来六个月总回报超过综合指数增长水平，股价绝对值将会上涨。：预计未来六个月总回报与综合指数增长相若，股价绝对值通常会上涨。：预计未来六个月总回报将低于综合指数增长水平，股价将不会上涨。我们设定的行业投资评级如下：预计未来六个月行业增长水平高于中国国民经济增长水平。：预计未来六个月行业增长水平与中国国民经济增长水平相若。：预计未来六个月行业增长水平低于中国国民经济增长水平。我们所定义的综合指数，是指该股票所在交易市场的综合指数，如果是在深圳挂牌上市的，则以深圳综合指数的涨跌幅作为参考基准，
27、如果是在上海挂牌上市的，则以上海综合指数的涨跌幅作为参考基准。而我们所指的中国国民经济增长水平是以国家统计局所公布的国民生产总值的增长率作为参考基准。分析师简介吴伟，SAC 执业证书号：S0640511030001，清华大学会计系毕业，2009 年 1 月加入中航证券金融研究所，从事房地产行业的研究。分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告清晰、准确地反映了分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。免责声明：本报告并非针对或意图送发或为任何就送发、发布、可得到或使用本报告而使中航证券有限
28、公司及其关联公司违反当地 的法律或法规或可致使中航证券受制于法律或法规的任何地区、国家或其它管辖区域的公民或居民。除非另有显示，否则此报告中的材料的版权属于中航证券。未经中航证券事先书面授权，不得更改或以任何方式发送、复印本报告的材料、内容或其复印本给予任何其他人。本报告所载的资料、工具及材料只提供给阁下作查照只用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其他金融票据的邀请或向人作出邀请。中航证券未有采取行动以确保于本报告中所指的证券适合个别的投资者。本报告的内容并不构成对任何人的投资建议，而中航证券不会因接受本报告而视他们为其客户。本报告所载资料的来源及观点的出处皆被中航证券认为可靠，但中航证
29、券并不能担保其准确性或完整性，而中航证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负任何责任，除非该等损失因明确的法律或法规而引致。并不能依靠本报告以取代行使独立判断。中航证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映分析员的不同设想、见解及分析方法。为免生疑，本报告所载的观点并不代表中航证券及关联公司的立场。中航证券在法律许可的情况下可参与或投资本报告所提及的发行人的金融交易，向该等发行人提供服务或向他们要求给予生意，及或持有其证券或进行证券交易。中航证券于法律容许下可于发送材料前使用此报告中所载资料或意见或他们所根据的研究或分析。,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,
