【商业地产】北京长安一号项目投资背景分析报告154PPT.ppt

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1、Copyright by RIXINWEIYE Consulting All rights reserved.,2008.6,WWW.RIXINWEIYE.COM,长安一号项目,|投资背景分析|,PROPOSAL,+宏观经济背景+,+规划背景+,+政策分析+,+房地产市场分析+,+项目分析+,COUTENT,目录,+豪宅产品专题研究+,宏观经济背景,经济总量:2007年全年实现地区生产总值9006.2亿元，比上年增长12.3%，按常住人口计算，当年全市人均GDP达到56044元（按年平均汇率折合7370美元）。,宏观经济背景/经济总量,北京历年GDP(单位:亿元),07年GDP增速比上年回落0

2、.5个百分点，但已连续第9年实现两位数增长。,历年来人均GDP(单位:元),宏观经济背景/人均GDP,【07年人均GDP比上年增长8.9%。】,07年重点城市人均GDP(单位:元),宏观经济背景/人均GDP比较,07年上海人均GDP仍列各大城市榜首,超出北京人均GDP12005元,大连随着近几年来经济的猛进,未来也将会成为上海、北京强有力的竞争者之一。,产业结构:三次产业结构由2006年的1.3:27.8:70.9变化为2007年的1.1:27.5:71.4。其中:第一产业101.3亿元,比上年增长2.1%;第二产业2479.3亿元,比上年12.6%;第三产业6425.6亿元,12.3%。,宏

3、观经济背景/产业结构,(单位:元),宏观经济背景,【人均可支配收入继续保持上升趋势,消费性支出保持良好状态】,人均年工资(单位:元),宏观经济背景/人均工资,从1999年到2007年,9年时间内人均年工资翻近3倍,恩格尔系数,宏观经济背景/恩格尔系数,从1999年到2006年,北京市城市居民家庭恩格尔系数由39.5%下降到30.8%。下降了8.7个百分点,2007年因受世界经济持续增长、美元贬值、部分农产品主产国减产等多种因素的影响，导致全球通胀压力加大,07年北京城市居民家庭恩格尔系数略有上升。,规划背景,远景规划/北京市总体规划（2004年-2020年),【“两轴两带多中心”的城市空间结构

4、】【门头沟处于西部发展带】,两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴,两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。,多中心：中关村高科技园区核心区奥林匹克中心区中央商务区(CBD)海淀山后地区科技创新中心顺义现代制造业基地通州综合服务中心亦庄高新技术产业发展中心石景山综合服务中心等,远景规划/功能分区/,中央商务区,奥林匹克中心区,平谷新城,亦庄新城,中关村高科技园区,门头沟新城,城市中心区,昌平新城,通州新城,大兴新城,顺义新城,延庆新城,怀柔新城,密云新城,房山新城,中心城各功能中心和11个新城,远景规划/交通规划

5、,城市快速路,城市主干道,城市次干道,2004年-2020年交通路网规划,远景规划/交通规划/轨道交通,地铁六号线:五路站 东小营站，预计2012年建成通车。,【S1线和六号线由西向东横穿北京城】,S1线，五路门头沟，可能在2012年以内开工。,远景规划/交通规划/快速路与主干道,2004年-2020年快速与主干道规划,现状快速路,现状主干道,近期建设快速路,近期建设主干道,规划快速路,规划主干道,近期规划建设/功能规划,石景山综合服务中心,中关村高科技园区核心区,奥林匹克中心区,顺义新城:现代制造业及空港产业中心,通州新城：综合服务中心,亦庄新城：高科技产业发展中心,中央商务区,中关村科技园

6、拓展区：海淀山后科技创新中心,2004年-2010年重点建设区域,近期规划建设/轨道交通,到2010年，建成的轨道有：地铁五号线四号线九号线十号线奥运支线亦庄线机场线,2004年-2010年重点建设轨道线,近期规划建设/高速公路,2004年2010年建成高速路：京包高速国道110京承高速机场北线京平高速京津二线六环路北段和西段,【六环的贯通使门头沟与市中心和各个新城的交通更加便捷】,近期规划建设/城市快速路网,阜石路,2004年-2010年重点建设快速路,【阜石路是门头沟通往市中心的又一条主干道】,+远景规划和近期规划|小结+,门头沟处于北京市的西部发展带，规划的11座新城之一 S1线和六号线

7、由西向东横穿北京城 六环的贯通使门头沟与市中心和各个新城的交通更加便捷 阜石路是门头沟通往市中心的又一条主干道,【门头沟不在北京市近期规划重点发展的区域内】【城市快速路和轨道线建设使门头沟和市中心联系更加紧密】,永定河娱乐文化区,三家店历史文化区,规划新城中心区,新城服务区,娱乐、休闲、旅游区,门头沟综合服务区,玻璃渠历史文化区,区域内规划/门头沟总体规划(2005年-2020),长安街西延长线,城市主干道滨河路,北京锅炉厂西路延长线,新城河大街,109国道,108国道,北京市六环,区域内规划/门头沟交通路网规划(2005-2020),【区内主干道和连接市中心的干道交错】,区域内规划/门头沟快

8、速公交走廊(2005年-2020年),K14线：利用长安街的西延线开辟快速公交走廊，公主坟门头沟南公交枢纽站。K15线：利用阜石路和门头沟路开辟快速公交走廊，苹果园门头沟。K16线：沿六环路，以解决门头沟新城与其它各新城之间的快速公交联系。,【快速公交拉近门头沟和市中心的距离】,区域内规划/门头沟交通路网近期规划建设（2005年-2010年）,公路近期建设六环路门头沟区段；京原公路（108国道），六环路至石门营段的改造工程。主干道近期建设南部新区近期开发地区的道路建设；做好长安街延长线的准备。轨道交通近期建设自地铁一号线苹果园地铁站引出进入中心城。,【近期交通规划建设重点放在与市中心联系的主干

9、道和城市南部新区路网】,区域内规划/首钢搬迁和中央政府西迁,首钢工业区改造规划 2007年2月市政府原则上已经同意；规模:用地856公顷；功能定位:“北京西部综合服务中心”和“后工业文化创意产业区”；分为五个区：文化创意产业区；休闲旅游区；总部经济区工业主题公园；“中央办公区”，面积1km2，西长安街延长线直到门头沟，在长安街两边作为中央办公区，国家有关部委将迁到到这里。长安街西延长线在2009年整治到首钢东大门,【首钢工业区改造规划已获批复，长安街西延长线石景山段2009年完成，中央新办公区建设尚待时日】,首 钢,+区域内规划|小结+,区内规划主干道和连接市中心主干道相交错 近期规划建设重点

10、在连接市中心主干道和城市南部新区路网 首钢工业区规划已获批复，长安街延长线石景山段建设2009年完成，中央新办公区建设尚待时日,政策分析,政策分析/2007年2008年房地产政策路演,1月16日,廉租住房保障办法发布,土地增值税开征,3月16日,物权法终获通过,物业税有望正式征收,第二套房首付提至四成,保障房回归,8月1日,9月27日,10月11日,捂地”后路被断,限外政策升级,11月1日,12月1日,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，即“24号文”。,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，即39号令。,外商投资产业指导目录(2007年修订),廉租住房保障办法,土地调查,土地调

11、查条例,08,01,07,限制土地入市,关于促进节约集约用地的通知,08,02,14,严查土地违规行为,08,05,30,政策分析/存款准备金率历次调整,政策分析/2007年以来央行利率调整,政策分析/2007年政策点评,从土地、个税、贷款方面调控07年的房地产调控政策以紧缩性的货币政策为主要手段，从土地、个税、贷款等全方面对房地产市场进行调控。主要针对一级市场07年房地产宏观调控延续了上一年不仅涉及房地产二级市场，而且集中力量针对于房地产一级市场(土地市场)的控制；第二套政策刺中房价要害07年9月份出台的“对第二套房的首付比例提高和利率提高”政策，直接击中购房投机行为的要害，使得2007年底

12、全国各地房地产市场都出现不同程度的降温状态，保障房力度加大在控制房价的同时也可以看到政府通过健全廉租住房制度和规范经济适用住房制度来解决低收入家庭的住房问题。持续紧缩银根上调金融机构人民币存贷款基准利率，有利于维护价格总水平基本稳定和金融体系稳健运行；同时抑制固定资产投资特别是房地产投资的过快增长，贯彻从紧的货币政策，防止明显通货膨胀的产生。,政策分析/2008年房地产政策分析,银根紧缩08年6次调整银行存款准备金率，落实从紧的货币政策，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。取代实施十年之久的“稳健的货币政策”。以保障促调控继续加大对保障性住房的投入力度，重点解决城市中低收入人群的

13、住房问题。限制土地入市国务院关于促进节约集约用地的通知，节约利用土地，提高土地的利用效率，保持18亿红线不变。,政策分析/未来政策走向预测,第二套房贷款政策松绑2008年三、四月份以来，部分银行在第二套房贷政策执行问题上开始“暗自松动”，逐渐放松房贷限制。合理保障开发商资金链有重点有选择的扶持房地产企业上市，并建立多渠道的资本市场。房屋质量控制政策性条文由于汶川大地震的重大伤亡，国家可能对住房的质量控制更加严格。加大土地市场管理力度严查土地违规交易，严查囤积土地行为。,+政策分析|小结+,2007年主要从土地、个税、房贷等方面对房地产市场进行调控 2007年-2008年持续的货币紧缩政策使各地

14、房地产市场出现不同程度的降温 未来政策走向主要是以保障促调控、房贷政策松绑、拓宽房地产资本市场、加强土地市场监管力度,市场分析,整体房地产市场情况土地市场豪宅市场分析,市场分析,【供应量放缓,且销售量下降较快】,市场分析/整体房地产情况/整体供销量,以上数据来源天郎房地产网,市场分析/整体房地产情况/整体供销量,【08年上半年新增及销售未有动向】,以上数据来源天郎房地产网,市场分析/整体房地产情况/整体供销量,【供应面积较比同期与前期略有下降,且销售面积下降较为明显】,以上数据来源天郎房地产网,市场分析/整体房地产情况/整体供销量,【供应面积与销售面积反差较大】,以上数据来源天郎房地产网,市场

15、分析/整体房地产情况/整体供销量,【较比近一年市场,08年上半年整体别墅市场销售情况略微惨淡】,以上数据来源天郎房地产网,供应量：供应严重缩量，从2005年到2008年缩减2/3；销售量：受政策调控及经济影响，市场疲软，销售逐年锐减，别墅房市随大势处于低迷阶段。,北京市别墅的年供销量分析（单位：万平方米）,【供应逐年锐减、市场明显疲软】,市场分析/整体房地产情况,以上数据来源天郎房地产网,北京市别墅的最近一年月成交均价分析（单位：元/平方米）,【稳中有升，后市看好】,市场分析/整体房地产情况,销售均价:别墅房市受土地放量缩减及市场低迷现状影响，稳中有升，后市看好。,以上数据来源天郎房地产网,市

16、场分析/整体房地产情况/细分物业新增数量,【普通住宅占整个房地产市场比重比较正常】,以上数据来源天郎房地产网,市场分析/整体房地产情况/各档次物业新增数量,【中低端产品仍是08年市场的主力军】,以上数据来源天郎房地产网,市场分析/整体房地产情况/写字楼新增数量,【08年上半年产品类型较单一】,以上数据来源天郎房地产网,市场分析/整体房地产情况/普通住宅新增数量,【中低段产品所占比重较大】,以上数据来源天郎房地产网,市场分析/整体房地产情况/公寓新增数量,【高单价公寓类型的产品,仍是占整个公寓市场主要地位】,以上数据来源天郎房地产网,市场分析/整体房地产情况/别墅新增数量,【高单价、高总价依然是

17、北京别墅市场主流】,以上数据来源天郎房地产网,市场分析/整体房地产情况/整体成交均价,【08年5月同比07年与06年价格仍是新高】,以上数据来源天郎房地产网,市场分析/整体房地产情况/环线情况,【城区内价格仍保持上升趋势,这也表示城区内项目高段产品市场价格仍在不断拉升】,以上数据来源天郎房地产网,市场分析/整体房地产情况/环线情况,【08年5月同比06年价格高出1倍,这也表示二、三环的成交价格仍是看点】,以上数据来源天郎房地产网,市场分析/整体房地产情况/环线情况,【08年5月较比前年同期高出1倍,投资与自住客户正在向外扩张】,以上数据来源天郎房地产网,市场分析/整体房地产情况/环线情况,【向

18、外扩展速度十分惊人,继续拉动外环价格快速上升】,以上数据来源天郎房地产网,市场分析/整体房地产情况/环线情况,【08年整体价格与其实际价值成本不成正比】,以上数据来源天郎房地产网,土地市场/2008年土地成交量/,受北京市土地储备及开发利用现状，目前及未来半年（2008年下半年）向东边外延或外扩式集中放量，放量区域以顺义为主.,备注:门头沟区08年暂无土地成交,土地市场/未来土地供应,备注：住宅，建筑面积2430660.04m2 规划建筑面积4179644.87m2；商业，建筑面积1037996.458m2 规划建筑面积2121978.85m2；市政规划用地，建筑面积11500m2 规划建筑面

19、积55100m2。【未来土地供应充足】,土地市场/未来土地供应,预计未来土地供应仍存在土地外扩的形势，土地重点放量区域以朝阳、丰台、昌平、顺义等为主。未来的土地供应量较为充足。三环内土地供应依然仅有少量小宗地块上市。,【土地外扩，放量基本充足】,领先新潮的高标准，超出一般住宅的价值 均价25000元/以上，主力面积150平米以上,或总价400万/套以上 身份与地位的象征，区位超值的体现,北京豪宅市场分析/豪宅的定义,亚北板块,燕莎及三元桥板块,CBD板块,两广大街板块,朝青板块,交通及景观优势吸引更多中关村或东部商圈高级白领地铁五号线开通，极大扩展了亚奥人群的生活、工作与休闲空间,持续提升着亚

20、奥宜居价值和生活品质。,区域内商业繁华外来人士居多，多为商业老板长期在南城经商和工作的外省人员也是主力置业群体。,紧邻CBD的特性，置业人群主要集中在CBD办公的高级白领。楼盘价格相对CBD具有优势。购房者看重社区周边商业生活配套、内部氛围等方面。,国际金融中心置业人群主要为国际化知名企业。稀缺地段,西山板块,温榆河板块,置业类型多数为投资客，楼盘带来的高回报。板块内楼盘各种户型种类较多，可选择的空间大，在燕莎板块购房人群中有40%为地缘性客户，20%是看准地块价值，做投资，还有40%是在周边工作的高薪人群。置业人群主要集中在高收入和外籍人士之中,北京别墅开发数量最多的区域，“千万级”别墅大都

21、集中在此。高收入群体聚焦区,朝阳公园板块,历来被称为中央公园富人区。随着可供开发的土地越来越少，朝阳公园板块向东沿姚家园路区域迅速成为京城高档住宅区。,山别墅的人群，以来自京城西部地区的客户为主，辅之少量其他城区和省份的客户。香山、玉泉山、万寿山、颐和园、静宜园、圆明园、畅春园、静明园等名胜古迹,亚北板块,燕莎及三元桥板块,温榆河板块,朝青板块,CBD板块,两广大街板块,西山板块,北京豪宅市场分析/板块综述/,亚北板块楼盘均价：30000/m2左右产品类型：以高板为主主力户型：面积区间170260客户情况：客户以中产阶级 外籍人士 投资客 月入15000以上 存款100万以上有车族 地铁族 四

22、世同堂为主,燕莎板块楼盘均价：楼盘均价28000左右产品类型：楼型以高板、塔楼为主主力户型：主力户型面积150左右客户情况：客户以中产阶级外籍人士投资客 存款80万以上,朝青板块楼盘均价：楼盘均价28000左右产品类型：楼型以高板公寓为主主力户型：主力户型面积区间150180客户情况：客户以中产阶级 外籍人士 投资客私企老板,CBD板块楼盘均价：约30000元/平米产品类型：楼型以板塔结合为主主力户型：主力户型面积区间180200 左右客户情况：客户以中产阶级 外籍人士 投资客 月入15000以上 存款100万以上 有车族 CEO,两广大街板块楼型：高板为主主力户型面积150左右楼盘均价280

23、00左右 客户以中产阶级 外籍人士 投资客户,西山板块楼型：板楼、低层主力户型：300-500均价：27000元/平米客户：月收入15000以上来自京城西部地区的客户为主,温榆河楼型：板楼、低层主力户型：300400客户：对生活质量要求的不断提高，房地产业精英、IT产业新贵开始追求幽雅恬适的城郊别墅生活。,朝阳公园板块,朝阳公园均价：25000元/平米楼型：高板、塔楼主力户型：130 250 客户：CBD、燕莎商务精英、外籍人士，对高档生活品质追求的私企老板。,北京豪宅市场分析/个案分析/,朝青板块重点个案分析,天鹅湾,楼盘均价：楼盘均价28000左右产品类型：楼型以高板公寓为主主力户型：主力

24、户型面积区间150180客户情况：客户以中产阶级 外籍人士 投资客 私企老板,朝青板块,北京豪宅市场分析/个案分析/,项目位置:朝阳区朝阳北路与朝阳路之间 环线位置:东四、五环之间总占地面积：15.34万平方米总建筑面积：46.46万平方米绿化率：30.2%总分期数：3期本期占地面积：3.8万平方米本期建筑面积：8万平方米本期开盘时间：2006.03.18本期入住时间：2008.06.30 开发商:北京博成房地产有限公司 设计单位：美国相互/美国匡形-KSK 物业类型：公寓楼型：板楼,天鹅湾,北京豪宅市场分析/个案分析/,公寓均价：25000元/平方米（精装修）车位比：1：1销售率：56.85

25、%,销售信息价格,天鹅湾,北京豪宅市场分析/个案分析/,朝阳公园板块重点个案分析,泛海国际9号公寓,楼盘均价：25000元/平米产品类型：高板、塔楼主力户型：130 250 客户情况：CBD、燕莎商务精英、外籍人士，对高档生活品质追求的私企老板。,朝阳公园,北京豪宅市场分析/个案分析/,项目位置:朝阳区东风乡绿隔地区第三宗地J-6地块环线位置:东四、五环之间总占地面积：330万平方米总建筑面积：260万平方米住宅部分容积率：2.3绿化率：60%总分期数：4期目前在售：本期占地面积：17.5万平方米本期建筑面积：36.33万平方米本期开盘时间：2006.08.06 本期入住时间：2008.04.

26、20 开发商:北京泛海信华置业有限公司投资商:设计单位：施工单位：代销机构：物业类型：公寓楼型：板楼,泛海国际,北京豪宅市场分析/个案分析/,公寓均价：28000元/平方米（毛坯）销售率：98.78%,销售信息价格,泛海国际,北京豪宅市场分析/个案分析/,项目位置:朝阳公园西路9号 环线位置:东三环、四环之间总占地面积：1.7万平方米总建筑面积：9.2平方米万平方米住宅部分容积率：3.83绿化率：55%总分期数：3期开盘时间：2005.6.16入住时间：2008.5.1开发商:北京明达房地产开发有限公司户型描述：平层户型：90400平方米三居,跃层户型：500800平方米 物业类型：公寓楼型：

27、塔楼,9号公寓,北京豪宅市场分析/个案分析/,公寓均价：30000元/平方米（精装）车位：350个 销售状况：尾盘,9号公寓,销售信息价格,北京豪宅市场分析/在售项目分析,项目列表,北京豪宅市场分析/在售项目分析,项目列表,北京豪宅市场分析/在售项目分析,供应量,北京豪宅市场分析/均价分析,均价走势图,【北京豪宅主力均价在30000元/平方米左右，户型面积大小与价位高低成正比。稳中有升，市场趋势良好】,北京豪宅市场分析/在售项目分析,【朝青板块、CBD区域和西山板块是豪宅市场供应面积最多的区域】,供应面积,北京豪宅市场分析/在售项目分析,户型,北京豪宅市场以150200的户型为主，占总供应户型

28、的40.74%左右。产品同质化现象严重，市场竞争比较激烈。,北京豪宅市场分析/在售项目分析,总价分析,北京豪宅市场分析/在售项目分析,建筑风格,北京豪宅市场分析/在售项目分析,销售率,北京豪宅市场分析/在售项目分析,销售率,北京豪宅市场分析/在售项目分析,客户,客户组成分析客户特性分析,北京豪宅市场分析/在售项目分析/客户分析客户组成分析,主要客户群体自住客户居多，比例为62%投资客户较少所占比例34%投资兼自住所占比例为3%,形成原因地段稀缺、品质较好，升值空间不可估量总价过高、资金回流较慢,高端客户的基本特征3545岁，大部分具有高学历热爱都市生活生活品质高有海外生活背景要求隐秘性、注重私

29、生活、具有艺术品味价格敏感度不高,高端客户群体的组成,北京豪宅市场分析/在售项目分析/客户分析客户特性分析,北京豪宅市场分析/重点个案分析,亚北板块区域重点个案分析,亚运新新家园(-3)墅语盘古大观,亚北板块,楼盘均价：30000元/m2左右（毛坯）产品类型：联排、高板主力户型：面积区间170260客户情况：客户以中产阶级 外籍人士 投资客 月入15000以上 存款100万以上 有车族 四世同堂为主,北京豪宅市场分析/个案分析/,亚运新新家园(-3)-墅语,项目位置:朝阳区亚运村北苑路家和超市东约1.5公里处 环线位置:北四环、五环之间 总占地面积：48万平方米 总建筑面积：30万平方米 住宅

30、部分容积率：0.7 绿化率：70%总分期数：2期 目前在售：2期 2期（在售）占地面积：5.5万平方米 2期（在售）建筑面积：6.18万平方米 2期（在售）开盘时间：2006年5月6日 2期（在售）入住时间：2007年8月31日 开发商:北京京伯房地产开发有限公司 投资商:北京京伯房地产开发有限公司 设计单位：德国考夫曼泰里格/东海富京 施工单位：中建一局五公司 物业类型：别墅（联排）楼型：板楼（270套）,北京豪宅市场分析/个案分析,销售信息价格,别墅均价：30000元/平方米（毛坯）车位：270个 配比：1：1 地上无，全为地下 销售率：98.88%,亚运新新家园(-3)-墅语,北京豪宅市

31、场分析/个案分析,盘古大观,项目位置:朝阳区北四环中路 环线位置:北四环、五环之间 总占地面积：38900平方米 总建筑面积：418484.70平方米 住宅部分容积率：7 绿化率：30%总分期数：1期 目前在售：1期 1期（在售）占地面积：38900平方米 1期（在售）建筑面积：约13.9万平方米 1期（在售）开盘时间：2007年9月 1期（在售）入住时间：2008年6月30日 投资商:北京盘古氏投资有限公司 开发商:北京盘古氏投资有限公司 物业公司：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 物业类型：公寓 楼型：板楼（190套）,北京豪宅市场分析/个案分析,销售信息价格,公寓均价：55000元/平

32、方米（毛坯）车位：逾800个 配比：1：4.2 地上无，全为地下 销售率：60%,盘古大观,北京豪宅市场分析/个案分析,燕莎板块重点个案分析,正旭晶典花园-维多利亚花园公寓（公园15号）善美家园-北京花园中山大厦-US联邦公寓SOHO北京公馆,燕莎及三元桥板块,楼盘均价：楼盘均价28000元/平米（毛坯）左右产品类型：楼型以高板、塔楼为主主力户型：主力户型面积150左右客户情况：客户以中产阶级外籍人士投资客 存款80万以上,北京豪宅市场分析/个案分析,正旭晶典花园-维多利亚花园公寓（公园15号）,项目位置:朝阳区朝阳公园西里南区15号 环线位置:东三环、四环之间 总占地面积：1.1万平方米 总

33、建筑面积：4.8万平方米 住宅部分容积率：4.7 绿化率：30%总分期数：1期 目前在售：1期 1期（在售）占地面积：1.1万平方米 1期（在售）建筑面积：4.8万平方米 1期（在售）开盘时间：2004年8月5日 1期（在售）入住时间：2007年3月31日 投资商:北京正旭晶典房地产开发有限公司 开发商:北京正旭晶典房地产开发有限公司 施工单位：新兴建筑公司 设计单位:贝兹斯马特（墨尔本）物业类型:公寓 楼型：板楼（216套）,北京豪宅市场分析/个案分析,销售信息价格,公寓均价：31000元/平方米（精装修）车位：300个 配比：1：1.4 销售率：84.25%,正旭晶典花园-维多利亚花园公寓

34、（公园15号）,北京豪宅市场分析/个案分析,善美家园-北京花园,项目位置:朝阳区安家楼38号 环线位置:东三环、四环之间 总占地面积：1.8万平方米 总建筑面积：4万平方米 住宅部分容积率：1.6 绿化率：70%总分期数：1期 目前在售：1期 1期（在售）占地面积：1.8万平方米 1期（在售）建筑面积：4万平方米 1期（在售）开盘时间：2004年10月8日 1期（在售）入住时间：2005年7月30日 开发商:善美房地产开发公司 设计单位:北京环洋世纪设计公司 施工单位:北京住总集团有限责任公司 物业类型：公寓 楼型：板楼（125套）,北京豪宅市场分析/个案分析,销售信息价格,公寓均价：2500

35、0元/平方米（精装修）车位：144 配比：1：1.5 销售率：76.80%,善美家园-北京花园,北京豪宅市场分析/个案分析,中山大厦-US联邦公寓,项目位置:朝阳区三元东桥南1000米(宵云路现代汽车大厦后面)环线位置:东北三环、四环 总占地面积：1.07万平方米 总建筑面积：7.61万平方米 住宅部分容积率：6.3 绿化率：30%总分期数：1期 目前在售：1期（在售）开盘时间：2006年8月26日（在售）入住时间：2008年3月31日 开发商:北京昊岳房地产开发有限公司 投资商：金丰集团 代理商：金丰益居房地产经纪公司 物业类型：公寓 楼型：板塔结合,日新伟业,北京豪宅市场分析/个案分析,中

36、山大厦-US联邦公寓,销售信息价格公寓均价：26000元/平方米（精装修）销售率：87.71%,北京豪宅市场分析/个案分析,SOHO北京公馆,项目位置:朝阳区新源南路与新源街路口西北角 环线位置:东二、三环 总占地面积：0.8万平方米 总建筑面积：6.6万平方米 住宅部分容积率：6 总分期数：1期 目前在售：1期 占地面积：0.8万平方米 建筑面积：6.6万平方米 开盘时间：2007年12月15日 入住时间：2008年11月30日 开发商:SOHO中国有限公司 投资商：SOHO中国有限公司 设计单位：德国GMP建筑设计师事务所 物业类型：普通住宅别墅 楼型：塔楼,北京豪宅市场分析/个案分析,S

37、OHO北京公馆,销售信息价格公寓均价：42000元/平方米（精装修）,日新伟业,北京豪宅市场分析/个案分析,CBD板块重点个案分析,乐成国际园()-乐成国际首府官邸圣世一品富力爱丁堡公馆新天嘉园(-2)-peking house（首府）山水文园,楼型以板塔结合为主 主力户型面积区间180200 左右楼盘均价约30000元/平米 客户以中产阶级 外籍人士 投资客 月入15000以上 存款100万以上 有车族 CEO,CBD板块,北京豪宅市场分析/个案分析,项目位置:朝阳区西大望路甲20号院环线位置:三环、四环之间总占地面积：9.1万平方米总建筑面积：16.5万平方米住宅部分容积率：1.3开盘时间

38、：2008.4入住时间：2009.10.30开发商:北京柏宏房地产开发有限公司 物业类型：公寓楼型描述：4栋9层公寓共112套 主力户型区间：212-650平米楼型：板楼,首府官邸,北京豪宅市场分析/个案分析,公寓均价：2900030000元/平方米（精装）销售率：61.92%,销售信息价格,首府官邸,北京豪宅市场分析/个案分析,项目位置:朝阳区京广中心大厦北100米 环线位置:二、三环之间 总占地面积：2.15平方米总建筑面积：11.61万平方米住宅部分容积率：3.9 绿化率：30%开盘时间：2007.11.17 入住时间：2008.11 开发商:北京市双建房地产开发有限公司 代销机构：北京

39、金岳房地产经纪有限公司 物业类型：普通住宅楼型：板楼、塔板,圣世一品,北京豪宅市场分析/个案分析,公寓均价：29000元/平方米（精装）车位：336个 销售率：24.05%,销售信息价格,圣世一品,日新伟业,项目位置:朝阳区白家庄路1号 环线位置:二、三环之间 总占地面积：2.5万平方米总建筑面积：8.49万平方米住宅部分容积率：2.31 绿化率：35%开盘时间：2005.08.04 入住时间：2005.12.31 开发商:富力（北京）地产开发有限公司 设计单位：广州市住宅建筑设计院有限公司 施工单位：江苏中兴建设有限公司 代销机构：开发商自销 物业类型：公寓楼型：塔楼,富力爱丁堡公馆,北京豪

40、宅市场分析/个案分析,日新伟业,北京豪宅市场分析/个案分析,公寓均价：25000元/平方米（精装）车位：约700销售状况：只剩尾房,销售信息价格,富力爱丁堡公馆,日新伟业,北京豪宅市场分析/个案分析,新天嘉园(-2)-peking house（首府）,项目位置:朝阳区西大望路甲20号院 环线位置:东三、四环 总占地面积：1.13万平方米 总建筑面积：10万平方米 住宅部分容积率：3.76 绿化率：30.5%总分期数：2期 目前在售：2期 2期（在售）占地面积：91937平方米 2期（在售）建筑面积：165124平方米 2期（在售）开盘时间：2005年6月18日 2期（在售）入住时间：2008年

41、2月 开发商:北京柏宏房地产开发有限公司 投资商：复地（集团）股份有限公司 设计单位：美国彩恩国际建筑设计公司 施工单位：中国第一建筑工程局第五建筑公司 物业类型：公寓 楼型：叠拼别墅,日新伟业,北京豪宅市场分析/个案分析,新天嘉园(-2)-peking house（首府）,销售信息价格公寓均价：30000元/平方米（别墅毛坯，平层精装）车位：623个 配比1：1 销售率：18.75%,日新伟业,北京豪宅市场分析/个案分析,山水文园,项目位置:朝阳区 东三环十里河弘燕路山水文园 环线位置:东三、四环 总占地面积：70万平方米 总建筑面积：100万平方米 住宅部分容积率：1.64 绿化率：75%

42、总分期数：4期 目前在售：4期 4期（在售）占地面积：8.9万平方米 4期（在售）建筑面积：100万平方米 4期（在售）开盘时间：2007年9月 4期（在售）入住时间：2008年12月31日 开发商:北京力维斯凯亚房地产开发有限公司 投资商：北京力维斯凯亚房地产开发有限公司 设计单位：华特/中天元设计公司/土人景观 施工单位：北京建工集团一公司/中建一局四公司 物业类型：普通住宅别墅 楼型：板楼、联排别墅、叠拼别墅、独栋别墅,日新伟业,北京豪宅市场分析/个案分析,山水文园,销售信息价格公寓均价：31000元/平方米（毛坯）车位：603个 配比1：1.47 销售率：46.58%,日新伟业,北京豪

43、宅市场分析/个案分析,朝青板块重点个案分析,泛海国际9号公寓,楼盘均价：楼盘均价28000左右产品类型：楼型以高板公寓为主主力户型：主力户型面积区间150180客户情况：客户以中产阶级 外籍人士 投资客 私企老板,朝青板块,北京豪宅市场分析/个案分析,项目位置:朝阳区东风乡绿隔地区第三宗地J-6地块环线位置:东四、五环之间总占地面积：330万平方米总建筑面积：260万平方米住宅部分容积率：2.3绿化率：60%总分期数：4期目前在售：本期占地面积：17.5万平方米本期建筑面积：36.33万平方米本期开盘时间：2006.08.06 本期入住时间：2008.04.20 开发商:北京泛海信华置业有限公

44、司投资商:设计单位：施工单位：代销机构：物业类型：公寓楼型：板楼,泛海国际,北京豪宅市场分析/个案分析,公寓均价：28000元/平方米（毛坯）销售率：98.78%,销售信息价格,泛海国际,北京豪宅市场分析/个案分析,项目位置:朝阳公园西路9号 总占地面积：1.7万平方米总建筑面积：9.2平方米万平方米住宅部分容积率：3.83绿化率：55%总分期数：3期开盘时间：2005.6.16入住时间：2008.5.1开发商:北京明达房地产开发有限公司户型描述：平层主力户型90400平方米三居,跃层主力户型：500800平方米 物业类型：公寓楼型：塔楼,9号公寓,北京豪宅市场分析/个案分析,公寓均价：300

45、00元/平方米（精装）车位：350个 销售状况：尾盘,9号公寓,销售信息价格,北京豪宅市场分析/个案分析,两广大街板块重点个案分析,国瑞城凤图腾,两广大街板块,楼型以高板为主主力户型面积150左右楼盘均价28000左右 客户以中产阶级 外籍人士 投资客户,北京豪宅市场分析/个案分析,项目位置:崇文区崇外大街与西花市大街交汇处环线位置:二环以内总占地面积：18.57万平方米总建筑面积：74.3万平方米住宅部分容积率：4绿化率：30%开盘时间：2005.06.05 入住时间：2006.12.31 开发商:北京国瑞兴业地产有限公司 设计单位：北京三磊设计有限公司 施工单位：北京建工集团一建/建工集团

46、四建/北京 中铁建工集团 代销机构：开发商自营 物业类型：公寓楼型：板楼,国瑞城,北京豪宅市场分析/个案分析,公寓均价：28800元/平方米（毛坯）销售率：67.24%,国瑞城,销售信息价格,北京豪宅市场分析/个案分析,项目位置:宣武区陶然亭路2号环线位置:二环以内总占地面积：5.52万平方米总建筑面积：20万平方米住宅部分容积率：4.16绿化率：35.3%总分期数：3期本期占地面积：2.88万平方米本期建筑面积：12万平方米开盘时间：2004.11.15 入住时间：2006.10.31 开发商:壹瓶房地产开发（北京）有限公司 设计单位：北京市规划设计研究院弘都设计所 施工单位：中集建设集团有

47、限公司 代销机构：庞博国际 物业类型：公寓楼型：5栋12层板楼,凤图腾,北京豪宅市场分析/个案分析,公寓均价：25000元/平方米（毛坯）车位比：1：1销售率：61.92%,销售信息价格,凤图腾,北京豪宅市场分析/个案分析,温榆河板块重点个案分析,温榆庄园()-优山美地龙之湾嘉园()-龙湾别墅,楼型以低板为主主力户型面积260500 左右楼盘均价19000左右 客户以中产阶级 外籍人士 投资客户,温榆河板块,北京豪宅市场分析/个案分析,项目位置:顺义区后沙裕镇榆阳路4号环线位置:五环以外总占地面积：72.7万平方米总建筑面积：46.5万平方米住宅部分容积率：0.7绿化率：41%开盘时间：200

48、3.07 入住时间：2005.06开发商:北京绿水源房地产开发有限公司设计单位：中国建筑技术集团有限公司、北京世纪地产设计策划有限公司 施工单位：南通三建代销机构：开发商自营 物业类型：别墅楼型：板楼,温榆庄园()-优山美地,北京豪宅市场分析/个案分析,别墅均价：18700元/平方米（毛坯）销售率：80.50%,销售信息价格,温榆庄园()-优山美地,北京豪宅市场分析/个案分析,项目位置:顺义区后沙峪镇温榆河别墅区21号地 环线位置:五环以外 总占地面积：120万平方米总建筑面积：66.7万平方米住宅部分容积率：0.5开盘时间：2007.08.31 入住时间：2008.12.31 开发商:北京英

49、才房地产开发有限公司 施工单位：北京北辰正方建筑安装工程公司/北京通州区建筑集团公司代销机构：伟业顾问物业类型：别墅楼型：板楼,龙之湾嘉园()-龙湾别墅,北京豪宅市场分析/个案分析,别墅均价：20000元/平方米（毛坯）销售率：50.00%,销售信息价格,龙之湾嘉园()-龙湾别墅,北京豪宅市场分析/个案分析,西山板块,西山板块重点个案分析,御园 诸子阶,楼型以低板为主主力户型面积210700 左右楼盘均价28000左右 客户以中产阶级 外籍人士 投资客户,北京豪宅市场分析/个案分析,御园,项目位置:海淀区 青龙桥玉泉山路 环线位置:四、五环之间 总占地面积：45.2万平方米总建筑面积：34.0

50、5万平方米住宅部分容积率：0.68绿化率：45%总分期数：1期本期占地面积：45.2万平方米本期建筑面积：34.05万平方米开盘时间：2006.12 入住时间：2007.12开发商:北京兴业万发房地产开发有限公司 投资商：绿城集团 设计单位：美国MEEKS+PARTNERS公司 绿城设计院 绿城东方设计院施工单位：中建大成建筑有限责任公司代销机构：北京庞博国际物业类型：别墅楼型：联排,日新伟业,北京豪宅市场分析/个案分析,御园,销售信息价格,公寓均价：30000元/平方米（精装修）销售率：100%,日新伟业,日新伟业,北京豪宅市场分析/个案分析,诸子阶,项目位置:海淀区西四环四季青桥西南角，杏