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1、陆家嘴金融中心二期,项目解读市场纵览办公展望商业思考车位建议 案例借鉴,项目解读 项目区位,四至范围东:荣成路南:浦东南路西:银城路北:黄浦江位置陆家嘴东北紧邻黄浦江,项目解读 交通网络,交通地铁交通过江隧道,陆家嘴金融中心,项目解读 经济指标,性 质:住商办综合项目用 地 规 模:100 万平方米开 发 时 间:2008-2013 年总建 面 积:1341042 平方米 办 公 面 积:709942 平方米 酒 店 面 积:121900 平方米 地上商业面积:45500 平方米 住 宅 面 积:113700 平方米 地下商业面积:127000 平方米 地下车库面积:223000 平方米,项目
2、解读 开发进度,市 场 纵 览,市场纵览 办公市场 市场概况,市场纵览 办公市场 市场概况,整个陆家嘴写字楼市场平均租金报价目前在$1/M2/day甲+级写字楼平均租金在1.4/M2/day甲级写字楼平均租金在0.9/M2/day甲-级写字楼平均租金在0.75/M2/day乙级写字楼平均租金0.55/M2/day。实际有效租金视各写字楼免阻期的长短，以每2年免租一个月计算，则租金为报价96折。,市场纵览 办公市场 市场特征一 陆家嘴写字楼等级分布规律,1 陆家嘴办公中心区域的范围主要指浦东南路以西、东昌路以北、环黄浦江区域,该范围向东、向南等级呈递减趋势；2 黄浦江滨江沿线主要为甲+级写字楼，
3、离黄浦江越远其等级呈递减趋势；3 东方路西侧主要为甲-级写字楼，东侧主要为乙级写字楼，由西向东呈递减趋势；4 浦东南路西侧主要为甲级写字楼，中间沿线主要为甲-级写字楼，东侧主要为乙级写字楼，由西向东呈递减趋势。,市场纵览 办公市场 市场特征二、陆家嘴写字楼租金水平/空置率分布规律,1 陆家嘴区域的租金为$1/M2/day，最高租金水平范围$1.4-1.9/M2/day,从该范围向外的 变化趋势表现为由西向东、由北向南依次递减的趋势；2 离黄浦江越近其租金越高，最高达到$1.5/M2/day，离黄浦江越远其租金呈递减趋势；3 东方路西侧租金略高于东侧，一般要高出$0.1-0.2/M2/day；4
4、 浦东南路西侧租金明显高于东侧，一般要高出$0.3-0.4/M2/day；5 陆家嘴CBD写字楼空置率普遍较低，无论甲级、乙级，一般出租率都能达到90以上。,市场纵览 办公市场 历年供应与未来供应预测,市场纵览 办公市场 历年供应与未来供应预测,市场纵览 办公市场 历年发展,陆家嘴定位为国家金融中心 受益于国家金融中心的定位，陆家嘴CBD成为目前上海乃至全国甲级写字楼供应量最大的CBD。截至2006年，陆家嘴写字楼市场保有量达到175万平方米。受上海2010年要承办世博会的重大利好影响,甲级写字楼的需求近几年将十分旺盛,尤其是陆家嘴CBD区域的写字楼更是受益匪浅。历年供应量在8.8-23万M2
5、 2000-2006年之间，陆家嘴CBD每年的写字楼供应量保持在8.8-23万平方米。吸纳量与供应量基本持平，在+10%左右。,新增物业品质较高 由于未来陆家嘴写字楼集中供应区域为汇亚大厦及金茂大厦周边，所上市写字楼基本为甲+级。未来供应急剧放大 2008年-1010年供应量超过100万平方米（尚不包括竹园的供应量），这一供应量占据目前陆家嘴的60%以上。租金走势，整体稳步上扬，产品出现差异 整个陆家嘴由于供应量的急剧放大，空置率略有上升趋势，但新增供应写字楼等级较高，基本为甲+级，拉高了高端物业的租金水平，导致平均租金将呈稳中有升趋势，我们预计年增长率保持5水平。但是我们也看到空置率的提高必
6、然会促使一些物业降价，高端物业会分流下一级市场，因此陆家嘴将呈现高端物业继续维持强势，低端物业（包括旧甲级）会出现租金下调、空置率上升。2010年后，你好出尽，办公市场将出现僵持。,市场纵览 办公市场 未来供应预测,市场纵览 商业市场 市场概况,综合性商场 正大广场 区域内唯一一家集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体的大型购物中心 零散分布 办公楼底商 办公楼底商受办公楼性质影响，呈零星状分布，主体为服务型商业 周边商业 新上海商业城 做为上海重要的市级商贸中心，商业发展成熟，对陆家嘴核心商务区的商业具有一定的分流作用,市场纵览 商业市场 市场概况,正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司
7、投资4.5亿美元兴建,总建筑面积24万平方米,目前共有350多家商铺签约,出租率超过90%。,百货,娱乐,零售,餐饮,该项目于1997年投资兴建，2002年开幕营业，前期定位为单一百货，但招商不利导致资金短缺；后期重新定位，转为综合性购物中心，经营状况良好。,市场纵览 商业市场 市场概况,正大广场业态分布和租金一览表,办公楼底商,市场纵览 商业市场 市场概况,区域内底商呈零星状分布,业态以服务办公型商业为主,业态单一，租金水平主体保持在2-3元/M2/天。而金茂大厦等甲+办公楼定位于区域娱乐中心，商业服务于全市，业态丰富，故租金较高，租金水平在 0.5-1$/M2/天。,区域内办公楼底商业态分
8、布和租金一览表,市场纵览 商业市场,可完善和增加的业态 目前区域内除正大广场为综合性商业外，其余均为小体量的商务配套。从目前区域发展态势来看，可以引入大型娱乐型商业，如：主题专卖店，大型休闲娱乐设施，美食城等，并大力发展旅游商业以满足区域不断增长的商业需求。,市场小结,问题一本项目每年的供应量与开发时序？问题二本项目车位总量与地下开发强度是否匹配？问题三本项目商业业态与商业形式？,本项目带给我们思考的三个问题,办公展望,区位：位于陆家嘴甲+级办公区间内项目：310500平米(其中10万平米转让给中国人民银行)市场：区域内顶级办公楼环球金融中心的上市必将带动甲+级办公楼租金上限的提升，但同时会加
9、大供应量，其带来的后果就是甲+级办公楼租金继续上扬，甲-、乙级办公楼租金下跌。,2009推案建议,办公展望 项目定位,一期,二期,三期,建议划入1期,2009推案建议,定位：甲+级办公楼推案量：建议2期中10万平米加快建设速度，与1期同时上市租金：预计市场租金在$1.2-1.3/天/平米（预租在$1.1-1.2/天/平米）基于环球金融中心高端的定位，本案在产品品质上应尽量与之靠近，在租金行情上可略低于环球金融中心，更宜走平价路线。,办公展望 项目定位,预计5%空置率,区位：位于陆家嘴甲级办公区间内项目：189842平米市场：2010年市场供应明显减少，空置率将有所降低，2010年世博会的召开对
10、办公楼市场有着重大的利好，甲级办公楼市场将持续上扬,2010推案建议,办公展望 项目定位,一期,二期,三期,建议划入2期,2010推案建议,定位：甲+级办公楼租金：预计租金$1.3-1.4/天/平米（预租在$1.2-1.3/天/平米）推案量：建议2E5-1剩余地块同时开发市场供求：2010年市场供应明显减少，预计空置率将有所降低本项目由于一期高端的定位，二期将很容易达到这一租金水平，,办公展望 项目定位,预计5%空置率,2011-2015年推案建议,办公展望 项目定位,区位：位于陆家嘴甲级办公区间内项目：319200平米（剩余量体逐步稳定推出）市场：2011年起市场供应明显减少，市场上已无较大
11、量体与本项目竞争,三期,二期,一期,2011-2015年推案建议,办公展望 项目定位,定位：甲级办公楼租金：甲级租金预计$1.3/天/平米、（2011年本案上市时）市场供求：到了2011年之后，市场由于多重你好的消失，导致市场处于相对僵持阶段，租金也将保持稳定。,商业思考,商业思考 市场认识,现状：目前区域内除正大广场为综合性商业外，其余均为小体量的商务配套。展望：随着新鸿基及国际金融中心的陆续上市，预计陆家嘴区域的商业未来上市量可达到15万平方米左右，且面市时间相隔不远，届时对本项目的商业必然会形成较大的竞争，但同时，对于区域商业的发展成熟也带来的契机。,原因：整体补缺与本区域业态配比,交通
12、状况相吻合正大广场业态转变后，经营状况有所好转改变”昼城”现象,导入大量人口具有国际知名娱乐区相似的条件,即非常靠近或已成 为商务功能区的一部分.,商业思考 总体定位,陆家嘴商务区的商业辅助 上海市的娱乐休闲中心 与外滩遥相呼应的时尚旅游商业,商业思考 业态定位,商业思考 租金建议,从目前周边市场商铺的租赁情况，综合考虑本项目自身的品质，对商铺租金建议如下（地下商场和办公楼底商均按净租面积计算）：地下：5-10元/.天 办公楼底商：4-8元/.天（以大面积租客为主）住宅底商：-15元/.天,商业思考 商业形象建议,船坞甲板的时尚商业中心在外形建筑上部分容入船坞甲板文化的特征，将见证了地块历史的
13、船舶文化与当今上海的时尚休闲文化有机融合，即延续了历史，又见证了现在，更为项目找到了灵魂。,商业思考 商业细部建议,绿色通透空间流动空间模拟自然环境理由:项目商业设施以地下为主,为了消除人群在地下封闭空间所产生的压抑感:,商业思考 商业细部建议,自然环境的模拟,商业思考 商业细节建议,上下的扶手电梯采取错开式对接理由:增加行人在此的逗留时间，加强项目的旅游观光效应,分区块采用不同的装修风格，塑造不同的主题空间，增加项目的旅游趣味性,商业思考 商业细节建议,增加公共活动空间，营造集会、公共活动的场所。,商业思考 商业细节建议,车位 思 考,车位思考 现状认识,车位与面积的配比 区域内甲级办公楼，
14、230-300建筑平米，配比1个车位。区域内乙级办公楼，200-250建筑平米，配比1个车位。区域车位经营状况 目前车位出租率为90%-98%。经营状况为基本满租。车位使用客户使用客户主要来自本项目办公楼内企业。国有企业车位占有率较大，外资少。使用时间段集中在朝九晚五的办公时间 其他时间段车位空置率高使用率低。,车位思考 车位思考,本项目平均330建筑平米配比1个车位，比例略低于区域同类产品，预计能够基本满足本项目业主对车位的使用需求。目前区域总体车位区域市场基本处于满租状态，预计本项目在商业 导入大量人流后，出现车位紧张的情况，经营前景良好。车位设于地下商业部分以下的1-3层，基建成本高，资
15、金回收周期长。,商业思考 建议,保持目前的地下空间开发强度，增加车位数预留机械车位接口 满足人流高峰时可能出现车位供不应求的情况。,案 例 借 鉴,概况 商城地上地下各两层，上面是商业街，下面是个综合城，有展馆、饭店、商场。在建设过程中，注重新旧文化的结合，强调新旧两种文化和两种建筑方式。一种建筑保持原有文化的方式，另一种新建的建筑，比如当时的展馆、美术馆、大学，融入新的文化和新的思想，这就在地下城达到原有文化与新思想的完美结合。,案例借鉴 蒙特利尔地下商城,主要数据指标道路系统长度约为25英里；每天通行人数超过50万；共有11700个商店、百货商场、餐馆、剧院、电影院，其中有约40个剧院、电
16、影院及其他休闲场所,案例借鉴 蒙特利尔地下商城,开发思路及定位地下商城希望能在CBD的地下空间发展中达到城市与开发商的双赢。由开发商出资建设地下通道、连接建筑物、维修、监测和进行责任担保。政府则采用激励的办法，包括长期租赁、占用公共区域、车道许可、不计入楼层面积及签订发展协议等,案例借鉴 蒙特利尔地下商城,蒙特利尔市地下分为四个不同的商圈，最热闹最繁华的是麦吉尔广场区；Place Ville Marie占地3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的主体，其中一幢平面呈“十”字形、高达183米、玻璃和钢结构的塔式大楼，是加拿大最高、最大的超高层建筑。广场仅地下部分就有4层，最下层为地铁车站，最上层是商业
17、中心。广场地下有4层，最下层为地铁车站，第23层为900车位的室内停车场和技术设备层，最上层是商业中心。,Place Ville Marie,案例借鉴 蒙特利尔地下商城,硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。包括：购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面的多功能商业。商业步行街管理水平不仅具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面为一流。具有较高的文化内涵与艺术品味,借鉴意义,案例借鉴 蒙特利尔地下商城,概况 六本木新兴商业区是由森大厦公司与约400多名房地产权者共同开发的。占地面积约为11.6公顷，总楼面积76万平方米，有276
18、2个停车位。它以写字楼“森大厦”为中心、包括酒店、美术馆、购物中心以及住宅，成为一座综合性设施。,案例借鉴 六本木综合体,功能分区 Mori Arts Center Grand Hyatt Tokyo Virgin Cinemas Roppongi Hills Shop&Restaurants Roppongi Hills Arena&Gardens Roppongi Hills Residences Roppongi Hills Mori Tower TV Asahi,案例借鉴 六本木综合体,主楼,森大厦是主要的办公区域，也是该综合体的最主要部分。高54层，由2-5楼的饭店等商业店铺、7楼4
19、8楼的写字楼、49楼以上的美术馆及会员制俱乐部构成，其中包括由约80家店铺所组成的购物中心“WEST WALK”；设有由完全独立房间的会员制图书馆；会议室的“六本木学术hills”；可以360度“眺望东京市容”的展望台。,案例借鉴 六本木综合体,艺术中心 MORI艺术中心坐落在MORI大厦的第49层，是六本木文化的中心和象征，包括MORI美术馆、六本木东京观光俱乐部和六本木希尔学院。,案例借鉴 六本木综合体,艺术中心 MORI艺术中心 坐落在MORI大 厦的第49层，是六本木文化 的中心和象征，包括森美术馆、东京展望台、六本木东京观 光俱乐部和六 本木希尔学院。,案例借鉴 六本木综合体,Gra
20、nd Hyatt Tokyo是六本木中心的鲜明的里程碑。以大量创新的酒店、酒吧引导着一种充满活力的生活方式，她配备了2800平米的典礼和会议设施，成为完美的婚姻和社会聚会的场所。,案例借鉴 六本木综合体,Grand Hyatt Tokyo 作为六本木中心的鲜明的里程碑。她以大量创新的酒店、酒吧引导着一种充满活力的生活方式，她配备了2800平米的典礼和会议设施，成为完美的婚姻和社会聚会的场所。,案例借鉴 六本木综合体,VIRGIN电影院配备了超前的先进的音乐厅，有9个频幕的高级放映组合配置，声音环绕效果堪称一流。,案例借鉴 六本木综合体,商业&旅馆先进的零售设备，高质量的建筑设计以及优美的花园和
21、散步小径，营造出一种生气活泼的城市氛围。每栋建筑都有其自身的风格。,案例借鉴 六本木综合体,Roppongi Hills Arena&Gardens,在六本目大舞台旁边，有大型的公众公园和很多小园林。68000棵树木和灌木营造了一个温馨高贵、四季常青的环境，让每个游客在每个时刻都能感受自然气息。,案例借鉴 六本木综合体,在六本目大舞台旁边，有大型的公众公园和很多小园林。68000棵树木和灌木营造了一个温馨高贵、四季常青的环境，让每个游客在每个时刻都能感受自然气息。,案例借鉴 六本木综合体,Roppongi Hills Arena&Gardens,Roppongi Hills Residence
22、s,在风景如画的六本木社区有两栋高层和两栋低层的住宅楼，含有793户豪华住房。这个生活小区设备完善，设计精美，安全舒适。还包括有医院、旅店等硬件配套。,案例借鉴 六本木综合体,Roppongi Hills Residences,案例借鉴 六本木综合体,Roppongi Hills Mori Tower,高238米的54层 高楼MORI TOWER是该综合社区的主要办公区域，提供了380000平米的办公空间。,它的高度和先进的外部设计使它成为东京的一个标志性建筑。每层办公楼都有4500平米的办公区域，配备了最先进的安全设施和最完善的办公设施。,案例借鉴 六本木综合体,Roppongi Hills
23、 Mori Tower,高238米的54层高楼MORI TOWER是该综合社区的主要办公区域，提供了380000平米的办公空间。它的高度和先进的外部设计使它成为东京的一个标志性建筑。每层办公楼都有4500平米的办公区域，配备了最先进的安全设施和最完善的办公设施。,案例借鉴 六本木综合体,TV Asahi,TV Asahi 在六本木有坚实的根基，它的总部就设在六本木。这个电视中心配置了最先进的设备，拥有强劲广泛的数字信息网络，对开辟日本数字电视新时代有重要意义。,案例借鉴 六本木综合体,谢谢观看！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeY
24、ZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKz
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