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1、2010 年镇江楼市年度综合分析报告,安家吧房产网,1,2011 年 1 月,关于安家吧,镇江房地产专业门户网安家吧房产网（）自 2006 年 12 月开通以来，一直坚持以“专业、权威、亲民”为网站发展方向，致力于,向社会提供“全面、准确、真实”的房地产信息，为购房者提供置业帮助、为业内人士提供专业参考资料等方面的房地产专业平台的建设。,目前网站平均在线人数为 1200 人左右，日浏览量 30000 以上，注册会员 17000 人，是目前镇江市最具社会价值和商业价值的房地产专业网站。,安家吧一贯坚持“以品为本”的团队建设方针，注重团队品德、品行、品质等综合素质的培养，以敬业、勤业、精业作为团队
2、成员对社会服务的基,本保证。此外，安家吧地产评论团、地产律师团、地产媒体联盟等外围团队也充分体现出了安家吧的专业实力。,网站经过数年的建设发展，目前的业务领域已经拓展到房地产市场调研、营销诊断、营销策划、营销代理等方面，安家吧期待与更多有识之士、社,会团体、企业单位进行更为广泛的业务合作。,2,申明,本报告版权为安家吧独家享有，报告中所有数据、文字、图片、分析均构成独立版权，对任何版权侵权行为将保留包括诉讼在内的一切合理措施。,本报告仅供安家吧合作单位以及安家吧特许之业内人士进行市场分析研究使用。任何人对报告内容的任何形式的引用、摘录、复制，均须注明“摘,自安家吧”或相同意思的表述。,本报告中
3、所引用的所有数据资料已经过审慎的注意，但仍难免有遗漏、错误之处，特敬请参阅者谅解。,本报告作为学术类文章，其中所有观点均代表安家吧的独立观点，如与相关人士或机构的观点雷同，纯属巧合。,报告中所涉及的开发企业或者案名，均出于分析探讨之目的，绝无任何带有经济目的的褒贬。,3,.6,.8,.13,.14,.15,.16,.20,.20,.22,.23,.24,.27,.37,.41,.45,目录,前言.6名词定义.7一、2010 年镇江房地产市场回顾.8（一）2008 年2010 年市场供应量.9（二）2008 年2010 年市场销售量.11（三）2008 年2010 年市场销售金额.13（四）20
4、08 年2010 年市场销售面积.14（五）2008 年2010 年市场成交均价.15（六）2010 年地产政策分析.16二、2010 年镇江市国有建设用地成交情况.20（一）2008 年2010 年地块成交年度趋势.20（二）2008 年2010 年镇江国有建设用地出让面积分析.22（三）2008 年2010 年镇江国有建设用地出让价格走势.23（四）2008 年2010 年镇江市内各片区土地出让情况.24（五）土地出让情况分析：.27三、2010 年镇江市区商品房市场分析.28（一）2010 年镇江市区商品房供需情况分析.28（二）2010 年镇江市区商品房价格走势分析.29（三）2010
5、 年镇江市内各片区市场对比分析.30（四）2010 年镇江市区普通住宅成交情况.37（五）非普通住宅成交情况.41（六）营业性用房成交情况.45,4,.49,.51,.53,.55,.57,.59,.59,.60,.61,.62,.62,.63,.64,.65,.65,四、各片区成交情况分析.49（一）2010 年京口片区成交情况分析.49（二）2010 年润州片区成交情况分析.51（三）2010 年丹徒片区成交情况分析.53（四）2010 年丁卯片区成交情况分析.55（五）2010 年大港片区成交情况分析.57五、2010 年镇江地产市场影响因素及相关分析.59（一）宏观金融政策.59（二）
6、城市规划和建设.59（三）市场供求关系.60（四）市场需求的转变.60（五）开发成本的影响.61六、2011 年镇江地产走势分析.62（一）政策走势.62（二）土地情况.63（三）商品房市场走势.64七、附表.65附表一：2008 年2010 年成交地块一览.65附表二：2010 年镇江各楼盘全年活动列表（按时间排序）.74,5,前言,中国楼市在 2009 年强势反弹之后，迎来了政策频出的 2010 年。2010 年是中国楼市历史性的一年，也是中国楼市的调控之年。从“国十一条”到“4.17,调控”，再到“9.29 二轮调控”，中央对楼市调控政策贯穿了 2010 年全年。然而，也正是在这个被称为
7、“史上最严厉”的调控之年，诞生了众多地王，部,分城市房价年涨幅逾二成，万科实现了年销售亿元大关。,2010 年不仅仅是中国楼市调控的一年，也是中国经济通胀的一年。在调控之中，房价不跌反涨，而除了房价之外，几乎所有物价都在上涨，人民的,生活消费也在节节攀升。一方面要面对国际汇率对人民币升值的压力；而另一方面要面对国内严重的通胀形势，同时还要控制不断上涨的房价，中国的,整体经济在 2010 年中动荡，房地产的市场形势已经成为中国经济走势的一个重大指标。,安家吧通过对镇江房地产市场长期的研究、积累和收集，整理编写了2010 年镇江楼市年度分析报告，结合国家政策和镇江地域特点，纵观 2010,年镇江地
8、产市场，总结镇江房地产市场发展情况和走势。,安家吧合理归纳，全面、详实、准确的反映 2010 年镇江房地产市场情况，各项指标和数据均为安家吧长期积累分析所得，在反应客观情况的同时加,以评述，并在此基础上提出了未来楼市的市场分析和预测。安家吧希望 2010 年镇江楼市年度分析报告能够作为本市房地产开发企业高管人士和其他,业内人士进行市场分析研究和预测判断的参考依据。,6,名词定义,镇江市区：不含丹阳、扬中、句容三区，包含京口、润州、丹徒、丁卯、大港共五区；,镇江全市：含京口、润州、丹徒、丁卯、大港、丹阳、扬中、句容共八区；,普通住宅：144 以下住宅商品房；,非普通住宅：144（含 144）以上
9、住宅商品房；,7,一、2010 年镇江房地产市场回顾,2010 年 1 月一 12 月全市商品房累计合同销售 363.79 万平方米，销售额为 197.65 亿元，市区实现商品房累计合同销售 190.79 万平方米，较上年同期,减少 38.92%，其中实现商品住房累计合同销售 12744 套，合同销售面积 151.36 万平方米，销售套数与上年同比减少 41.5%，销售面积同比减少 42.54%。,此外，全年二手住房交易降温，市区交易套数比去年同期减少 55.95%，面积同比减少 49.11%。,在成交价格上，2010 年 1 月12 月，市区商品房平均成交价为 6237 元每平方米，较去年同
10、期上涨了 37.02%，其中 12 月份，市区商品房的平均成交,价为 7307 元每平方米，较去年同期上涨 42.41%，与上月相比上涨 4.82%。,此外，镇江市拆迁管理部门最新统计显示，去年全市实施拆迁面积达 971.1 万平方米。已完成 779.4 万平方米，完成率 80.3，与 2009 年相比实施,量和完成量分别增长了 33.6和 32.8。其中，市区实施拆迁面积 470.1 万平方米，已完成 391.4 万平方米，比 2009 年增长了 3。,8,（一）2008 年2010 年市场供应量,1.全市供应量分析：,2010 年镇江全市 8 区供应量总计 53113 套，与去年全年 52
11、049 套基本持平，环比涨幅 2.04%，与 2008 年全年供应 37602 套相比上涨 41.25%。2009,年之后，随着城市拆迁改造工程，带来大量刚性购房需求，同时也带来更多土地出让，随着这些土地的开发建设，我市商品房供应自 2009 年开始基本趋,于稳定。,9,2.市区供应量分析：,2010 年镇江市内 5 区商品房供应量总计 25213 套，与 2009 年 24583 套基本持平，环比涨幅 2.56%，与 2008 年全年市区供应量 18672 套相比上涨 35.03%。,2010 年镇江市内商品房供应情况与全市基本保持一致。2010 年全年月度供应最高值为 4 月份新增供应 4
12、902 套，主要因为春节传统淡季供应量减少所带,来的一波增长，而由于“4.17”楼市调控影响，7 月份供应量创历史低点，仅为 440 套。,10,（二）2008 年2010 年市场销售量,1.全市销售量分析：,2010 年全年镇江全市 8 区商品房销售累计 37526 套，与 2009 年全市全年商品房销售 55388 套相比，环比下跌 32.25%，与 2008 年全市全年销售 20549,套相比上涨 82.62%。进入 2010 年之后，在中央调控政策的影响下，镇江全市成交情况基本趋于平稳，全年销售保持稳定。,11,2.市区销售量分析：,2010 年镇江市内 5 区全年商品房销售累计 21
13、409 套，与 2009 年全年 5 区销售 31024 套相比，环比下跌 30.99%，与 2008 年全年 5 区销售 11819 套相,比上涨 81.14%。2010 年市内 5 区销售情况基本和全市 8 区保持一致，除个别月份受政策影响成交量较低外，全年销售基本保持稳定。,12,0,0,（三）2008 年2010 年市场销售金额,2008年2010年镇江全市销售金额分析2009年,2008年2010年镇江市区销售金额分析2009年,25000000000,2010年,15000000000,2010年,20000000000,150000000001000000000050000000
14、00,2008年,2008年2009年2010年,100000000005000000000,2008年,2008年2009年2010年,销售金额(元),销售金额(元),2008年2009年2010年,86225741212438646574719713868638,2008年2009年2010年,54361231531497302731612072175879,2010 年全市 8 区商品房销售金额累计 197.14 亿元，与 2009 年全市累计销售 243.86 亿元相比，环比下跌 19.16%，与 2008 年全市累计销售 86.23 亿元相比，上涨 128.62%。2010 年市内
15、5 区商品房销售金额累计 120.72 亿元，与 2009 年市内 5 区累计销售 149.73 亿元相比，环比下跌 19.37%，与 2008 年市内 5 区累计销售54.36 亿元相比，上涨 122.08%。13,0,（四）2008 年2010 年市场销售面积,2008年2010年镇江全市销售面积分析,2008年2010年镇江市区销售面积分析,80000006000000,2009年,2010年,4000000.003000000.00,2009年,2010年,40000002000000,2008年,2008年2009年2010年,2000000.001000000.00,2008年,2
16、008年2009年2010年,销售面积(),0.00,销售面积(),2008年2009年2010年,2327622.916003510.833777218.56,2008年2009年2010年,1351043.603365677.502091798.98,2010 年镇江全市 8 区商品房销售面积累计 377.72 万平方米，与 2009 年全市商品房销售面积 600.35 万平方米相比，环比下跌 37.83%，与 2008 年全市商品房销售面积 232.76 万平方米相比上涨 62.28%。2010 年镇江市内 5 区商品房销售面积累计 209.18 万平方米，与 2009 年市内 5 区商
17、品房销售面积 336.57 万平方米相比，环比下跌 37.85%，与 2008年市内 5 区商品房销售面积 135.10 万平方米相比，上涨 54.83%。14,（五）2008 年2010 年市场成交均价,2008 年2010 年镇江全市成交均价分析,2008年2010 年镇江市区成交均价分析,6000.00,2008 年 2009 年,2010 年,6000.00,2008年,2009 年,2010 年,4000.00,4000.00,2000.000.002008 年2009 年2010 年,成交均价3704.454062.035219.15,2008 年2009 年2010 年,2000
18、.000.002008 年2009 年2010 年,成交均价4023.654448.745771.19,2008年2009年2010年,2010 年镇江市全市 8 区全年成交均价为 5219.15 元/，相比 2009 年 4062.03 元/环比上涨 28.47%，与 2008 年 3704.45 元/相比，上涨 40.89%。此外，2010 年 1 月份镇江市全市 8 区成交均价为 4759.45 元/，12 月份镇江市全市 8 区成交均价 6323.61 元/，全市均价全年涨幅 32.86%。2010 年镇江市市内 5 区全年成交均价为 5771.19 元/，相比 2009 年 4448
19、.74 元/环比上涨 29.73%，与 2008 年 4023.65 元/相比，上涨 43.43%。此外，2010 年 1 月份镇江市市内 5 区成交均价为 5515.79 元/，12 月份镇江市市内 5 区成交均价 7191.48 元/，市内均价全年涨幅 30.38%。15,（六）2010 年地产政策分析,2009 年楼市急速发展，给中国经济的全面发展带来了不平衡因素，从 2009 年底开始，中央陆续出台相关调控措施，力争稳定房价，控制房地产行业,发展趋势。而从 2010 年全年政策执行效果来看，虽然商品房成交量在调控政策的影响下有所下跌，但是房价依然居高不下。,从“国十一条”到“4.17
20、新国十条”，再到“9.29 二轮调控”，甚至其衍生下的各地楼市“限购令”，国家调控主要还是针对目前房地产市场投机炒房,行为，但同时也可以说国家针对房地产行业的调控措施依旧在走抑制成交量的路线。虽然中央加大保障性住房建设，2011 年预计投入保障性住房 1000 万,套，但是庞大的购房需求依然无法满足，反而受到政策影响逐步积压，真正的需求依然没有得到释放，这也是房价在调控中居高不下的原因之一。,另外，国内通胀形势越来越严峻，货币紧缩政策的持续执行。随着银行存款准备金率的上调，银行放贷量逐步减少，同时结合公积金贷款以及商业,贷款利率的调整和各种房地产优惠政策的取消，对房地产成交起到间接影响的作用。
21、同时，央行连续加息，在很大程度上加重贷款购房成本，对于楼市,投资炒房行为有一定的遏制作用。,到 2010 年末，虽然房价下跌趋势并不明显，但是国家对于房价调控的决心已经显而易见。房产税试点在重庆开始执行，虽然依然有很多漏洞和不足,存在，但是未来房产税的执行势在必行，2011 年将延续 2010 年的调控趋势，同样会是一个房地产行业的调控之年。不过需要指出，从以往调控中镇江地,方细则的执行程度来看，政策调控对于镇江房地产市场的影响可能有限。一方面镇江属于三线城市，目前正在一个快速发展期，房地产行业对镇江的建,设发展起到重要作用；另外，从镇江土地成交情况以及房价走势来看，虽然楼市投资情况有所增加，
22、但是镇江房价的泡沫依然不大，很难执行较为严厉,的调控措施。,16,政策列表：第一季度,时间2010-01-112010-01-122010-02-122010-03-23第二季度2010-04-112010-04-142010-04-162010-04-172010-04-22,调控措施国十一条存款准备金率上调存款准备金率上调关于进一步规范商品房明码标价管理的通知银行不得对投机投资购房贷款首付贷款比例提高严格执行二套房贷政策新国十条二套房认定将以住房套数为标准,相关内容二套房贷款首付款比例不得低于百分之四十;已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明
23、码标价对外销售。中国央行 12 日宣布从 2010 年 1 月 18 日起上调存款类金融机构人币存款准备金率 0.5 个百分点。这次调整后，存款准备金率为15%。此次上调存款准备金率的同时，央行表示为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用等小型金融机构暂不上调。中国央行于 12 日晚再次宣布自 2 月 25 日起上调上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。为加大对“三农”和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调。房地产开发企业在取得房地产预售许可证后售房，在商品房公开销售前，必须在售楼处醒目位置悬挂、张贴或采用电子显示屏或触摸显示屏向社会公示商品房价目表，把开发
24、经营企业名称，楼盘名称、楼幢号、优惠折扣、房号、每套建筑面积、单价、总售价、销售情况等内容在销售全过程公示。银监会要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付比例不低于 40，贷款利率严格按照风险定价。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。全市银行业金融机构将自觉遵守银行业相关法律法规、监管规定、规则、自律性组织制定的有关
25、准则及本行内部各项规章制度，认真贯彻执行个人住房按揭贷款首付比例及利率等规定。严格执行“二套房贷”相关政策规定，凡是不能提供合法有效证明的，或经查已办理过贷款的，一律按二套房对待，首付最低按国家规定比例执行。停发第三套房贷；遏制外地炒房者；强化问责制执行力；加快物业税改革试点工作。在此次“国十条”房贷新政出台前，二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。而杨家才指出，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，
26、不能证明是二套房的，17,那就是第三套房。,2010-05-102010-5-112010-06-04,存款准备金率上调镇江市房地产市场调控意见二套房房贷认定标准,中国人民银行决定，从 2010 年 5 月 10 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。调整后达到 17%。个人购买 90-144 平方米（含 144 平方米）普通住房的，给予房款总额 0.5的购房补贴；个人购买 90 平方米以下（含 90 平方米）普通住房的，给予房款总额 1的购房补贴。90 以上贷款首付款比例不得低于 30%；二套房贷款首付款比例不得低于 50%，贷款的利率不
27、得低于基准利率的 1.1 倍。住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。,第三季度我市将商品房预售方案备案作为申请预售许可的前置条件，今后不经过商品房预销售方案备案，商品房不得进入预销售环节，从,2010-08-242010-09-292010-09-29第四季度2010-10-132010-10-192010-10-202010-11-04,不经备案商品房不得预售二轮调控商品房首付提至 30%及以上 三套房贷暂停发放省 24 条央行上调人民币存贷款基准
28、利率公积金贷款利率上调公积金贷款政策进一步收紧,源头上解决了对商品房的销售监管。日前，市住建局下发了关于进一步强化市区商品房预售方案管理的通知，在原有预售方案的基础上增加了公共部位和公共设施的具体范围、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等内容。国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于 30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。央行网站公布消息，贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上。此前，90 平米以下的首套住宅，首付款仍然最低可以享受
29、 20%的比例。财政部、国税总局、住建部昨天也联合发布通知，自 10 月 1 日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。江苏省财政厅等三部门也联合发布了关于调整江苏省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知。新标准明确指出，二套房契税一律为 3%，购买首套房的，144 平方米以上的 3%，90 到 144 平方米的 1.5%，90 平方米以下的 1%。自 2010 年 10 月 20 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调 0.25 个百分点，由现行的 2.25%提高到 2.50%；一年期贷款基准利率上
30、调 0.25 个百分点，由现行的 5.31%提高到 5.56%；从 2010 年 10 月 20 日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调 0.17 和 0.18 个百分点。五年期以下（含五年）从 3.33%调整为 3.50%，五年期以上从 3.87%调整为 4.05%。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房,套型建筑面积在 90 平方米以上的,贷款首付比例不低于 30%,90 平方米(含)以下的,首付比例不得低于 20%。第二套房首付比例不得低于 50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.118,倍。同时停
31、止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。,2010-11-112010-11-162010-11-202010-12-102010-12-25,存款准备金率上调住房契税新政存款准备金率上调存款准备金率上调上调存贷款基准利率,自 11 月 16 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。这是央行今年以来，第四次统一上调存款准备金率。今年 1 月、2 月、5 月，存款准备金率曾三次统一上调，10 月份对 6 家银行差别上调。家庭惟一普通住房按 1%、1.5%征收；非此类住房一律按 3%税率征收；10 月 1 日前签订房屋买卖契约，10 月 20 日前办
32、理契约鉴证或登记的，仍按原政策执行。从 2010 年 11 月 29 日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点中国人民银行决定从 2010 年 12 月 20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 05 个百分点。央行自 2010 年 12 月 26 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点。19,0,二、2010 年镇江市国有建设用地成交情况注：2008 年2010 年镇江市国有建设用地全部成交信息请参见附表（一）2008 年2010 年地块成交年度趋势2008年-2010 年土地成交年度走势,6050,200.
33、00180.00160.00,40302010,140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.00,成交数量（幅）成交单价（万元/亩）,2008年,2009 年,2010年,0.00,成交数量（幅）成交单价（万元/亩）,32144.82,47151.26,53185.77,20,从 2008 年2010 年，镇江市土地成交量逐年递增，2008 年到 2009 年，地块成交数量环比上涨 46.88%，2009 年至 2010 年，地块成交数量环比上涨,12.77%。同时，地块成交单价上涨幅度较大，由 2008 年 144.82 万元/亩上涨至 2009 年 151.26
34、 万元/亩，环比上涨 4.45%，而 2010 年地块成交单价 185.77,万元/亩，较 2009 年环比上涨 22.82%。,由于近年镇江市内拆迁工程增加，空置土地增多，拍卖土地逐年增加，同时随着 2009 年房价的上涨，土地成交价格也在逐年攀升。2010 年镇江第五,期国有建设用地成交信息中，诞生镇江新地王，成交单价达到 1611.75 万元/亩，溢价率高达 125%，创下镇江历史新高。,21,（二）2008 年2010 年镇江国有建设用地出让面积分析,5000.004000.003000.002000.00,2008年,2009年,2010 年,2008年2009年2010年,6000
35、000.005000000.004000000.003000000.002000000.00,2008年,2009年,2010 年,2008年2009年2010年,1000.00,1000000.00,0.002008年2009年2010年,成交面积（亩）2089.023478.124146.61,0.002008 年2009 年2010 年,总建筑面积（平方米）2475703.444816843.885595353.40,从 2009 年开始，镇江市国有建设用地成交面积涨幅较大，2009 年全年成交土地面积为 3478.12 亩，环比 2008 年 2089.02 亩上涨 66.50%；20
36、10 年土地成交 4146.61 亩，环比上涨 19.22%，相比 2008 年上涨 98.50%。2008 年镇江市国有建设用地成交总建筑面积 2475703.44，至 2009 年镇江市国有建设用地成交总建筑面积达到 4816843.88，环比上涨 94.56%，而 2010 年镇江市国有建设用地成交总建筑面为 5595353.40，环比上涨 16.16%，相比 2008 年上涨 126.01%。通过环比涨幅可以看到，自 2009 年之后成交地块容积率明显增加。22,0,（三）2008 年2010 年镇江国有建设用地出让价格走势,200.00,2010 年,5000,2010年,150.0
37、0100.00,2008年,2009 年,2008年2009年2010年,400030002000,2008 年,2009年,2008年2009年2010年,50.00,1000,0.00,成交单价（万元/亩）,地王楼面地价(元/),2008 年2009 年2010 年,144.82151.26185.77,2008 年2009 年2010 年,290833994603,2008 年至 2010 年镇江市国有建设用地成交单价环比涨幅分别为 4.45%、22.82%。2008 年至 2010 年成交土地中最高楼面地价分别为 2908 元/、3399元/、4603 元/，环比涨幅分别为 16.88
38、%、35.42%。可见 2009 年到 2010 年，镇江市国有建设用地出让价格呈现明显上涨。23,0,（四）2008 年2010 年镇江市内各片区土地出让情况1.各片区出让地块面积对比：2008年-2009年镇江市区土地成交情况（亩）,300020001000,京口区润州区丁卯区丹徒区大港区,2008 年,2009 年,2010 年,京口区润州区丁卯区丹徒区大港区,263.14689.15235.78586.19183.94,493.271960.15644.8275.49104.41,1319.65426.97345.421312.06742.51,24,2008年-2010年 市 内 各
39、 片 区 成 交 面 积（亩）3500.003000.002500.00,2000.001500.001000.00500.00,成交面积（亩）,0.00成交面积（亩）,京口区2076.06,润州区3076.27,丁卯区1226.00,丹徒区2173.74,大港区1030.86,上表为 2008 年至 2010 年镇江市内各片区土地出让情况。京口区 3 年内出让土地总计 2076.06 亩，润州区 3 年内出让土地总计 3076.27 亩，丁卯去 3年内出让土地总计 1226.00 亩，丹徒区 3 年内出让土地总计 2173.74 亩，大港区 3 年内出让土地总计 1030.86 亩。从上表可
40、以看出，丁卯片区以及大港片区出让地块较少，润州片区作为镇江新的行政、商业中心近年土地出让趋势明显加大，而丹徒片区的居住价值在近年得到体现，土地成交有明显涨幅。需要指出的是京口片区目前成交地块集中在学府、滨江板块，润州主要以南徐板块为主，近期可能逐步向金山板块转移。另外，大港片区是目前镇江空置地块较多区域，随着明发集团进驻大港，未来地块成交可能还会增多。25,2.各片区出让地块平均楼面地价对比：2008年-2010年镇江片区平均楼面地价（元/）3000.00京口区,2000.001000.00,润州区丁卯区丹徒区大港区,0.00京口区润州区丁卯区丹徒区大港区,2008年1693.171181.1
41、0707.33499.21468.97,2009年2102.33800.00946.00816.96602.23,2010年1837.582408.64927.921138.50435.19,上表为 2008 年至 2010 年镇江市内各片区所有成交土地平均楼面地价走势，其中包括有安置房地块。可以看到，作为镇江市老的行政和商业中心，京口片区成交地块楼面地价较为稳定，而润州片区、丹徒片区发展较快，2010 年平均楼面地价相比 2008 年涨幅较大，分别上涨 103.93%和 128.06%。26,（五）土地出让情况分析：2008年-2010年土地总供销对比（单位：）,14000000.00120
42、00000.0010000000.008000000.006000000.004000000.002000000.00,总建筑面积,总销售面积,0.00土地供销对比,总建筑面积12887900.71,总销售面积6727501.97,上表为 2008 年至 2010 年 3 年内镇江市成交土地总建筑面积和总销售面积对比。2008 年至 2010 年总建筑面积为 1288.79 万平方米，总销售面积为 672.75万平方米（2008 年 135.12 万平方米、2009 年 337.05 万平方米、2010 年 200.58 万平方米），供销比为 1：0.52。需要指出，2010 年成交地块还没有
43、投入市场销售，集合 2010 年成交情况，镇江市商品房市场供需基本保持平衡。27,供需情况分析,三、2010 年镇江市区商品房市场分析,（一）2010 年镇江市区商品房供需情况分析,2010 年镇江市区商品房供应量总计 25213 套，商品房销售总计 21409 套，供需比为 1：0.85，目前市场商品房存量较少，供需基本保持平衡，市场需,求潜力依然存在。此外，通过月度供需对比也可看出，目前镇江房地产市场依然是以市场供应为主导，成交情况根据供应量走势而变化。,28,0,（二）2010 年镇江市区商品房价格价格走势分析2010年市区成交均价走势（元/）8000600040002000,1月 2月
44、2010年成交均价 5516 5846,3月 4月5258 5398,5月 6月5208 6535,7月 8月 9月5001 4695 5472,10月 11月 12月6336 6610 7191,2010 年 1 月份镇江市内商品房成交均价为 5516 元/，而至 2010 年 12 月份镇江市内商品房成交均价为 7191 元/，全年涨幅为 30.37%。由上表可以看出，镇江市内商品房价格基本保持稳步上涨，除年中受到中央政策调控影响，略微下跌后，保持稳步上升。29,（三）2010 年镇江市内各片区市场对比分析,1.供应量分析：,30,从供应量走势来看，保持每月稳定供应量的片区只有润州片区，除
45、京口片区保持月度少量供应外，丹徒片区、丁卯片区、大港片区均出现月度 0 供,应量。分析认为，丹徒片区因为是以纯住宅项目为主，片区内的商业项目销售基本以楼盘底商为主，几乎没有其它商业项目销售，因此受到针对住宅销,售方面的政策调控影响较大，导致在一段时期内成交量走低，影响片区供应量走势。而丁卯和大港片区则是因为商品房楼盘很少，丁卯目前在售楼盘也,仅仅只有永隆城市广场、钻石名苑、东方新卡纳，而商业项目诸如镇江食品城、亿都家居建材城、亚太广场、镇江义乌小商品城等楼盘基本已是尾盘，,或部分房源尚未开发，因此在售房源较少。,31,2.成交量分析：,32,从 2010 年镇江市内各片区成交量走势来看，润州片
46、区已经成为镇江市内商品房销售的主要区域，随着近几年行政中心以及商业中心南移，润州片区,的价值潜力益发凸显，成为镇江商品房市场发展的主力区域。另外，丹徒片区也越来越受到购房者重视，因为行政中心和商业中心南移，丹徒片区和市,中心的距离更加接近，而同时丹徒片区的自然生态优势开始突显，随着该片区生活配套陆续完善，远离尘嚣却又在城内成为吸引购房者的因素之一，使,丹徒片区成为继润州片区之后住宅商品房销售得主要区域。,33,3.成交均价走势分析：,从 2010 年镇江市内各片区成交均价走势中可以明显的看到，镇江市内 5 区的成交均价呈明显的区域层次化划分。将镇江市内 5 区成交均价排列，依,次为：润州片区、
47、丁卯片区、京口片区、丹徒片区、大港片区。万科、镇江万达广场、亚东朴园、景天花园等高档楼盘均位于润州片区内，无论是从,住宅项目还是商业项目，润州片区的房价已经成为镇江第一。而丁卯片区由于其主要是以丁卯五大市场的商业项目销售为主，住宅产品较少，因此成交,均价排在第二位。而一直以来作为镇江市内标志的京口片区近年发展较慢，房价水平反而位居第三。,34,此外，值得提出的是，从 2009 年到 2010 年末，丹徒片区房价上涨速度很快，2010 年 12 月，丹徒片区成交均价已经达到 5358.17 元/，部分楼盘售,价已经突破 6000 元/，2011 年丹徒片区成交均价将直逼 6000 元/大关。而大
48、港片区属于镇江市内 5 区中房地产行业的非热点区域，具有楼盘少、房价,低等特点，但是随着今年明发集团进驻大港，在明发锦绣银山的带领下，未来大港片区房价还有上涨空间。,35,4.各片区套均面积走势：,从 2010 年镇江市内各片区套均面积走势看来，丁卯片区明显较低，其它各片区基本一致。丁卯片区由于其主要销售产品为营业性用房，套均面积较,小，住宅产品仅仅永隆城市广场、钻石名苑、东方新卡纳等楼盘，而东方新卡纳又以小户型产品为主，因此整体片区套均面积较小。此外，通过套均面,积走势可以看到，自 2010 年下半年开始，整体套均面积有减小趋势，镇江小户型投资类产品开始增多。,36,（四）2010 年镇江市
49、区普通住宅成交情况,1.各片区普通住宅成交总数据：,2010 年镇江市内普通住宅总成交套数 10734 套，总成交面积 109.43 万平方米，总成交金额 561080.63 万元，全年成交均价 5127.38 元/。普通住宅,销售量占市区商品房总成交量（市区总成交 21409 套）的 50.14%，住宅商品房占总成交量比例依然较低。,37,2.各片区普通住宅销售套数分析：,38,0,各片区普通商品房销售总套数4000300020001000京口区 润州区 丹徒区 丁卯区 大港区,总套数,2439,3229,3104,886,1076,2010 年镇江市普通住宅销售量最高片区为润州片区，成交
50、3229 套；其次为丹徒片区，成交 3104 套；京口片区为 2439 套；大港片区为 1076 套；丁卯片区普通住宅成交量最少，全年仅为 886 套。39,3.各片区普通住宅成交均价走势：,从普通住宅成交均价来看，依然是润州片区位居第一，均价已经突破 7300 元/；京口片区和丁卯片区相邻，房价较为接近，约为 6000 元/左右；,其次为丹徒片区，约为 4300 元/；大港片区成交均价最低，仅 3300 元/左右。,40,（五）非普通住宅成交情况,1.各片区非普通住宅成交总数据：,2010 年镇江市内非普通住宅总销售套数 1664 套，总成交面积 33.72 万平方米，总成交金额 24317
