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1、商贸中心项目方案书 项目名称：xxx商贸中心项目业主：xxx有限责任公司项目法人代表：xxxxxx年xx月xx日xx省xxx市xx有限公司关于投资建设商贸中心的方案书xxx经济技术开发区xx新区： xx省xx市xx有限责任公司，始建于xx年xx月，现有资产1.5亿元，净资产1亿元，员工500余名，是集批发直销、超市零售、物流配送、酒店经营、禽蛋加工为一体的跨行业、多业种经营的综合企业，销售网络遍布xxx市的三县二区一市，同时又是“五粮液、茅台、剑南春、泸州老窖、郎酒、金龙鱼粮油、红牛饮料、箭牌口香糖等知名品牌在xxx市的总代理商；2013年实现销售xxx亿元，利润xxx余万元，税费xxx余万元
2、，被评为商务部xxxx试点企业，xx省商务厅xxx省应急保障重点联系企业，xx市贸易“十强”企业。随着公司不断壮大和发展，现有的办公、仓储、物流配送、网点布局等条件已经无法满足企业的发展，须在xxx经济技术开发区xxx新区征地30亩新建商贸中心。现将构建商贸中心的初步方案规划如下：目 录第一章 项目的功能定位.1第二章 建设的内容及规模.2第三章 组织机构及人力资源配置.3第四章 投资估算及资金来源.4第五章 经济效益预测及财务评价. .5一、 经济效益预测.5二、 财务分析.6第六章 结论.10附表一 项目投资估算表.11附表二 年销售收入测算表.13附表三 年总成本估算表.14附表四 项目
3、损益测算表.15附表五 现金流量表（全部投资）.16第一章 项目的功能定位本项目位于xxx经济技术开发区xx新区内，商贸中心是一个集批发、零售、综合仓储、物流配送为一体的综合性项目，该项目的实施有利于改善城市投资环境，完善城市服务功能，提升城市形象、竞争能力，同时有利于解决社会就业，加快本地区经济发展，充分发挥广安市的聚集和辐射作用。第二章 建设内容及规模 xxx市商贸中心项目占地30亩，总建筑面积38000，项目拟建规模及内容如下：1、总用地面积：30亩2、总建筑面积：38000。其中：商场办公用房9000仓储用房18000（大米、食用油仓库5000，食用糖仓库3000，肉制品冻库2000，
4、蔬菜、水果保鲜仓库3000，其他食品用仓库5000）生活配套用房10000公用设施用房10003、道路50004、绿化30005、容积率26、绿化率15%。第三章 组织机构及人力资源配置 商贸中心项目由xx省xx市xx有限责任公司独立承办，项目建成后由xx市xxx有限责任公司管理经营。公司本着精简、高效、统一的原则，实施定编定员，建立良好的用人和激励机制，企业劳动定员为400人，其中：管理人员60人，占15%，经营及其他人员340人，占85%。第四章 投资估算及来源1、 估算内容：估算内容包括项目工程费用、工程建设其他费用、基本预备费及流动资金投入。2、 估算结果：项目预计总投资6000万元，
5、其中工程费用3650万元，工程建设其他费用1100万元，基本预备费250万元，流动资金1000万元。3、 投资来源：该项目总投资6000万元，由四川省广安市糖酒有限责任公司自筹解决。4、 附投资预算表第五章 经济效益预测及财务评价 一、经济效益预测1、营业收入测算：项目营业收入主要包括批发、零售收入及代储商品业务收入，根据社会购买力水平、市场销售前景、经济发展速度及城市人口和流动人口激增等主要因素测算，按较为保守的销售数据，该项目正常年营业收入达到3亿元。其中批发、零售2.8亿元、代储商品2000万元。（见附表二）。2、成本、税金、费用测算：批发零售商品综合毛利率按15%计算成本，代储业务收入
6、按毛利率30%计算成本；房屋折旧按20年折旧，机器设备按10年折旧，摊销费用按10年计算；税金：农产品增值税按13%，其它商品增值税按17%，代储商品的营业税按5%计算,城市维护建设税为主税种金额7%，教育费附加为主税中3%；所得税按西部大开发优惠税率15%计算。工资及福利费用：根据现有的工资水平，按2000元/月/人计算，福利按工资14%计算。财务费用：利息按年利率9%计算。根据以上测算营业成本25200万元/年，商品流通费用2390万元/年（见附表三）；该项目每年可实现利润总额1570万元，增值税、销售税金及附加840万元。利润分配：所得税235.5万元，税后未分配利润1334.5万元。该
7、项目完工后可为xx及周边地区提供批发、零售、代理、仓储、物流配送为主的多元化服务，预计实现销售3亿元，年上缴税费1100万元，解决社会就业人员400人以上，经济效益和社会效益非常显著。 二、财务分析 （一）、财务分析的依据 1、本项目经济计算期按12年测算。其中：建设期2年，经营期10年。2、项目损益测算表。3、项目总成本估算表。 （二）、现金流量分析对计算期现金流量进行分析，累计现金流量34600万元，绘制出全部投资的现金流量表（见附表五）。 （三）、静态指标分析1、 投 资 回 报 率=年均经营净现金流量 投 资 总 额 100% =3460万元 6000万元 100%= 57.6% 2、
8、 固定资产投资利润表= 年均利润总额 固定资产投资总额 100% =1570万元 5000万元 100%=31.4%3、 固定资产投资利税率=年均利润总额+年均税金及附加总额 固定资产投资总额 =1570万元+1075.5万元 5000万元 100%=52.9% -20404、 静态投资回报期（含建设期）=3+ 2960 =3.7年 （四）、项目清偿能力分析 1、还款资金来源该项目经营期间的税后利润、折旧及摊销投入正式营销后年有未分配里利润1334.5万元，固定资产折旧616.5万元。年共有还款金额1651万元。 2、还款期：偿还固定资产投资借款期（含建设期） 固定资产投资贷款额 =建设期+
9、税后利润+折旧 5000万元 =2年+ 1334.5+316.5 5年 （五）、财务评价 通过项目的经营成果和财务指标分析，可以看到： 1、项目能取得较好的经济效益，年营业收入30000万元，实现增值税、销售税金及附加840万元，利润总额1570万元。2、项目的各项投资指标均较好，投资回报率、投资利润率、投资利润分别为57.6%、31.4%、52.9%，均高于行业基准收益，说明项目投资在经济上市可行的。3、项目的回收期短，清偿能力强，静态投资回收期3.7年，偿还固定资产借款期5年。第六章 结 论xxx商贸中心项目有助于完善城市服务功能，满足人民需求，改善xxx投资环境，提高城市竞争力，积极发挥
10、xxx市的积聚和辐射作用；同时项目建设可为社会提供数百个就业岗位，经济效益和社会效益都是明显的，因此项目建设是必须的，也是可行的。希望得到政府在征地、税费、资金等方面大力支持，使工程顺利实施。附表一项目投资估算表序号项目及费用名称数量单位估算价值投资比例建筑工程设备安装其他合计一工程费用24701330365060.8%1主体建筑38000215650426601.1商场、办公用房90004841266101.2生活配套设施100005361126481.3仓储配送用房18000108025213321.4公用设施用房10005614702区域工程164662302.1室外管网16162.2室
11、外照明10102.3强弱电工程40402.4绿化工程300030302.5道路50001041042.6围届30303设备款760760 单位：万元 序号项目及费用名称数量单位估算价值投资比例建筑工程设备安装其他合计二工程建设及其他费用1100100018.3%1土地费30亩7507501.1土地平整费9004841266101.2建设单位管理费100005361126481.3工程勘察设计费18000108025213321.4前期咨询费10005614702工程监理费164662302.1招标代理费16162.2施工图审查费10102.3工程保险费40402.4其他相关费用30003030
12、工程费用与其他费用合计4750三基本预备费2504.3%四流动资金100016.6%五项目建设总投资6000100%附表二年销售收入测算表序号类 别销售收入比 重1批发、零售收入2800093.3%1-1肉制品30001-2蔬菜24001-3禽蛋水产品20001-4粮、油制品90001-5酒、饮料60001-6副食品56002商品代储收入20006.7%合计30000100% 单位：万元附表三年总成本估算表 序号类 别销售收入备 注1销售成本252001-1商品销售成本238001-2商品代储成本14002商品流通费用23902-1经营费用11702-2管理费用680（含固定资产折旧摊316.
13、5万元）2-3财务费用5403销售税金及附加840合计28430100% 单位：万元附表四项目损益测算表序号类 别销售收入合 计1销售收入总额30000300001-1商品销售收入28000280001-2商品代储收入200020002销售成本总额25200252002-1商品销售成本2380002380002-2商品代储成本140014003销售毛利480048004销售税金及附加8408405流通费用239023906利润总额157015707所得税235.5235.58税后未分配利润1334.51334.5 单位：万元附表五现金流量表（全部投资）序号项目年份建 设 期经 营 期12345
14、67-1112合计一现金流入1、营业收入总额3000030000300003000030000300002、加收流动资金100010003、现金流入小计300003000030000300003000031000301000二现金流出1、固定资产投资4000100050002、流动资金100010003、营业成本2520025200252002520012600025200252000销售税金及附加8408408408408408408400现金净流出400010002704026040260402604013020026040266400三净现金流量-4000-1000296039603960396019800496034600四累计净现金流量-4000-5000-20401920588094802964034600
