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1、新里派克公馆烛光派对暨示范单位首度公开公关活动执行方案部门 Department：部版本号 Version：1.1 更新日期 Date：2006.11.19 第一章：活动概述一、活动背景新里派克公馆是上海绿地集团在成都继新里维多利亚后全力打造的高端楼盘项目；为全面打造新里派克公馆“新奢华主义”的品牌形象，向客户灌输新里派克公馆“收藏一座城市的奢华”的生活理念，提升项目在客户心中的认知度及美誉度，借样板房首度对外公开为契机举行公关活动，以样板房为最佳销售道具，为开盘蓄积客户，最大限度提高诚意金客户的转化率，形成口碑效应，为开盘销售充分蓄势；二、活动基调整个活动在温馨、浪漫的大氛围中进行；以现场的
2、包装及周到的服务为来宾带来轻松愉快的感觉贯穿始终；活动关键词：温馨、浪漫、轻松、情调、烛光。三、活动目的 1）通过本次活动，向客户展示上海绿地集团打造项目品牌的信心与实力，传递项目的特性与气质，为开盘销售奠定基础；2）通过本次活动，首度公开样板房，加强客户群对项目的认知度及美誉度，提升对项目的忠诚度，形成口碑传播效应；3）以样板房的首度公开，吸引更多潜在客户的关注，为开盘蓄积目标客户，同时最大限度提高诚意金客户的转化率；四、活动主题新里派克公馆璀璨之夜新里派克公馆烛光派对暨示范单位首度公开第二章：活动安排一、活动概述活动日期：2006年10月21日（星期六）活动时间：PM19：00PM21：3
3、0活动地点：海斯俱乐部后样板房区域活动对象：诚意金客户、潜在客户 约200人活动内容：1、样板房自由参观 2、样板房内小节目表演（SAX演奏、小提琴演奏） 3、饮料及特色西点供应二、现场包装羊西线方向入口：在入口显眼处设置导视板1个（“Q”型、绗架+喷绘42.5M），派保安人员在此指引；所需物料：绗架30M、喷绘14平方米；所需人员：保安1名君临天下方向入口：在入口显眼处设置导视板1个（“Q”型、绗架+喷绘42.5M），派保安人员在此指引；所需物料：绗架30M、喷绘14平方米；所需人员：保安1名停车区域：项目本身停车场及“成外雅庭”停车场作为活动主要停车区，派保安人员在此指引并看守车辆；所需人
4、员：保安10人门口区域：在俱乐部大门处设置主题背景板，上面安置射灯3盏，渲染烛光派对时尚、浪漫氛围；所需物料：主题背景1个（绗架+喷绘42.5M）、射灯3盏俱乐部区域：将俱乐部正门入口及后门出口玻璃门扶手用白色百合花及白色玫瑰进行装饰，增添美观；俱乐部内雕塑平台上点亮工艺蜡烛、时尚饰品若干（小相框、玻璃酒杯、工艺烛台等）；所需物料：鲜花若干、白纱若干、工艺蜡烛10支、玻璃烛台10个、时尚饰品若干；餐区：在俱乐部后门出口大片空地处，设置餐台，提供软饮及糕点供客户享用；所需物料：餐台桌子8张、软饮及糕点若干、纸杯、纸盘、塑料刀叉若干、工艺蜡烛20支通向样板房小道：每间隔1米左右设置一个铁艺花架，花
5、架上点亮大型工艺蜡烛，又增添烛光派对氛围，又能起到隔离作用。小道上的每个套桌上也点亮不同造型的工艺蜡烛；所需物料：铁艺花架20个（纱幔装饰）、工艺蜡烛40支、烛台10个；水景区：在水景区放置河灯30盏，点亮河灯蜡烛，烘托整个烛光派对氛围；样板房区域：在开放的两套样板房中都点亮不同造型不同颜色的工艺蜡烛，同时分别设置1个小型节目表演（SAX演奏、小提琴演奏），增添活动的浪漫情调；所需物料：工艺蜡烛40支、烛台40个所需人员：SAX演奏1人、小提琴演奏1人、俱乐部内洽谈区：每个桌子上设置工艺蜡烛1支，烘托烛光气氛；所需物料：工艺蜡烛20支、烛台20个三、所需物料导视板：2个（绗架+喷绘 42.5M
6、）桥头君临天下主题背景：1个（绗架+喷绘 42.5M）射灯：3盏时尚饰品（小相框、玻璃酒杯、玻璃烛台等）：15个餐桌：8张（含桌布）花艺扶手：8个西式糕点：200个(由专业酒店提供)软饮：雪碧、鲜橙多、可乐 纸杯：贵公司提供铁艺花架：20个工艺蜡烛：100支（不同造型不同型号不同颜色）玻璃烛台：100个河灯：30盏纸盘：200个小叉：200个四、所需人员保安人员：10人（由贵公司提供）保洁人员：4人（由贵公司提供）节目表演演员：2人壹峰工作人员：4人PARTTIME：2人附件：1、 客户提供部分人员部分：A、 保安人员10名B、 保洁人员4名物料部分：A、 纸杯500个需确认事宜：1、 成外雅
7、庭停车场租用2、 蜡烛选择2、设计稿清单A、 主题背景画面1个B、 导视板画面2个第五章 相关照片一、 蜡烛选择： 二、 河灯照片： 三、 铁艺烛台花架： 四、 小型演出： SAX演奏 小提琴演奏目 录前言 1方案流程设计 2宏观环境分析 3微观环境分析 10项目定位 47项目SWOT分析 96前 言我司为创世纪项目已经服务有4个月时间，此前我司已经向贵司提交了大本的市场定位分析及项目开发建议。目前，项目的商铺划分及上部住宅的定位已经基本确定，相关的文案以及设计也已确定，项目的总体定位已经基本明确。因此，我司在本方案中将首先针对发生微妙变化的行业环境进行分析，以为本项目寻找新的市场机会和突破口
8、，另外，对前一阶段工作的结果进行总结，在文字上明确并精练的提炼出本项目的市场定位。方案流程项目SWOT分析微观环境分析 项目定位项目威胁点项目机会点项目劣势项目优势宏观环境分析宏观环境分析自新政实施以来，房地产开发投资在去年高位运行基础上，继续保持了较高的增长，但开发投资增速有所减缓，由2月份的66.6%、3月份的59%到4月份53.4%，回落到5月份的49.3%。从3月到5月月均回落5.8个百分点。宏观环境分析今年1-5月，武汉市商品房销售额50.76亿元，增长41.4%，增速比1-4月回落3.5个百分点；商品房销售面积182.92万，增长21.7%，增速比1-4月回落1个百分点。5月份本是
9、销售的旺季，销售增速减缓，这表明武汉地产一定程度上受到了新政的影响，使销售旺季减淡，旺季推迟。楼市回暖现象不明显。宏观环境分析7月份，武汉市土地拍卖市场出现了自2001年以来的首次冷淡现象，6宗地块仅拍卖出不到10亩的两块小地块，土地市场上持币观望的开发商增多，尽管，武汉市房地产市场发展得比较健康，但仍然受到了宏观政策因素的影响，外地众多想进入武汉市场的开发商变得更加谨慎起来。宏观环境分析和记黄浦加入江汉路步行街，给周边目前在售的商业项目带来了一定的商业机遇。汉正街商业项目的扎堆开发，给老商圈带来了新一轮的复兴，汉正街龙王庙广场、汉正街第一大道美奇国际儿童乐园等各类地段较为核心的专业市场纷纷出
10、现，使各商圈之间的商业竞争加剧。宏观环境分析小户型及商住型楼盘受市场整体的影响，价格上涨较为谨慎，销售情况与往年同期相比，也较为冷淡，这表明，大部分在售小户型经历太长的销售周期，积累期加开盘期超过1年的小户楼盘不在少数。购房者与投资者在新政的影响下持币观望的人群逐步增多。宏观环境分析市场虽然比较冷清，但是不少核心地段的烂尾楼重新启动入市给市场带来一定的竞争压力。住宅项目延缓上市时间，而商业项目逆风而上，销售状况冷热不均，核心地段代表性商业项目销售普遍较好，而位置较为普通的商业项目，销售十分缓慢。宏观环境分析限制短线投资政策的出台，使投资观望者进一步增多。新政的出台，使期待房价下跌人群增多。购房
11、需求得到一定程度抑制。旧城改造力度较大及土地供给量大，导致新政对武汉市的影响最小。 微观环境分析1、项目概况：本项目位于解放大道与万松园路交汇处，南临解放大道；东临万松园路；西面与汉口饭店相邻。本项目所处地段核心、配套完善、商业氛围浓厚、商务环境比较成熟，外部条件十分过硬，这为底部商业及上部建筑的开发提供了十分强大的外部支撑。微观环境分析项目主要经济技术指标：总用地面积：9619总建筑面积：76850（不含地下）商业建筑面积：21250（15层）酒店式公寓建筑面积：55600地下建筑面积：12899容积率：8.0停车位：室外31个，地下393个，共424个绿化率：18.5%建筑总高度：99.5
12、米微观环境分析项 目周边配套内容道路配套南临解放大道，汉口中心城区五条干道之一，交通繁忙，东临万松园路，两条道路商业氛围十分浓厚，项目南面紧邻刚刚新建的地下人行通道入口。人行、车行均十分方便。交通配套项目紧邻万松园路、解放大道中山公园交通站点，十多条公交线路经过本项目，通往武汉三镇，交通十分便利。商业配套武汉广场、武汉世贸广场、SOGO崇光百货、新世界百货、武汉商场、万松园国际名品一条街，涵盖中低档、中档、中高档各种档次的商业项目，商业氛围十分浓厚。金融配套建设大道金融一条街，有工商银行、招商银行、建设银行、中国信合等银行密布，同时各商场底层均引进方便客户的银行机构，为商圈消费型客户及企业用户
13、提供了强大的金融支撑。商务配套周边现存多个四星级以上的大酒店，包括华美达天禄酒店、长江大酒店、亚洲大酒店等吸引着大量的人气，经营状况普遍较好，对商务人士的吸引力大大增加。 休闲配套中山公园、武汉展览馆、武广健身馆、武广保龄球馆等休闲配套分布于项目周边，为本项目上部业主及企业员工提供充足的休闲场所。医疗配套在两个三级甲等医院的中间，东边是华中科技大学附属协和医院、西边是华中科技大学附属同济医院，为本项目业主提供了较大的方便。教育配套教育资源丰富，周围分布着滑坡路小学、万松园小学、武汉68中、武汉69中、武汉市外语学校、华中科技大学附属同济医学院等等。对于有意居住于武广商圈的人群来说，无疑增添不少
14、吸引力。微观环境分析3、竞争环境分析：本项目由下部裙楼及上部建筑共同组成，因此，在进行竞争环境分析时，结合地块所处的地段及自身条件，分别从商业物业和住宅类物业进行分别的分析。微观环境分析商业物业：在早期提交给贵司的方案中，我司对武广商圈内的现有商业项目进行分析，提炼出走差异化商业路线的思路，并从产品设计、业态分布、商业档次上进行适合市场的定位，减轻项目后期经营的竞争压力。而目前项目面临的竞争压力主要来自于销售，尤其是各个商圈之间在售商铺对投资型客户、经营型客户资源的竞争。因此，主要选举目前武广商圈、汉正街商圈、江汉路商圈内在售或待租的新型商业项目进行分析。微观环境分析1、竞争楼盘基本资料（一）
15、楼盘名称开发商项目地址建筑形态主力面积（）备注新世界中心香港新世界集团航空路口1-6层商业裙楼及少量步行街未定宝丰时代武汉怡佳房地产开发有限公司解放大道宝丰路路口1-4层商业群楼整层整体招租阳光新天地新天地房地产开发有限公司新华路中段，民生大厦对面1-3层商业群楼3870目前未出华立新华时代武汉华立置业发展有限公司新华路马场角车站1-2层商业群楼90150项目未出同馨花园武汉江华房地产开发有限公司解放大道蓝天宾馆对面1-3层商业群楼13层整体招租东一时区美好愿景房地产开发有限公司新华路129号1-2层群楼60-300售磬业主出租美奇儿童城湖北地龙集团中山大道与民意四路交汇1-7层群楼最小标准铺
16、面为10 租售结合龙王庙商业广场武汉市盛唐房地产发展有限公司汉口沿河大道1号地下一层地上二层27-8070%租30%售汉正街第一大道武汉市龙腾置业有限公司多福路与汉正街交汇处地下一层地上四层20-12075%租25%售E.GO数码国际武汉市三和工程置业有限公司前进路电脑城与江汉路步行街交汇处1-2层群楼售微观环境分析楼盘名称开发规模销售现状均价、（元/）新世界中心商场36545步行街2000多目前暂停销售预计今年10月开盘未 定宝丰时代14层群楼每层800平方刚刚入市整体均价7000一层均价15000阳光新天地用地5313建面3773280%价格未定华立新华时代社区临街底商满布共2层未销售10
17、月未销售10月价格出来同馨花园1-3层群楼7800整体招租租金：70 东一时区1-2楼群楼业主招租租金：35-50，2层目前在售5600元/美奇儿童城1-7层每层60001、2、3、6、7售4层、5层出租一层：20000，三层：100001层租150，4、5层租90龙王庙商业广场27056060%一层：30000-50000二层、20000总体均价30000汉正街第一大道商业50万红宝石座销售95%左右封盘金座已经销售完毕蓝宝石在售一层均价28000，拍卖均价42000，泛首层均价21000元/E.GO数码国际1-2层共20000临街一层30000临街二层20000微观环境分析重点项目点评：【
18、新世界中心】该项目占地3.7万，建面27万，其中商业由两部分组成，一部分为建面36545的室内商场，共6层，另一部分为建面2000的国际风情步行街区。上部建筑定位比较复杂，有四星级酒店、居家型公寓、写字楼等。微观环境分析新世界中心的商场不对外销售，由新世界百货包租。后期将由新世界百货进行统一招商、统一经营、统一管理，目前项目招商工作正在进行。其国际风情步行街区也由新世界百货实行统一管理，是否销售还尚未最后确定，但不排除其正常运转后再行销售的可能。微观环境分析新世界中心百货商场是新世界百货商场在华中地区的旗舰店，商场定位十分高端，这一点与创世纪广场相似。集购物、休闲、娱乐、餐饮等商业功能于一体，
19、是一个综合性较强的高端百货商场。聚集世界精品和名牌产品、中西食府和各类娱乐设施。项目为新世界中国地产有限公司所开发，商业由新世界百货统一管理，“新世界”享有的品牌知名度在武汉乃至全国都是较高的，这对其招商工作的展开是非常有利的，形成与本项目的竞争主要体现在对经营户的竞争上。微观环境分析该项目虽然位于交通便利的航空路与武胜路交汇处，但由于处于航空路路口地段，立交桥交结点，交通十分繁忙，周边公交站点与该项目保持较远距离、车流大而人流少，对人流的吸引力和聚集力，与武广商圈的核心地段相比要差很多，这也是该项目作为商业项目开发的一大硬伤。该项目停工多年，工程进度一直十分缓慢，目前仍未入市，另外新世界集团
20、虽然给人声势较大，但其实际操作较为成功的项目却仅有常青花园一个，其他项目如新华家园、梦湖香郡均操作多年，进展均十分缓慢，这让其积累的声誉打了一定的折扣。微观环境分析【汉正街第一大道】项目规模：项目总占地424亩，总建面80万，商业营业面积50万，宾馆、写字楼25万。其中，一期规划用地72247，建面198658，主要为6栋地面建筑，前4栋为4层高商铺，后两栋30层高的临江建筑为公寓式酒店。地下6米建有2万的商铺，其余3万用作停车场、安置通风送气管道、消防设施和仓储使用。微观环境分析项目规划：项目4栋4层高商铺设双首层商铺，分内、外街。内街经下沉式广场下地下一层，泛首层商铺下楼梯距地面1.8米，
21、层高3.2米；内街经环形坡道可直接上首层，首层商铺上楼梯距地1.4米，层高4.6米。微观环境分析商铺形式及面积分布：外街全为一托二复式结构，面积100左右，一层层高3.3米，二层层高2.7米。首层和三层层高4.6米，二层层高3.6米。一期近3000套店铺，一、二层全部出售，三、四层为出租，面积从20到120不等。经营与管理模式：实行统一管理运营。店铺实行24小时循环经营。即深夜至凌晨进出大宗货物；凌晨至中午批发经营；下午以零售为主；晚上为灯光夜市。微观环境分析商业功能及业态分布：该项目分为商贸商务区、购物旅游区、商业服务区、文化休闲区和滨水观光区五大功能区。总体规划为“五纵四横”交通网络格局，
22、融合商务、商业、旅游、观光、餐饮、文化、休闲、娱乐等功能于一体，成为与国际接轨的全国性物流中心、信息中心、展示中心以及文明、繁荣、发达的现代化商贸旅游区。靠近沿河大道和五彩正巷的蓝宝石座为箱包区；靠近汉正街和大水巷的金座为女装区；靠近汉正街和五彩正巷的银座为男装区。微观环境分析项目目标客户群及销售上的竞争力分析：该项目主要的购买群以在汉正街从事多年经营活动的大中型商户及相当一部分来自于武汉市乃至辐射全国的投资型购买客户为主，如温州投资客等。由于项目位于汉正街核心腹地，它本身已经拥有一批来自于汉正街的大中型成功商户作支撑，另外，汉正街商圈在全国知名，其稀缺的地段，较高的商业价值，是目前在售商铺中
23、（不包括本项目）最具震撼力和吸引力的。 微观环境分析项目目标消费群及招商上的竞争力分析：项目采取批零监营的模式，在某种程度上容易形成品牌混杂、档次不一的局面，对高端人群吸引力较低，目标消费群主要以闲暇时间较多、喜欢物美价廉的中低层次的消费人群为主，与创世纪的高端定位基本不形成竞争。另外，其招商资源也比较充足，汉正街有着众多不同地方、不同档次的商户资源，对于规模超大的该项目来说，是资源优势，但其市场竞争力与武广商圈是不能比的。微观环境分析【龙王庙商贸广场】项目用地面积为62404，总建筑面积约为270560，地上建筑面积约为176783、地下建筑面积约为93777，项目建筑覆盖率是65%。项目共
24、分三期开发，一期于2004年10月18日开工，目前在售，预计一期交付时间为2005年12月，开业时间约为2005年12月。一期总建筑面积是9437.25，地上建筑面积是3800，下沉式广场的建筑面积约625，容积率是0.66。一期共有228个铺位，得房率为50%以上。微观环境分析项目一期建筑高度为17米，共有2层，第一层层高为7.8米，第二层层高为5.8米，工艺品城层高为4.8米，一期配有停车场面积6000余。项目二期、三期一层层高5.1米、二层层高5.1米，三层层高5.1米，四层层高5.1（8.4）米，五层高8.4米，地下一层层高为5.1米。二期交付时间为2006年12月 ，三期交付时间约为
25、2007年12月。微观环境分析项目在操作模式、目标客户群、目标消费群上与汉正街第一大道有相似之处，但是由于汉正街第一大道同时推出，面临市场竞争压力来自于销售与招商两个方面。对创世纪造成的竞争冲击也仅来自于销售上的，尤其是对投资型客户的竞争。微观环境分析竞争环境分析总结：商业项目之间的竞争已经上升为商圈之间的竞争，汉正街、武广、江汉路武汉三大商圈之间的竞争，实质上是复兴的传统商圈、新兴的核心商圈之间的竞争，尤其是用于销售的项目，突出体现在对投资型客户的争夺上。在售的商业项目与目前只租不售的商业项目之间的竞争，虽不存在销售上的竞争压力，但是在招商上面却面临着争夺商家的竞争压力。微观环境分析汉正街正
26、在开发的商业项目，龙王庙商贸广场、汉正街第一大道，开发规模大，周期长，早先开发的商业部分必须能够较好的投入经营与运作，若早期开发部分不能很好的经营与运作，则很容易给项目后期的销售造成很大的阻力。在对外的宣传口径上均以租多卖少，便于统一经营管理的口号来吸引想进入项目的经营户，实际操作上则采取十分灵活的尺度。微观环境分析在商圈的档次上有很大的差别，因此商圈之间的竞争的，主要在于销售，而不在于招商。而商圈内部商业项目之间的竞争，既有招商上的竞争、又有销售上的竞争压力。由于本项目为武广商圈之内唯一可卖的商业项目，因此基本上没有来自于商圈之内的竞争压力。微观环境分析在地段上武广商圈和汉正街商圈的知名度在
27、省内外都是相当高的，所不同的是武广商圈的档次和总体形象要远远强于汉正街和江汉路。在商铺总价上，商铺总价从50多万到今400万均有分布，价格跨度较为广泛，但不管是价格范围均有实力人群买单。首层商铺均价采取常规手段销售，最高均价拍卖均价42000元/。微观环境分析商住楼竞争环境分析目前整个住宅市场新盘数量相对较少，尤其是新入市的项目较少，而前期参照的一部分商住型楼盘及小户型楼盘，已经基本销售完毕，研究价值不大，而武广商圈内及其周边区域的在售商住型及写字楼物业并不多，因此，主要选择了武广商圈内及周边区域内在售的几个楼盘进行重点的研究和分析。微观环境分析竞争楼盘基本资料一楼盘名称开发商项目地址建筑形态
28、主力户型主力面积（）特色配套新世界中心新世界中国地产有限公司武汉市解放大道634号高层无阳光新天地新天地房地产开发有限公司新华路中段，民生大厦对面高层1*138-70商业氛围浓厚，底3层商铺提供全面的商务配套宝丰时代武汉怡佳房地产开发有限公司解放大道宝丰路路口高层3*2*2110-150位于宝丰路路口有比较完善的外部配套华立新华时代武汉华立置业发展有限公司新华路马场角车站小高层高层3*2*290150正对菱角湖广场宝利金国际武汉世纪华宇置业有限公司汉口花楼街198号高层1*11*230-65与万达商业广场、步行街相邻，外部商业配套完善楚天星座武汉金华实业有限公司汉口青年路与万松园交汇处高层1*
29、126-65位于万松园路与青年路交汇处，外部配套比较完善景江华庭武汉荆江房地产开发有限公司六渡桥高层2*240-80享有六度桥商圈完善的商业配套微观环境分析楼盘名称开发规模销售现状均价（元/）主打形象物 管（元/）新世界中心写字楼71940中心公寓7万多，酒店万多国际风情街未售未定中心实力 合众连横出类拔萃未定宝丰时代占地2414.24建面2504360%4500商务旗舰创富胜地2.0阳光新天地5313地面积37732筑面积80%5500华立新华时代80000 筑面积未销售10月未销售10月价格出来杭州风情待定宝利金国际地面积7139.43103648.694700中坚地标繁华尽览1.6楚天星
30、座建筑面积451922005年6月26日开盘30%5500(精)1景江华庭占地8000建面59000大户型剩余较多4300（精装修）微观环境分析【新世界中心】新世界中心上部建筑的物业类别比较丰富，有7万多的写字楼物业、7万多的板式公寓物业，以及4万多的五星级酒店。其中，写字楼物业、公寓楼物业是新世界拥有产权的物业。而其五星级的酒店因为是占了原武汉饭店的地，并没有产权，只有20年使用权，20年后新世界将会将其还给武汉饭店使用。微观环境分析新世界中心的写字楼只租不卖。新世界中心的公寓有7万多，其中1万多将作为产权式酒店销售出去，具体的操作方式尚未确定，6万左右的公寓将作为住宅加以出售。其五星级的酒
31、店只有使用权和收益权，不能出售。所有物业的租售价格均未确定。微观环境分析新世界中心目前的工程已经完成80%左右，这在一定程度上可以显示出开发商的资金实力，增加人们对该项目的信任度。另外，其商铺、写字楼目前只出租，不销售的模式，不仅显示了开发商的实力，也在某种程度上可以保证项目的档次和品质。这一点是其招租和部分物业销售中，比较有竞争力的因素。新世界中心的上部物业仅有其公寓（包含住宅与产权式酒店）可以出售，而且其入市的时间也预订为今年10月份，这与本项目的销售进度是基本相交叉的，势必会造成一些竞争，尤其是上部的酒店式公寓和住宅物业造成的竞争。微观环境分析【阳光新天地】该项目居新华路中段，地理位置优
32、越。周边金融中心、信息中心、文化娱乐中心、休闲广场等配套设施齐全，交通便利。该楼盘由商业、酒店公寓、商务公寓三大物业形态构成，共29层，其中1-3层为餐饮、娱乐、休闲商业服务中心；4-17层为纯投资型酒店公寓，由星级酒店管理公司统一经营与管理；18-29层为商务公寓，面积可自由组合，随意分割，可供客户随意选择。微观环境分析4-17层酒店公寓统一精装修，配备统一家具家电，18-29层商务公寓为毛坯房交房。首层和四层分设豪华大堂，同时设有空中花园等绿化景观。销售情况：目前1-3层未对外销售，租售价格并不确定，4-17层的酒店公寓面积为35-70，上半年已全部销售完。18-29层为商务公寓，4月份开
33、盘销售，购买面积70起，目前均价5500元/，销售90%，现仅剩5500元/以上的高层单位尚未售出，项目前两年的物业管理费为3元/月，相对较高。微观环境分析操作方式：该项目的酒店公寓由武汉新宜天地酒店管理有限公司统一经营管理，对购买酒店公寓的客户实行六年包租，7%的年返租率，在包租期间，其购买客户每月有一天的免费居住期，即一年12天的免费居住。这种方式对于投资客户来说具有很大的吸引力，因此项目一经推出就受到投资者的追捧，销售状况良好。微观环境分析这表明了在目前消费者越来越理性的情况下，如果单纯强调地段的升值潜力，而不能从实际上保证其收益，则未必能够取得成功，但是如若像阳光新天地这样引进酒店经营
34、，极大的保证了投资者的收益，则一定会取得胜利。商务公寓采取投资和自用两种操作方式 ，但是仍以投资为主。微观环境分析宝丰时代该项目位于宝丰路路口，正对桥口体育休闲广场，所处地段较为核心，周边商业、商务、生活配套十分齐全，中百仓储、武汉美食一条街等与项目仅仅相邻，为项目提供了较好的外部支撑。该项目规模较小，总共也只有2万多的体量,总的开发体量不大。4-28层为商住楼，三梯六户的内廊式布局。各户型仅有一面或两面采光。微观环境分析待添加的隐藏文字内容3户型面积分布于90-150之间，以居家的方式加以布局，但可以根据情况将厨房管道封闭或改为卫生间上下水。项目定位于商住楼，商务与居住混杂，使项目整体档次并
35、不高，但平均价格仅有4500元/，地段也较为核心，仍然吸引了不少的企业用户在此置业。微观环境分析【竞争环境分析总结】小户型楼盘销售速度大大减慢，尤其是没有特别卖点的小户型楼盘消化速度大大减慢。新开小户型楼盘大大减少，市场竞争压力大大降低。项目定位三、项目定位本项目由下部商业裙楼和上部塔楼组成，其中商业部分面积占据2万多方的体量，上部塔楼也有5万多方，二者的总价值基本相当，因此，在对本项目进行定位时分别从下部商业裙楼和上部塔楼出发。项目定位商业物业定位由于在与贵司合作的前4个月中，我司对本地现存典型竞争商业物业及上海、广州等地的特色商业物业进行了比较细致的考察，借鉴了其设计中的亮点，业态分布及商
36、铺划分的微妙之处，并与贵司基本确立了本项目的商业形式、商业档次、商业特色、商业功能、商业业态、商铺面积、经营模式定位等诸个细节上的定位。下面将就这些已经达成共识的定位进行文字性的确定。并从市场的角度出发用竞争楼盘对比法，从市场的角度确定本项目的价格定位。项目定位1、商业形式定位：室内集中式商业，通过条形中庭创造均好性强的室内购物环境。项目定位2、商业档次定位：定位于高档。原因有二：第一、武广商圈商业项目众多，各类商业项目档次涵盖中档、中高挡、中低档，目标消费群与其他商圈人群相比，总体消费层次要高；第二、其他商业项目已经做得比较成熟，走低端路线不适合于本项目，走中档路线，竞争必然激烈，从差异化角
37、度来说本项目定位于高档，有利于充分利用客户资源，规避无谓竞争。项目定位3、商业功能定位：购物功能为本项目主要的功能，另外，餐饮、休闲、娱乐也占据相当体量。通过餐饮、娱乐、休闲既能完善商场功能，又能吸引消费人群，延长其消费时间，带动对主要功能的消费。项目定位4、商业业态定位及分布：本项目的业态上以服饰为主，以休闲、娱乐类的业态为辅，并配以利润率或消费频次较高的业态，如化妆品、各类特色餐饮等。在前面的4个月工作中，已经基本确立了本项目的具体业态，下面将各楼层业态分布提炼如下：项目定位第一层商铺业态分布如下：底层铺面商业价高，而且各个位置的商铺价值差距也大，因此，为充分实现各区域商铺的价值，在业态的
38、分布上，也显得比较具有综合性，其中，临街铺面商业价值最高，因此以实力较强的特色品牌店、旗舰店、体验店等大面积特色铺面吸引人气和提升档次；而中庭及入口处的商铺商业价值居于其次，因此以金银首饰、名牌钟表、品牌化妆品、男女配饰等利润率高的业态为主；其他部位商铺则以展示品牌及销售为目的的品牌服饰店为主，涵盖服装、鞋帽、箱包、手袋等。项目定位第二层商铺业态分布如下：国际品牌女装专区，涵盖国际品牌女士服装配饰、时装精品，国际品牌时尚女装、休闲女装，国际品牌商务女装等。第三层商铺业态分布如下：国内品牌女装专区，涵盖品牌时尚、休闲服装；品牌时装配饰，国内品牌时尚女装、休闲女装，国内品牌商务女装等。项目定位第四
39、层商铺业态分布如下：国际、国内品牌休闲男装；国际、国内品牌商务男装、男士正装；时尚男装、休闲男装；作为运动、休闲品牌服装专区。项目定位第五层商铺业态分布如下：由于第五楼商铺楼层较高，在销售上和业态的分布上均不能与1-4层楼商业的业态及划分方式相比。第五层楼商铺在业态必须与1-4楼有所差异，并形成整个商业的特色，区别于传统的商业形态。因此，建议以娱乐、休闲餐饮为主，业态以咖啡厅、西餐厅、特色餐饮、古董鉴赏厅、高档酒吧、贝乐园等为主，使购物、娱乐、休闲互动等高品位娱乐休闲场所。项目定位5、商业特色定位：主题特色是商业整体形象识别的核心本质。在日趋激烈的商业竞争环境中，只有那些形象鲜明、具有强烈人格
40、魅力的商业项目才能脱颖而出，成为市场的领导者。主题特色是商业项目培育、稳定和扩大市场资源的坚强保障，也是商业项目租金增值和商品附加值提升的支持基础。因此，我司对本项目特色定位提出以下建议：项目定位营造情景式购物环境，通过娱乐、休闲等形式带动零售。年轻、时尚、浪漫化的消费环境，通过流行的休闲、娱乐方式带动一类人群在此聚集消费，找到市场的突破口。打造国际、国内品牌购物中心，特色性消费场所。项目定位6、经营形式定位建议本项目在经营形态上实现对传统零售业的突破将“休闲消费”融入传统零售，带动零售，通过休闲创造直接的收益，并吸引充足的人气，从而全面带动购物消费，打造“休闲娱乐”为主题的商业格局。项目定位
41、7、商铺面积定位商铺面积划分的作用主要有三：第一、通过面积，使其总价控制在合适的范围内，众多的投资者均购买得起，第二、通过面积差异，拉开总价差距，使其有利于商业价值低的商铺先销售出去，而高价值商铺的销售贯穿全过程，而能带动其他商铺的销售。第三、合理的商铺面积划分有利于商家的经营，有利于充分的吸纳室内外人流。项目定位因此，在本项目主力的商铺建筑面积主要分布于30-40之间，一楼临街铺面、中庭部位的高价值铺面适当划大，以60-100为主，二、三、四楼中庭部位的铺面及主要人流集结点的铺面面积适当划大，以50左右为主，四楼根据其运动、休闲类品牌服装的要求面积适当划大。五楼的商铺以大面积为主，适用于娱乐
42、、休闲类业态需求。项目定位【价格定位】在4月份提交的方案中，我司根据项目所处地段的租金现状对本项目地段的价格进行了初步的计算。由于该价格并没有考虑市场竞争因素而作出，而项目推出之后，必然会受到来自于汉正街、江汉路等商圈在售的有影响的商业物业项目之间的竞争，因此，本次定价将采取楼盘可比因素量化定价法。项目定位因素权重汉正街第一大道（一层外街）龙王庙商贸广场（整体）项目地块（一层整体）位置0.5424252.5价格0.552.54242商业氛围0.4525252人气0.351.541.251.5物业管理0.330.930.941.2商业形态0.351.541.241.2交通0.441.641.652升值潜力0.351.541.251.5商业规模0.25
