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1、1,华润濮阳CBD项目 市 场 定 位 方 案,2,取之上而得乎中，取之中而得乎下。这是一个旨在“取之上”的方案，具有想象力、创造力和创新力，目标是获取土地及高标准规划指标。,3,前 言,市场定位是一个关键性的环节，也是本项目产品研发的一个重要依据，决定着本项目的开发方向问题，因此十分重要。本项目作为濮阳市中心区的“大型城市综合体”项目，其开发建设必须要定位科学、准确，不能出现任何失误。大道智源依据市场调查报告，结合濮阳市商业、写字楼、住宅、公寓、酒店等全方位的市场考察，并结合濮阳市房地产的发展与需求实际情况，针对本项目提出一个全新的科学性、前瞻性的市场定位方案。,4,传统市场定位,如果按照传
2、统市场定位，本项目为大型住宅社区，即“住宅+底商”模式，此种模式有以下弊端：1、容积率小，最高只能做到3.5，总体建筑面积小；2、由于同质化产品较多，项目整体售价不能得到有效提升；3、由于开发体量小和商业面积少，项目整体开发收益小；4、项目持有物业少，不能获取较多的资产增值；5、项目整体影响力小，项目及公司品牌不能得到快速提升。,5,本项目的定位，应站在5年之内及以后（2016年）的市场进行定位,20112016,6,本项目的定位，应站在5年内及以后（2016年）的市场进行定位,1、新项目和大楼盘后续开发将集中上市，房屋供应量突然放大，市场竞争空前激烈。2、大盘之间的竞争将主导市场，压缩中小楼
3、盘的市场空间。3、项目布局相对集中，区域楼盘竞争激烈。4、外地、濮阳及本地3大帮派开发商瓜分市场，外地开发商开发理念和开发模式将领先。5、由于外来冲击和带动，促使楼盘开发水平不断升级。,7,6、客户将更趋于理性，客户对产品的选择更加审慎强烈，对产品的要求更高。7、整体市场竞争更趋激烈，只有创新才能领先于市场。8、市场将会细分化，出现分流，好的更好，差的更差。9、市场价格差别拉大，高者愈高，低者愈低。10、营销手段多样化，新营销模式将领舞市场。,8,以市场调研为基础，大道智源采用新（NEW）STP研究方法(NSTP),即新市场细分(Segmentation)、新目标市场(Targeting)、新
4、定位(Positioning)，以市场为导向制定项目的市场定位。,3市场定位,大道智源“市场导向型”的NSTP思考法,9,目 录,定位战略总市场定位理念（概念）定位客户定位功能定位产品定位商业业态业种定位地位定位价格定位人文定位,10,一、定位战略决定产品定位的12大条件,11,决定本项目产品定位的12大条件,12,二、总市场定位混和型城市综合体城中城CBD城之端濮阳之心城市之光,13,本项目整体定位为集“零售商务+专业市场+住宅生活”为一体的混和型城市综合体，融合居住、零售、批发、餐饮、休闲、娱乐、酒店等多种功能。,1、混和型城市综合体,14,城市综合体,各种产品之间相互能动，相互助益，提升
5、项目整体价值、效率和形象。,是将城市中的商业、办公、居住、酒店、公寓五大类以及相关配套部分如停车场、制冷中心、仓储、展览、餐饮、会议、文娱和交通等构成，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，是综合开发效益最大化的建筑形态。,15,标志性建筑及超大空间尺度,快捷交通体系,国际化城市景观设计,高科技集成设施,如五星级酒店、豪宅、购物中心、会议中心、城市广场等,如建筑立面、绿化、广场、雕塑等，体现在听觉、视觉、嗅觉、触觉、感觉等方面,如通达路网、开放街区、通道树形交通体系等等,如一卡通、家居宝、电子门禁系统等,城市综合体特征,16,混和型城市综合体,高
6、可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性物业相互助益相互依存土地使用均衡性空间连续性内部、外部联系完整性巨大的社会效应巨大的升值潜力,17,本项目汇集大型商业中心、五星级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等,是囊括多种建筑功能、业态的航母级综合性建筑群，且以120米高度占据“城之端”，建成后将是濮阳CBD商务商业中心和高端生活中心，成为“一站式城中城”，全面提升濮阳市的城市功能和形象。,2、城中城CBD城之端,18,濮阳之心城市之光,濮阳CBD濮阳新天地 濮阳会客厅濮阳城市之窗濮阳高端生活中心,2、濮阳之心城市之光,本项目定位为集“公务消费中心+商务消费中心+家务消费中心”为一体的城市之心，融
7、合购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游、办公、酒店等多种功能，打造“濮阳之心城市之光”，汇聚濮阳的城市精华。,19,城市之心,家务消费中心,公务消费中心,商务消费中心,依托区位、规模、配套及品牌等因素，打造成为集合商务、商业、居住、餐饮、娱乐与休闲为一体的濮阳全方位生活中心。,20,家务消费中心,基于中心区区位环境、周边商业、公园资源等以及现代人消费观念变化，全面引进众多国际国内时尚流行但价格适中的消费品牌，打造成濮阳最具规模、功能最强、门类最齐全，结合“吃喝游乐玩”为一体，能实现家庭“全员、一日、一处满足”的家庭主题时尚街区。,家庭购物家庭聚餐家庭休闲家庭娱乐,21,商务消费中心,依托周边商务
8、资源和环境，以企业公司等机构和人群为主体，打造成为结合购物、餐饮、娱乐与休闲为一体的商务消费中心。,商务采购商务聚餐商务休闲商务娱乐商务接待,22,公务消费中心,依托周边行政、事业单位资源和环境，以行政事业单位等机构和人群为主体，打造成为结合购物、餐饮、娱乐与休闲为一体的公务消费中心。,公务采购公务聚餐公务休闲公务娱乐公务接待,23,2、本项目定位要素,24,盈利能力,25,26,基地因素,27,市场机会,随着本项目开发及黄河路中心公园建设，未来片区形象将整体升级，此外，中心区土地日益稀缺，本项目未来居住、商业、办公及投资价值将快速凸现。随着城市快速发展和人们居住、消费以及工作观念的变化，本项
9、目迎来城市综合体开发机会。目前周边项目多为住宅项目，为本项目开发“混和型城市综合体”提供了市场机会。,28,竞争需要,本项目定位为“混和型城市综合体”，可以确立本项目在市场特别是片区楼盘的差异化竞争优势，快速引起市场关注。定位为混和型城市综合体，可以塑造本项目中心城区楼盘的形象与价值，形成独特的竞争力。,29,本项目定位为“混和型城市综合体”，不仅能满足人们在生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出业态的科学性及联动性，代表了一种全新的高效的生活方式，也是一个“资源共生、聚合增值”的全新地产开发模式。通过综合性的开发，本项目将获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。,30,三
10、、理念（概念）定位Family Mall724小时城市,31,1、Family Mall,依托独特的资源与区位优势,本项目成为濮阳的“Family Mall”，即全家庭型城市综合体,全方位二十四小时充满活力、动感与生机，崭新的城市精华空间。濮阳的“CBD”（中央商务区）濮阳的“CLD”（中央生活区）濮阳的“不夜城”濮阳的“城市客厅”濮阳的“时尚发布场”濮阳的“名品荟萃地”濮阳的“旅游新景点”濮阳的“购物新天地”濮阳的“休闲新空间”濮阳的“娱乐新焦点”濮阳的“文化新坐标”,32,Family Mall,本项目采用全方位的家庭型高端配套，打造360无缝式休闲生活圈。与传统商业相比，本项目将拥有独一
11、无二的商业定位、功能业态和区域划分，它是集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等诸多功能于一体的高品质的“全家庭型城市综合体”，是濮阳首个FAMILY MALL，也是濮阳中心区罕有的商业地标。相对于以往的Shopping Mall 商业体，Family Mall 是一种更受置业者欢迎、更适合全家、与邻居们一起共享的集中式商业休闲购物场所。在这里没有过分商业喧闹与包装，只有家人、朋友或邻居们，可以边购物、边体验，在商业街中闲逛、在精致园林边的坐椅上休息，这是一种生活方式，一种与家人、与邻居和谐相融的购物体验。,33,本项目要打造724商业港，成为濮阳的全天候购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店消费港，全天候保持
12、生机与活力。濮阳城市广场将开创并激活濮阳夜经济，丰富和拓展濮阳夜间消费的规模和质量，延长濮阳的夜生活时间，给濮阳夜生活注入全新活力，让每个人都可以享受现代都市夜生活，提升生活的质量和厚度，并让城市夜间消费由此成为常态。,夜经济（Night Economy）所谓夜经济，是以市民和游客为消费主体，以购物、休闲、文化、健身为主要形式，时间段大约是从晚上七点之后到次日六点之前的各种消费。由于夜间消费通常需要灯光，又被称为“灯光经济”。夜经济的繁荣是城市繁华的表现，也充分反映城市的时尚度，已经成为城市活力系数的风向标。夜经济越发达，其城市的经济发展越充满活力。,7247周一至周五周六至周日包括工作日和休
13、息日24一天24小时涵盖白天和夜晚,2、724小时城市,34,优越生活氛围周边商场、市场、公园等生活配套成熟，已形成优越的街区生活氛围。,通达街区格局基地本身四面临路，结合周边道路形成通达街区格局。,定位依据,便捷交通体系临近中原路、黄河路、长庆路等城市主干道，交通便捷。,独特中心区位本项目位处主城区与油田生活区之间，左右逢源。,35,市场机会随着房地产消费规模的扩大，居住生活质量的提高，濮阳市高端休闲消费规模不断扩大。而目前濮阳市时尚类规模性休闲物业欠缺，为开发理念领先的Lifestyle Center+block创造了条件。,高端区域濮阳中心区集中咖啡时光、建业城市花园、未来花园、景观城等
14、有影响力的中高端住区，区域升值潜力大，消费结构优良，高端消费规模集中。,成熟商圈本项目位处城区核心，周边商业集中，属于城市的“吸金”区域。具备打造新型时尚生活中心的条件。,基地要素本项目规模较大，位处中心公园、丹尼斯、百姓生活广场核心区域，邻近众多高端住区，具备良好的通达性和向心力。,定位依据,36,4大依托,大型中高档住宅区（富人区）,零售商圈（丹尼斯+百姓生活广场+银座商城）,城市公共空间（中心公园、大型环岛）,专业市场商圈（建材市场+家居市场+小商品市场）,37,四、客户定位投资客自用客经营客消费客,38,（本表房地产产品划分体系为大道智源结合新产品研发绘制）,依据大道智源客户需求分类，
15、结合本项目实际进行客户定位,购房客户,投资型,商用物业,公 寓,专业市场,街 铺,写字楼,居住型,一次置业,政府主导开发（保障性住房）,改造房,市场开发,80后90后住宅,与父母相分离,大学生扎根城市,农民进城购房,单位开发,农村大学生城市大学生,二次置业,变大（改善型）,功能变（如中年空巢）,享受型,变小（如老年公寓）,39,1、客户群,本项目购房客户群,未来消费客户群,未来经营客户群,40,41,投资客,定位依据高收入人群有投资购房能力财产保值增值需求二次置业需求出租获取收益需求经营获取收益需求熟悉并看好区域投资价值特殊隐私需求,私营企业主企业高管党政机关干部周边高端住户品牌商户离退休人员
16、房产投资客地市高收入人群外地濮阳人,2、投资客,42,80/90后二人世界空巢家庭高端人群三口之家二次置业者外地商户及店员商贸人士特殊人群,定位依据区域恋旧需求方便上班需求就近置业需求照顾生意需要商旅需要独立或恋爱需要婚房需求特殊隐私需要享受生活需要,居住类,3、自用客,43,建材装饰商户家居家饰商户服装服饰商户小商品商户休闲商户餐饮商户娱乐商户品牌商家,定位依据经营需要生意需要投资需要,商业类,3、自用客,44,零售商家批发商家品牌商家连锁商家餐饮商户休闲娱乐商户文化广告创意类公司教育培训机构中介公司其他公司,定位依据生意需要经营需要办公需要,经营客,4、经营客,45,家庭消费客群大众客群儿
17、童、女人及青年客群周边居住客群周边工作客群外地客群购物客群商贸客群旅居客群,定位依据家庭消费大众性消费日常生活消费周边人群就近消费便利商贸人士的随机消费外地人士的随机消费旅居观光休闲消费,消费客,5、消费客,46,五、功能定位5大中心 主要功能 配套功能 补充功能 增值功能 地块功能,47,1、5大中心,5大中心,高端生活中心,全城商业中心,家务消费中心,公务消费中心,商务消费中心,48,2、主要功能,49,3、配套功能,50,4、补充功能,51,5、增值功能,52,居住商务批零投资,购物餐饮休闲娱乐康体会议、培训、接待、展览、婚庆金融物流旅游观光,展示展览促销广告,产品增值商业增值文化增值,
18、53,6、地块功能,A区享受型居住酒店商务办公会议培训接待展览婚庆金融,B区中端居住购物餐饮休闲娱乐文化康体展示促销,C区高端居住批零投资物流,D区低端居住批零投资物流,54,功能定位依据,1,2,3,4,混和型城市综合体定位决定,市场竞争需要,促进销售和经营需要,地块特性及客户需要,55,六、产品定位 全息全业态全业种产品 5大产品体系 5大产品型态 分区产品定位 3大产权产品组合 2大新型空间产品,56,本项目：城市综合体：零售商务型+专业市场型+住宅生活型区位概念：商圈型+CBD型+社区型整体布局形式：Lifestyle Center型+BLOCK型,（一）全系全业态产品,本项目匹配项：
19、用 表示,57,本项目城市综合体构成,本项目匹配项：用 表示,58,设备设施产品（电梯及智能、节能产品等）,增值与配套服务产品（广场、停车场、街区等）,自然生态产品（广场绿化等）,文化艺术产品（休闲设施、雕塑、艺术景观等）,五大产品体系,主体产品（住宅、公寓、商业、酒店、写字楼）,（二）5大产品体系,59,商业购物中心+大卖场+专业市场+街铺+影院,公寓服务式公寓+小户型公寓,写字楼甲级写字楼+MINI写字楼,酒店五星级酒店+快捷酒店+家庭旅馆,五大产品体系,住宅改善性住宅+80/90后住宅+中年空巢住宅+豪宅,（三）5大产品型态,60,1、住宅,针对不同目标客户，开发不同住宅产品分割住宅体量
20、，减少同质供应风险，减少内部竞争制造各种产品的稀缺，创造价值，提高售价形成差异化、个性化产品，增加市场竞争力同一时间段吸引更多目标客户，缩短销售周期,小户型,（1）改善性住宅（2）80/90后住宅（3）中年空巢住宅（4）豪宅,61,面积精准功能全且布局合理景观阳台户型设计注重与景观融合立面经典高品质,引领濮阳主力住宅再次升级与转型对接满足真正的市场需求，并创造市场需求快速形成市场关注度迅速聚集目标客户和人气对其他产品形成带动效应有效参与市场竞争，避免同质化,（1）改善型住宅,62,62,未来，新产品将更加注重效率，空间的场所精神、业主的情感体验以及文化属性的传达。,（2）新型80后90后住宅,
21、63,效率主要指房子、工作和生活3大效率。新产品全面提高业主的生活效率，并为其带来额外效益与附加值。居家、工作、上学、购物、休闲、娱乐、健身、交际的效率都将得到提高。如设计面积不大功能全的户型，可提高居家生活效率，开发城市综合体，可提高工作与生活的效率，具体表现为：省面积省时省力省钱比如“小户大家”的产品体系,效 率,64,创造一个独特的空间，汇聚并锤炼新型场所精神，沉淀风格与气质。新产品的空间由五级空间构成：开放空间如外围景观环境空间或BLOCK街区等半开放空间如单元入口、大堂等个性空间如咖啡屋、风格工作室等私密空间如居家空间或办公室等个人私密空间如家庭成员卧室或独立办公室等,空 间,功能空
22、间户型,65,人们在场所内可以感受生命与生活的积极情感变化，并可以长时间保存和记忆。情感体验主要来自：色彩实体建筑空间的固有颜色以及春夏秋冬气候变化带来的空间颜色与光影韵律变化。造型空间的造型如楼体、雕塑、景观造型引发的情感体验。尺度如外围广场、花园大小、街道宽度与长度以及室内空间的面宽、进深和层高等。人群场所或空间内的人群交往所带来的情感体验。服务业主在场所内感受到的服务细节与情感体验。,情 感,66,新产品呈现并渗透浓郁的地域和人文属性，融合地域文化、心理文化、潮流文化等各种主流文化，为人们带来精神上的愉悦，主要体现在：建筑文化如建筑风格表现和影响等。景观文化主要是景观的表现及空间环境营造
23、等。装饰文化如装修风格、装饰效果的表现等。个性文化依据业主个性喜好和偏爱而凸显的文化服务文化服务内容、方式与细节所体现的文化。业主在场所内感受到的服务细节与情感体验。不同的主体文化,文 化,67,提供多种服务，依据综合服务要求设计产品：物业管理服务物业增值服务不同客群的个性化服务 终生价值服务,服 务,68,功能全且布局合理面积精准控制总价满足中年空巢生活需求注重中年舒适性需求层层退台景观宜人,（3）中年空巢住宅,细分市场填补区域市场空白对接满足潜在的市场需求并创造市场需求快速形成市场关注度快速聚集目标客户和人气对住宅产品形成整合效应有效参与市场竞争，避免同质化,69,平层大宅绝对稀缺相对独立
24、增加私密性运用高科技集成设施配置纯净水系统贵族级的私人管家服务,（4）豪宅,领先于市场，快速形成市场关注效应。推动区域土地和房产快速升值，增加区域房产消费热点。催化本项目周边区域地块和产品整体升值，利于抬高产品价格，同时带动周边竞争楼盘提价，将有利于本项目的高价位，并能有效打击竞争对手。与本项目其他产品形成价差比较效应，可促进其他产品销售。中心区位置，获取高额开发收益。,70,70,住宅80/90后住宅改善型住宅中年空巢住宅豪宅,定位依据满足目前住宅消费主力人群80后90后的置业需求。市场上主力住宅普遍存在面积偏大、空间浪费等现象，存在改善空间和机会。周边居民有改善住宅的愿望和需求。本项目为主
25、城区成熟生活区，较多中年空巢家庭有再次置业需求。濮阳缺乏真正的豪宅，属空白产品。本项目位于中心区，临近枫林水岸别墅，可开发高收益的豪宅产品。,71,2、商业,小户型,（1）时尚经典流行购物中心（2）精品商场（3）生活超市（4）家电大卖场（5）IT手机大卖场（6）电影院（7）商业街（8）灯饰橱柜市场（9）家居建材市场（可引进居然之家或红星美凯龙等）,时尚经典流行购物中心引领区域消费潮流精品商场满足高端购物需求街铺对外出售生活超市聚集人气，满足日常所需家电大卖场满足区域居民日常消费需求IT手机卖场满足区域居民及商务需求商业街具有时尚艺术风情和历史文化风韵五星级电影院，可引进奥斯卡、横店等灯饰、橱柜
26、、家居专业市场兼具批发和零售满足批发、零售、餐饮、娱乐、休闲、康体以及专卖店、专业店、概念店等经营需求,72,时尚经典流行购物中心,小户型,（1）时尚流行主题（2）引进国际国内知名品牌（如美国的GAP、西班牙的ZARA、瑞典的H&M、德国的C&A）（3）价格适中（4）引领濮阳时尚消费（5）紧跟时尚潮流,9F：梦想8F：美味7F：快乐6F：潮流5F：动感4F：喜悦3F：优雅2F：时尚1F：兴奋-1F：发现,73,73,商业大卖场+专业市场+时尚经典流行购物中心+街铺,濮阳主城区、油田区、濮阳县城三区人口约100万人，数量巨大，消费需求旺盛；濮阳目前缺乏集购物中心、商业街、大卖场、专业市场等多业态
27、为一体的大型集中型商业中心；临近中心公园、零售商圈、专业市场商圈等，未来人气旺盛。位于中心区核心区域，周边聚集众多中高端住区，有消费潜力。目前区域内缺乏购物中心、家居、橱柜、灯饰市场等高级业态。依据市调报告，濮阳零售商业及专业市场均存在升级换代机遇；区域缺乏电影院、时尚主题购物中心以及高层次专业市场等业态，基于客户导向与竞争导向，大体量商业业态组合需求；零售商业空间不是简单叠加的累积关系，而是“你死我活”的对冲关系，商圈内大体量商业占有绝对生存和发展优势；国际上人均零售商业面积为1.2，依此推算，未来“三城（区）融合”约100万人，约需120万零售商业，目前约80万，濮阳商业存在开发空间。,定
28、位依据,74,3、公寓,面积精准增加功能布局合理控制总价增加投资功能立面文化高品质酒店式服务小户型升级版1栋服务式公寓（紧邻五星级酒店，与之相配套，作为外商和企业家俱乐部）,小户型,（1）小户型公寓（2）服务式公寓,75,服务式公寓服务式公寓是拥有良好的硬件设施、由国际化的管理团队统一管理和服务的高级公寓，主要针对外籍和高端商务人士提供中长期居住服务。服务式公寓提供“酒店式的服务+公寓式的布局与私密”，具有“家+酒店+办公室”的综合重叠属性。服务式公寓1、是家又不是家2、是酒店又不是酒店3、能办公又不是办公室（1）在家里可以办公，具备商务功能（2）咖啡馆既能生活又能工作，有酒店的服务又有家庭的
29、感觉，目标客户主要是长期出差的商务人士，如使外国人感觉是在自己的国家。配备酒店的大堂、服务台，享受居家的生活乐趣。,76,小户型公寓,小单间房,大单间房,小2房（端头户型）,LOFT,77,77,公寓服务式公寓小户型公寓,定位依据市场上小户型销售较好，但面积偏大，存在开发与产品改善的机会本区域缺乏小户型，为本项目开发公寓提供了机会开发小户型公寓，收益性较高小户型公寓有作为家庭旅馆、第三空间（居住、工作之外的休闲空间，注重精神层面的享受）、接待、聚会、交友的出租和自用市场项目周边零售商业和专业市场多、商户多、年轻人多、外地人多，有自住和出租市场空间。服务式公寓作为五星级酒店配套,78,4、写字楼
30、,面积精准增加功能布局合理控制总价增加投资功能立面简洁高品质甲级写字楼标准提升区域商务形象,小户型,（1）甲级写字楼（2）MINI写字楼,79,写字楼甲级写字楼MINI写字楼,定位依据本项目临近中原路和黄河路，围绕大型环岛，绝对繁华，交通便捷，展示面佳，具有易达性和可识别性，适合开发甲级写字楼。濮阳市及本项目所在区域缺乏甲级写字楼。与五星级酒店共同提升项目品质。,80,5、酒店,五星级酒店为综合型酒店，满足政务商务需求快捷酒店满足商贸人士旅居需求家庭旅馆满足中低端人士旅居需求提升区域酒店形象提升项目品位和地位,小户型,（1）新型五星级酒店（建议引进喜来登酒店或皇冠假日酒店）（2）快捷酒店（3）
31、家庭旅馆,81,新型五星级酒店的构成及特点,小户型,82,新型五星级酒店,本项目开发的新型五星级酒店在产品和功能构成等方面要综合化、功能化、精准化、人性化。1、综合化五星级酒店的产品不仅仅是酒店，应是一个关联的产品体系，包括：（1）服务式公寓（2）豪宅（3）五星级酒店2、功能化新型五星级酒店应当拓展功能，进而广泛、高效的拓展客源和收益。（1）基本功能（如商务）（2）关联功能（如会议）（3）延伸功能（如婚庆）3、精准化新型五星级酒店的产品设计要精准化，依据客户需求而设计。（1）空间精准（2）面积精准（3）功能精准（4）客户精准4、人性化新型五星级酒店的产品设计要人性化，如：（1）空间人性化（2）
32、动线人性化（3）景观人性化（4）服务人性化（5）导示人性化（6）装修人性化,83,新型五星级酒店的5大标志,小户型,建筑标志,形象标志,高级会客厅,高端综合体,高级商务场,新型五星级酒店5大标志,新型五星级酒店要成为濮阳的5大标志，确立自己在城市中的独特地位和价值。1、城市的建筑标志以独特的建筑风格（如造型、色彩等）和空间布局，成为濮阳的建筑标志。2、城市的形象标志新型五星级酒店要成为濮阳的形象标志，彰显城市的气质、风格与价值。3、城市的高级会客厅新型五星级酒店打造成为濮阳的高级会客厅，成为重要的接待、会议场所。4、城市的高端综合体新型五星级酒店集多种功能于一体，打造成为濮阳的高端综合体。5、
33、城市的高级商务场新型五星级酒店聚集高端商务活动和人士，成为濮阳的高级商务场。,84,新型五星级酒店：打造濮阳的5大中心,85,新型五星级酒店：打造濮阳的5大中心,新型五星级酒店要打造成为濮阳的5大中心，具有高端吸引力和辐射力。1、商务中心（1）高端商务接待中心（2）高端商务洽谈中心（3）高端商务活动中心2、会议（培训）中心（1）高规格会议中心企业、行业、协会商务会议或政府事业单位公务会议（如人大政协会议）等。（2）高规格培训中心如企业、行业、协会商务培训或政府事业单位公务培训等。3、接待（餐饮）中心（1）高规格接待中心商务接待公务接待亲友接待（2）高档次餐饮中心西餐（餐厅）粤菜（餐厅）川菜（餐
34、厅）豫菜（餐厅）咖啡厅4、展览中心（1）企业、行业的商务商业展览如珠宝、名表等奢侈品展以及古玩展、艺术展、画展等（2）社会公益展览如慈善事业展、城市形象面貌展、规划展等5、婚庆中心（1）高档婚庆场所（2）由婚庆带动餐饮,86,定位依据濮阳市区缺乏五星级酒店本项目位于核心商圈，适合开发五星级酒店。本项目临近环岛、中原路和黄河路，绝对繁华，交通便捷，具有易达性和可识别性，适合开发五星级酒店。五星级酒店可提升住宅、公寓、商业及写字楼价格利于本项目开发融资贷款本项目周边酒店较多，如君逸、飞天、乙烯宾馆等，酒店具有聚集扎堆效应,酒店五星级酒店快捷酒店家庭旅馆,87,（三）分区产品定位,顶端形象区以五星级
35、酒店、豪宅为核心带动区域升级,中端生活区以购物中心为核心升级城市消费,高端生活区以高端住宅为核心改善居住水平,低端生活区以家居建材市场为核心满足中低端人群生活,分区定位,88,顶端形象区（BLOCK高端）五星级酒店豪宅甲级写字楼服务式公寓小户型公寓,中端生活区LifestyleCenter+BLOCK(相对开放式）购物中心家电大卖场IT手机大卖场中端住宅小户型公寓,高端生活区（封闭式住区）灯饰市场橱柜市场高端住宅小户型公寓,低端生活区（BLOCK开放式）家居市场建材市场快捷酒店家庭旅馆小户型公寓低端住宅,分区产品组合,89,BLOCK街区,BLOCK街区设计理念是目前国际上较先进的一种楼盘开发
36、理念，是20世纪中期兴起的一种全新的社区规划理论，Block街区的概念来源于美国，BLOCK是5个英文单词的缩写:BBusiness(商业)LLiefallow(休闲)00pen(开放)CCrowd(人群)KKind(亲和)BLOCK是居住和商业的集中融合。,分为多个街区每一块自成一体 各块有机联系产品相互助益 形成能动关系,90,街区型时尚生活方式中心Lifestyle Center+BLOCK在商业概念里，是指零售商店和相关休闲设施的综合体，为特定的目标客户群提供餐饮、娱乐、购物、休闲。Lifestyle Center+BLOCK走的是精致、品味、享受、雅致、特色型的经营路线，集购物、餐饮
37、、健身、休闲、艺术、创意、时尚、展示、体验于一体，体现的是一种独具“时尚”特色的生活品味。,Lifestyle Center+BLOCK,91,未来濮阳CBD项目产品体系表,92,顶端形象区政府规划的酒店区临近枫林水岸别墅区依据五星级酒店延伸的关联产品西北为上的方位,中端生活区临近环岛临近任丘路临近中原路临近丹尼斯商业展示面大,高端生活区地块规模较大易规划景观远离主干道安静私密商业展示面少,低端生活区地块不规则临近建材市场地块规模较小周边环境嘈杂西南为下的方位,定位依据,93,投资型产品,经营型产品,自用型产品,公寓写字楼商铺,商铺（部分）大卖场五星级酒店时尚流行购物中心专业市场,改善性住宅中
38、年空巢住宅80/90后住宅豪宅商铺（部分）,（四）3大产权产品组合,94,（五）2大新型空间产品,95,七、商业业态业种定位定位原则业态定位业种组合,96,全全业种全市民全经济,休闲都市街区风情,新新奇新特新价值,优品牌优经营优消费优,1、定位原则,97,2、业态定位,98,3、业种组合,99,业种组合比例图,作为Family Mall，本项目购物的比例约占40%，其它如餐饮、休闲、娱乐、文化等功能比例约占60%，成为全业态多业中的消费中心。,100,周边为成熟居民区，消费旺盛未来区域消费人群结构优良临近主干道，四面临路，交通便捷自然承袭周边相近业态业种休闲消费需求、大众消费需求、升级消费需求
39、周边为大规模高端住宅区临近大型环岛、中心公园、零售商圈、专业市场商圈等公共城市空间本项目地块规模大且分散,定位依据,101,八、地位定位,102,103,104,唯一性,本项目总定位为“混和型城市综合体”，涵盖“时尚流行购物中心+大卖场+风情商业街+电影院+甲级写字楼+酒店式公寓+五星级酒店+豪宅”等多种产品，融合多种文化，在濮阳市及区域内具有唯一性。,105,领先性,规划的领先性“Lifestyle Center+BLOCK”的规划概念新颖、鲜明，切合本项目区域的特征与市场需求。功能的领先性本项目定位为“混和型城市综合体”，就是多元化的“商业住宅公寓+办公+酒店”的建筑体系，其领先性表现在商
40、业环境、商务文化与居住内涵、休闲文化等方面，使居住、经营、购物、休闲、商务在此的客户都能够享受到舒适和便捷。,106,超值性,在市场竞争中，价值的高低是争取目标客户的关键因素，本项目的商业配套、人文配套、休闲配套、生活配套、服务配套等，要在濮阳市场上独树一帜，体现本项目物超所值的产品价值。,107,九、价格定位,108,快销原则快速销售，快速赢利、规避风险。,定价方法,周期调整原则根据周边物业售价的变动情况以及整个市场周期性波动情况，价格制定要动态的、周期性的确定调整。,结合市场原则结合周边市场同类物业的供应情况和价格变动情况,109,价格策略,价值策略以相同总价更多配套功能（如购物中心、电影
41、院等）和独特产品与投资价值，塑造高性价比形象。,对比策略以总价对比吸引客户（如公寓、住宅），以功能价值促进本项目产品销售。,竞争策略合理控制总价，增加主力产品的竞争与投资价值，有效打击竞争对手。,形象策略通过价格表现，凸显项目的整体形象价值与各种产品的市场价值。,110,价格实现,111,定位依据,2005年来，濮阳市商品房均价年均上涨14.9%目前濮阳市中心高层住宅在4000元/以上，公寓售价约5000元/，一层商业售价约2万元/豪宅价格通常为普通住宅的1.53倍街铺价格通常为楼上公寓的35倍以20112015年的主力入市价格进行推导考虑产品形象、客户期望及价格等因素结合投资产品特点定价市场竞争因素,112,十、人文定位,113,人文定位,大都会型精华街区繁华市中心CBD核心圈一站式街区休闲聚会场高端生活区引领濮阳人全新商务、办公、居住、消费文化，成就濮阳市的精英生活文化。,114,文化融合,115,Thanks！谢 谢！,
