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1、十堰xxxx项目市场调查计划一、工作原则/目标根据贵司委托工作意见，我司在深入理解贵司调查咨询工作目标基础上，通过反复讨论及广泛征集意见后，形成如下主要工作原则与目标，以期达成双赢。 体现十堰市房地产业整体发展状况及十堰商业发展整体状况。通过高端/高层/小高层住宅全样本调查反映十堰市房地产市场之全貌，同时通过商业市场的深入调查及专项分析，建立由面到点、由全局到局部的印象。 以贵司咨询工作目标为基础，整合顾问企业资源优势，体现特色及地方性的原则。在选取样本过程中，充分融入了顾问企业对房地产市场及商业状况的认识因素，较为符合十堰市房地产市场的现实情况；在部分环节，如核心商业区域等块面，在贵司分析要
2、求基础上增加了部分分析因素，以建立全貌。重点思路并做单独说明，以期沟通达成共识。 以市场调研为基础的定量分析为主，以专向座谈为基础的定性分析为辅的原则。在趋势分析、特征分析方面,定量分析方法存在一定局限性,特增 加了目的明确的座谈环节,通过定性分析的方法弥补定量分析的不足。 综合考量影响事物变化的多方因素,最大化体现前瞻性的原则。局部环节，尤其是对商用物业市场的前景判断，我司认为必须综合考虑规划及十堰商业发展前景的关系，特予以增加，以使结论更具参考价值。 建立健全的工作体系，既提供基础数据统计基础上的综合分析，又提供调查类基础数据的原则。除提供主体报告外，并提供多种类别的原始调查数据及商业形态
3、分析数据。二、 十堰市经济宏观概况分析主要调查内容：人口、面积、国民生产总值、生活水平、购买力、经济发展速度、城市规划、商业发展规划等。三、十堰市房地产业（住宅物业与商用物业）调查分析1、主要调查内容：2003年至2004年十堰房地产住宅物业开发特点及现状1. 宏观市场概况分析2. 十堰各区域房地产市场概况l 白浪区住宅市场分析l 张湾区住宅市场分析l 茅箭区住宅市场分析3. 十堰市高层住宅市场分析l 地段区域位置调查分析l 购买客户群体分析l 高层或小高层售价调查分析l 高层或小高层房型调查分析l 高层或小高层绿化调查分析l 高层或小高层配套调查分析l 高层或小高层物业管理调查分析2、主要调
4、查内容：2003年至2004年十堰房地产商用物业开发特点及现状1. 十堰市整体商用物业市场发展现状：开发模式、建筑规划、供求分析（包括：销售及租赁）、销售及租赁价格分析、运营模式、项目配套、经营种类及楼层划分、交付标准、物业与商业管理、经营现状分析。3、主要调查内容：十堰市房地产的发展趋势分析1. 住宅物业市场发展趋势2. 商用物业市场发展趋势4、主要调查内容：项目所在区域调查1. 十堰市各区域在城市发展中的地位、现状及前景2. 项目所在地块区域在城市发展中的地位、现状及前景1) 项目区域位置分析2) 未来城市发展方向及项目区域地位调查3. 项目所在商业区域商圈调查5、主要调查内容：地块调查项
5、目所在地块特点：1. 地块人口状况2. 地块基础设施及交通条件3. 地块区域住宅开发的特点4. 周边生活配套6、主要调查内容：项目宏观调查调查包括：以十堰xxxx为中心（近距离一公里，中距离三公里、远距离五公里的区域整体摸底）1. 规模2. 地理位置3. 交通线路4. 周边配套5. 发展商自身知名度及实力等四、十堰市主要商业区域配套调查根据十堰市白浪区、张湾区、茅箭区这三大商业区域及网点进行划分，从而深入进行调查及分析，重点调查片区划分如下： 1、中心商业片区人民商场片：以十堰人民商场、中商百货、五堰商场为代表。人民路片：以人民商场、人民箱包商场、人民商场超市为代表。香港街片：专业性批发市场及
6、商业街为代表。东岳路片：以酒吧、酒店、咖啡馆、餐饮业、休闲业为代表。邮电路片：以蓝星电脑城为代表。北京路片：北京路已成为近年来房地产市场重点开发区域之一，随着众多项目的不断开发建设及道路贯通，各种配套设施也在不断完善，越来越多的商业项目落户该区域，随着市场对北京路所形成的关注，相信不久的将来该区域又将成为十堰市一个新的商业居住中心。2、车城路商业片区公园路至东岳路：以中商平价广场、人民商场箱包城、车城商场、东岳家具广场为代表。3、商业副中心片区以红卫商场为代表。五、十堰市主要商业市场业态配套调查重点问题说明：我司认为，无论从核心商业区分析、典型商业业态分析，到该部分的集聚型商业分析，分析的核心
7、之一便在于样本的选择上。根据我司现有对十堰商业市场的前阶段认识，在样本选择的过程中，或考虑到典型性，或考虑到本土/异地企业的代表性，或考虑到区域的均衡性，或考虑到比较的可执行性，进行了综合选择，如与贵司思路不符，请提宝贵意见。对十堰市典型商业物业进行基本情况调查，调查样本选择包括：1、家居市场调查分析十堰分析样本选取，东岳家具广场、大本营、家饰广场。不同经营品类具有不同的营业需求，拟通过行业特征一致或类似的十堰商铺物业进行分析，便于进行横向比较。武汉分析样本选取，金马家居广场、欧亚达家居广场、金海马家居等专业市场的经营状况、物流、经营管理、人流量车流量调查对比分析。l 商业基本情况概述指标包括
8、项目位置、开发模式、建筑规划、营业面积、经营划分、经营现状、基准配套、商户组成、租赁及销售价格、物业及商业管理等基本情况。l 商业能见度分析商业建筑能否容易找到是一个非常关键的要素，因为商业的根本目的是吸引顾客来消费。l 人流、车流、货流动线分析通过人流、车流、货流的动线分析，评价商业物业的交通通畅程度。l 分层业态及主力店/品牌分析调查描述性分析。l 分层租金水平及出租率分析调查取证分析。l 分层销售价格水平及出售率分析调查取证分析。l 商业配套、税费等分析主要分析停车位及税收费用设置情况。l 商业定位及人群定位分析对商业物业的经营定位、消费人群定位进行综合评价。2、大型电器城调查分析十堰分
9、析样本选取星光电器城、人民超市（三楼电器层）武汉分析样本选取：国美电器广场、工贸电器作为调查论证l 商业基本情况概述指标包括项目位置、开发模式、建筑规划、营业面积、经营划分、经营现状、基准配套、商户组成、租赁及销售价格、物业及商业管理等基本情况。l 商业能见度分析商业建筑能否容易找到是一个非常关键的要素，因为商业的根本目的是吸引顾客来消费。l 人流、车流、货流动线分析通过人流、车流、货流的动线分析，评价商业物业的交通通畅程度。l 分层业态及主力店/品牌分析调查描述性分析。l 分层租金水平及出租率分析调查取证分析。l 分层销售价格水平及出售率分析调查取证分析。l 商业配套、税费等分析主要分析停车
10、位及税收费用设置情况。l 商业定位及人群定位分析对商业物业的经营定位、消费人群定位进行综合评价。3、大型仓储式卖场调查分析十堰分析样本选取人民超市、鑫隆超市作调查分析。武汉分析样本选取：家乐福、中百仓储、新一佳等超市作调查论证。l 商业基本情况概述指标包括项目位置、开发模式、建筑规划、营业面积、经营划分、经营现状、基准配套、商户组成、租赁及销售价格、物业及商业管理等基本情况。l 商业能见度分析商业建筑能否容易找到是一个非常关键的要素，因为商业的根本目的是吸引顾客来消费。l 人流、车流、货流动线分析通过人流、车流、货流的动线分析，评价商业物业的交通通畅程度。l 分层业态及主力店/品牌分析调查描述
11、性分析。l 分层租金水平及出租率分析调查取证分析。l 分层销售价格水平及出售率分析调查取证分析。l 商业配套、税费等分析主要分析停车位及税收费用设置情况。l 商业定位及人群定位分析对商业物业的经营定位、消费人群定位进行综合评价。在以上分析基础上予以总结，并计划举行专项座谈会。基本分析结构如百货商场商业经营分析，差异在于：业态更为复杂，增加铺面间隔分析；主力店招商情况更为复杂，对计划引入的（家具、家电、大型仓储卖场等三大主力业态进行单独分析。4、大型百货业调查分析十堰分析样本选取，人民商场、车城商场。五堰商场等具有相对规模的商户进行分析，便于进行横向比较。武汉分析样本选取，武汉广场、亚贸广场等大
12、型综合类百货商户，以其经营状况、物流、经营管理、人流量车流量进行调查论证。百货商场物业经营分析包括：l 商业基本情况概述指标包括项目位置、开发模式、建筑规划、营业面积、经营划分、经营现状、基准配套、商户组成、租赁及销售价格、物业及商业管理等基本情况。l 商业能见度分析商业建筑能否容易找到是一个非常关键的要素，因为商业的根本目的是吸引顾客来消费。l 人流、车流、货流动线分析通过人流、车流、货流的动线分析，评价商业物业的交通通畅程度。l 分层业态及主力店/品牌分析调查描述性分析。l 分层租金水平及出租率分析调查取证分析。l 分层销售价格水平及出售率分析调查取证分析。l 商业配套、税费等分析主要分析
13、停车位及税收费用设置情况。l 商业定位及人群定位分析对商业物业的经营定位、消费人群定位进行综合评价。5、大型餐饮、娱乐、宾馆商业经营调查分析十堰分析样本选取金酒九大酒店、鑫荣酒店、如意大酒店武汉分析样本选取：金盾酒店、21世纪娱乐城作调查论证物业经营分析包括：l 酒店业的开发成本、经营成本、硬件配套成本等调查。l 商业基本情况概述指标包括项目位置、开发模式、建筑规划、营业面积、经营划分、经营现状、基准配套、商户组成、租赁及销售价格、物业及商业管理等基本情况。l 商业能见度分析商业建筑能否容易找到是一个非常关键的要素，因为商业的根本目的是吸引顾客来消费。l 人流、车流、动线分析通过人流、车流、的
14、动线分析，评价商业物业的交通通畅程度。l 分层租金水平及出租率分析调查取证分析。l 分层销售价格水平及出售率分析调查取证分析。l 商业配套、税费等分析主要分析停车位及税收费用设置情况。l 商业定位及人群定位分析对商业物业的经营定位、消费人群定位进行综合评价。6、专业性批发市场调查分析包括：小商品批发市场、服装批发市场等专业性批发市场l 商业基本情况概述指标包括项目位置、开发模式、建筑规划、营业面积、经营划分、经营现状、基准配套、商户组成、租赁及销售价格、物业及商业管理等基本情况l 商业能见度分析商业建筑能否容易找到是一个非常关键的要素，因为商业的根本目的是吸引顾客来消费。l 人流、车流、货流动
15、线分析通过人流、车流、货流的动线分析，评价商业物业的交通通畅程度。l 分层业态及主力店/品牌分析调查描述性分析。l 分层租金水平及出租率分析调查取证分析。l 分层销售价格水平及出售率分析调查取证分析。l 商业配套、税费等分析主要分析停车位及税收费用设置情况。l 商业定位及人群定位分析对商业物业的经营定位、消费人群定位进行综合评价。六、补充调查分析1、十堰市支柱经济产业调查及分析汽车产业一直以来均是十堰市的主要经济支柱产业，但随着东风汽车总部迁出十堰，此举将对十堰市的整体经济（宏观及微观）所形成的影响，在此次项目调查中将进行深入调查及分析，从而论证十堰xxxx项目开发过程中所存在的市场风险。2、
16、十堰旅游业的现状调查及发展分析通过对十堰旅游业市场及星级宾馆业态经营的全面摸底调查，分析论证十堰xxxx宾馆业经营的市场容量及市场承接力。七、十堰市房地产业（商用物业与住宅物业）结论根据贵司要求，调查及分析十堰市商用及住宅物业的整体现状及趋势，并针对相应的调查结果，予以十堰xxxx项目开发及运营上的理论和数据支持。我司将通过调查、统计、分析，予以归纳总结，同时，在专项座谈会中亦涉及了部分内容，我司将把该部分内容作为结论部分的重要补充。八、事项安排时间：待定1、 整个市场调查（包括：十堰市整体商用和住宅物业市场调查及武汉市商业项目与各大业态主力商户的调查论证），所需调查周期为15天2、 十堰十堰
17、xxxx专项市场分析报告编写时间8天十堰十堰xxxx项目产品报告编写时间5天注明：总需28个工作日完成本次市调工作和项目报告编写委托咨询工作的人力安排计划：共17人，分为6个组，l 其中由我司董事会成员1人组成A小组主要负责本次专项调查工作的总安排及总监控；l 4人组成B小组（分为两队，2人成为一队）主要负责十堰市商用物业的专项调查工作；l 4人组成C组（分成两队，2人成为一队）主要负责十堰市住宅物业的专项调查工作；l 4人组成D组（分成四队）主要负责对十堰市各大商业区域及代表项目进行人流、车流等数据统计工作；l 2人组成E组主要负责本次专项调查的深度访谈工作；l 2人组成F组主要负责武汉商业
18、市场主力商户的调查工作。组别负责人主要工作职责成员数量A组专项调查工作的总安排及总监控；1人B组十堰市商用物业的专项调查工作3人C组十堰市住宅物业的专项调查工作3人D组十堰市各大商业区域及代表项目进行人流、车流等数据统计工作3人E组专项调查的深度访谈工作1人F组武汉商业市场主力商户的调查工作1人注明：1、其中A、B、C、D、E组成员在十堰开展调查工作；F组成员在武汉开展工作，上述人员共合计：17人；2、调查监督工作随调查工作同时执行；3、由于本次数据调查量较为庞大，从我司操作经验看约需要10名临时调查人员。为保证工作执行的质量，重要岗位均由我司人员担任，临时调查人员辅助配合，临时调查人员一律培
19、训上岗；4、双方各确定一名联络人，在一般情况下由双方联络人直接沟通，避免混乱局面的出现。待添加的隐藏文字内容3费用预算/收费方式(略)九、附件附件（一）投资户、经营户座谈会问卷(商业项目)1、 您认为在这里建设主题式商业物业，向那个方向发展会比较适合？请选择一个答案。 普通临街商铺 主题式商业步行街(例如酒吧街、时尚街等) 专业市场 大型SHOPPING MALL您的建议 。2、 您需要的商铺面积多大？（建筑面积） 50以下 50-100 200 以上 其它 3、 您所能承受的最大租金压力是多少？（每平方米月租金）20元/以下 30元/ 40元/ 50元/ 80元/以上4、 您购买的商铺，主要
20、用作什么用途呢？ 自己经营 投资（出租或转手出售）（1） 选择“自己经营”者请回答下面问题：您将经营什么品种的商品？答： （2） 选择“投资用途”者请回答下面两个问题：a 您为什么选择商铺作为投资工具呢？b 您希望得到的投资回报是多少？ % （以百分比表示）c 您期待并且认为较为合理的租金收益是多少元/平方米？ 30-50 50以上 80 100以上 其它 5、 您目前主要从事哪一种行业？ 6、 您购买商铺的预算是多少？ 万元。7、 您会选择哪一种付款方式来购买商铺？ 一次性 银行按揭付款 首期分期付款8、 如果您购买商铺的话，您对发展商所提供商业配套有什么要求？ 附件（二）竞争对手情况调查表
21、(住宅目)1、基本资料项目名称地理位置销售热线项目规划占地面积组团开发总建筑面积容积率建筑特色配套设施园林、绿化特色车位数量周边配套现推组团及数量交楼时间工程进度装修标准管理费2、项目现状价格类型表面均价一次性均价按揭均价最高价最低价售价（元/m2）户型二房三房四房五房其它 面积范围数量比例销售率热销户型及原因售楼人员表现现场包装项目优势项目劣势市场反应和销售效果评价附件（三）项目周边环境调查调查形式：前往项目所在地进行实地调查，了解项目周边的市政配套、区域功能等。周边配套设施数量备注肉菜市场银行超市学校（中小学、幼儿园）医院、诊所、药店公交线路邮局饮食场所娱乐场所其它设施附件（四）区域宏观市
22、场状况调查调查形式：查阅图书、统计年鉴、政府部门统计数据、报章、互联网等相关资料并向专业人士及有关政府官员咨询相关问题。表年十堰市宏观经济指标调查项目内容同比增长（%）国民生产总值人均生产总值人均收入水平人均消费水平房地产业在国民生产总值中所占比重： 表2年十堰市房地产基本数据统计市场类别项目数量同比增长一手市场预售面积成交面积成交金额住宅供应量住宅成交均价二手市场住宅成交量成交均价成交量增长速度人均居住面积：附件（五）竞争对手情况调查表（商业物业项目）项目名称预售证号地理位置现场电话发展商商业管理公司物业管理公司规划建设公司项目规划总体规划总建面积占地面积组团开发建筑特色周边配套车位数量车位
23、价位交铺时间管理费实用率工程进度功能划分价格类型表面均价一次性均价按揭均价最高价最低价售价（元/m2）商铺间隔面积范围开间与纵深销售率热销类型及原因售楼人员表现工作态度专业知识现场包装项目优势项目劣势市场反应和销售效果评价附件（六）独立（临街）商铺调查表项目名称地理位置建筑特色经营种类功能划分商铺间隔开间纵深面积范围人气指数租金范围周边配套附件（七）典型商场情况调查分析表项目名称地理位置发展商联系电话商业物业管理公司联系电话项目规划总体规划总建面积占地面积商铺数量建筑特色配套设施车位数量车位价位周边配套主力店总体功能各层功能划分及品牌店数量及名称六五四三二一地下商铺类型售价或租金（元/m2）商
24、铺间隔面积范围开间与纵深项目优势项目劣势附件（八）酒店、宾馆名称 级别划分 表1-入住率、客房数量、配套水平酒店、宾馆市场调查表项目基本数据地 址电话级别周边情况布置内容占地经营面积入住人数休闲娱乐配套客房等级客房数量客房面积客房价位客房分析客源分析交通环境分析经营状况分析物业管理状况最低消费价格备注：大堂面积娱乐面积车位面积附件（九）深度访谈内容一、房地产同行、地产记者、地产专家座谈会1. 十堰市整体房地产市场板块的划分、差异、特点2. 十堰市房地产商用物业及住宅物业平均价格走势及趋势判断3. 项目所在区域商业板块（包括住宅）的划分及其差异4. 项目所在区域商业板块（包括住宅）平均价格走势及趋势判断5. 十堰市现阶段房地产市场竞争状况6. 十堰市购房者表现、整体偏好、消费心理成熟度等7. 十堰市畅销楼盘的规模特点、推广策略、价格、主推房型、配套、园林规划等8. 十堰市经营较好的商业项目规模特点、经营特色、推广策略、租赁及销售价格等二、规划局等有关政府官员座谈9. 十堰市整体的未来城市规划10. 政府对整个十堰各区域的发展有哪些重要的远景规划、功能定位11. 政府最新出台的有关房地产行业的方针政策、法律法规（包括财政、信贷、税收）12. 十堰市的人口总量、人口构成、家庭平均收入、人均储蓄情况、消费水平与结构、产业及商业投资规模等
