《广场商业综合体考察报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广场商业综合体考察报告.doc（17页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、上海大宁国际广场商业综合体考察报告 一、项目简介及理念1.项目简介上海大宁国际广场，占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米,为一综合性、多功能的商业房地产开发项目，是沪北地区首个以lifehub 生活中心为理念的大型购物休闲广场。广场位于上海浦西南北中轴线-共和新路(南北高架)-与大宁路交界。东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道路。25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和
2、城市生活配套设施等。离地铁1号线延长路站仅约80米；离人民广场仅5个地铁站；邻近上海交通枢纽的内环立交(位于本项目南面)和中环立交(位于本项目北面)。此外，公交车46、79、95、107、114、220、222等线路直达本项目。同时，本项目范围内亦设有多处出租车扬招点。本案免费班车点图1 大宁国际广场在上海的地图位置2.项目理念LifeHub（生活中心）。即所谓将“生活、工作、消费”的人文活动融会在一起，让人们在一个多元的环境中享受城市生活带来的美好体验。现代消费者就是一批努力要把生活中的所有内容化繁为简的人。朝九晚六军训似的工作规律让现代人单调的想吐，午餐时间相当于放风，可谁都没有精力和时间
3、长途跋涉去享受一顿美食，就近解决一顿是一顿，和填鸭没什么区别。下了班业余生活丰富的希望健身房在隔壁，烹调美味的餐厅走几步就到，娱乐场所在视力范围内，因为谁也没有心思为了度过一个美好的夜晚而做上海一夜游。周末更不例外，因为拥挤的交通让人感觉仿佛一路上在难产，不动用公共交通工具能让周末更美好。正是基于现代人这样的生活心态，商家才不断把自己的消费内容扩充起来，既要丰富的消费内容也要简单的消费过程，方便、快捷就是现代消费者最简单的要求。大宁国际商城的LifeHub理念的实质即，为消费者在一个聚集点进行“方便”“快捷”“多元”的消费。开发商简介：崇邦集团成立于2003年，股东包括香港安泰集团、信兴集团、
4、伟新集团、Timezone国际和新加坡和美集团。集团管理层由资深房地产开发经营人士组成，曾成功打造多个上海知名房地产项目，经验丰富。崇邦集团致力于成为中国具先导地位的房地产发展及投资商之一；并以其诚信及增值、创新、高效实施和持续盈利等能力，建立国际声誉。创办以来，崇邦集团成功开展三个各具特色的上海房地产发展项目。项目经济指标基本指标55000平方米酒店面积30000平方米总建筑面积250000平方米办公楼面积40000平方米建筑栋数15栋商业面积120000平方米停车位1300个车库面积50000平方米电梯每栋均有至少2部设备房面积10000平方米二、总体规划设计特点整个大宁商业广场项目按建筑
5、形态及功能可分为四大区域，由15栋独立建筑组合而成。规划布局上采取了开放式商业步行内街的形式，建筑设计外围高，内部低，在商业内街中形成明显的层次感。业态规划各个区域主题明确，吸引目标客户均匀的分布到项目内的各个区域。1. 总体布局办公楼、公寓、酒店与购物中心形成综合体图2 项目总体布局示意图 图3 项目总体布局平面示意图 所有15栋建筑通过建筑间廊桥被划分为9大组团（block）,中央广场设置在 5、6、8、9组团的中间包围处。从其建筑功能分布情况来看，该项目商业比重很大，是较为典型的商业主导型综合产品。以下述详细剖析中将以商业相关信息为对象。 a.商业建筑布局组团栋数规模主题111F3F购物
6、、餐饮211F3F服饰、影院511F3F电器、餐饮641F4F餐饮、服饰811F4F餐饮、电脑、娱乐941F4F餐饮、服饰、休闲1011F3F购物、休闲1111F4F服饰、购物1211F5F购物、餐饮、休闲从项目总体布局来看，主要涉及的餐饮、休闲、零售业没有采取绝对意义上的分隔布局，而是采取remix的混合布局，这对于沿街面相对较短的本案来说有利于消费人群在内部商业主体的逗留和消费。 项目纵向商业利用率较高,多业态的组合引入，使得一些相对承租能力较弱但档次较高的业态能够在纵向空间上生存。平均3F以上的商业布置也最大化了项目的盈利能力。b.业态分布 一楼业态分布图 二楼业态分布图 三楼业态分布图
7、 四楼业态分布图 零售业 休闲娱乐业 非商业用途 餐饮业 酒店平面布局1.街角主入口处，零售、餐饮业混搭搭配，其中以零售业为主要业态。2.沿街次入口处，主要排布中型餐饮业3.内街区沿街，零售、餐饮业混搭搭配，不设置主要业态。4.广场中心，高度聚集餐饮业，形成广场内商圈5.其他内纵深处，主要散布休闲娱乐等业态纵向布局1.1F采取remix混合布局，即 餐饮、零售业 混合穿插搭配，不进行明确功能分区；各主入口以零售业为主、次入口以餐饮业为主。2.2F 各组团功能分区较明显，以广场中心为起点，第一梯度为餐饮业、第二梯度（主外街）为零售业，第三梯度（次外街）为酒店业。3.3F 各组团功能与2F大致相似
8、，也为三级梯度，原零售业份额划拨部分给于休闲业。即第一梯度为餐饮业、第二梯度（主外街）为零售、休闲业，第三梯度（次外街）为酒店业。4.4F 平面完整度较差，布局较混乱，大体布局意图是延续各建筑3F原有业态的延续或设置低承受能力相关业态。 .酒店及裙楼商业区 本区域位于广场的西北角（图中蓝色部分），由福朋喜来登酒店及六层裙楼商业组成，除一楼由交通通道自然隔断外，本区两幢建筑2-6层均连接在一起。在本区域的北楼设置了大润发超市，形成了人流聚焦的热点，同时，结合两幢楼连接之后进深大的特点，在4楼和5楼分别设置了消费目的性较强的亲子广场及特色美食街，充分的分享了此处聚集的人流，也拉动了原本4、5楼商业
9、价值不高的商铺的价值的提升。本区域主要通过聚集人流，并主动引导人流，从而提升整体的商业价值。图4 大宁国际福朋喜来登大酒店大宁国际商业广场的商务酒店由国际知名的喜达屋(Starwood)酒店管理公司以其品牌“福朋喜来登(Four Points by Sheraton)”来管理。酒店拥有326间精致舒适的客房，包括23间套房，配备现代家具家居，全新的福朋舒适之床，纯平液晶电视，高速宽带接入以及具语音留言和免提功能的两路电话。除了有舒适的客房和套房外，酒店还拥有高雅且一流的会议设施、令人愉悦的美食天地、全方位的娱乐休闲体验等，满足各方面人士的需求。3.停车及休闲娱乐区本区域位于广场的西南角（图中绿
10、色部分），由8层立体停车场及3层裙楼商业组成。本区是整个商业项目中最为背街的部分，商业价值很难得到创造，在本案具体的操作中，在此处设置了一个规模巨大的立体停车场，结合地下停车场的出入口，这里也成为了另外一个人流与车流汇聚集中的热点区域。同时在业态规划上，也引入了影城及大型运到那个品牌专卖，将商业价值不是很高的区域持有自营，也带动了人气，实现人流在整个区域中纵横穿梭，提高了其他区域的商业价值。本区域主要是商业价值不高的区域通过业态规划，实现持有自营，同时创造人流汇集热点，促进周边区域商业价值的提升。4.办公及裙楼商业区本区域位于广场的东面（图中红色部分），通过5幢高层建筑将中心商业内街围合起来，
11、避免了应靠近城市核心干道所带来的噪音干扰。主要产品形态均为4-18F高层商住办公楼+1-3F裙房商业。为满足不同行业、不同从业人士对于办公环境的需求，本项目的办公楼备有三款不同建筑规格：全中央空调的办公楼，实用型分体式空调办公楼和每个单元均有独立厨房和卫生间的SOHO型办公楼。图中第11座和第10座采用1F通道自然分隔，2-3F联通的设计，自然地拉长了人流动线。本区沿街两幢基本为对称布置（图中第8座和第5座），从产品形态到业态规划上均比较类似。其中1F均设置有特色餐饮（如KFC、星巴克等），2-3F均引入了大型主题卖场（一个是国美电器，一个是宏图三胞），4F则规划为KTV。各个区域业态的明确定
12、位对充分的吸引人气起到了比较强的作用。另外，在1F的规划中，对外设置有许多开口供游人进出，同时商铺均采取了双面开门设计，延展了商铺的临街面，提高了商业价值。本区域主要是通过1F多设置出入口，同时商铺双面开门设计，拉长商铺的临街面，提高商业价值。2-3F大面积的商铺可考虑引入大型主力店持有自营，也起到了聚集人气的重要作用。5.核心餐饮及购物区本区域位于项目的中心位置（图中橙色部分），被外围建筑所围合，但内部穿梭的街道展现出了完全开放的氛围。建筑均为4层左右。其中1F大多规划为品牌服饰店、小型特色餐饮店（如甜品屋）；2-4F则主要规划为中型特色餐饮店。图中第9座和第6座位于整个商业广场的核心中央地
13、带，是人群与人流最为密集的地区。建筑设计上采用开放式商业内接的形式，方便人群自由穿梭于中心区域内。1F均为分割小面积商铺，便于引入商家经营。2-4楼则均有空中连廊相连接，使得食客能更方便的在不同商家之间进行选择，也为经营业主带来了均衡稳定的人流。本区域为人流集中区域，设置开放式步行内街，使得人流能均衡的导入到项目的其他各个部分。中心区商业采用小面积分隔，方便日后经营；楼上则引入中型餐饮主力店，并利用联通的立体交通，使高楼层商铺的区位性不再突出。图5 开放式的步行内街本商业综合体采用开放式的步行内街，通道的布置方式更是有利于顾客方便找到自己喜欢的商店，此外一些露天的广场及建筑小品也为人们在购物之
14、余提供了休息和拍摄的场所，另外，通过建筑的合理布置，适度的遮挡阳光直射，创造了通透宜人的空间。三、交通体系与停车特点从本项目交通动线组织上看，采用了人车分流的设计。对于人群活动比较集中的区域，则完全设置为人行区，车流的流线则顺应业态规划的需要，沿各个相对独立的功能板块边缘布置。一方面保证了人的安全，另外也为人提供了方便。在车行的流线设计上，设置了很多弯道，起到减缓车型速度的作用；同时在与人行路线有比较明显交叉的地方，还设置有减速器、限速牌等设施。以上设计实际上是为了弥补规划上存在的不足。车行道从商业街中穿越，毕竟给驾车者和行人带来不便，存在一定的安全隐患，是不合理的规划。虽然目前有一系列措施进
15、行防护，如物管人员现场指挥，减速装置等，但这样一来降低了项目的对外形象。所以从规划上应该规避这些问题。整个大宁商业广场一共设置有约1300个停车位：包括5.5万的地下车库（约800个车位）和8层的立体车库（约500个车位）。图6 交通动线布局分析入口：1.项目为开放式街区，共计入口10处，其中人行入口8处，车型入口2处2.人行主入口排布在人流密集处，即 街角位置 及 卖场位置3.人行次入口主要沿街按楼栋之间间距自然排布4.车行入口集中在西侧，即人流最稀疏区。动线：人行交通动线与车行交通动线有明显分界点，分界位置为地块中轴附近，接近广场中心区。人行动线主要集中在地块东半区，简单来看即平均分割的“
16、三纵六横”，中心广场区位置即为 中心纵 与 中心横 的交界处。车行动线占据范围较小，涵盖面积约为地块面积的25%，为沿靠停车场环绕走向。人行道与车道交汇处设有护栏和人行横道线，帮助人流、车流区分和疏导。四、景观小品设计绿化与景观是城市综合体的必需的配套设施，除了给人们提供一个舒适的购物环境之外也能美化和改善我们的生活环境。沿步行街分布的雕塑，模型等精致及流动的载客车，尽力为消费者提供轻松购物的氛围。图7 景观广场广场通过合理的布局及绿化，达到商业与旅游观光相结合，整个业态组合考虑了顾客的多种需求，顾客参观购物一天也不觉单调。同时，顾客动线与景观变化相结合，有意识吸引顾客在大宁国际广场停留更多时
17、间。五、商品陈列与VMD特点 上百间以上的商店与餐厅毗邻接踵，商店荟萃了世界各地的名牌，餐饮也是将世界风味集成在一起。每个商店的VMD都具有自己的特色，您可以一边游览一边享受购物和美食之欢愉。图8 富有艺术特色的橱窗六、室内装饰与导示系统特点1.室内外装饰室内墙壁多采用仿石材装饰，有些柱子采用不锈钢金属装饰，电梯内部采用高档装饰，用料丰富，施工非常精细。图9 酒店入口柱子的装饰效果图 10 空中连廊的装饰效果2.大宁国际广场的导示系统大宁国际设有完整的导示系统，非常清晰具体。即使是第一次来参观购物也不会担心会迷失方向。图11 拥有中英文的导示手册图12 圆形的方向导示七、案例分析总结大宁国际商
18、业广场项目汇总分析：1、本案为总体量达到250000平方米大型商业项目，商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等；2、建筑形态外高内低，外圈层沿街商铺均两面开门，并加设通道；核心商业街区采取开放式设计，并采用连廊分别联接2-4层；3、本案商业的主力业态为特色餐饮、品牌服饰折扣、特色装饰品等，目标消费客群为月均收入6000元以上、25至35岁年龄层的本地的中产阶层消费群体；通过对大宁商业项目的详细调查研究，我们认为其成功之处主要在于：1、明确的业态定位与规划，以业态分区指导建筑设计；2、大胆采用立体的、开放的人流动线组织，使人流能充分均匀的分散到各处；3、强大的招商与经营能力，在较短的时间内即形成了比较旺盛的人气；4、在产品细节设计上，充分关注细节，充分考虑到消费者的需要。
