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1、,1,有吸引力,维持,证券研究报告/行业研究/月度策略,日期：2013 年 1 月 7 日行业：房地产业,龙年完美收官 蛇年表现仍可期,房地产行业 2013 年 1 月投资策略舒廷飞021-53519888-1972,主要观点：,从业证书编号：S08705120800012013 年货币政策“稳中略松”流动性助阵房地产市场,房地产行业主要数据（2012 年 11 月）,11 月 PMI 和汇丰 PMI 分别为 50.60%和 50.50%，双双站上荣枯线，表明,房地产投资当月值(亿元)房地产投资当月同比增长住宅当月投资额（亿元）住宅当月投资同比增长商品房销售额当月值（亿元）商品房销售额当月同比
2、增长土地购置费当月值（亿元）土地购置费当月同比增长,7143.6528.48%4902.3521.81%7225.2438.40%1208.9414.66%,经济仍在缓慢复苏的过程之中；受冬季极端天气和假日因素影响，12 月CPI 或将继续小幅上升，而明年有望进入新一轮上涨周期。中央经济工作会议提出明年仍将实施稳健的货币政策，预计比今年会略有放松，社会流动性依然充足，对楼市持续回暖仍将形成一定的支撑。“价稳量升”仍是主流 区域性差异进一步显现总量来看，目前市场“价平量升”的态势还是比较明显，成交量的回升领先于价格的回暖；但均呈现出区域性差异，一线城市楼市的回暖明显领先于全国水平，价格上涨压力不
3、断积聚。在明年两会之前，政策出现较,最近 6 个月行业指数与沪深 300 指数比较报告编号：STF12-IT20相关报告：首次报告日期：2012 年 12 月 28 日,大调整的可能性较小，保守预计回暖趋势将延续至 2013 年一季度。土地市场上，开发商信心有所恢复，对未来的预期好于之前，同时地方政府加大年底推地力度，预计土地市场结构性回暖将延续。投资建议：未来六个月，维持行业投资“有吸引力”评级春节前部分城市房贷利率优惠减少；基于对明年房价继续上涨的预期，购房者入市态度仍比较主动，局部地区成交过热，房价上涨压力明显。政策方面，中央经济工作会议提出的 2013 年经济工作的主要任务中包括“积极
4、稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”，地产板块明显从中受益。同时，明年两会前，政策处于真空期，除对市场影响相对较小的房产税外，其他收紧政策出台的可能性有限，而地方政府或将继续微调购房及相关政策，推动需求入市。综合考虑，板块整固后或将继续温和盘升。选股策略上，维持此前“区域投资+业绩锁定+产业地产+高周转”的逻辑。表 1 重点关注公司业绩预测和投资评级,代码,简称,EPS,P/E,P/B,投资评级,11A,12E,13E,11,12,13,000918000006000656600239,嘉凯城深振业 A金科股份云南城投,0.110.340.920.24,0.330.401.242.09,0.3
5、90.501.522.52,35.6314.6715.7136.43,12.3312.3811.694.14,10.449.909.543.43,1.852.032.572.08,跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市,数据来源：Wind、上海证券研究所预测重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺、公司资格说明和免责条款。,2,月度策略一、中央经济工作会议定调货币政策“稳中略松”11 月 PMI 和汇丰 PMI 分别为 50.60%和 50.50%，双双站上荣枯线，表明经济仍在缓慢复苏的过程之中；CPI 环比小幅上升至 2.00%，受冬季极端天气和假日因素影响，12 月或将继续小幅上升，而 2013 年后
6、，受国内外因素影响，有望进入新一轮上涨周期。中央经济工作会议提出明年仍将实施稳健的货币政策，相比今年略微放松，预计明年全年新增信贷约 9 万亿，社会融资总量在 15.5 万亿左右，社会资金总量对楼市持续回暖仍将形成一定的支撑。（一）PMI 持续向上 复苏势头延续11 月 PMI 指数延续此前三个月的回升态势，比上月继续上升 0.4 个百分点，至 50.60%，连续第二个月站在荣枯线之上。同期汇丰 PMI 亦延续之前的升势，上升 1 个百分点达到 50.50%，事隔 12 个月后，再次回到荣枯线以上。PMI 和汇丰 PMI 的持续回暖，表明中国经济触底后正走上复苏之路，但考虑到房地产仍在调控，且
7、财政和货币政策过度放松的可能性较小，类似 2009 年的大幅反弹出现的概率不大。分项指标看，新订单和新出口订单指数分别维持近 3 个月和近 4 个月以来的上涨趋势，分别上升 0.8 和 0.9 个百分点，达到 51.20%和 50.20%。表明国内外需求正在缓步回升，尤其是新出口订单 6 个月来首次回到荣枯线之上，表明外需回升势头超过之前市场的预期，我们估计美国经济的持续回升可能是外需回升的主要因素。综合来看，国内经济缓步回升的态势还将持续一段时间，随着四季度包括铁路投资在内的基建项目投资回升，以及元旦、春节假日带动的消费增长，四季度 GDP 增速或将重回 8%以上水平。,图 1,PMI 指数
8、和汇丰 PMI 双双站上荣枯线,图 2,国外需求再回荣枯线之上,数据来源：Wind、上海证券研究所2012 年 1 月 7 日,数据来源：Wind、上海证券研究所,3,月度策略（二）极端天气及假日因素助 CPI 季节性上升今年 6 月以后，CPI 一直维持在 3.00%以下水平做窄幅波动，11 月 CPI环比小幅上升 0.3 个百分点至 2.00%。权重较大的分项中，食品涨幅明显，上升 1.2 个百分点到 3.00%，；居住价格延续此前的缓慢上升之势，为 2.60%。从商务部监测的 12 月份的数据看，农产品价格指数环比继续回升，幅度也高于 11 月，尤其是受近期气温降低的影响，蔬菜生长周期延
9、长，以及运输成本增加，市场供应量有所减少，导致蔬菜价格涨幅明显。虽然受严寒天气和年末节日消费的共同推动，食品类价格的上涨压力或将持续走高，但生产资料价格的回落以及翘尾因素的下降将起到明显的抵消作用，我们预计短期内大幅上升的可能性有限，仍以缓慢上行为主。,图 3,CPI 低位回升 年内涨幅有限,数据来源：Wind、上海证券研究所在 9 月份大幅回升后，金融机构新增外汇占款再回历史低位振荡，12月明显回落近千亿元至-736.23 亿元的水平。然而，这明显与国家外汇管理局新近公布的 11 月银行代客结售汇顺差 185 亿美元相悖，一个可能的解释是有关部门进行了一些超出市场预期的非常规操作，但目前仅限
10、于市场猜测，未有确凿消息证实。虽然欧美经济的复苏速度大大低于之前市场预期，缩小了我国出口产品的市场需求，导致前几年持续出现的巨额贸易顺差难以再现。但是在近期美国陆续出台 QE3、QE4 以及其他主要发达国家陆续“放水”货币后，全球流动性持续放松，资金流入新兴市场压力不断加大，人民币连续触及涨停。未来可能进一步推高人民币升值预期，增加“热钱”流入，预计外汇占款仍有短期恢复正增长的可能，被动增加国内流动性供给，缩减央行货币政策的实施空间。2012 年 1 月 7 日,4,月度策略全球流动性的新一轮放松也将推高资源品的价格，输入型通胀的压力增加，CRB 指数维持在 490 左右的水平，未来或将维持在
11、高位。,图 4,金融机构新增外汇占款大幅回落成疑,图 5,CRB 现货综合指数高位震荡,数据来源：Wind、上海证券研究所,数据来源：Wind、上海证券研究所我们认为 12 月 CPI 或将环比小幅上升，而 2013 年将进入新一轮的上涨周期，理由如下：第一，猪肉价格在连续维持低位后，有可能重回上升通道；第二，随着经济的企稳，需求有望回升，带动价格的恢复；第三，全球流动性放松带来的“热钱流入”和可贸易资源品价格的上涨；最后，城镇化的深化和农村征地补偿款的增加都有可能进一步推高土地和劳动力成本。（三）年底流动性充足 明年或将略有放松11 月金融机构人民币新增贷款达到 5229 亿元，基本符合市场
12、预期，环比 10 月增加 175 亿元，但比去年同期少 393 亿元。考虑到目前央行不断以逆回购的方式为市场注入流动性，以及年底财政突击花钱的惯例，我们预计市场流动性仍将保持平稳，12 月新增贷款额或将环比有所上升，达到 5500 亿元-6500 亿元，全年新增贷款额在 8.2 万亿-8.4万亿。6 个月的长三角票据直贴利率和 6 个月的票据转帖利率从低位小幅上升，分别为 4.70%和 4.35%。整体来看，市场流动性并无明显变化，依旧比较宽松。,图 6,金融机构人民币新增贷款环比略有上升,图 7,6 个月直贴利率保持平稳,数据来源：Wind、上海证券研究所2012 年 1 月 7 日,数据来
13、源：Wind、上海证券研究所,5,月度策略,近期召开的中央经济工作会议对明年的货币政策有如下表述：“实施稳健的货币政策，要注意把握好度，增强操作的灵活性。要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加，保持人民币汇率基本稳定，切实降低实体经济发展的融资成本”。表明 2013 年的货币政策仍然以稳为主，略微放松，呵护逐步企稳的经济形势；同时，为被动应对主要发达国家陆续放松流动性的政策行为，央行明年一季度之前或将出台一到两次的货币放松政策，但难以再现上一轮经济下滑周期时的大规模放松货币。,会上同时提出“要高度重视财政金融领域存在的风险隐患，坚决守住不发生系统性和区域性金融风险的底线。”明年可能将加大对
14、银行表外融资的监管和规范。综合考虑，预计明年全年新增信贷约 9 万亿，社会融资总量在 15.5 万亿左右，社会资金总量对楼市持续回暖仍将形成一定的支撑。,二、2012 楼市绝处逢生 明年初回暖延续,回顾 2012 年，房地产市场从年初的寒冬逐步回暖，5、6 月份达到高潮，之后增幅虽有所回落，但持续向好的态势未发生改变。考虑到在中央经济工作会议之后，到明年两会之前，政策出现大幅波动的可能性较小，预计回暖趋势将延续至 2013 年年初。,总量来看，目前市场“价平量升”的态势还是比较明显，成交量的回升领先于价格的回暖；但均呈现出区域性差异，一线城市楼市的回暖明显领先于全国水平，价格上涨压力不断积聚。
15、,目前不少开发商，特别是大型开发商完成全年销售目标已基本没有悬念，继保利跨入千亿大关之后，中海和恒大亦有望买入千亿集团。开发商信心有所恢复，对未来的预期好于之前，同时地方政府加大年底推地力度，预计土地市场结构性回暖将延续至春节前。,（一）楼市年底“翘尾”明显,11 月楼市成交量继续上升，国家统计局的数据显示，全国实现商品房销售额和销售面积分别为 7225 亿元和 12962 万平米，同比分别增长,30.39%和 38.40%，环比亦分别提高 25.82%和 21.49%，涨幅明显。,40 个大中城市住宅市场交易情况来看，半数城市成交量环比上涨，其中海口涨幅最大，达到 206.31%；而包头降幅
16、最大，下降了 60.73%。10 个重点城市中，环比除广州下降 3.88%外均上涨，其中成都涨幅最大，环比上涨 103.99%。总体而言，11 月市场出现一二线城市成交环,2012 年 1 月 7 日,图9,6,月度策略比上涨相对较多，而三四线城市成交环比下降占多数的局面。鉴于年底流动性未明显收紧，且市场对于明年房价继续上涨的预期加快了部分刚性需求的入市速度：广州、深圳新房开盘“通宵排队”购房、北京二手房加价 70 万元销售、南京、上海等地总价地王频现，我们认为 12 月楼市仍将保持一定幅度的上涨。而叠加去年 1 月市场成交极端低迷带来的基数效应，2013 年 1 月楼市成交或将呈现比较大的增
17、幅。由于人口、GDP、储蓄等指标增长上差异，未来楼市不可避免的将出现区域分化，从长期来看，推动未来房地产市场快速发展的动力将逐步由一线城市向受益于政策红利和经济快速增长的二、三线城市转移。但短期来看，一线城市的房地产市场仍将领跑全国。,图 8,商品房销售面积同比增长 30.39%,11 月全国商品房销售额增大增 38.40%,数据来源：Wind、上海证券研究所,数据来源：Wind、上海证券研究所,（二）全国房价稳中回落 区域性上涨压力进一步显现价格上看，根据国家统计局的数据计算的月度销售均价，近几个月保持了稳中略降的态势，历史房价的高点出现在 2011 年 2 月，达到 6437元，之后振荡回
18、落；12 月商品房销售均价为 5574 元，环比有所回落。分项指标看，住宅、办公楼均价回落明显，商业营业用房保持稳定。如果仅从全国数据来看，目前房价仍符合中央调控精神有所回落，但是区域性差别明显，一线城市上涨压力逐步积聚，而部分三四线城市由于市场容量较小，有限需求不足，导致库存居高不下，房价面临较大的下行压力。2012 年 1 月 7 日,7,月度策略,图 10,商品房销售均价回落至 5574 元,数据来源：Wind、上海证券研究所11 月百城价格指数显示，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格为8791 元/平米，连续第 5 个月环比上涨，涨幅为 0.26%，略比上月增加；其中 60 个城
19、市环比上涨，38 个城市环比下跌，2 个城市持平。同比连续第 8 个月下跌，跌幅为 0.46%，比上月缩小 0.54 个百分点。,图 11,11 月百城均价继续上行至 8791 元,数据来源：中指院、上海证券研究所分项指标看，一、二、三线城市环比涨幅分别为 0.31%、0.40%和-0.02%；同比涨幅分别为 0.93%、0.38%和-1.61%。数据上看，一线城市房价回暖明显领先于二三线城市，一方面验证了我们对于一线城市指标具有先导性的判断，同时也证明了一线城市的房价上涨压力更明显。,图 12,环比涨幅上，二线城市领跑,图 13,一线城市均价同比涨幅居首,数据来源：Wind、上海证券研究所2
20、012 年 1 月 7 日,数据来源：Wind、上海证券研究所,8,月度策略从十八大和中央经济工作会议来看，行业调控至少将贯穿 2013 年上半年，其中房价的涨跌仍是衡量调控成效的最重要指标。目前，房价的整体下行符合监管层的要求，但是以一线城市为首的局部过热或将招致新一轮政策收紧。目前来看，房价的回升仍将落后于成交量的回暖，“价稳量升”更符合调控各方利益。针对近期媒体报道的部分地方楼市重回疯狂的报道，我们认为其中既有开发商的销售策略，亦包括部分媒体的过分夸大，总体上看，一线城市的房价上涨压力正在逐步显现，但远没有达到之前几年“疯狂”的地步。（三）全年投资增速有望升至 15%以上2012 年房地
21、产开发投资完成额保持一个同比增速回落的态势，11 月完成 7142 亿元，同比增幅达到 28.48%，相比 10 月增加了近 13 个百分点。占总投资额近 7 成的住宅投资方面，增速亦明显上升，月度投资完成额达到 4902 亿元，同比增幅上升 8.62 个百分点到 21.81%。商业营业用房完成投资额 959 亿元，同比增幅上升 9.58 个百分点，达到39.67%。随着楼市的不断回暖和流动性的持续充足，开发商融资难度有所缓和；同时成交的上市也拉动了开发商投资力度的增加，目前看来，全年投资增速超过 15%已基本没有悬念。,图 14,房地产开发投资额同比增幅创下年内新高,图 15,住宅开发投资同
22、比增幅亦快速回升,数据来源：Wind、上海证券研究所,数据来源：Wind、上海证券研究所,（四）新开工持续下滑 明年供给或不足新开工面积是一个更能反映开发商心态的指标。数据显示，11 月商品房新开工面积为 15621 万平米，同比上升个 7.07 百分点，继“金九银十”表现不佳导致新开大幅回落后，连续两个月涨幅回升，再度由负转正。1-11 月新开工面积累计同比下降 7.2%，累计增速继续回升，预计年底将达到-5%。同期竣工面积为 9389 万平米，同比回落 2.25%，为年内较低水平，2012 年 1 月 7 日,9,月度策略季节性因素是一个不可忽略的原因。施工面积上，11 月份在施工面积为
23、18509 万平米，同比上升 12%，由于过去几年新开工的大幅增长，目前在施工面积仍处于较高水平。虽然节后楼市成交的持续回暖，一定程度上增加了开发商对于后市的信心，但调控延续到 2013 年和部分三四线楼市的疲软仍持续考验开发商信心。总体而言，房企的谨慎程度仍比较明显，并未盲目乐观。但随着经济触底回升、流动性的持续充足和房企基本面的不断改善，我们判断四季度至明年初，房地产投资和新开工数据有望逐步企稳回升。另一个值得关注的问题是，一般来说竣工面积的变化落后于新开工面积 18 个月左右，2010 年开始，新开工增速大幅回落，而从今年 4 月开始新开工面积持续负增长，可能引起 2013-14 年供给
24、不足风险，加大房价上涨预期，这需要我们保持警惕。,图 16,新开工面积同比增速转再度由负转正,图 17,11 月竣工面积同比增速处于年内较低水平,数据来源：Wind、上海证券研究所,数据来源：Wind、上海证券研究所,（五）房企拿地再回一线在楼市成交回暖的带动下，5、6 月土地市场也有所好转，但之后再度归于平淡。受楼市成交回暖和部分开发商补库存的双重影响，11 月土地购置费比 10 月有所上升至 1209 亿元，同比增速快速回升至 14.66%的水平，一改之前连续 5 个月的增速下滑。土地市场逐步回暖，但相对于全国市场，区域性回暖更加突出，特别是一线城市尤为明显。2012 年 1 月 7 日,
25、月度策略,图 18,土地购置费同比增幅快速回升 14.66%,数据来源：Wind、上海证券研究所据全国 300 个城市土地市场数据显示，年末市场迎来供地高峰，11月土地市场延续之前的高供应量，300 城市共推出面积 15513 万平方米，环比增加 7%，同比基本持平。成交方面未见明显放大，开发商拿地依然理性，重点城市成交率增加，成交面积为 7039 万平方米，环比减少 37%，同比减少 24%。住宅类用地市场走势较为平稳，2936万平米的成交量，环比、同比分别减少 22%和 6%。价格上看，随着地方政府出让的优质地块的增多，以及开发商资金链的改善，高价地频繁出现，成交楼面均价为 1253 元/
26、平方米，环比上涨 25%，同比上涨 23%，其中住宅地块楼面地价为 1825 元/平米，延续此前上涨趋势，创下年内新高。在全年供地计划完成率较低和地方财政吃紧的双重压力下，年底地方政府加大了优质地块的入市力度，质量和数量都有明显提升。开发商方面，楼市成交的持续回升和储备地块的不断消化，导致不少开发商都进入补库存周期，特别是楼市率先回暖和土地资源紧张的一线城市，更是成为了房企特别是大型房企获取土地的首选。预计 12 月土地市场仍有望维持结构性回暖的趋势，而 2013 年以后，若调控不进一步收紧，土地市场或将继续缓慢回暖。但在调控不动摇的背景下，地价不具备大幅上涨的条件，土地市场是否出现反转还需观
27、察民营地产公司拿地频率和规模。近期地王频现，南京滨江 G50 地块以 56.2 亿元的总价成为截至目前的全国总价“地王”。国土资源部表示，将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧调控基调，将建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度，以切实抑制异常地价。可能采取的措施包括对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应等。我们认为，国土部的表态更多的向市场传递中央维持调控的决心，至于实际效果，还需对后续政策进行持续跟踪。,2012 年 1 月 7 日,10,月度策略（六）市场流动性保证开发商到位资金持续较快增长11 月份，房地产开发企业到位资金 9405 亿元，3
28、8.72%的同比增幅创下了全年新高。其中，国内贷款 1102 亿元，增长 33.80%；利用外资33.57 亿元，下降 33.24%；自筹资金 3860 亿元，增长 33.54%；在其他资金方面，定金及预收款 2782 亿元，上升 11.45%；个人按揭贷款1199 亿元，上升 61.21%。总体来看保持了较快的增长。,图 19,资金来源及其分项指标同比变化情况,数据来源：Wind、上海证券研究所从各资金来源占资金总额的比例上分析，银行贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款分别占到了 10.61%、41.04%、29.58%和12.75%。企业自筹仍是开发商资金最主要的来源，受销售回暖的影
29、响，定金及预收款和个人按揭贷款占比维持在较高水平，特别是个人按揭贷款占比增长明显，超过了受制于年底贷款额度较低的银行贷款的比重。成交回暖和流动性的稳中略松保证了房企的资金来源明显回升，考虑到明年的货币政策仍以维持为主，预计开发商资金链将持续改善。分项指标上看，自筹资金仍处于主导地位；明年一月后，银行贷款额度偏紧的状况将有所改善，或将导致银行贷款占资金的比例有所恢复。,图 20,个人按揭贷款比重持续上升,数据来源：Wind、上海证券研究所,2012 年 1 月 7 日,11,月度策略三、1 月行业评级、投资策略和重点公司（一）行业评级：维持房地产行业“有吸引力”评级我们认为从短期看，城镇化进程的
30、不断深化和楼市、土地市场的双双回暖是近期地产股上涨的重要催化剂。考虑到两会前，行业调控政策大幅收紧的可能性不大，而基本面的改善仍将维持，我们预计 1 月行业表现有可能继续强于大盘，因此建议维持行业“有吸引力”评级。1、12 月份地产板块引领大盘快速回升截止 12 月 26 日，房地产指数上涨 16.80 个百分点，同期沪深 300 指数上涨 14.86%，房地产指数小幅跑赢沪深 300 指数 1.94 个百分点。图 31 2011 年初至今房地产指数和沪深 300 指数收益情况比较（截至 2012.12.26.）数据来源：Wind、上海证券研究所整理我们认为 1-2 季度流动性放松、调控“见底
31、”和成交量“超预期”反弹是地产股上半年走势强于大盘的主要原因。今年 1-6 月，地产板块涨幅达 21.7%，而同期沪深 300 仅增长 2.88%。但进入三季度，受流动性放松力度低于预期，房价回升和 QE3 挤压国内降息空间的多重因素影响。三季度地产板块按总市值加权平均的跌幅达-13.17%，大幅跑输同期沪深 300 仅-8.31%的跌幅。四季度后，板块逐步走稳，12 月受城镇化推进深化、楼市成交持续回升及明年房价上涨预期浓厚的共同影响，板块走势强劲，按总市值加权平均的地产板块累计实现收益率为 17.66%，居证监会 13 个一级板块第二位。,2012 年 1 月 7 日,12,图 4,图 2
32、3,月度策略2012 年 12 月份各板块累计涨跌幅（12.1.-12.26.）数据来源：Wind、上海证券研究所整理2、板块估值仍将缓慢抬升从 PE 估值看，截至 12 月 26 日，房地产板块的整体估值（PE-TTM）为 15.79 倍。12 月板块大幅上涨后，估值明显回升，但相对于历史数据来看，仍处于比较低的水平。目前开发商经营数据依旧亮眼，不少龙头开发商都已提前完成年度销售目标，预收账款丰富，安全边际充足，预计板块估值仍将缓慢抬升。2011 年初至今房地产板块整体估值情况（截至 12.26.）数据来源：Wind、上海证券研究所整理整理3、重点关注公司表现抢眼12 月，在行业整体走强的背
33、景下，“万保招金”在年度目标实现基本无虞的背景下，表现较好，均跑赢房地产指数和沪深 300 指数，特别是今年销售增长更快的招商、金地表现更加抢眼。当然，根据历史经验，在板块整体表现不错的形势下，中小盘股往往会有更大的表现空间。我们关注的重点公司中，珠江实业、顺发恒业和金科股份均录得 30%以上的涨幅，此外还有 23 家公司在 12 月份跑赢了沪深 300 指数，17家公司跑赢房地产指数。,2012 年 1 月 7 日,13,表 2,月度策略12 月份重点关注公司及龙头企业的市场表现（2012/12/1-12/31）,公司名称,股票代码,12 月,涨跌幅(%)10-12 月,相对于沪深 300(
34、%)12 月 10-12 月,相对于房地产指数(%)12 月 8-12 月,珠江实业顺发恒业金科股份万科 A保利地产招商地产金地集团,600684000631000656000002600048000024600383,63.7537.6437.3115.6618.5725.3232.70,143.4974.4660.4020.0526.3943.7039.56,45.8319.7319.40-2.260.667.4114.79,133.4664.4350.3710.0216.3733.6829.54,42.1716.0715.74-5.92-3.003.7511.13,120.7751.74
35、37.68-2.673.6820.9916.85,房地产指数沪深 300,882118.WI000300,21.5717.91,22.7210.02,数据来源：Wind、上海证券研究所整理（二）投资策略从基本面上看，年底市场流动性虽有收紧，但幅度有限，房贷利率有小幅提升；基于对明年房价继续上涨的预期，购房者入市态度仍比较主动，局部地区成交过热，房价上涨压力明显。政策方面，中央经济工作会议提出的 2013 年经济工作的主要任务中包括“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”，地产板块明显从中受益。同时，明年两会前，政策处于真空期，除对市场影响相对较小的房产税外，其他收紧政策出台的可能性有限，而地
36、方政府或将继续微调购房及相关政策，推动需求入市。综合考虑，板块整固后或将继续回暖，但幅度可能有限。当然我们也需要提请投资者注意，四季度以来，地产股整体走势较强，特别是 12 月后持续上攻，风险亦在不断积聚，若房价持续上升超过政府红线，或将出台新一轮的政策收紧；而年后成交若不如市场预期理想的话，亦会导致板块回调。但总体来看，明年两会之前，行业面临的机遇小于风险。在政策面保持稳定和销售持续回暖的背景下，我们建议投资者从“区域投资+业绩锁定+产业地产+高周转”的逻辑出发，重点关注四类公司：第一，高周转的行业龙头，如保利、招商；第二，受调控影响较小的产业地产公司，如廊坊发展、华夏幸福、南京高科；第三，
37、低估值的区域开发商，如嘉凯城、深长城、长春经开、顺发恒业；第四，业绩锁定率高，如云南城投、深振业 A。,2012 年 1 月 7 日,14,表 3,月度策略（三）重点关注公司对于我们重点跟踪的26家地产上市公司而言，目前对应2011年静态市盈率中值为18.3倍，对应2012年和2013年平均动态市盈率中值分别为12.4倍和10.0倍。对应最新的市净率中值为2.57倍。房地产行业重点关注公司的业绩预测、估值和评级（截至 2012.12.31）,代码,简称,报告日股价,11A,EPS12E,13E,11,P/E12,13,最新 P/B,投资评级,00091860068460034000000660
38、00480000240006310000696000640021460000426008232244000961600223000656600239600149600215002285000809000616600736600663600724600208,嘉凯城珠江实业华夏幸福深振业 A保利地产招商地产顺发恒业华侨城 A南京高科荣盛发展深长城世茂股份滨江集团中南建设鲁商置业金科股份云南城投廊坊发展长春经开世联地产铁岭新城亿城股份苏州高新陆家嘴宁波富达新湖中宝,4.0714.9528.234.9513.6029.897.247.5012.1713.9920.1011.7010.8513.725
39、.6714.508.659.094.6913.9912.424.104.7211.907.354.31,0.110.701.540.340.911.510.500.440.710.821.331.010.580.800.230.920.240.140.010.481.100.300.240.530.440.22,0.331.142.050.401.091.910.600.490.891.151.681.251.051.200.381.242.090.030.010.551.130.350.220.560.500.36,0.391.512.650.501.482.570.720.621.061.
40、482.011.501.421.460.501.522.520.420.310.741.280.410.320.650.650.43,35.6321.3018.3314.6714.8619.8014.4917.1717.2217.0915.0811.5718.7117.1924.1915.7136.4365.94761.1929.0311.2513.4819.3522.5716.6519.17,12.3313.1113.7712.3812.4815.6512.0615.3113.6712.1711.969.3610.3311.4314.9211.694.14303.00469.0025.441
41、0.9911.7121.4521.2514.7011.97,10.449.9010.659.909.1911.6310.0812.1011.489.4510.007.807.649.4011.349.543.4321.6415.1318.919.7010.0014.7518.3111.3110.02,1.853.386.172.032.572.282.913.101.373.581.701.152.822.614.152.572.0811.030.933.353.111.261.572.002.982.57,跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大
42、市跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市大市同步大市同步大市同步大市同步大市同步大市同步大市同步大市同步大市同步,中值,18.33,12.48,10.08,2.57,数据来源：Wind、上海证券研究所，股价以 2012/12/31 收盘价计算（四）风险提示房地产调控风险和经济下行风险,2012 年 1 月 7 日,15,分析师承诺分析师 舒廷飞本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师的研究观点。此外，本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。公司业务资格说明本公司具备
43、证券投资咨询业务资格。投资评级体系与评级定义股票投资评级：分析师给出下列评级中的其中一项代表其根据公司基本面及（或）估值预期以报告日起6个月内公司股价相对于同期市场基准沪深300指数表现的看法。,投资评级,定,义,超强大市跑赢大市大市同步落后大市,SuperperformOutperformIn-LineUnderperform,股价表现将强于基准指数 20%以上股价表现将强于基准指数 10%以上股价表现将介于基准指数10%之间股价表现将弱于基准指数 10%以上,行业投资评级：分析师给出下列评级中的其中一项代表其根据行业历史基本面及（或）估值对所研究行业以报告日起 12 个月内的基本面和行业指
44、数相对于同期市场基准沪深 300 指数表现的看法。,投资评级,定,义,有吸引力中性谨慎,AttractiveNeutralCautious,行业基本面看好，行业指数将强于基准指数 5%行业基本面稳定，行业指数将介于基准指数5%行业基本面看淡，行业指数将弱于基准指数 5%,投资评级说明：不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准，投资者应区分不同机构在相同评级名称下的定义差异。本评级体系采用的是相对评级体系。投资者买卖证券的决定取决于个人的实际情况。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，投资者不应以分析师的投资评级取代个人的分析与判断。免责条款本报告中的信息均来源于公开资料，我公司
45、对这些信息的准确性及完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。在法律允许的情况下，我公司或其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。本报告仅向特定客户传送，版权归上海证券有限责任公司所有。未获得上海证券有限责任公司事先书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。上海证券有限责任公司对于上述投资评级体系与评级定义和免责条款具有修改权和最终解释权。16,
