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1、招商镇江“北固山”项目前期营销策划报告,招商,“北固山”项目,城市转型的大江奔腾国际都市的鸿篇巨制,镇江，一座历史文化名城；一座产业特色明显、富有生机和活力的新兴工业城；一座人才资源丰富，创业载体完善的创新之城；一座区位独特、条件优越的交通枢纽城。上海经济辐射圈、南京一小时都市圈，“双圈辐射”，强化镇江作为重要节点城市的作用，带动示范区产业加快发展，对于镇江城市品牌以及城市地位的提升具有重大意义。,招商北固山项目之于镇江,千年古城升级新高度镇江城市建设新名片,城市底蕴之终极核变城市形象之世纪变迁,“北部滨水区“定位为镇江旅游服务中心、镇江高档特色的居住中心，市民公共活动的集中场所和镇江未来新的
2、城市中心“北部滨水区”的开发区的建设，镇江“南山北水”城市新格局的形成，镇江山水灵秀之气将充分释放，人文底蕴将充分挖掘，现代气息充分彰显，将形成长三角独具特色的历史文化名城、港口型城市和滨江山林城市。,北部滨江建设新引擎城市形象变迁新符号,招商北固山项目之于北水,创招商伟业做百年招商,招商地产已经进入了品牌升级的发展阶段，并逐渐成为招商地产房地产开发的核心竞争优势；镇江项目是招商置业首次在三级城市打造的第一个集合别墅、洋房、高层为一体的滨江豪宅项目；该项目作为滨江豪宅的样本和未来开发模式的基石，担负着招商开发能力升级和全国化复制的使命。,滨江豪宅的鸿篇巨献未来开发模式的基石,招商北固山项目之于
3、招商&品牌,*资料来源：,项目价值最大化，叫好叫座、名利双收,招商地产高端品牌落地镇江&品牌升华,战略目标,树立招商地产滨江地产开发模式及体系,同治十二年（1873），轮船招商局镇江分局成立，百年招商与镇江第一次结缘137年后，招商地产战略性布局镇江，深耕长三角，与镇江的第二次结缘,项目思考,初次接触这个项目，我们都很兴奋，历史人文资源、绝佳山水景观、市中心绝版地段、60万方大盘，将其打造成为镇江最高端项目是无可争辩的,项目思考,镇江与可比城市2009年部分经济指标对比,2009年可比城市私营业主情况对比,项目思考,GDP水平较低，私营业主群体容量及经济实力有限,GDP容量较低市场相对封闭高端
4、市场&客层不活跃市场也确实缺乏真正好的标杆产品,兴奋过后，我们回过头冷静的来看,项目思考,问题二：项目产品应该如何突破，项目价值体系如何塑造？,问题一：项目定位应该多高端？,问题三：项目开发如何合理规划才能利润最大与安全的平衡？,核心问题,核心问题一：项目定位应该多高端？,解题思路三个维度1、市场层面，镇江高端市场容量2、客户层面，镇江高端客户总量3、竞争层面，未来高端项目潜在供应量,1、市场层面，镇江高端市场容量,05年09年镇江总体商品房市场供应量比较平稳成交量在09年集中爆发，突破400万方成交均价历年年均增幅在11%左右，整体市场处于长三角中下水平,全市成交供应分析,09年下半年市场有
5、集中放量成交，10年上半年回落至去年同期水平10年新政对镇江市场影响不大，与长三角其他一线大城市相比有很大区别10年4月市场有一次集中放量，目前整体市场处于供大于求，市场去化压力比较大历年成交价格涨幅平稳，在10年上半年有一个加速上涨的趋势，同比09年涨幅达到32.1%,全市成交供应分析,高端市场容量梳理,全市型高端项目梳理：别墅：万科红郡、亚东 朴园、万科蓝山花园洋房：中南世纪城、江山名洲、万科蓝山公寓：申华 冠城国际、万达广场、亚东 朴园上观,高端市场容量梳理别墅,万科红郡（万科魅力之城五街区）,红郡在2009年共推出102套，全部售罄，成交均价在9250元/平方米左右，最高成交价在100
6、00元/平方米；2010年共推出104套，成交54套，总价在300万左右，到400万不等，均价在1500016000元/平方米左右；2010年，每月红郡都有成交，成交套数大约在15套/月，目前红郡只剩62套房源未推出，后期预计会拔高卖。成交客户以企事业单位的高管、私营业主为主，有部分公务员,2010年万科红郡去化情况分析表,万科红郡09年共成交102套联排，10年共成交54套联排，总价300400万，平均成交15套/月,高端市场容量梳理别墅,亚东 朴园,朴园2010年主要是二期的销售，主力产品是公寓，别墅：联排去化了42套，相比09年没有明显下降，均价14000元/平方米左右，总价约在300万
7、左右。成交客户：主要来自电厂、船舶厂的高管和私营业主，有部分公务员,亚东朴园09年共成交226套别墅（46套联排、180套叠加），10年共成交47套别墅（5套叠加、46套联排），总价300万，平均成交18套/月,高端市场容量梳理别墅,万科蓝山,万科蓝山一期，产品有洋房、叠加和联排，面积90320平米左右，今年推出，拿到预售证95#96#100#101#102#103#111#113#，共78套，其中洋房40套，24套叠加，14套联排；165-171宽景复式，大开间、短进深、户户朝南，下层户型附带大面积庭院，上层部分房源可远观南山翠绿，或可近观白龙山优美山景。188-212庭院美宅边户附带大面积
8、庭院，中户拥有近8m的宽庭开间，全明地下室，将低层建筑的舒适性演绎到极致，可谓有天有地有花园。开盘洋房均价9000-10000元/；叠加10000-12000元/；联排14000-16000元/。整体在10月底至11月初三周时间，全部去化完毕，开盘当天去化58套，占整体比例74.36%成交客户：企业客户为主，有少量市区客户来此改善置业,万科蓝山10年共成交38套别墅（24套叠加、14套联排），总价198340万，三周时间全部去化完毕,高端市场容量梳理别墅,2010年，朴园主力产品调整为公寓，红郡所剩房源不多，而蓝山刚入市不久，故全市高端别墅10年成交相比09年有所下降，按照正常情况分析，全市每
9、年可去化约300套，成交均价在1500016000元/平方米，主力总价在200400万，客户主要来自主要来自于当地企事业单位高层、私营业主以及部分公务员。,高端市场容量梳理花园洋房,江山名洲,2010年，江山名洲整体去化了231套房源，目前的成交均价洋房在7500元/平方米左右，电梯洋房8200元/平方米，每月推盘成交率较高，平均去化量在23套左右。成交客户：市区公务员和企事业单位中层，部分私营业主,江山名洲10年共成交洋房200套左右，总价100万左右，平均成交25套/月,高端市场容量梳理花园洋房,2010年，中南世纪城共推出102套房源，共成交72套房源，洋房面积90-120成交均价在80
10、00元/平方米左右，主要成交在47个月，基本都当月去化完毕，平均每月成交10套左右。成交客户：有私营业主，企事业单位员工和部分公务员,中南世纪城,中南世纪城10年共推出102套房源，成交72套，总价100万左右，平均成交10套/月,高端市场容量梳理花园洋房,万科蓝山,万科蓝山一期，产品有洋房、叠加和联排，面积90320平米左右，今年推出，拿到预售证95#96#100#101#102#103#111#113#，共78套，其中洋房40套，24套叠加，14套联排；85-132创意洋房汲取万科专利产品情景洋房设计精华，层层退台，为每户预留生活外延空间，享有别墅立面及生活方式。洋房均价9000-1000
11、0元/，整体在10月底至11月初三周时间，全部去化完毕，开盘当天去化58套，占整体比例74.36%成交客户：以市区公务员为主，也有周边私营业主自住购房,万科蓝山10年共推出40套洋房，现全部售罄，总价80132万不等,高端市场容量梳理花园洋房,2010年全市高端洋房去化300多套，成交均价在80009000元/平方米，主力总价在100万左右，因市场上缺少新颖的好的洋房产品，故类似蓝山入市时仅用3周时间完成去化40套房源，我们认为镇江高端洋房市场合理容量在500套左右。,高端市场容量梳理公寓市场,申华 冠城国际,冠城国际10年共成交160套，单价8800元/平方米，总价300400万，平均成交3
12、0套/月,成交客户：主要来自区域内和市区企事业单位员工，私营业主，和部分公务员,高端市场容量梳理公寓市场,亚东 朴园上观,2010年，朴园公寓共成交了160套房源，面积：118146平米，均价在65007785元/平方米，90100万左右。成交客户：主要来自周边区域客户，私营业主，和企业员工,朴园上观10年主力去化产品，共成交160套，总价90100万，平均成交13套/月,高端市场容量梳理公寓市场,万达广场,2010年，万达广场六月开盘，截止到十一月成交748套，面积106130平米，现已全部售罄，现在在售SOHO，公寓成交价格在7600元/平方米左右；成交客户：主要来自市区客户，企事业单位员
13、工，和公务员，另有少量投资客,万达广场10年六月开盘，至十一月，共成交748，总价8098万，平均成交124套/月,高端市场容量梳理公寓市场,全市高端公寓全年大约去化1000余套，成交均价在8000元/平方米，主力总价在90100万，客户主要来自当地客户为主，部分公务员。,高端市场容量梳理总结,高端市场容量梳理未来供应量预测,2、客户层面，镇江中高端客户总量,镇江相关人员访谈,镇江高端客户主要人群分布,公务员,顶级群体,高端群体,中高端群体,处级及处级以上干部，年龄：40-55岁，年收入50万以上，目前2-3处居所,在镇江，处级或者处级以上的公务员，收入是很高的，正常年收入在10-15万，灰色
14、收入最少也要40万以上吧。平时他们经常会到南京、上海购物。经常还会去香溢鱼馆吃饭，过去回去金童玉女等娱乐场所，现在比较少去。目前多居住在京口，买房的话会为孩子结婚考虑，其他就是改善（改善主要是别墅产品）和投资。副处级公务员*先生,镇江的科级或者科级以上的干部呢，收入相比处级的肯定会低些，但经济实力绝对不差，灰色收入照样每年差不多20万吧。他们平时没什么运动喜好，就是跟朋友吃饭喝酒或者打麻将。他们大都爱面子，喜欢攀比，买房主要会为孩子上学考虑，喜欢跟风和追求新鲜事物，有个叫科苑华庭的有点儿科技的什么概念，很多公务员都跑去买，你们可以尝试做新的产品 副处级公务员*先生,科级以下的公务员多是比较年轻
15、的人，收入还好，每年10万多吧，但是目前没太多灰色收入，但他们喜欢追求时尚、另类的产品和生活，喜欢小情调、时尚的东西，不过他们现在买房多是靠贷款或者父母付款，所以产品的品质什么的要求不高，不过环境一定要好，就我接触的职员，他们大多买的是舒适的两房或紧凑小三房 科级公务员*先生,科级及科级以上干部，年龄：30-45岁，年收入20-50万，目前1-2处居所,科级以下普通职员，年龄：25-35岁，年收入10-20万，目前大多1处居所,公务员工作稳定，灰色收入多，需求旺盛，买房主要为改善、为孩子上学、结婚买房等，爱面子，爱攀比，偏好新颖、尊贵、舒适、品质高的项目和产品,事业单位,银行高管、学校领导、大
16、学教授、医院领导等，年龄：40-55岁，年收入50万-100万，目前2-3处居所,镇江事业单位有钱的一般是些银行的高管啊、大学（江苏大学、江苏科技大学、镇江高职高专技校）的教授、领导啊，还有医院的领导，这些人收入较高，差不多一年20万，加上灰色收入也要七八十万吧。这些人本身文化知识、个人素养都是比较高的、平时喜欢喝茶、看报、朋友聚餐，买房的话，肯定对项目小区氛围、环境和品质要求比较高的。江苏大学教授陈女士,在事业单位工作当个一般领导的，一年挣个10万20万没问题的，像我们这行的，滨江医院、镇江市中医院，江苏大学附属医院等一些不错的医院的领导灰色收入很高的，一年30万、40万没问题，他们挺喜欢消
17、费的，名牌的衣服化妆品都会买的。他们买房的话，比较看重小区的位置、品质和户型，尽量住市中心旁边或单位旁边。滨江医院赵女士,事业单位的一般职员收入就比较一般了，一年收入也就10万左右，主要是收入和工作稳定，公积金啊、银行贷款啊比较容易。所以他们对这个品质什么的要求不是很高，但他们一般都大学毕业的，所以小区环境要好，周边生活配套要好，小三房对他们来说最好了，以后结婚生孩子都用得着 滨江医院赵女士,银行一般管理人员、高校教师、医院主任级管理人员，年龄：30-40岁，年收入20-50万，目前1-2处居所,银行普通职员、学校教职工、医院医护人员等，年龄：22-30岁，年收入8-10万左右，目前部分还与父
18、母居住,事业单位群体收入高，福利好，灰色收入多，整体素质和文化程度高，买房为了改善、婚房、投资等，偏好地段好、环境好、产品新颖、品质较高的项目,顶级群体,高端群体,中高端群体,国有企业大型企业,国企等大型公司高管等，年龄：40-55岁，年收入50万以上，目前2-3处居所,目前镇江比较好的大型产业主要是谏壁电厂、供电局、金东纸业、华电三公司、恒顺等，这些企业的高管收入是很高的，一年起码也要五六十万吧，他们现在一般都有至少两套房子吧，他们买房对总价不敏感的，未来买房的话，肯定是看重项目 的品质、尊贵感，他们对居住的私密性和安全性要求也是挺高的，别墅产品是他们的首选。谏壁电厂孙先生,镇江国有企业或者
19、大型企业的中层管理人员的收入还是不错的，一年20万到30万不等吧，这样的收入买一般的房子是足够的，他们目前买房应该是改善，也会考虑为孩子上学考虑，可能对舒适的大三房比较感兴趣，花园洋房将是首选。谏壁电厂孙先生,这些企业的一般员工的收入相对其他工作还是不错的，一个月5、6千，但是买房还是不够的，要靠贷款或者问家里借钱，他们买房一般都是婚房，所以两房的高层公寓挺合适了。谏壁电厂孙先生,企业中的中层管理人员，年龄：30-40岁，年收入20-30万，目前1-2处居所,大型企业普通员工等，年龄：22-30岁，年收入6-10万左右，目前部分还与父母居住,国有企业和大型企业的客户群体不同阶层收入相差较大，多
20、属于改善型需求和刚性需求，对项目品质要求也不相同。,顶级群体,高端群体,中高端群体,私营业主,大公司、企业的老板，年龄：35-50岁，年收入50万以上，几百万甚至更多，目前有多处居所,镇江特别大的私营企业不多，但是小的企业还不少，分布各行各业。他们的企业一般已成规模，每年收入较丰厚，喜欢奢华消费，在全国多处地方都有购房，他们买房对项目整体品质和稀缺性要求较高，总价不敏感，独栋或类独栋别墅产品肯定是他们的主要选择。私营业主王先生,私营业主的中间阶层呢，企业一般也有一定规模，收入较稳定。有些开KTV的、大型餐饮的等等一年几十万都没问题的，喜欢享受生活，目前多居住在市中心，但房龄偏大，会考虑市中心附
21、近购置新的房源，对舒适型三房或四房需求较大，花园洋房将是他们的首选。私营业主王先生,一般的私营业主都是个体工商户，做小生意的，或者开饭店的，年收入相对较少，一般一年10万到20万吧。资金多用来发展自己的生意上面，多仅有一套房产，不会盲目置换居所，高品质有特色低总价的景观公寓产品应该会打动该类客户 私营业主王先生,小公司、企业的老板，年龄：30-50岁，年收入20-50万，目前2-3处居所,一般餐厅、商铺的老板，年龄：25-45岁，年收入10-20万，目前大多1套居所,私营业主整体收入很高，对总价抗性不大，对项目品质、项目特色、产品市场差异性要求较高，以突显其富贵的身份和金钱的价值,顶级群体,高
22、端群体,中高端群体,拆迁户,普通群体,一般在市中心有一套60/70平方米的老房子，拆迁的话都至少可以分到四五十万，这种人占绝大多数,镇江最近两年拆迁力度特别大，会有很多拆迁户。一般在市中心有一套60/70平方米的老房子，就可以分到拆迁费四五十万，但这部分人大多会选择拿一套动迁配套房和一部分现金，他们自己买房子的话也一般会到丹徒新区等离市中心远的地方，因为那边的房子便宜，可以买套面积比较大的。中介陈先生,有些人过去很多年一直住在市中心，有好几套老房子，拆迁的话，一般可以拿到150万左右，但这些人毕竟是少数。他们在市中心住习惯了，所以拆迁后会考虑在市中心附近购买一套舒适的大房。中介陈先生,在市中心
23、位置拥有多套老房子的群体，拆迁收入会在150万左右，但这种客户数量较少,拆迁户整体购买力不高，大多拆迁收入少，多考虑住动迁配套房或在郊区偏远地方购买低价房源，未来会选择在市中心附近购房拆迁客户较少。,中高端群体,三县客户,丹阳客户,扬中客户,句容客户,丹阳以眼镜、五金工具、汽车零部件、木业、医疗器械等为支柱产业，经济发展好，房价较低，丹阳人多会选择在本地置房,丹阳自身产业经济发展相比镇江市区较好，眼镜、五金工具、汽车零部件、木业、医疗器械等产业规模较大，自身配套齐全，区域房价较镇江市区有优势，所以较少丹阳人会到镇江市区购房。丹阳市章先生,扬中整体经济发展相比镇江不差，且扬中到常州比到镇江还要方
24、便，常州发展比镇江好，所以多数扬中人会选择在本地或常州置房，而不是镇江。扬中市奚先生,句容依托自身的山水资源，打造多个度假别墅社区，依托南京的带动发展房地产行业，当地人会选择在本地或南京置房，较少会到镇江购房句容市徐先生,以服装、桥架等为支柱产业，经济发展较好，房价较镇江市区有优势，本地有钱人多到常州、上海置房,句容拥有大量的山地和水库等旅游资源，有“小南京”之称，更多的是与南京的沟通往来，很少会有人到镇江置房,镇江市目前处于强县弱市的境况，三县客户很少会到镇江市区购房,镇江中高端客户,镇江中高端客户主要集中在以下几种客户群,政府公务员人数占区域总人口比重按1：122计算，得出市区公务员人数为
25、8200人；事业单位人数占区域总人数比重按1:40计算，得出市区事业单位人数为25000人；根据镇江发布的各大产业的员工人数，国企、大型企业员工数为15000人；根据镇江发布有关数据，镇江市区具备较强购买能力的私营业主和工商个体户人数分别为8000户和2.5万户；根据目前镇江拆迁量，预计未来5-6年年镇江市内住宅拆迁户总量在10000户；镇江出去发展的人、南京过来的人、以及其他客户预计在4000组；综上所计：镇江镇江中高端客户人数在9.52万人左右,镇江中高端客户人数匡算,根据国家统计局统计方法，我们进行如下匡算：,注：以上计算高端客户、中端客户和普通客户的方法为：高端/中端/普通客群按照0.
26、1/0.3/0.6计算（拆迁户特殊，高端/中端/普通客群按照0.04/0.16/0.8计算）；,镇江中高端客户人数匡算,镇江市区顶级/高端/中高端客户人数分别为8920组/27160组/59120组,客户总结,镇江市目标客户属性及需求总结,根据镇江高端客户总量以及市场未来供应总量估算，高端别墅产品具备较充裕的客户，建议别墅产品的排布可以最大化的做法。更大量群体的公务员、事业单位、国有企业客户和企业高层，改善型需求较高，洋房产品也建议最大化排布,项目产品线选择,基于以上市场和客户分析结论，我们建议本案采取别墅+洋房+高层公寓的产品组合方式,项目规划与产品排布方案,解题思路三个维度1、产品特性讨论
27、2、地块特性讨论3、排布方案建议,别墅产品：市场最高端产品，在目前市场没有出现过如此高端产品；前期启动，有利提升项目整体高度；但是如果考虑到资金回笼的安全性，前期启动难度较大，但后期具备较高的溢价和利润空间。洋房产品：镇江没有真正意义上的花园洋房产品，产品最易于突破；洋房总价、面积适中，也符合目前中高端市场的主流需求；且洋房产品未来供应量不大，并且具备较好的溢价空间，建议洋房作为项目最启动的产品。公寓产品：未来竞争激烈，现金流产品，溢价能力较低，且产品体量非常大，公寓产品的推出不能完全押到后面，会有较大压力；而两块地块同时开发的做法，又对开发商造成比较大的开发压力；为了保证资金回笼压力，希望公
28、寓产品的推盘能尽量贯穿整个开发周期。,1、产品特性讨论,1、容积率1.6，以及项目限高要求，项目整体排布中可能出现的产品为：联排别墅、洋房和高层住宅产品2、按照规范，高层住宅产品体量必须在40万方，才能保证容积率指标及规范指标，也即高层住宅大概有3500套左右，结合我们的去化周期5、6年，平均每年要去化700套左右，高层产品集中去化压力较大，高层产品不建议集中推出，建议融合在每一期中，分开推售。,2、地块特性讨论,方案1,方案2,模型图,价值体系,价值属性,地段属性,项目属性,品牌属性,关键词,资源整合,公寓产品,镇江中产富裕阶层的第一居所,北固山、市中心、上风上水、上水人文资源,60万方大盘
29、。镇江市中心最后一块绝版地块,百年招商品牌,人文&生态,大盘、稀缺,招商品牌,镇江滨水一品社区,洋房产品,镇江上中产阶层的高品质宅邸,项目定位,别墅产品,镇江最顶级阶层终极居住梦想,镇江顶级江山墅质一品住区,关键词：江山：表明资源和地段，高尚生活圈层所属；墅质：顶级地段，顶级资源，如同稀缺别墅一样，具稀缺性；一品：上风上水，地脉人脉文脉，三脉合一，一品气象,项目定位,别墅客户,洋房客户,公寓客户,西南郊区的中高端客户；,洋房客户,别墅客户,镇江政经圈顶级人群（处级及以上公务员、事业单位、国有企业高级管理人员、中型以上私营业主群体）；标签：看重产品的尊贵感、身份感；,镇江政经圈顶级人群（一般公务
30、员、事业单位、国有企业中级管理人员、大型企业中层、私营业主群体，具有较强实力的拆迁户）；标签：看重项目的增值潜力、地段、品质感；,镇江政经圈中高端人群（科级及以上公务员、事业单位、国有企业中、高级管理人员、私营业主群体，少量有强实力的拆迁户）；标签：看重产品的品质感、身份感；,公寓客户,客户定位,政经圈一品生活住区，承载镇江最顶级阶层（约1.2-1.5万人）的居住梦想,问题二：项目产品如何突破，项目价值体系如何塑造？,解题思路三个维度1、当地高端项目产品力解析&梳理2、案例借鉴及产品力突破点的梳理3、项目整体价值体系的梳理与塑造,1、当地高端项目产品力解析&梳理,当地高端项目产品力解析&梳理,
31、全市型高端项目梳理：别墅：万科红郡、亚东 朴园、万科蓝山花园洋房：中南世纪城、江山名洲、万科蓝山公寓：申华 冠城国际、万达广场、亚东 朴园上观,别墅类,【整体规划】,项目总建：8.8万产品由50栋268套纯联排别墅组成无中央景观规划,项目总建：24万产品由联排、叠加、双拼、电梯洋房组成五大合院景观组团，田园风格,项目总建：46万产品由联排、叠加、退台花园洋房组成,竞品特点,全市别墅项目多以联排、叠加等经济型别墅为主，缺少市场别墅的标杆产品。,英伦风格外立面红砖,现代中式风格外立面涂料为主,新东方风格外立面面砖+涂料+木材,【建筑风格】,竞品特点,建筑风格多样，市场对于新兴的建筑风格较为接受,【
32、产品特点】,竞品特点,各项目着力打造样板间样板段；智能化产品在别墅向上的运用较少。,【户型】,竞品特点,主力户型都在200平米左右，根据镇江人的习惯，三期都没有采用地下室,【户型】,竞品特点,镇江别墅户型并无太多亮点和附加值,总结,别墅类产品整体品质相对一般，也都相对较老，新入市产品，8米开间，全明地下室为主要亮点,花园洋房类,【整体规划】,竞品特点,全市花园洋房的景观资源较好，但产品品质较为一般。,老洋房公馆风格外立面以真石漆和花岗岩,西班牙建筑风格外立面面砖+涂料,英伦风格，外立面面砖+涂料,【建筑风格】,竞品特点,全市各项目风格迥异，各有不同，但整体品质感都不是特别强，没有标杆型项目。,
33、新东方风格外立面面砖+涂料+木材,【产品特点】,竞品特点,花园洋房的产品力较弱，没有洋房的感觉，类似升级版的公寓，全市内缺少标杆型的产品。,【户型】,竞品特点,花园洋房户均主力面积在130平米左右，附加值相对一般,【户型】,竞品特点,户型上并没有特别创新的地方，只有江川名洲退台送的相对较多,总结,洋房类产品全市同质竞争明显，普遍档次不高，少量项目有电梯洋房，南北双露台，整体缺少品质感,公寓类,【整体规划】,竞品特点,全市高端公寓产品主要集中在高层和小高层。,【建筑风格】,竞品特点,公寓类产品主要以现代风格为主，品质感欠缺。,【产品特点】,竞品特点,市场对于公寓类产品的品质逐渐提升，为来科技智能
34、化、创新产品将成为市场发展的主流。,【户型】,竞品特点,主力户型都在120平米左右，户型相对方正，主要功能间都向南，但整体附加值不高,【户型】,竞品特点,市场主要的户型面积集中在130-150之间，改善型置业占主导地位。,总结,全市公寓型产品相对较为单一，户型都较为常规，全石材立面、精装修公共大堂、入户双大堂为全市标杆,全市各类产品总结,上海同策房产咨询股份有限公司,专业策划 代理 营销,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvN
35、tf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l
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