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1、房地产市场调研,付琦 先生中国房产信息集团上海事业部 研究总监 高级分析师2010年10月,2005年，一位房地产“专家”在中央电视台接受采访表示：“上海房价将跌50%”。主持人问为什么？回答：“上海房价太高了，我上海的亲戚打电话告诉我，陆家嘴旁边均价卖到6万，五角场均价到达1万五。”,2010年2月25日，国家统计局公布2009年国民经济和社会发展统计公报：去年我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格则下降0.6%。,房地产市场调研是房地产从业人员一切工作的基础！,目 录Contents,房地产市场调研基础知识,什么
2、是房地产市场调研？有哪些分类和原则？又有什么使用界限？,什么是市场调研？,是去售楼处拿楼书？,是去售楼处问售价？,是拿着调研表去把相关字段填满？,有目的、有计划、系统地收集房地产市场营销等方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，为管理决策、制定规划提供可靠依据。,市场调研=市场调查+分析研究,市场调研无处不在！,淘宝网购物,打游戏,交通出行,房地产市场调研的特征？,调研内容的广泛性,拿地阶段,城市进入阶段,项目定位阶段,项目施工阶段,项目销售阶段,城市进入研究,分类市场风险评判,分类市场研究,土地咨询,项目可行性分析,项目定位,开发经济测算,项目周边区域研究,
3、最佳产品策略,竞争市场监测,营销策划咨询,项目诊断及优化,竞争市场监测,营销策划咨询,竞争企业监测,住宅商业办公,调研开展的目的性,调研信息的变化性,房地产市场调研的分类？,按调研目的分,应用性调研：为特定目的、特定的应用领域进行的调研。如高端产品调研、首次置业调研等。,基础性调研：为现有理论或概念提供进一步证明，短时间内不能直接应用于实践。如行业发展趋势、周期性变化理论等。,按资料来源分,实地调查：在制定详细的调查方案的基础上，直接地向被访者收集一手资料、信息，进行整理分析，形成调查报告。,文案调查：也叫二手资料分析，是通过收集已有的资料信息，加以整理和分析。比如运用网络信息，他人的研究成果
4、等。,按调研对象分,消费者调查：针对房产购买者或者潜在购买者的调查。,非消费者调查：指对房产消费者以外的主体进行调查。如楼盘、企业等。,房地产市场调研的原则？,客观性：调研人员应具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的确切信息，正视事实，接受调研的结果。,科学性：应运用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据。从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的信息资料。,道德性：市场调研会涉及四方面的主体，调研人员、客户、研究对象、被访者。不能欺骗、不能强迫接受、不能侵犯隐私。,房地产市场调研的方法？,小组座谈法,德尔菲法,电话调查法,面访调查法,网络调查法
5、,现场调查法,房地产市场调研的使用界限？,缺乏调研资源,结果毫无用处,错过合适时机,已经做出决策,信息已经存在,调研成本过高,如何做好房地产市场调研,明确调研目的，严谨调研策划，客观采集信息，科学研究分析,房地产市场调研策划流程,调研目标明确,调研方法选择,调研组织设置,调研规模控制,调研问卷设计,调研计划书,房地产市场调研实务图,识别问题和需求,确定调研目标,生成调研设计,方法选择,组织设计,样本选取,流程控制,问卷设计,收集数据,现场实施,汇总信息,拾遗补缺,报告撰写,清楚调研内容运用调研手段,如何做好楼盘调研？,调研内容,项目周边调研,项目内部调研,配套,公交枢纽,交通,生态/市中心唯一
6、生态城区,50万平米绿化景观。6公里景观河道和排水河道。生态走廊、新江湾城公园等景观。,景观,项目形象识别系统应用在道旗高炮围板售楼处纸杯、纸袋等,广告,调研内容,项目周边调研,项目内部调研,售楼处包装销售员配置,销控台布置洽谈桌(椅）材质和放置位置沙盘,销售员是否有统一制服男女销售员比例销售员专业水准是否善于引导需求,售楼处包装销售员配置,项目销售状况,推案情况各项差价促销手段成交客户情况,平层豪宅,平层豪宅,平层豪宅,产品规划,房型配比是重中之重，通常解决这个问题的方法主要有二种，一种是楼层平面统计法，另一种是外立面辨别法，如果实在没有资料可参阅，只有安排到现场看房一途。,社区规划配套规划建材装修房型配比,调研手段,作业一：楼盘调研 慧芝湖花园,作业二：专题调研 上海地方细则对市场的影响,要求：（1）自己设计调研内容；（2）PPT电子版,要求：（1）上海细则中选择一条进行影响调研；（2）设计调研内容、规划；（3）不求结果、只求过程；（4）PPT电子版,The End!,
