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1、中海御湖1号阶段提报,目 录,市场分析,近期工作,线下活动,【市场分析】,竞品分析,竞品分析,、金地湖城大境,在售产品,天字一号小高层高层均有售,130-420平米,销售价格,观湖1.8万2.3万、不观湖1.4万,南湖西门口做展板，售楼部门口做红色拱门，昭示性较强,营销活动,线上推广,调性变更，以“九园一塔”作为项目卖点，追求感性诉求，不再沿用前期“万境归一”之大气势,优惠政策,按揭3.2%优惠；一次性4.2%,、曲江紫汀苑,在售产品,高层产品面积170平米，目标推售90-174平米户型,销售价格,成交均价13500元,陕西日报社陕北巡展工作,营销活动,线上推广,强调与芙蓉湖距离之近“芙蓉园东
2、200米，城市中的山水大宅”调性偏中式,优惠政策,开盘当天优惠1%，一次性8%，按揭5%,、紫薇永和坊,在售产品,目前推售20#小高（12层）西单元，面积区间为200-240平米平层,销售价格,成交均价：9600元/,小众活动现场制作香水,营销活动,线上推广,5月未做推广,优惠政策,一次性优惠5万或9.7折,按揭首付6成优惠3万，按揭首付3成优惠1万,、华侨城一百零八坊,在售产品,合院、独栋、联排叠加；叠加产品320450平，认购总价6001300万，合院产品600平左右，认购总价13001500万，可售约10套；,小众活动赠送电影票,营销活动,线上推广,5月未做推广,优惠政策,待定,销售价格
3、,叠加售价1.9万-2.7万，合院均价3-4万，大独栋售价6万；,小结：,a、卖湖：曲江众项目卖湖者占多数，或以距离、或以观赏角度；b、卖文化：个别中式项目叫卖文化，讲院落、讲门庭；c、受政策影响，大多楼盘均有不同优惠抛出，以快速去化，实现回款.,d、对于本案，我们最大的优势在于独有皇家御湖芙蓉湖，稀缺资源的占有。同时从产品层面而言，我们是曲江乃至西北唯一的正南向窗窗瞰湖第一豪宅；因此，从推广整合方面而言，我们需要以王者之姿，撼世登场，凌湖 俯众卿；e、湖城大境拥南湖而不可享芙蓉湖，对于本案，正南向窗窗可瞰芙蓉湖。南湖为“平民”之湖，各界人士皆可赏，芙蓉湖自古为“皇家御湖”，仅为皇亲国戚可至。
4、自此，芙蓉湖之地位已然高于南湖，回归本案客群，以“平民化”的南湖为归属者，怎可与终日游览、观赏、俯瞰皇家芙蓉湖，将其纳为私家庭院之大成人士相提并论？至此，我们已立于其上。,【近期工作】,产品定位/推广语/价值体系梳理/画面呈现/拍摄计划/画册框架,经近几周沟通与调整，项目广告语、项目定位已基本达成共识。,重点在于立芙蓉湖之地位,芙蓉湖：王者之湖皇室私属精细奢美,立御湖1号之地位,御湖1号：王者所有西安独一无二瞰湖优势项目顶级配置,一句话，“得芙蓉湖者，得天下”,定位、slogan再升级,产品概念依旧坚持输出“空中平墅”,将客群引入定位，完成由产品至精神的转变,slogan突出芙蓉湖价值地位，对
5、位目标客群喜好等属性,产品定位,殿堂级空中平墅 芙蓉湖王者登临,殿堂级：不仅道出项目的巅峰豪宅之属性，更在于对曲江、西安的巨 大贡献及深远影响力空中：别墅之上，以“空中”传达产品之高端性平墅：平层宅邸之终极境界，传输大宅资产观芙蓉湖：以千年皇脉为基，成就世间独属的王者之湖，与周边项目的“湖之说”进行区隔王者：陕北、西安行业翘楚、领袖群雄之人，对位客群身份登临：古指王侯将相游览某处，在此对应本案客群，同时在气势上进行提升,推广语,君临：君临天下，睥睨众生，尽显王者气度与风范 天下：一揽世间万物众生，项目磅礴气势不彰自显 湖：传递项目最大卖点“窗窗瞰湖，曲江唯此”，临此湖而居，自当凌于世人上 止：
6、芙蓉湖，自古王者私属之湖，天下万湖，至此，皆俯首臣服,君临 天下湖止,价值体系梳理,视野无疆 正南向俯瞰芙蓉湖御湖全貌，窗窗瞰湖，70年视野无遮拦，只此唯一曲江核心 奢居曲江国家5A级景区最核心，皇家芙蓉湖、大雁塔推窗可见，君临天下御级顶配 双入户奢华8.2米挑高大堂、全球顶级豪宅专属8重智能安防，至此为巅巅峰巨著 3.15米境界层高，纯板式小高层，豪宅独有管家空间，独步长安环球商业 大唐不夜城、秦汉唐国际文化广场，3分钟步行可至，海纳精粹皇室教育 中海蒙氏双语幼儿园、曲江小学、曲江一中定制身侧，系出名门顶尖品牌 全球500强中海地产32年潜心研磨，问鼎西安，湖分天下,报广1,凌湖篇（横版）,
7、报广2,凌湖篇（竖版）,报广3,样板区+园林示范区开放篇（竖版）,户外,户单折页,户单折页,邀请函,围墙,围墙,拍摄计划,画册框架,创意说明：经前期的沟通，画册以项目实景照片为主，细化产品卖点，但并不同于惯常产品楼书形式。项目组多次讨论得，在调性上仍应赋予本案“西安首席豪宅”之地位，塑造本案“独步长安”的高端形象，同时加入本案蕴含丰富的人文属性；内容中以产品细节为重点，如景观小品的由来、园林树种的组成和数量、建筑外墙的石材和墙砖、各项科技指标的细化、服务团队的详述等，通过各项细节化的产品卖点，直击目标客群内心；写作方式上以人的行进为视角，将产品各卖点贯穿。框架搭建：画册共分7章。,豪宅说谨献给
8、少数立于巅峰的人,封面：,案名logo,第一章：,catch：湖起。天下分。sub：2000年，成就帝王湖之大境。Sub：凌湖,而小天下。Sub：5A级景区的极致私属化。Sub：融中西，贯古今，全球精粹俯首身侧。,第二章：,catch：无它，唯见万园之园。sub：源溯千年，世界冶园之最。sub：四大主题庭院，惊鸿初现。sub：坡地有高差，起伏皆自然。sub：近百种草木、花卉，在此定居。,第三章：,catch：大匠运斤筑一品。sub：天工开物，韵现当代豪宅。sub：恒久闪耀，Art-Deco血统一脉相承。sub：窗揽千秋志，御赏芙蓉畔。sub：70年视野无疆，境自成。sub：皇脉上，揽至臻人生。
9、,第四章：,catch：空中平墅，千秋独美。sub：路上，隐喻归家的仪式感。sub：俯仰间，天地共一色。sub：以私属，敬献时代的贵族。sub：空间致敬，尊重生命的礼遇。,第五章：,catch：甄选，细节方见用心本质。sub：豪门以待，礼献大长安科技宅邸。sub：国际级标准，匹配非凡人生。sub：全球顶级科技，仅为巅峰。,第六章：,catch：32年中海，问鼎曲江豪宅。,第七章：,catch：浮士德对梅菲斯特说：“太美了，请停一停吧！”,封底：,基础信息,我们深信，在传世的理想面前，只有经时间考量的作品才会站在巅峰！,【线下活动】,营销活动/渠道寻找,6月中旬，样板区及园林景观区开放，故以此为
10、支撑，进行系列线下营销活动，给予目标客户强烈的直观印象和震撼力。,系列活动1,分三个展区：a、老爷车展区b、香槟展区c、雪茄展区提前邀约客户，于项目园林景观区内进行展示，使其深刻感受到项目独一无二的尊贵气质同时直观了解项目园林。特设行走动线，景观区样板区，使客户亲临样板间感受项目之震撼。,凌御湖 俯众卿！顶级示范区稀世登场，天下豪宅分水岭,系列活动2,2011（西安）顶级生活品位展西安代表了中国鼎盛时期的传统文化，在这里既能感受古典之美又可以体验现代的时尚由世界奢侈品协会和西安商业贸易局主办的顶级生活品位展邀请约30个国际顶级品牌，涉及顶级跑车、服装服饰、箱包皮具、洋酒雪茄、豪华旅游、古玩书画
11、、珠宝首饰、名表等10多个种类。,渠道寻找,此外，对于前期项目销售情况，成交客户多为陕北豪客，故针对此进行渠道深入。,陕北资源豪客专属跟进营销1、重点选择意见领袖型客户进行圈层渗透与口碑带动2、每月定时邮寄营销资料及物料3、针对陕北各高端休闲场所进行小众传播，如在洗浴中心做浴巾类 小众传播，在休闲茶室做火柴类小众传播。4、西安榆林航班DM杂志广告投放，西安延安、榆林列车软卧DM5、榆林、神木、延安等地设置外展场,其他渠道,1、银行大客户经理资源1、重点选择西安各大银行的大客户经理进行联系，取得其手中VIP客户资料2、每月定时邮寄营销资料及物料至该部分客户3、针对此类客户可在各银行VIP客户接待
12、室放置物料，折页、高端杂志夹页等。,2、铂宫客户转化1、将铂宫客户进行转化，成为御湖1号客户（买得起铂宫，以成为多次 置业者，故此类人有能力购买御湖1号）2、“老带新”政策实施，铂宫老业主推荐新客户成交优惠等政策（实为圈层营销，人以群分，铂宫老业主身边好友亦有强大购买力）3、针对此部分客户，进行产品推介会、DM单直投等形式。,THANKS！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE
13、1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah
14、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,
