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1、2023/2/10,房地产评估王阿忠,1,第六章假 设 开 发 法,第一节 假设开发法的基本原理第二节假设开发法的基本公式第三节 现金流量折现法和传统方法 第四节 假设开发法计算中各项的求取,2023/2/10,房地产评估王阿忠,2,一、假设开发法的概念和理论依据假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。,第一节 假设开发法的基本原理,假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,3,为了得到一块土地，首先得仔细分析这块土地的内外条件，如坐
2、落位置、面积大小、周围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等。根据土地的内外条件，知道了这块土地在规划许可的范围内最适宜做何种用途、规模多大、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅。,愿意为这块土地支付的最高价格等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润等之后所剩的数额。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,4,成本法与假设开发法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完后的房地产价格；假设开发法中开发完后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。,假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理（可详见第九章第五节“地租理论和地租量
3、的计算”）。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。,假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,5,假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”。,二、假设开发法适用的对象和条件,对于有规划设计条件要求，但尚未明确的代开发房地产，难以采用假设开发法估价。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,6,1是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，
4、正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。2是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完后的房地产价值。,在实际中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列2个预测：,当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,7,运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，如：,（1）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；（2）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（3）要有完整、公开及透明度高的房地产资料库；（4）要有一个稳定、清晰及全面
5、的有关房地产投资开发和交易的税费清单；（5）要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,8,1调查待开发房地产的基本情况；2选择最佳的开发利用方式；3估计开发经营期；4预测开发完后的房地产价值；5估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；6进行具体计算，求出待开发房地产的价值。,三、假设开发法的操作步骤,在中国大陆现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标和协议三种。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,9,1弄清土地的位置。2弄清土地的面
6、积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。3弄清政府的规划限制。4弄清将拥有的土地权利。,调查待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面：,选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。在选择最佳的利用方式中，最重要的是选择最佳的用途。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,10,第二节 假设开发法的基本公式,一、最基本的公式,待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费,运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营方式。,对于公式中具体应减去的项目，如
7、果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,11,二、按估价对象细化的公式,熟地价值开发完成后的房地产价值由熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费,2023/2/10,房地产评估王阿忠,12,式中：V待开发房地产的价值；VVp用比较法或长期趋势法估算的开发完成后的房地产价值；CC应扣除项目。,三、按开发后的经营方式细化的公式,V=Vp-C,2023/2/10,房地产评估王阿忠,13,传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息
8、，利息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售。而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值。,第三节 现金流量折现法和传统方法,一、现金流量折现法与传统方法的区别,2023/2/10,房地产评估王阿忠,14,在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润）。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,15,从理论上讲，现在流
9、量折现法估算的结果精确，但比较复杂；传统方法估算的结果粗略，但相对要简单些。就他们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列3点：（1）开发期和租售期究竟多长要估计准确；（2）各项支出、收入在何时发生要准确；（3）各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。,二、现金流量折现法与传统方法的优缺点,由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，估价中宜采用现金流量折现法，在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,16,第四节 假设开发法计算中各项
10、的求取,一、开发经营期,起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。,开发经营期,2023/2/10,房地产评估王阿忠,17,开发期租售期：是从开始租售开发完成后的房地产，到将其全部租售完毕的时间。,开发经营期,前期：是从取得待开发土地到施工开始的这段时间建造期：是从施工开始到开发完成的这段时间,开发经营期,开发期,前期,建造期,租售期,2023/2/10,房地产评估王阿忠,18,确定开发经营期的目的：,确定开发经营期的方法：,可采用比较法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。,是为了把握开发
11、成本、管理费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等服务。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,19,二、开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于出售的房地产，通常是采用比较法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用比较法与长期趋势法相结合（长期趋势法的内容详见第八章），即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来变动趋势来探测。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,20,例如，开发成本、管理费用可采用比较法来估算，即通过当地同类房地
12、产开发项目当前的开发和管理费用大致为多少来推算，如果预计建筑材料价格、建筑人工费等在未来可能有较大变化，还要考虑未来建筑材料价格、建筑人工费等的变化对开发成本及管理费用的影响。销售税费根据当前政府的税费政策和其他类似开发经营活动所需支付的税费情况来估算，通常是按照开发完成后房地产价值的一定比率来估算。,三、开发成本、管理费用、销售税费,由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中估算开发成本、管理费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项估算，估算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需求预测。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,21,1应计息的项目。应计息的项目包括：
13、未知、需要求取的待开发房地产的价值，投资者购买待开发房地产应负担的税费，开发成本和管理费用。销售税费一般不计息。2计息期的长短。3计息的方式。4利率的高低。5计息周期。6.名义利率和有效利率。,四、投资利息,2023/2/10,房地产评估王阿忠,22,五、开发利润,开发利润估算也只有在传统方法中才需要。估计开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所需求的相应平均利润率。在估算时要注意计算基数与利润率的对应。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,23,六投资者购买待开发房地产应负担的税费,投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发房地产，
14、在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率估算。,折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与收益法中的资本化率的原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。,七、折现率,2023/2/10,房地产评估王阿忠,24,在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。如深圳市1987年12月首次公开拍卖的一块土地，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去开发成本等所得的数额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了这块土地，会附带取得一些意
15、想不到的社会效果，如随着对这种改革开放措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用，因此，该块土地的价格比较高是较自然的（当时该块土地的最后成交价是525万元，比政府确定的拍卖底价200万元高了很多）。,八、计算中的其他问题,2023/2/10,房地产评估王阿忠,25,第五节 假设开发法运用举例,例71 有一成片荒地需要估价。获得该成片荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/平方米；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估
16、计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10；投资利润率为15；当开发完成后土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6，买方需要缴纳的税费为转让价格的4。试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,26,1设该成片荒地的总价为V。2该成片荒地开发完成后的总价值 8002000000609.6（亿元）3开发成本和管理费用等的总额2.525 亿元4投资利息总额（VV4）(1+10)315（110）1.510.344V0.768（亿元）5转让税费总额9.660.576（亿元）6开发利润总额（VV45）150.156V0.75(亿元)7购买该成片荒地的税费总额V40.04V（亿元）,2023/2/10,房地产评估王阿忠,27,8V9.65（0.344V0.768）0.576（0.156V0.75）0.04V V1.627（亿元）故：荒地总价1.627（亿元）荒地单价81.35（元/平方米）,2023/2/10,房地产评估王阿忠,28,本章完谢谢听讲,
