《国邦房产营销3月3日昆山凯迪城商业市场研究、项目定位及招商策略报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国邦房产营销3月3日昆山凯迪城商业市场研究、项目定位及招商策略报告.ppt（76页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、第2页,谨呈:昆山凯迪置业有限公司,凯迪城商业市场研究、项目定位及招商策路报告,国邦房产营销 2009年3月3日,房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879,第3页,项目属性界定,商业市场研究,项目整体定位,招商策略,思维导图,项目分析,项目区位分析,项目属性界定,昆山城市宏观分析,昆山商业分析,SWOT分析,项目定位,商业规划,招商思路,招商策略,招商计划,物业建议,第4页,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向,目标,制定适合本项目的商业定位，提升项目、企业形象制定科学的招商策略和政策，在相应的期限内达到招商目标实现预期的租金收入以及
2、出租率，减轻返租压力,第5页,问题一,问题二,问题三,项目整体商业定位如何与整体环境互补共荣，并且规避同类竞争？,如何消除区域间隔，吸引商户以及消费客群？,如何将返租压力降低到最小？,本次报告要解决的核心问题,第6页,第一部分项目属性界定,项目分析项目区位分析项目属性界定项目如何精神升华,属性界定就是认知项目的物理特性，从而指导项目精神层面的升华,第7页,项目分析,基本参数25万平米商贸生态居住区的商业配套，共计约2.4万平方米,整体情况：凯迪城位于前进西路，总建筑25万平方米，50%的绿化率，拥有古色古味的老上海新天地风情，属政府重点规划发展商贸生态居住区。商业情况：由前进西路及虹桥路沿马路
3、的商业组团构成。包括公寓裙楼、联体纯商业建筑、五层独立体大面积纯商业建筑构成。总面积约为2.4万平方米另外，商铺以8%的年回报率，返租3年的方式销售。,第8页,项目分析,基本参数由A、B、C、D、E、F、G、H八个商业组团构成内外双步行街区,A组团：属于公寓裙楼，一、二层联体商铺，三层西面是办公，东南面是商业；该组团面积较大，临外街，有广场，昭示性最好B组团：纯商业建筑，一、二层为联体商铺，三、四层为办公，临外街昭示性较好。C组团：纯商业建筑，一至五层，集中性商业，无分割，体量最大，面积几乎占整体商业的一半；位置稍偏离商业主入口D.E.F.G组团：纯商业建筑，三层（局部二层）联体商铺，内街，体
4、量较小，昭示性较差。H组团：纯商业建筑，三层联体商铺，临小区主入口，昭示性较好。,第9页,项目分析,基本参数独立铺多为上下二层，A组团外街铺面积大约在120200，内街铺及其他组团的面积大约在100；,第10页,项目区域分析,城市中的区位成熟区域与待成熟区域交汇地带，难以形成自身的商圈,城市成熟核心区：主要是市区中心区域，以前进路、人民路、亭林路、震川路等路网范围。城市新兴成熟区：主要是城北区域，以北门路、萧林路、长江北路等路网范围。城市新兴待成熟区：主要是城西区域，以前进西路、马鞍山西路等路网范围，目前尚未成熟。本项目：位于成熟市区与待成熟的城西之间，一河之隔，一桥相连。,城市成熟核心区,城
5、市新兴成熟区,城市新兴待成熟区,第11页,项目区域分析,区位对于老城区属于老城区边缘，加上相邻的大型商场，本区域的商业难以进行反渗透,城市成熟核心区：一河之隔，却集中了众多的大型商业，业态涵盖超级市场、专业市场、百货商场、餐饮。竞争相当激烈，同时具有大量的空置商铺本项目：区位偏离老城区，体量规模小，难以与相邻的商业街区进行抗衡。,超华商贸城欧尚购物广场,亭林路商业街,城市新兴待成熟区,世贸广场沃尔玛,第12页,项目区域分析,区位对于新兴区与新城区中心位置有一定的距离，在城市发展中可能遭遇逐渐被边缘化,城市新兴待成熟区中心区域：城西核心区域位于现在的体育中心、森林公园，沿马鞍山西路和前进西路分布
6、。规划的西部城市副中心，商务中央区，写字楼、公寓、商场齐全本项目：距离新城区的中心区域有相当的一段距离。在新城区发展中，可能遭遇逐渐被边缘化。,城市新兴待成熟区中心区域,第13页,项目区域分析,地段分析位于前进西路与虹桥路交汇的西南角，属于城西的第一站，同时也是市区的末端/边缘,高尚住宅区，入住率不高,前进西路,凯迪城,超华.殴尚,超华建材城,农贸菜市场,移动大厦,虹桥路,鹿城路,312国道,第14页,新兴城区成熟地段的中小规模商业体,项目属性界定,新兴城区：项目地理区划上归属于城西这个新兴的城市副中心成熟地段：临前进路，十字路口，与市区一桥相连，物理距离相当近，但是心理距离则相当远中小规模：
7、目前推出的体量为2.4平米，相比较20多万平米的超华.欧尚、沃尔玛、世贸广场，实属小规模商业体,第15页,项目出路思考,制约因素：项目规模较小，影响力不大；项目所在区域发展不成熟，人气不足；项目所在地段心理距离远，离开了老城区项目所在片区商业环境淡，难以形成具有扎堆效应的商业街区周边环境目前较差,竞争因素：一河相隔，不足2千米的范围聚集了欧尚、沃尔玛大型商超；项目东进2千米范围，汇集了超华商贸城、世贸广场、嘉信茂购物广场、龙乐太平洋数码港同时还有成熟的专业街市，震川路建材装饰一条街，亭林路餐饮、服饰,国邦观点：差异化、主题鲜明的商业定位才是本案的出路,第16页,第二部分商业市场研究,宏观市场分
8、析昆山商业分析,本次市场分析将从以下2方面进行,昆山宏观基本数据来源于政府统计年鉴及其他门户网站,第17页,昆山市城市宏观基本数据分析,第18页,昆山处于长三角经济圈内，衔接大上海经济圈与苏锡常经济圈，地理位置相当优越。,昆山地处中国经济最发达的长江三角洲，位于江苏省东南部，东距国际大都市上海50公里，西邻历史文化名城苏州37公里,是沪宁黄金走廊上重要的工业城市，位处上海经济圈、苏锡常经济圈、长三角城市群中心。长三角经济圈陆地面积只有全国的2.2%、人口数量只占全国10.6%，创造了22%国内生产总值和30%的全国外贸出口，是跨国公司投资首选之地。,大上海经济圈,苏锡常经济圈,长三角经济圈,宏
9、观分析-地理位置,第19页,昆山路网发达，任何地点15分钟能上高速，30分钟能到上海或苏州，距离南京、杭州等长三角重要城市都在3小时内；距离虹桥机场50公里、浦东机场100公里、上海港60公里；规划建设中的京沪高铁、沪宁城际轻轨均在昆山设有站点。根据昆山交通“321”规划，昆山将实现毗邻城市30分钟通达，中心城区到各镇20分钟通达，各镇到自然村10分钟通达，大大加强与周边和内部的联系。完善的基础设施和发达的路网大大加大了昆山与周边城市的经济联系和人口往来，为昆山经济社会发展注入强劲动力。,30分钟能到上海或苏州，距离南京、杭州等长三角重要城市都在3小时内，昆山交通便捷快速,增加了城市之间的交流
10、与往来.,宏观分析-道路交通,第20页,2000年至2008年昆山市GDP由200亿元增长至1500亿元，突破1000亿大关，年均增长超过20,远高于全国10%.,08年GDP超过1500亿，全国经济百强县第一位，经济增长远高于全国过平均水平,经济危机未阻挡昆山强劲的发展势头。,宏观分析-经济发展,第21页,2008年，昆山市财政收入增长快速，完成财政收入270亿元，同比增长30%以上,08年财政收入超过200亿，富裕的政府将为城市规划发展提供强有力的保障.,宏观分析-经济发展,第22页,产值比例来看，第一产业占不到1%，第二产业占66%，第三产业占33%，工业基础庞大，农业比例微小,商贸服务
11、业比重加大；从增长率来看，第一产业相对增长速度较为缓慢，第二产业增长持续以较高速度发展，第三产业增长迅猛，发展势头强劲，这也是第三产业比重较大的原因.,第二产业占了昆山经济总量近三分之二，工业基础雄厚，而第三产业也在迅速的发展中。第三产业的迅猛发展加速城市升级.,宏观分析-产业结构,第23页,2000年至2008年昆山市固定资产呈稳定持续增长趋势，平均增长率为10%，处于一个相对合理的增长幅度。表明昆山的固定资产投资运行良好。08年，全市完成全社会固定资产投资370.03亿元，实现同比增长15.3%。其中，工业投资190.28亿元，同比增长3.2%；服务业投资177.84亿元，同比增长30.6
12、%，服务业投资对固定资产投资增长的拉动作用进一步提升。,持续稳定的增长，反映了固定资产投资没有大起大落，运行良好，处于一个合理的增长势头中。,宏观分析-固定资产投资,第24页,2008年，昆山城镇居民可支配收入人均达24808元，同比增长13.1%。从收入构成看，四大类收入中，工资性收入仍是主要来源，人均达16669元，同比增长11.8%，占可支配收入的67.2%；转移性收入人均5738元，同比增长11.1%，占可支配收入的23.2%；财产性收入也是昆山城市居民民收入的重要组成部份，人均达到3002元，同比增长13.7%，主要是昆山有大量的外来人员，房屋出租收入较为可观，人均达2608元，占财
13、产性收入的比重高达86.9%；经营性收入绝对额不大，但增长快，2008年，人均经营性收入1227元，同比增长94.0%.,08年我市城镇居民人均可支配收入达到2.4万元，其中本地居民的将房屋出租给外来人员的收入比较可观,居民生活水平上了一个台阶.,宏观分析-人均可支配收入,第25页,昆山城乡居民消费支出随收入增长而同步增长，恩格尔系数近3年持续稳定在36%左右。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在40-50%为小康，30-40%为富裕，昆山已达到全面小康社会水平，居民生活较为富裕。据市车管所统计，至2007年底，全市私家车拥有量突破6万辆，达63926辆，比年初增加14987辆，增长32
14、.1%，日均新增私家车41辆.,恩格尔系数近3年持续稳定在36%左右，居民消费结构升级加快，人们已经不再满足基本消费，购房、购车等高档消费已逐步成为新消费时尚。,宏观分析-消费性支出及结构,第26页,昆山外向型经济和雄厚的民营经济吸引了大量外来人口。07年常住人口约157万，其中户籍人口约67万，外来人口约90万，以约15万/年的速度递增。经济的迅猛发展将大大加快城市化进程，并大大增强对人才的吸附作用，从而推动产业的升级、经济结构的调整、人口的急剧增加和城市的转型将产生大量的住房需求，推动房地产业发展。,人口的急剧增加和城市的转型将产生大量的住房需求，推动房地产业发展。,宏观分析-人口发展,第
15、27页,昆山2002-2020年规划图,规划提出了昆山的经济增长目标：预期2020年全市GDP达到3000亿元，规划三产结构从“二、三、一”转变为“三、二、一”的格局。在市域城镇架构上，规划形成一个大城市级别的中心城区（人口80万），三个小城市级别的片区中心，即北部片区中心（周市镇和陆杨镇区整合形成，人口10万）、东部片区片区中心（花桥镇和陆家镇区整合形成，人口15万）、吴淞江工业园片区中心（由张浦镇镇区为核心，人口10万）。,一个大城市级别的中心城区（人口80万），三个小城市级别的片区中心的格局规划,使得三个片区中心的发展以小城市为发展方向,宏观分析-昆山规划前景,第28页,上海至南京之间的
16、沪宁城际轨道交通在今年开工建设，预计在2009年竣工，并计划2010年投运。沪宁城际轨道交通线路走向基本上平行于现在的沪宁铁路，线路总长300.068公里，全线共设置30个客运站，其中昆山境内设3站，分别在城南和陆家浜南、正仪（阳澄湖站）。沪宁城际轨道交通为双线，南京至上海全线运行时间约为90分钟，苏州至上海约为20分钟，比现在沪宁铁路旅客列车快了近1倍。沪宁城轨旅客列车最小间隔时间为3分钟一列，比目前城市公交车密度还要高。沪宁城际轨道的规划将大大缩短昆山与苏州、上海等大城市的距离，尤其对站点所在的南部片区有非常积极的利好效应.,昆山境内设3站，分别在城南和陆家浜南、正仪站，必将提升城市的发展
17、速度,对城南片区和西部阳澄湖片区有较好的促进.,宏观分析-规划中城际轻轨,第29页,1、昆山地理位置优越，区位优势明显，具备极大的发展空间。昆山经济发展一直保持高速增长的趋势，人民收入不断提高，消费水平不断提升，居民在消费房产、汽车等大额产品的能力大幅提升。2、昆山服务业招商引资成果丰硕，产业结构不断优化，促进昆山的消费能级不断升级，由温饱型向舒适型快速转变。同时，居民对消费品的品质及舒适度的要求也越来越高，尤其是对居住环境的要求也不断提升。3、根据昆山的城市规划，昆山逐步向一个中心（中心城区），三个城市副中心的方向发展。使作为城市副中心的北部片区中心（由周市区为核心）无论从规模、人口、经济还
18、是生活水平均会有长足的发展.,宏观分析-昆山经济分析总结,第30页,昆山商业市场分析,第31页,产品：写字楼、酒店式公寓、专业市场、大型商厦、大卖场、商业街、特色街、社区商业、综合体、购物中心等产品的逐步出现，反映商业地产在不断发展成熟，消费水平不断提升。价格：市区商业刚刚起步，商铺价格持续稳定增长,租金水平也日渐提高，受市场影响不大.但乡镇区域受经济形势影响,租金涨幅较小,部分乡镇区域在今年租金有所回落,商铺销售及价格增长均不理想.,城北8000,城南1.52.5万,南部乡镇7000,中心城区35万,城东8000,西部0.81万,市区商业产品多元化，注重商业规划与经营运作，价格整体趋势上升.
19、市区周边区域及乡镇产品单一,销售及价格在近期均有所回落.,昆山商业市场分析-商业地产走势,第32页,2007年至今，昆山共挂牌出让土地118块，占地约542万,预计规划总建筑面积不小于1100万，加上市场存量，未来三年内，市场将继续维持供大于求的局面。拍卖地块中,商业用地约占据40%,有不少纯商业项目,未来供应庞大.且基本80%以上的住宅项目均规划有配套商业，社区配套型商业供应量庞大。,07年至今，昆山共出让土地较多，未来供应量巨大,且商业用地供应较大,无论纯商业项目还是社区配套型商业未来均面临激烈竞争.,昆山商业市场分析-潜在供应,第33页,昆山商业以沿街商业为主，百货类集中型商业分别分布于
20、人民路、震川路和北门路等商圈核心区域，形成分割之势；大卖场则分布于各商圈的边缘或外缘区域。未来新增供应则集中与前进西路，包括昆山首个MALL中茵世贸广场,亭林路商圈,人民路商圈,北门路商圈,前进路商圈,震川路商圈,柏庐南路商圈,黄河路珠江路商圈,昆山商厦,大西洋百货,巴黎春天,易初爱莲,大润发,TESCO乐购,未来商业供应集中区,大体量商业供应区,昆山商业概述-商圈分析,第34页,人民路商圈,业态：中低档服饰、餐饮、IT、娱乐等,地处传统市中心区域主要区域范围：北起前进路南至合兴路，包含南街、西街、集街等 以昆山商厦为中心，商圈主要由昆山商厦、世纪商厦、正阳广场、聚集众多商业、饮食服务、娱乐、
21、金融设施，形成繁华的商贸服务中心。,相关数据面积：10-370租金：16.43-35.6元/天租期：多为3年,辐射范围：全市主力客户：工人、学生为主的中低收入者,昆山商业概述-商圈分析,第35页,亭林路商圈,业态：亭林路以玫瑰秀为主的特色服饰、珠宝首饰及房地产分销中心。周边中山路则以餐饮、休闲酒吧为主。,主要区域范围：北起马鞍山路南至前进路，包含周边的中山路等.无明显中心，以街铺为主.,相关数据：以3F为主，面积：180左右，每层50-60租金：10-20元/天租约：租约多为三年。,辐射范围：全市主力客户：中高收入白领、私营企业主及特殊人群为主的中高收入者,昆山商业概述-商圈分析,第36页,前
22、进路商圈,业态：金融、酒店、医疗、电信等,主要区域范围：东起长江路西至白马泾路作为昆山东西走向交通动脉，集中了大部分政府职能部门、酒店、银行及衍生产业,相关数据：2F-3F 面积：多数200以上、每层约为80-100租金：8-15元/天,辐射范围：市区为主主力客户：企事业单位为主,昆山商业概述-商圈分析,第37页,震川路商圈,业态：休闲娱乐、小五金建材等,主要区域范围：东起长江路西至西大桥，主要是分布沿河两岸的商业,相关数据：2F-3F 面积：多数100以上、每层约为50-80租金：5-10元/天,辐射范围：市区为主主力客户：中高收入白领、私营企业主,昆山商业概述-商圈分析,第38页,黄河路、
23、珠江路商圈,业态分布：餐饮占79%，休闲娱乐占10%,经营现状：黄河路以同丰路至震川路段商业街以餐饮为主，规模大小不一，但值得肯定的是经营状况良好，初具规模，已经是昆山较有名气的大众消费场所。,相关数据：2-3F为主，多数小餐馆70-80，每层约40左右，部分100-200左右租金：5-12元/天,辐射范围：市区为主主力客户：全覆盖,昆山商业概述-商圈分析,第39页,北门路商圈,业态分布：服饰占28%，餐饮占23%，休闲娱乐占24%。,经营现状：北门路商业街商业氛围已形成较好局势。其中以餐饮和服饰为主要，业态种类较多，总体定位不高，以中低档为主，主要满足城北区域的居民的日常生活需求。,相关数据
24、：2到3层为主、面积150 每层50-60。租金：4-10元/天租约：一年居多,辐射范围：城北区域主力客户：中低收入者,昆山商业概述-商圈分析,第40页,亭林路商圈,人民路商圈,北门路商圈,前进路商圈,震川路商圈,柏庐南路商圈,黄河路珠江路商圈,作为昆山东西走向交通动脉，集中了大部分政府职能部门、酒店、银行及衍生产业,商业街以餐饮为主，规模大小不一，经营状况良好，初具规模，已经是昆山较有名气的大众消费场所。,北门路商业街商业氛围已形成较好局势。其中以餐饮和服饰为主要，业态种类较多，总体定位不高，以中低档为主，主要满足城北区域的居民的日常生活需求。,休闲娱乐、小五金建材等,中档服饰,以玫瑰秀为主
25、的特色服饰、珠宝首饰及房地产分销中心以及周边的餐饮及休闲酒吧,商业综述-业态分布,第41页,昆山商业以沿街商业为主，百货类集中型商业分别分布于人民路、震川路和北门路等商圈核心区域，形成分割之势；大卖场则分布于各商圈的边缘或外缘区域。,大西洋百货,易初爱莲,大润发,TESCO乐购,欧尚,沃尔玛,集中式购物中心,零售卖场,街铺,商业综述-业态分布,三种购物业态分布,世茂广场,巴黎春天,昆山商厦,第42页,大西洋百货,中低档次品牌,场地较小,客户群消费层次不高,商业形态分析-集中商业个案分析,第43页,位于昆山商业核心位置,但一流品牌较少,整体品牌档次不高,导致中高客户流失。,昆山商厦,商业形态分析
26、-集中商业个案分析,第44页,品牌管理混乱,中低档次占据主要地位,部分假冒品牌,质量不合格,导致市场口碑很差。,巴黎春天,商业形态分析集中商业个案分析,第45页,在昆山市政府的全面规划下，昆山西部、东部及中心城区商业将得到了前所未有的发展，众多商业项目不断推出.前进路：世贸广场、璞瑅街、世贸东一号长江路:蝶湖湾仔道柏庐路：博悦数码城、吉田商业街其中部分商业已经开始初步招商。,商业形态分析-集中型商业未来供应分析,未来1-2年,商业总体供应达60万方的商业供应量将昆山的商业带进一个战国年代，对于本项目来说，一定要抢占先机，先行一步。,第46页,前进西路1公里沿线内超过20万平米商业,世贸广场（约
27、10万平米）主题：家乐福,嘉信茂广场（约4.5万平米）主题：沃尔玛,昆城中欣（约5万平米）,曼哈顿广场（约6万平米）主题：欧尚,前进西路内四大商业项目相距不到一公里，其中三大卖场业态、规模彼此接近，未来近身肉搏将在所难免。超20万平米的面积，其商圈范围涵盖全昆山，对前进路沿线商业而言，将是最大、最强的竞争板块，对大规模同类业态商业形成较大竞争。,商业形态分析前进路集中商业分析,第47页,未来供应案例蝶湖湾仔道,商业形态分析-集中型商业未来供应分析,完善而灵活的纯商业体，前期成功的招商为后续的经营奠定了坚实的基础。,第48页,未来供应案例超华殴尚,商业形态分析-集中型商业,过于密集的大型商业扎堆
28、，功能于业态相近，缺乏特色，加上人气不足，商业出租率低，经营不理想。,殴尚购物广场位于前进路和白马泾路交汇处，属于都市综合体项目，涵盖高尚住宅、写字楼、大型商城，商业总面积达12万平米。目前殴尚购物广场一二楼开业，三、四楼空置，内街空置其中一楼为服装服饰室内步行街，二楼为殴尚超级市场，目前经营状况不理想，人流量较低。,第49页,易初爱莲,大润发,TESCO乐购,沃尔玛,大卖场分散在昆山各个区域，且都是国际型品牌,商业形态分析-大卖场,第50页,昆山商业小结,昆山商业比较集中，基本集中在人民路等老城中心区域集中性商业档次较低，功能少，导致流失大部分高端客户，大型的功能齐全的购物中心在昆山还未出现
29、，后续将陆续入驻昆山商业街档次不高，且可选择性非常少；大卖场分散再昆山各个片区，且都是国际性品牌，在各片区处于竞争领导地位；未来商业供应很大，竞争将进一步加大；,第51页,昆山商业综述,昆山各商圈虽能独立生存，但处于较低水平的恶性竞争，商业市场未出现明显的市场细分，不能满足市场经济不断发展带来的阶级分层和消费观念改变的需要。而与此同时，约占昆山总人口1/8约20万的中高收入人群40亿元的消费需求则外溢至以上海为主的沪苏地区。,亭 林 路,人 民 路,第52页,第三部分项目整体定位,SWOT分析项目定位商业规划物业建议,定位是项目的身份标志,第53页,SWOT分析,优势凯迪城25万平米的高尚社区
30、，及周边未来高尚小区的规划是本项目最大的优势,25万平米的本社区：凯迪城总建筑25万平米，直接为本商业提供消费人群。领先的商业规划：打造内外双街道的街区，首层高5.6米，上海新天地风情的建筑立面。交通便利：面临前进西路，马鞍山西路、312国道方便到达。,第54页,SWOT分析,劣势2.4万平米的规模较小，所达到的商圈半径较小；偏离城区，周围环境差短期难以改观,2.4万平米的规模：商业面积2.4万平米，规模较小，商圈半径较小，一定程度上限制客户的来源。偏离城区：本项目位于桥的西侧，在昆山人的意识中已经出城了，出市区，虽然物理距离不长，但是心理距离却很远。周围环境差：由于农贸市场的存在，以及缺乏管
31、理，农贸市场秩序混乱，卫生情况差，车辆乱停、产品乱摆乱卖。,第55页,SWOT分析,机会所在的区域将日趋成熟，人口不断增加，并且现阶段缺少有档次的商业街区,周边规划众多高尚小区：LOFT企业家、香榭水岸、农贸市场搬迁改建高档社区，随着规划的落实，必将提供更多的消费人群。城西的发展：作为中央居住区的城西，日趋成熟，将吸引更多的人进入城西。市场空白点及借势：一河之隔的是超华.欧尚商业区，规模大，可以借助其龙头的效应进行差异化定位，实现互补。,第56页,SWOT分析,威胁整体商业供应量巨大，市场空置率高，商业经营不理想，临近肉搏的商业项目众多。,空置率高：超华商贸城，欧尚的进驻并没有带动整个商业的启
32、动，商铺空置一半以上。经营不理想：整体昆山商业供应量达，商业经营水平不高，同质化竞争，导致商业经营恶化，商业扩展缓慢。经济环境恶化：经济危机的出现，商业发展受到严重影响，消费不足，导致商户开店计划搁置。竞争激烈：前进路上已建、在建、规划中的大型商业不少，加每个住宅项目都带有不同体量的商业，竞争相当激烈。,第57页,项目定位,定位分析结合市场以及项目的属性，差异化而规避过于激烈的竞争；主题鲜明则代表项目的生命力和存在的价值。,市场研究反馈：昆山餐饮休闲娱乐发达，经营状况良好；高档餐饮分散，多集中在市区，交通不便；高档休闲娱乐分散，不在市区经营状况良好；餐饮和娱乐两者分散，难以达到一站式的消费；昆
33、山外商、企业客户众多，亟待一站式餐饮娱乐的消费。本项目特征：位于市区之外，但距离市区不远，并且交通便利；项目为纯商业建筑，业态不受限制，经营不受限制内外双街区，可以闹中取静，繁华自成一体。,项目定位：昆山首席国际休闲娱乐不夜城,第58页,项目定位,首席占领目前市场上的意识空白点，形成先入为主的优势。国际提升项目的档次，一方面从客户角度国际化，另一方面经营国际化、品牌国际化。休闲娱乐项目的功能属性，那就是休闲娱乐，项目将致力于为顾客提供各种餐饮美食、休闲娱乐方式。不夜城开创城市一种新的工作和生活方式。,项目定位：昆山首席国际休闲娱乐不夜城,第59页,项目定位,SLOGAN顶级湾区生活，一站式美食
34、娱乐天地,案名建议：凯旋国际生活湾区,上海新天地般的休闲、时尚,深圳cocopark般的美食、娱乐、潮流,第60页,商业规划,40%餐饮美食占约9600平米，涵盖大型酒楼、美食广场、国际风情餐厅、地方特色餐馆、特色风味小吃。40%休闲娱乐占约9600平米，涵盖大型综合娱乐场所、各种格调的酒吧、KTV、健身馆、桑拿洗浴沐足中心。20%生活配套占约4800平米，涵盖社区型超市、便利店、面包房、美容美发、干洗维修、家政服务。,功能规划主体以高档餐饮娱乐为主，辐射整个昆山，配合其他满足社区生活需要的配套商业。,第61页,商业规划,主力店餐饮主力店：大型酒楼，面积20004000平米，如海鲜酒楼、大型粤
35、菜酒楼。娱乐主力店：大型娱乐场所，面积20004000平米，如综合夜总会、水疗SPA馆。配套主力店：社区型超市，面积10002000平米，如华润万家社区店、世纪联华次主力店餐饮次主力店：中型餐馆，面积5001000平米，如川菜、湘菜、上海菜馆。娱乐次主力店：中型娱乐场所，面积8001500平米，如酒吧、KTV、沐足洗浴、健身房。特色店餐饮特色店：面积200500平米，如韩国、日本料理/烧烤，东南亚风味餐厅。休闲娱乐店：面积200500平米，如咖啡厅、红酒吧、雪茄吧、音乐清吧。,业态规划以具有品牌和实力的大型主力店为核心，与各类餐饮、休闲构成全新的休闲娱乐街区。,第62页,商业规划,整体业态规划
36、示意根据物业结构及特征，结合环境与业态的特征，进行合理的分布与组合,餐饮和娱乐主力店区，本项目的标杆,餐饮名店及健身会所区，本案的形象,休闲餐饮及特色餐饮区，魅力所在,休闲餐饮连锁名店区，本案的形象,餐饮及配套服务区，完善整体功能,社区生活配套区，完善社区生活,热闹区,安静区,第63页,商业规划,主力店（C组团）业态规划大型餐饮和综合娱乐场所为主,餐饮和娱乐主力店区，本项目的标杆,首层、二层，局部三层餐饮主力店，连锁的餐饮集团如海港大酒楼局部三层、四层、五层休闲娱乐主力店，连锁集团如皇室假日,第64页,商业规划,餐饮名店及健身美容区（A、B组团临街位置）,餐饮名店及健身会所区，本案的形象,首层
37、、二层餐饮名店，连锁餐饮如小肥羊、胜记，毛家饭店三层、四层休闲会所（健身、美容、瑜伽），连锁企业如英派斯健身俱乐部、鱼美人瘦身中心、富侨足浴,第65页,商业规划,休闲餐饮及特色餐饮（A、B组团内街及D.E.F组团）,休闲餐饮及特色餐饮区，魅力所在,A、B组团内街特色餐饮，国内地方风味的餐饮如川菜馆、东北菜馆、湘菜馆；地方特色小吃D.E.F组团特色餐饮、休闲，国外风味餐饮如咖啡屋、东南亚风情餐饮，泰国菜、马来西亚菜、韩国烧烤、日本料理,第66页,商业规划,休闲、餐饮连锁名店区（A组团临街、临广场）,休闲餐饮连锁名店区，本案的形象,A组团外街休闲、餐饮，连锁名店如星巴克咖啡、米萝咖啡、上岛咖啡；7
38、-11便利店、文峰美容美发中心,第67页,商业规划,餐饮及配套服务区（A组团内街、G组团）,餐饮及配套服务区，完善整体功能,A组团内街公寓乃至社区的配套如美容美发、商务中心、家政服务、士多店、24小时便利店G组团大众餐饮，满足日常需要如各式面馆、大众快餐,第68页,商业规划,整体业态规划示意根据物业结构及特征，结合环境与业态的特征，进行合理的分布与组合,社区生活配套区，完善社区生活,A组团东南角及H组团本社区及周边社区的配套如社区型超市、干洗、药店、花店,第69页,物业建议,餐饮、娱乐经营要求（主力店）楼面承重（至少8001000公斤/）、防水、层高、柱距（至少88米）等条件满足要求。具备排污
39、、排烟、储藏等功能。卸货区、停车场等配备充足,建议项目以休闲娱乐、餐饮美食为主题，因此物业条件必须符合业态的经营要求,第70页,第四部分招商策略,招商思路招商策略招商计划,招商策略必须与企业目标一致,第71页,招商思路,与企业目标结合本项目的招商应该立足于放水养鱼以及尽可能减轻返租压力，而不是追求高额租金收入,主力店先行C组团是招商的重点，应该以优惠的条件吸引大商户、有实力的商户进驻。品牌商户先行品牌商户在市场上具有相当的影响力和知名度，应该以较优惠的条件吸引进驻。内外两战区对于主力店、品牌商户，要放眼整个长三角，特别是上海苏州等地；另一方面，开发本地的商户，里应外合。,第72页,招商策略,推
40、广策略以人脉、数据库及电话营销为主，配合现场包装以及借势整体项目,人脉发挥项目以及企业的人际关系网，引进主力店和品牌店。数据库借助多年的商户资源数据库展开招商。电话营销专业的招商团队，主动出击。,第73页,招商策略,免租期策略灵活运用免租期，以达到降低商户租金压力，传递放水养鱼的市场信心,免租期主力店免租期1218个月；品牌商户812个月；其他商户68个月。根据招商的进程，免租期适当调整；根据签订合同年限，免租期灵活使用。,第74页,招商计划,计划安排共分为前期筹备、主力店招商、品牌商户招商、装修招商、开业经营五个阶段,前期筹备阶段(2009.3.154.15)宣传物料准备、团队组建、数据库构建、主力店公关方案；主力店招商阶段（2009.3.319.30）主力店招商、公关，品牌商户积累筛选；品牌商户招商阶段（2009.6.3011.31）品牌商户跟踪、洽谈、考察；装修招商阶段（2009.12.12010.3.31）已签约商户进场装修，筹备开业、持续招商；开业运营阶段（2010.4.15.1）试营业、正式开业，运营推广；,第75页,
