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1、镇江万达广场项目调研定位报告,2010年9月,一、镇江概况二、市内商业圈概况三、个案调研四、结论,目录,区位:江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望辖区：镇江市现辖丹阳市、句容市、扬中市3个市，市区设京口、润州、丹徒和新区四区经济：09年GDP1421亿，列省内第九位人口：2009年末，镇江全市户籍总人口296.2万人，其中非农业人口172.14万人。市区人口113.1万人，其中非农业人口63.67万人,丹阳市,句容,扬中市,镇江概况,1,镇江概况,万达广场,镇江大部分商业群集在老城区，即主城核心区域按目前镇江城市发展趋势来看，南徐新区版块发展态势较好，类似于
2、南京的河西版块,经济概况,2009年全市实现地区生产总值1672.08亿元，按可比价计算比上年增长13.7%。,市区城市居民人均家庭总收入为8028元，同比增长9.5%；其中人均可支配收入为7512元，增长10.0%，继续保持稳定增长态势。上半年市区居民人均消费支出3591元，增长了102。其中消费性支出2786元，增长86；服务性消费支出805元，增长164。滋补保健品、自费旅游、住宅装潢等继续成为消费热点。,沪宁城际铁路的开通，形成以上海、南京为中心的长三角地区1小时铁路交通圈，而镇江至上海的时间将缩短为1小时，至南京的时间缩短为10分钟,京沪高铁在镇江段全长74.74公里，预计2012年
3、建成通车。而镇江到北京4个小时，到上海只需45分钟,镇江概况,交通情况,城际铁路、京沪高铁镇江站的建成不仅拉近了沪宁线各个城市间的距离，同时也将拉动城市的快速发展，有利于长三角城市一体化,市内商业圈概况,市内商业圈概况,解放路,中山东路,苏宁商业广场（在建）,镇江八佰伴,镇江商业城购物中心（在建）,镇江商业城,紫金广场,太和广场,镇江核心主城（即老城区）,老城区商圈相对集中在大市口附近，各大商场地理位置彼此紧挨，相互之间步行时间在5分钟左右,镇 江 商 业 广 场 个 案 调 研,个案调研,镇江八 佰 伴,镇江八佰伴由华地国际控股集团有限公司投资兴建，在南京、无锡、镇江、马鞍山、江阴、常熟、宜
4、兴、溧阳、丹阳和金坛等城市的黄金商圈成功打造出当地最具影响力的多家连锁门店镇江八佰伴座落于镇江市商业聚集区中山东路，总建筑面积140000平米，是集时尚百货、超市生活会馆、餐饮、娱乐、休闲于一体的时尚购物中心镇江八佰伴以高档的购物环境、众多的全球知名品牌，积极打造和巩固镇江核心商圈，提升商圈内休闲文化消费氛围，从而成为镇江目前中高档消费群体的集散地,个案调研-八佰伴,1、概况,2010年1月开业,个案调研-八佰伴,2、楼层分布,购物广场连地下负一层共7层B1F：城市超市 1F：国际名品馆 2F：名媛精品馆 3F：时尚伊人馆4F：绅士风范馆 5F：耀动儿童馆 6F：家居生活馆 7F：美食休闲馆,
5、个案调研-八佰伴,B1F：城市超市,购物中心负一楼以超市(大统华)为主，通往超市的通道侧边上分布着中小边铺：如冰淇林、面包新语等,1F：国际名品馆,精品、名表、珠宝、化妆品、女鞋、主题餐厅,个案调研-八佰伴,2F：名媛精品馆,时尚女装、饰品、主题餐厅,个案调研-八佰伴,3F：时尚伊人馆,少淑女装、女包、内衣家居服装、饰品、羊毛羊绒、主题餐厅、宝丽来SPA,个案调研-八佰伴,4F：绅士风范馆,男装、男包、男鞋、主题餐厅,个案调研-八佰伴,5F：耀动儿童馆,童装、童鞋、运动、休闲牛仔、瑞思学科英语、东方爱婴早教、反斗城儿童娱乐,个案调研-八佰伴,6F：家居生活馆,床品、家居、羽绒服、家电、主题餐厅
6、,个案调研-八佰伴,7F：美食休闲馆,外婆家（未开）、左右山多士、润记港式茶餐厅、优仙美地、美食广场（未开）、大地数字影城（未开）、空中花园,个案调研-八佰伴,个案调研-八佰伴,个案调研-八佰伴,1、地理：八佰伴坐落于中山东路，属于镇江主城区核心位置，市内到达购物中心的交通极为方便目前出行至镇江市的交通也极为便捷，高铁的运行，在各邻近城市间，使镇江成为名副其实的半小时都市圈、一小时都市圈2、消费群体：镇江全市内各区域消费者（镇江城市小，各城区之间相邻的距离比较近）因镇江地理优势与交通便利，消费人群可辐射至扬州、丹阳、句容、扬中等地3、购物中心设计及购物环境大气、宽敞、典雅：效仿南京德基广场，一
7、楼留有适当的跳空，从视觉上给人一种舒适的购物中心邻近街道一面的橱窗均为国际或国内知名大牌,例如卡地亚、万宝龙等购物中心比较方正，动线比较清晰，各柜台设计摆放整齐,3、项目调研总结：,个案调研-八佰伴,4、服务：各柜台营业员精神面貌较好，服务意识很强，且拥有主人翁意识。（在八佰伴购物中心拍照的时候，不管是拍自己服务的品牌还是其他品牌，均为很友好的提醒你不能拍照）5、目前面临的一些问题：八佰伴为今年1月份新开业的购物广场，品牌与镇江之前的老商业城比较，高档许多。在目前来看，广场内客流较少（与同时间段的老商业城相比），大牌消费能力支撑不够，接受度尚不足，目前属于镇江高端购物中心，还处在商业培育期,个
8、案调研-商业城,镇江商业城,个案调研-商业城,1、概况,镇江商业城为镇江市老商业百货（1996年开业），地处于主城核心位子，与八佰伴距离步行5分钟体量较小，外立面及场内装修均显旧，动线及导视不清晰经营形式还是没有脱离老式百货的影子经营的品牌可归类为中低端，且中端偏多,个案调研-商业城,2、楼层分布,个案调研-商业城,个案调研-商业城,3、项目调研总结,位置：地理位置佳档次：消费群体档次相对偏低（原先全市只有这一家商场）品牌：商场内大部分服饰（veromoda、only、scofield、阿迪、耐克等）都是有较知名度的品牌，中岛区的偏低端品牌较多设计：商场内各柜台服饰均用玻璃房作围挡，一个品牌在
9、一个格子里，整体购物时像穿梭在各个格子之间，且人行通道过于狭窄；没有任何的导购手册，没有清晰的导购示意图服务：营业员年龄层普遍较高，“大妈型”普遍存在。没有良好的服务意识，群体聊天，隔空喊话现象一直存在。环境：场内环境局促拥挤，在高温夏天的环境下，温度偏高，空气较差,个案调研-太和广场,镇江太和广场,个案调研-太和广场,1、概况,位于八佰伴斜对面广场里面为租赁商铺，性质类似于南京的华新，层次与南京玉桥差不多,个案调研-太和广场,个案调研-太和广场,2、项目调研总结,租赁式广场，里面环境较差，业态以服饰居多，且大多为个体买卖批发的不知名品牌。少数几个知名品牌veromoda、only、JJ、El
10、and等，均为品牌折扣店走道一边个体租满开放式小铺，以美甲、小玩具、饰品居多，且摆放杂乱消费群体层次较低,个案调研-紫金广场,镇江紫金广场,个案调研-紫金广场,1、概况,与镇江商业城一街之隔紫金广场类似于市民活动广场，留有大面积场地供市民休闲,个案调研-紫金广场,个案调研-紫金广场,2、项目调研总结,以餐饮休闲为主，配有药房、婚纱摄影等生活配套除专卖羽绒服的太平商场外，一楼商铺以专卖店为主，如鄂尔多斯、来伊份、饰品玩具专卖等,镇江品牌调研,目标品牌业绩,项目周边交通状况,镇江万达广场介绍,项目周边交通状况 镇江万达广场位于镇江市润州区黄山西路，与沪宁高铁镇江站、镇江新客运站、镇江新航站楼一街之
11、隔，区域对外交通十分便利。黄山西路、中山西路、黄山南路、檀山路等城市主干道路穿项目而过，使得镇江万达广场可与镇江各区县保持便捷的联系。驾车从镇江万达广场到镇江区县丹阳等地只需要40分钟，其中项目所在地到市中心的大市口商圈只需五、六分钟的车程。,镇江万达广场介绍,地理位置区位图,镇江万达广场,镇江万达广场介绍,项目周边公交线路配套情况,镇江万达广场介绍,公交主要线路 线路 行车路线 线路行驶时间 大运量1 高铁站-江大枢纽站 35分钟 19路 高铁站-江大枢纽站 45分钟 大运量2 高铁站-镇江新区（大港）50分钟 K42路 韦岗温泉镇江高铁站 70分钟 K221路 上党农贸市场镇江高铁站 45
12、分钟 17路 南门汽车站-镇江高铁站龙门港区 45分钟 新区夜班线 瑞丹花苑镇江高铁站 60分钟 项目一街之隔的新航站楼的投入使用，将镇江从铁路、公路往来的途径延伸到航空。未来去南京禄口机场，可以在新航站楼办理完安检手续乘车直接到达机场登机，免去了原有通过铁路转公路客运的方式，让出行更加的便利。,镇江万达广场介绍,区域人口状况直接辐射人口状况南徐新城区南徐新城中心镇由镇江市行政办公区、文化体育区、高铁站场区、城铁站场区组成。到2011年年底，规划范围内新区常住人口约为10万人，人均收入22000元。润州区项目属于润州区范围内区，总面积132平方公里，辖有4个街道、1个镇：宝塔路街道、和平路街道
13、、金山街道、七里甸街道、蒋乔镇全区户籍人口约为24万人。京口区京口区面积316平方千米。2004年底，京口区总人口34.77万人；镇江新区总人口6.77万人。辖6个街道、5个镇：正东路街道、健康路街道、大市口街道、四牌楼街道、丁卯街道、大港街道、象山镇、谏壁镇、姚桥镇、大路镇、丁岗镇。其中，丁卯街道、大港街道、大港镇、大路镇、姚桥镇、丁岗镇委托镇江新区管理。丹徒区丹徒区位于江苏省西南部，镇江市区周围。地理坐标为东经11915-11945，北纬3115-3216。东、北分别与扬中、扬州、仪征隔江相望，东南邻丹阳，南连金坛，西接句容。面积611方千米。2004年底，总人口36.11万人。丹徒区辖7
14、个镇：高桥镇、辛丰镇、谷阳镇、上党镇、宝堰镇、高资镇、世业镇。,一、镇江概况二、市内商业圈概况三、个案调研四、结论,结论,1、镇江商业大部分集中在老城区，商业发展步履缓慢2、缺乏中等档次的商业，目前镇江商业两极分化严重，中间空白3、从市内商业圈调查，发现镇江知名饰品店铺较少，无一线化妆品品牌，无集中性各口味餐饮，业态不够丰富4、现有一站式购物中心缺乏,目前商业状态：,未来前景：,1、依托于镇江的地理优势，商业面可辐射至周边地区2、除目前现有商业、购物广场，待建或在建的购物中心将发展起来，商业氛围由弱转强，大量知名品牌住宅市场的入市，将支撑起发展起来的商业,威胁,机会,项目定位镇江大型商业缺少必
15、要的竞争这是镇江商业的现状。大市口商圈“一家独大”的局面，使镇江较多的消费外流。目前，大市口商业中心的镇江商城、华联商厦、镇江商业大厦、太和广场、夭折的德辉广场，还有入主镇江的华地百货，除了镇江商城和大润发还值得一提外，其他数家多半属于维系生计。根据有关统计表明，2009年，镇江市城镇人均消费支出近1.4万元，列13个省辖市第五位，且正以每年两位数的速度递增。而与此同时，镇江的商业发展还有着许多空白，过剩的消费力亟待新兴业态的出现。近年来，镇江商业业态单一，缺乏国际化的复合型商业，与镇江开放的城市形象不相匹配，镇江期待有一个能够体现商业新面貌的载体来实现更大的发展，镇江市民已不满足于单纯的购物
16、消费，他们需要向更高的舒适、创新、休闲娱乐空间发展。在这种背景下，周边城市激烈的价格战吸引了许多镇江消费者。不少周边城市看好镇江这块市场，南京、扬州等周边城市甚至把促销广告打到了镇江。在交通便捷的时代，一个城市出现消费外流是正常的，但镇江的消费外流却有点不正常，是缺少竞争，许多是缺少选择导致的被迫外流。镇江商业，需要引入竞争，培育消费载体。就在镇江人为大市口的繁荣而沾沾自喜时，南京的新街口却在笑纳镇江人每年送去的数亿元钞票。从上面对于镇江商业的现状分析来看，镇江万达广场的专业优势、地域优势结合整个城市商业发展的规划要求项目定位于城市的核心商业中心是适合的。,业态组合及面积配比 现阶段镇江的主要
17、消费结构中，餐饮消费仍是其重要组成部分，居住用品的消耗成为最主要消费之一，服装及其他日用消费品消费上的要求档次开始提升，休闲娱乐要求也日益明显。但是，商业的结构分布未能在商业地产的形态上有所体现。餐饮一条街，休闲一条街等商业业态集中区域仍未出现，更不要提类似吃喝玩乐购一站式的综合体项目的存在了。为配合市场的需要，镇江万达广场业态组合中除将餐饮仍然作为项目室内步行街运行的主线外，尚需加大对于服饰类业态比重的增加，特别是类似凌致、依恋公司旗下品牌的引入，为项目整体的形象带来更进一步的提升。,镇江万达广场介绍,消费群定位,定位为城市的核心商业中心18-45岁年龄客群追求生活品质，关注休闲娱乐生活的时尚年轻人需要配有一定比例具有号召集客能力的品牌入驻,租金预期,业态 希望租金（元/月/）能承受租金（元/月/）餐饮：80150元 不超过150元服装：150-200元 入驻意愿不强配套:150-200元 不超过200元备注：上述租金包含物业费（该城市对此项费用意识淡薄）,THANK YOU,2010-09-26,
