苏州印象城项目案例研究分析报告(67页) .ppt

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1、苏州印象城案例分析,目 录,项目基本概括,1,项目功能分析,2,3,技术参数,楼层商业分析,项目总结,一、项目基本概况,1、苏州工业园区,苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立,同年5月实施启动。地处苏州城东金鸡湖畔,行政区划288平方公里。据2010年统计,其中,中新合作区80平方公里,下辖三个镇,户籍人口33.9万(常住人口69.5万)。“十一五”期间,苏州工业园区地区生产总值年均增长20%,到2010年,人均GDP(按常住人口计算)达18.2万元。2010年城镇居民人均可支配收入达35000元,农村居民人均纯收入达到20000元。,苏州印象城是由美国西蒙地产集团、摩根士丹利房地产基

2、金和深国投商用置业有限公司共同投资建设,投资额达10多亿元人民币,建筑面积近14万平方米。苏州印象城于2009年9月28日开业,是苏州第三个开业商业综合体项目(前两个是绿宝广场和万达广场),也是苏州首家集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的一站式大型国际化购物中心。,2、印象城简介,2.2、项目基础数据,3、印象城定位,“缤纷印象城,时尚生活汇”的大众化定位,很好结合了所在商圈特征。苏州工业园区,年轻人多,受教程度高,国际化程度高,收入高。因此,以“年轻、时尚、国际化”为关键词的定位很好地满足了所在商圈人群的特征。印象城开业之前苏州的商业龙头是美罗、泰华和人民商场,前两者属于高端顶级百货,拥有大量的

3、奢侈品,后者是大众化的百货,在苏州根深蒂固,但品牌不够国际化,适合传统的中国消费者的审美。印象城如果定位高端百货,难免和美罗、泰华死磕,奢侈品的市场容量有限,不是上策,消费者数量众多的中档定位是必然选择,但如果没有自己的特色,走传统路线的化,显然难以超越已经经营了70多年的人民商场以及其他数量众多的百货。,二、项目功能分析,苏州印象城购物中心位于现代大道和苏嘉杭高速的交汇处,距东环路500米。,1、项目地理位置,印象城,2、地块示意图,印象城购物中心位于现代大道和苏嘉杭高速地面道路的交汇处,距东环路500米,向东辐射园区纵深,向西直达东环高架,辐射整个苏州市区。苏州市区居民开车的话,基本上20

4、分钟即可抵达印象城。另外,从印象城到东环高架、沪宁高速、苏嘉杭告诉十分便利,吴江、昆山、常熟、太仓、张家港等周边县市居民,1小时车程就能到达。,3、外部交通分析,印象城周边设有4个公交站点,有15辆公交车,交通便利。,印象城,53路、148路、818路、68路,26路、110路、100路、109路、158路、208路、156路、219路、261路、812路、818路,园区1号线,261路,4、公共交通分析,北展示面,西展示面,东展示面,门头照,门头照,5、展示面,6、景观,简析:印象城有四个主入口,其中三个是人行入口,最后一个为把车停在车库后的最近出入口,四个入口较为平均的分布在项目的四个角,

5、有效平衡了各个角落的人流,避免了人流过于集中。,印象城 购物中心,停车场入口,停车场出口,北入口,东入口,苏月路,华庭苑,贵都花园,苏嘉杭高速,沃尔玛入口,西入口,现代大道,河 流,河流,P,7、外部动线分析,简析:共有5部扶梯,13部阶梯,2部垂直梯。,8、内部动线分析,顶层停车位,分层式车库,室外车库遮阳篷,印象城有车位约1000个,每100租赁面积配1.5个车位,在苏州目前的购物场所,车位数量名列前茅。印象城采用了独特的分层式停车位设计方式,停车位从一楼一直到顶层,分层布置,有效地降低了建造成本,节约了土地面积。同时非机动车位也有数千个,特别值得一提的是,室外自行车位部分还有遮阳蓬。,9

6、、停车位规划,10、购物环境,印象城租赁面积7万多,楼层高5m,内街走廊宽度约7米,店铺装修后的高度也差不多在4米左右,印象城装修用材奢华,风格亮丽,为顾客营造了较为舒适的购物环境。印象城在建筑设计上采用大面积中庭设计,所有店铺均沿中庭分布,避免了视觉和人流死角;站在走廊任何位置,均能看到大量店铺。,柱子旁设置的休息座椅,宽阔的走廊和舒适的层高,大中庭设计,三、楼层商业分析,1、负一楼商业,负一楼引入了沃尔玛主力店,租赁面积为19426平米,其他商铺29家,租赁面积为2,372平米,主要以中式快餐为主,价格定为中低端,比较亲民,主要有老妈米线、龙记港式茶餐厅、如意菜饭、都可茶饮、莫提工房甜品、

7、海王星辰药店、自然派、争鲜寿司、中国电信、中国移动以及若干银行取款机等。由于沃尔玛面临欧尚、百润发的激烈竞争,生意较为惨淡之外(我们认为,高度低,空间透视过高,柱体太多导致的布局零碎,光线暗,价格高,货物少,停车难、竞争对手实力强大等原因是造成沃尔玛人气差的主要原因),其他店铺生意均较好。,2、一楼商业,业态和品牌,百货零售:C&A、ASOBIO、波芒得、ONLY、MANGO、JACK&JONES、Bershka、塔丽唯尔、Pull&Bear、ZARA、优衣库、H&M、LEE、DKNY Jeans、The Shoesbar、耐克360、Guess、Adidas Original、李维斯、MLB

8、、丝芙兰、ZA、V-rose、林清轩、THE FACE SHOP、佰草集、U/2/B、Vans、HENGFU、天梭、Kipling、亮视点、卡西欧、Swatch、曼谷银、西铁城、CK手表餐饮:俏江南、利苒西班牙餐厅、代宫山、赛百味、面包新语、汉堡王、肯 德基、一茶一坐、星巴克咖啡、味千拉面、满记甜品、爱茜茜里冰淇淋其他:银行ATM机、喜士多便利店、随易,一楼业态占比,简析:一楼以男女服饰,休闲运动品牌,美容保健,珠宝鞋包配饰以及西式餐饮为主。其中服 装以及西餐是绝对主力。印象城一楼则重在其整体项目气质的营造,代表小资情调的西式快餐、星巴克以及国际流行品牌ZARA、H&M、UNIQLO都聚集在这

9、一层。,3、二楼商业,业态和品牌,百货零售:C&A、Etam、NEXT、La Chapelle、AO2、BO、优衣库、TBF、Mind Bridge、雅莹、阿玛施、哥弟、ME&CITY、SELECTED、VERO MODA、好俪姿、奇威、海阔天空、江南布衣、大嘴猴、ZARA、H&M、万宁、玛丽法宝、伦氏、宝岛眼镜、le saunda&CNE、酷丽、V&K、零度、华姿伊、银库、TROIKA&PHILIPPI、PH7、Amasama、a3、BICO&ZIPPO、A&I、ESQ、Kate&Co、银时代、Dickies、酷圣石、今典银饰、皮革工坊、Bani Rabbit餐饮:嘉旺茶餐厅、望湘园休闲娱乐

10、:曼都美发其他:撬边服务,二楼业态占比,简析:印象城二楼服装的比例大幅上升,另外有少量珠宝,鞋包,配饰。通过一二楼的对比我们发现,ZARA、H&M、UNIQLO这几家次主力店均为一复二,此外,更特地在二楼设置了NEXT这家次主力店,从而吸引客户上二楼逛逛。,4、三楼商业,业态和品牌,百货零售:TREK、绿阳工坊、无印良品、金宝贝、爱丽思家居生活馆、小吕宋儿童生活馆、Mothercare、兰芮芬娜、欧开蒂、CRZ、超人玩具城、优之良品、多喜爱床品、加减乘除家居生活馆、HAPE玩具、倍轻松健身器材、DIY手创派、SkullCandy耳机、NICI、卡洛驰、Havaiana&Dude、Paul Fr

11、ank鞋、乐智小天地、喜宠、SEMK、小天才餐饮:塔克、Water Paradise Food Coffee、水天堂西餐咖啡厅、许留山休息娱乐:神采飞扬游乐公园、a gogo KTV、嘉禾影城,三楼业态占比,简析:印象城三楼娱乐和家居功能相对增强。主要商铺为儿童用品、家居用品、电玩等。餐饮娱乐也比二楼为,特别是将影院、电玩这类目的性消费较强的业态引入此楼层,带动了闲逛型业态的消费。,5、四楼商业,业态和品牌,百货零售:顺电、CHINA COMFORT FRAVEL、口袋数码餐饮:设乡味、战国策、花袭人红楼干锅、湘色满园、福乐食阁、外婆家、韩林炭 烤、大渔铁板烧、萨莉亚、麻辣香锅、巧奈尔巧克力、

12、安徒生冰淇淋休闲娱乐:佰草集汉方SPA、曼都佳人SPA、卡伊发型、英派斯健身其他:哈狗帮宠物馆、莎茜美甲,四楼业态占比,简析:四楼主要为目的性消费较为明确的餐饮娱乐,特别是餐饮。少量保健美容类店铺。在同一楼层,主力业态集中在中间,次要业态在边角。其中,外婆家这家餐饮店起到了意想不到的吸客效果,除了嘉禾影城外,外婆家打响了印象城的餐饮招牌,进而带动了其他服饰类产品的销售。,整体业态配比,主力店,次主力店,说明:ZARA总面积约1700,世界四大快时尚品牌之首,集男装、女装、童装一体。,ZARA,C&A,说明:C&A总面积约2100,全球著名的时装零售品牌,以其适合多种场合,并为全家带来领先的时尚

13、潮流产品而享誉全球。,H&M,说明:H&M总面积约2200,欧洲最大的服饰零售商,以中等价钱,物美价实为名,深受青年人喜欢。,UNIQLO,说明:UNIQLO总面积约1200,是日本著名的休闲品牌,是排名全球服饰零售业前列的日本迅销(FAST RETAILING)集团旗下的实力核心品牌。,MUJI,说明:MUJI总面积约1300,其产品追求自然的风格、简朴的设计并结合了生活的实用性。,NEXT,说明:MUJI总面积约900,是1982年2月在英国建立起来的本土服装品牌。产品:男女儿童服装、鞋帽、首饰等,以及家居用品。,品牌分类,1、一楼商业,N,钟表,化妆品,黄金珠宝,运动,女包,休闲鞋包,女

14、装,牛仔,休闲男装,配饰,特色餐饮,快餐,休闲食品,服饰快速消费品,美容美发,电影院,量贩KTV,电器,童品,健身,电玩城,教育培训,宠物店,女鞋,家居用品,内衣,2、二楼商业,N,钟表,化妆品,黄金珠宝,运动,女包,休闲鞋包,女装,牛仔,休闲男装,配饰,特色餐饮,快餐,休闲食品,服饰快速消费品,美容美发,电影院,量贩KTV,电器,童品,健身,电玩城,教育培训,宠物店,女鞋,家居用品,内衣,4、三楼商业,5、四楼商业,品牌等级,1、一楼商业,N,A,B,C级,A-,B-,2、二楼商业,A,B,C级,A-,B-,3、三楼商业,A,B,C级,A-,B-,4、四楼商业,A,B,C级,A-,B-,四、

15、技术参数,14,27.6,6.2,5.4,5.4,6.8,6.8,5.4,层高及走到宽度,五、项目总结,周边有哪些需求,项目3公里以内共有47个小区,有约15万人口,而在这些小区周边并无一个真正能满足他们购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大型购物中心;项目周边也不乏有办公写字楼、政府机关、金融银行、大学等人群,他们对商务消费、娱乐、餐饮的需求比较大。印象城的落户很好的填补了这一空挡,满足了该区域内消费者的需求。,什么业态在周边创造了需求,快时尚业态创造了新、奇、特 印象城引入ZARA、C&A、H&M、UNIQLO、MUJI、MANGO、Promod、ASOBIO、Sephora、Manning等绝

16、大部分快时尚集合店。为苏州零售百货注入了新鲜的血液、创造了苏州百货的新、奇、特。同时也引来了年轻、时尚人士的关注。餐饮娱乐业态吸引了人流:印象城引入了苏州第二家满记甜品与首家外婆家,为苏州的消费者提供了一个很好的场所,同时也为印象城带来了巨大的人流。,谢 谢 观 赏二一二年二月九日,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPF

17、WcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoP

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