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1、,长春嘉兴御景豪庭高尚住宅户型建议报告,根据市场其它项目的常规操作模式是先做产品再找客户，但对于本项目来判断，这样操作风险将会很大，建议项目先预期找到我们预定的客户群体，然后针对项目的目标客户群做产品定位，这样项目的风险相对会更小，也就是为项目的客户量身定做最适合的产品。,房子，为客户量身定做！,项目定位,2010年11月18月，深度营销机构组织内部员工和 30名在校大学生安排在长春市9个行政区17个点进行人工发放与回收问卷，其中包括：商业区、办公楼、企事业单位、老式住宅小区、新建楼盘售楼中心等地进行深度调研。并对重庆路、桂林路、红旗街、人民广场、火车站的部分高档写字间及市内部分高档住宅区客户
2、进行问卷调查，分别从客户需求住宅类型、面积、房型以及购房用途、客户收入及年龄等各方面进行调研，访问人群包括企业经理、政府机关人员、私企老板等。样本统计情况：共计回收有效问卷10046例。，经过公司市场部详细分析及电话回访对其中8000张优质问卷进行研究结果，对项目的户型配比的产品建议有一定的参考价值。,群分时代，认识我们的上帝,根据深度房地产对长春市近期专项市场调查统计的数据分析来看，在现阶段的市场上，长春置业群体中活跃着以下几类人群，他们是长春地产市场的绝对主力，他们也将是我们的上帝。,项目定位,核心客户群,重点客户群,游离客户群,偶得客户群,周边集团企业、私营企业主、公务员、白领。,朝阳区
3、、绿园区、企业主、外出打工者、个体户。,长春市投资客、长春市区置业者。,其它的置业者，投资客。,根据长春目前房地产住宅市场的构成，将市场划分为四个梯度，即豪宅（类别墅）、中高档住宅（大户型）、普通住宅（中小户型）以及低价住宅（二手房和私建房）四个细分市场，每个细分市场都有它独特的定位因素，根据每一个市场的定位因素与本项目的资源因素相对照，从而准确判定本案地块更适合进入哪个细分市场。,前面图表显示，本项目的档次定位影响因素与中高档市场极为相似，根据各细分市场定位的影响因素、前期市场调研所反映的有效需求空间、消费群体的置业需求以及项目资源条件的相互迎合度，我们建议项目进入中高档的细分市场，打造“高
4、尚住宅精品典范”,适宜的功能定位合理的面积分配良好的室内空间精密的细部设计完善的社区配套,畅销户型的必要条件,Part1,客户调研分析,由上图分析得出，为改善居住而购房的客户占到65%的比例，大于一半的数量，其次是结婚居住，虽然只有13%的比例位居第二，但这也说明，年轻客户群也是我们销售的主要客群。,客户调研分析/购房用途情况分析,长春市住宅面积需求调研统计,经分析，客户需求70100平米占主要部分，而7080平米范围内的户型占到17%的比例，而8090平米范围内的户型占到21%的比例，而90-100平米范围内的户型占到23%的比例；在房型需求中二室二厅占69%的比例。,客户调研分析/需求住宅
5、面积分析,由上图不难看出，价格是客户购房时考虑的最重要的因素，占到17%的比例，其次是物业管理水平，可见二、三线城市居民要求越来越高，产品要求需具有良好的物业管理，提高项目的品质化；其余周边配套、风景、建筑质量等都是客户比较关注的重要因素。,客户调研分析/购房考虑重要因素,根据调研数据统计，欲购房客户年龄在3140岁的中年客户占到38%的比例，同时2630岁的年轻人的比例也有26%，这两部分年龄段是客户群的主题，而4160岁的中老年客户相对较少，可见在后期的推广中应加强对2640岁之间的客户群体的推广力度。,客户调研分析/购房者年龄分析,针对购房者家庭收入的调查数据显示，二、三线城市居民收入普
6、遍都比较低，年收入在5万7万的仅占到21%的比例，7万9万的客户占到10%的比例，而年收入在3万5万的客户却占到了23%的比例，也是比例最多的，因此可见价格是后期销售的难点。,客户调研分析/购房者家庭收入分析,客户购房用途以改善居住、结婚用房为主，主要购买人群年龄在26岁40岁的年轻人和中年人。客户需求面积以8090、90-100两房两厅。在本次调研中，50%左右的被调查人群选择80-100的户型。二、三线城市客户收入偏低，价格是决定销售的主要因素，因此在后期销售过程中应提高项目的优势，如加强户型、景观、配套等优势，缩小价格因素的不利影响。,客户调研分析/总结,Part2,户型配比及设计亮点建
7、议,户型比例构想,根据客户调研对需求户型和面积的分析，建议在保证户型足够舒适度的前提下，控制户型面积的合理大小，可考虑通过增加5.2米挑高单身公寓、空中带有入户花园和两代居，三代居等优质独特户型吸引客户，促进销售。本区域两房与小三房一直是热销户型。通过对比发现，同样面积条件下，小三房更受客户青睐建议本项目户型设置增加小三房的比例，适应市场对空间实用的需求。,为提升项目附加值，增强项目市场竞争力。项目应在户型设计上，加入亮点设计的元素作为支持。结合项目自身开发条件的情况，建议采用以下的亮点设计，提高产品附加值。,亮点5：自然采光通风电梯间,亮点1：大户型错层设计,亮点2：大户型空中花园,亮点4：
8、错落阳台设计,亮点3：飘窗台或阳光室设计,一、户型亮点设计建议,大面积户型（如大三房），通过局部的空间抬升，明确区间功能的划分，并增加室内的层次感；,户型亮点设计建议（一）错层设计,空中花园主要分为入户花园和景观花园（即景观阳台）；其主要功能主要是增加室内绿化空间、提升产品附加值（花园面积赠送一半）；,户型亮点设计建议（二）空中花园设计,全入户花园设计：二房、三房均为带入户花园的户型设计，为项目产品增加亮点；,户型亮点设计建议（二）空中花园设计,阳光室设计飘台的设计可分为飘窗台和飘地台，单元面积相对小的建议采用飘地台，增加室内的使用空间；飘窗台设计若面积相对较大，可采用飘窗台，增强室内的空间感
9、、提升户型的舒适型；,飘窗台设计,飘地台设计,户型亮点设计建议（三）飘窗台设计,阳台采用的弧形设计，可通过单双数层的规律变化，令住宅阳台具有超高的局部层高，而建筑则具有丰富变化的立面效果；,户型亮点设计建议（四）错落阳台设计,建议电梯间采用自然通风采用的设计，从而满足现代人注重生活的品质、家居健康的需要；,亮点5：自然通风采光电梯间,户型亮点设计建议（五）阳光电梯间,二、畅销户型设计特色,大面积露台多飘窗大面积入户花园步入式衣橱自成一体的主卧区储藏空间自由组合空间复合式厨房步入式阳台,根据房产测量规范层高6米的大露台，不计建筑面积，为住户提供更多活动空间的同时，又可形成立体绿化丰富立面造型,通
10、过入户花园、阳台、露台等实现多送面积，提高实用率，保证各间房的通风采光，尽量减少交通面积,面积超大的入户花园.,入户花园,以入户花园为特色，即改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合汇刻、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容,飘窗,窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值,建筑两端可设置270度景观窗,步入式景观凸窗,步入式景观凸窗,利用落地凸窗的特性，设置步入式景观凸窗，模糊的凸窗同阳台的区分，步入式景观凸窗层高设置为2.19米,不受全封闭阳台面积规定的束缚，不
11、计算面积,增加实用率。,219cm,首层附加值单元,入户私家花园,从楼梯进入地下的多功能室,建议附送入户私家花园或多功能室，提升首层单元的产品附加值；,Part3,经典户型借鉴,1、50系列蚂蚁工房2、80系列紧凑二房3、90系列紧凑三房4、90系列舒适二房5、125系列舒适三房6、90小洋房,50系列蚂蚁工房,独立玄关，带鞋柜,独立卧室、带凸窗,工作阳台,舒适的室内尺度,厨房可打开，空间开阔,1、51平米一房一厅2、独立卧室、带凸窗3、独立玄关，带鞋柜4、厨房可打开，空间开阔5、舒适的室内尺度,80系列紧凑二房,俩分离卫生间,卧室都带凸窗,工作阳台,舒适的室内尺度,厨房可打开，空间开阔,1、
12、80平米二房二厅2、一梯两户，品质更高3、南北通透4、独立玄关5、分离式卫生间，6、卫生间距离卧室较近7、卧室都带凸窗8、舒适的室内尺度9、独立生活阳台,空调位,三分离卫生间,厨房和餐厅互动性较好,卧室都带凸窗,独立工作阳台,独立玄关收纳,90系列PC紧凑三房,1、90平米三房二厅2、一梯两户，品质更高3、南北通透4、独立玄关，带收纳5、U型厨房使用效率更高6、四件套分离式卫生间，7、卫生间距离卧室较近8、卧室都带凸窗9、舒适的室内尺度10、独立生活阳台,90系列PC舒适二房,俩分离卫生间,卧室都带凸窗,工作阳台,舒适的室内尺度,厨房可打开，空间开阔,独立玄关，带鞋柜,1、90平米二房二厅2、
13、一梯两户，品质更高3、南北通透4、独立玄关，带收纳5、U型厨房使用效率更高6、四件套分离式卫生间，7、卫生间距离卧室较近8、卧室都带凸窗9、舒适的室内尺度10、独立生活阳台11、可工业化住宅，提高产品品质和生产效率,独立玄关收纳,卧室都带凸窗,工作阳台,厨房与餐厅互动较好,125系列小U5舒适三房,次卧收纳,舒适的阳台,1、130平米三房二厅2、一梯两户，品质更高3、南北通透4、独立玄关，带收纳5、U型厨房，使用 效率更高6、厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通7、双卫生间8、独立洗衣房9、卧室都带凸窗10、舒适的室内尺度,空调位,二分离卫生间,卧室都带凸窗,独立工作阳台,固定次卧收纳,9
14、0小洋房系列,固定次卧收纳,厨房和餐厅互动性较好,1、95平米三房二厅3、小洋房公寓4、一梯两户，品质更高5、南北通透6、U型厨房使用效率更高7、四件套分离式卫生间，8、卫生间距离卧室较近9、卧室都带凸窗10、舒适的室内尺度11、一楼带独立花园,90小洋房系列,空调位,二分离卫生间,卧室都带凸窗,独立工作阳台,固定次卧收纳,固定收纳,厨房和餐厅互动性较好,1、90平米三房二厅3、小洋房公寓4、一梯两户，品质更高5、南北通透6、U型厨房使用效率更高7、四件套分离式卫生间，8、卫生间距离卧室较近9、卧室都带凸窗10、舒适的室内尺度11、南北双露台,Part4,户型配比及设计尺寸建议,户型配比及面积
15、区间建议,本项目位于长春市核心区，绿园区与朝阳区交界处。周边路网发达，有较大交通优势，具有较高的成长空间。但为缩短销售周期，快速建成盈利，节省财务成本，建议本项目以60-140区间户型为主，140以上户型为辅。,主要功能房间的常用面积参考（净面积）（单位：）,主要房间的开间尺寸参考数据（净尺寸）（单位：m）,小房户型常用的尺寸建议,品质型房及小3房户型各功能空间尺度,畅销小3房特征,基本特征：景观较好、户型方正实用、采光通风良好；户型创新方向：主卧设置阳台的三阳台设计、次卧采用凸窗和转角飘窗增加空间感、设置储藏室、卫生间干湿分区、通过入户花园、露台、来增加产品时尚感与实得面积。,适用型3房及大3房户型各功能空间尺度,畅销3房特征,基本特征：南向、景观良好、方正实用、南北通透、主卧设置步入式衣柜衣、设置工人房或储藏室，次卧采用凸窗与转角飘窗设计，适用型3房做到小而不窄。户型创新方向：大入户花园、设置推拉落地玻璃门窗、主卧设置观景阳（露）台，形成三阳（露）台、客厅阳台有条件可作成面积10平方米的空中花园。,
