《2011南京下关四平路地块项目建议书 28P(1).ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011南京下关四平路地块项目建议书 28P(1).ppt（29页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、1,南京下关 四平路地块 项目建议书,谨呈：,二 O一一年七月,2,写在前面的话,首先，非常感谢贵司给予南京海策公司此次沟通、合作的机会。通过与贵司相关人员的初步沟通，我司认为贵公司对于下关区四平路西侧地块的房地产项目存在如下几点发展预期和要求：本项目是投资人由传统制造行业向房地产开发行业进军的开山之作，源于对房地产领域的初步尝试，本项目以保证现金流和基本预期利润为第一目标，通过本项目的成功开发，快速积累开发经验和资金流转，为房地产领域的深度发展作准备；投资人拟接受的地块价格为3000万/亩，希望根据市场状况推算项目可实现的销售价格，最终测算项目的投资开发利润；当然，可实现的销售价格除了市场能
2、接受外，还需要项目产品本身的支撑，因此，怎么样的产品定位和客户定位对于实现快速销售尤为重要；虽然项目本身不是一个能撬动市场的标志性项目，但因为其开发销售的周期仍是银行限贷和政府限购的政策收紧期，开发销售过程中如何绕开政策限制，规避市场风险也是投资人重点考虑的工作内容。,3,写在前面的话,基于上述的项目发展思路，我司结合区域市场发展状况和项目地块特征和经济技术指标，现提交此建议书，旨在表达我司对于以下问题的观点与建议：区域现状与未来走向 项目的可行性简析项目的投资成本与利益简析 双方项目合作建议 本报告将言简意赅的以结论形式阐述以上内容，形成结论的基础数据与资料不在本报告中赘述，更为详尽的分阶段
3、工作方案将在我司项目组进驻后配合投资商工作逐步系统展开。本报告内容希望能为本项目的投资开发提供决策参考，,有关本项目建议书的具体问题，欢迎和海策公司负责人联系：南京海策房地产投资顾问有限公司陈坚 策划总监手机：13814069447电邮：,4,一、项目信息与价值梳理,二、项目可行性简要分析,三、项目资金计划模拟,四、项目合作建议,5,一、地块项目信息,经济技术指标数据：用地面积：2660，约计4亩容积率：5.7建筑限高：60米规划总建筑面积：16250其中地上建筑面积：约15100，地下建筑面积：1150土地年限：65年，目前已剩49年当前规划方案：1-2F为裙楼商业，层高4.5米3-18F为
4、小户型酒店公寓，层高3米配当前方案效果图,6,地块区位图,7,二、周边地理环境,周边情况：地块位于下关区四平路北端路口，呈“梯型”，目前为一废旧品收购站。地块西邻一绿化广场，临长江大桥南段引桥，与卢龙山庄（高层住宅小区，下关城建开发，09年交付入住）隔桥相望；地块北侧为城河路高架（郑和北路），通往幕府西路，与铁路轨道的直线距离约300米；地块东侧隔四平路为四平苑住宅小区，下关城建开发，06年交付入住；地块南侧为陈旧住宅小区，沿四平路两侧为社区商业门面，延伸至建宁路。大区域环境：地块位于下关的老城区地带，形象环境较差，但居住配套成熟；地块与建宁路商圈临近，虽然建宁路的商业人气较旺，但商业档次不高
5、；地块与阅江楼公园、绣球公园临近，但实际可利用价值不大。,8,周边实景图,四平路商业街,绿化广场,城河路、郑和北路,地块现状,9,三、项目简析,1、配套齐全、氛围成熟，具备较好的居住条件；2、可以依靠成熟的建宁路商圈，挖掘较高的投资价值；3、体量较小，参与市场竞争时可以走“精致、个性化”路线。,1、原本65年的土地年限只剩49年；2、65年的土地年限属于限购范围内；3、体量太小，几乎没有景观表现空间；4、临近高架引桥和铁路轨道，噪声污染较大；5、区域环境陈旧，居住人群纷杂，使得居住形象较难提高。,可实现的价值,存在的不利因素,10,SWOT分析,1,2,3,4,优势,机遇,劣势,威胁,地段成熟
6、，商业氛围优越 配套齐全，居住条件良好 体量小、空间独立，理想投资产品,土地闲置时间长，年限缩短16年 属限购限贷的住宅产品，客户难定位 离高架桥太近，噪音污染严重,下关老城区改造加速推进，政府引导和经济发展，促使区域环境拔高发展 调控政策未来一段时间后，趋于利好的发展前景依然存在，房地产投资仍是百姓投资的主要渠道,宏观政策环境未来走向不明，市场观望情绪浓厚 区域市场未来有4-5个类型产品的竞争对手,四、项目SWOT分析,11,二、项目可行性简要分析,三、项目资金计划模拟,四、项目合作建议,一、项目信息与价值梳理,12,一、项目可能存在的开发方向,土地年限浪费了16年，是本项目的硬伤。项目实际
7、成了“全新的建筑物，二手的房屋产权”。因此，在销售时价格无法与一手新房竞争，而更多要参照二手房的市场行情。即使价格低于同类一手产品，购买人在心理上能否接受也是疑问。,65年产权的酒店式公寓属于限购对象，因此项目的目标客户更倾向于刚性需求。刚性需求更倾向于银行贷款，而当前银行对60以下的小面积产品基本停贷，加之地块49年的土地年限，可能客户的贷款通道较难打通。,不利因素,有利因素,规划方案作简单优化调整后，即可进入工程招标和项目施工阶段，节省大量前期准备时间。,13,一、项目可能存在的开发方向,变更土地性质，增加的土地成本和时间成本须作为项目投入的重要成本考虑。限购政策影响、土地年限闲废16年，
8、这些不利因素依然存在。,作为普通住宅，可设计成超过60的一般居住产品，可规避一定银行限贷的风险。,不利因素,有利因素,14,一、项目可能存在的开发方向,变更土地性质，增加的土地成本和时间成本须作为项目投入的重要成本考虑。作为这个地段的商办公寓，能否被市场接受需要研究分析。商办公寓带来的建设成本增加、业主的使用成本增加，相应会造成销售价格的矛盾。,不利因素,15,二、项目各开发方向不利因素的解决办法,限购限贷,土地年限闲置16年,价格上降低产品上创新,成本增加利润减少,主攻一次性付款的目标客户寻找政策宽松的银行，变相贷款,销售周期拉长实际利润率减少,方法,负面,方法,负面,16,二、项目各开发方
9、向不利因素的解决办法,限购限贷,土地成本和时间成本增加,创新产品提高价格,销售周期可能略长,主攻刚性需求的目标客户,对销售价格敏感,方法,负面,方法,负面,17,二、项目各开发方向不利因素的解决办法,各类成本增加,竞争对手较多,细分目标市场,份额比例少周期拉长,相应提高价格,对销售价格敏感,方法,负面,方法,负面,18,三、区域市场内各竞争对手简况,商办酒店式公寓,19,三、区域市场内各竞争对手简况,未来可能竞争对手,20,三、区域市场内各竞争对手简况,住宅性质的参照项目,21,土地成本,建安成本,管理成本,拟定本项目的土地成本为3000万/亩，容积率5.7，折算成楼面价为7910元/。,按照
10、18层高层建筑的常规产品规划，根据建筑行业经验，本项目的建安成本预计不超过3300元/。,管理成本主要为企业的运营成本，如人员薪资、办公费用、设备能源消耗及公关活动费用等，行业标准一般控制在项目总投资的1.5-2%之间，本项目预计为310元/。,经粗略测算，本项目投资开发成本约为14150元/，因项目是转手所得，使得单位成本大大高于同地段项目（同地段项目的开发成本约7000-8000元/）。按照房地产行业投资利润平均控制水平30%，最终推算出本项目的销售均价应不低于18400元/，否则项目投资风险较大，或降低土地价格或放弃投资。,营销成本,财务费用,主要用于项目的包装、推广、营销、招商等工作，
11、行业标准一般控制在项目总投资的4-6%，本项目预计为600元/。,各类税费和银行利息，主要有营业税、企业所得税、土地增值税等，这里面要考虑地块转手交易的税费，故高于一般项目总投资的10-12%，预计达到18%。本项目的财务费用约为2630元/。,四、项目可售价格测算分析,22,经粗略测算，本项目可实现销售均价为18558元/，基本与预期利润保证的价格18400元/持平。,四、项目可售价格测算分析,以周边类似项目为基准，运用比较定价法测算本项目价格,比较方面（以100分为满分，单项制定最高分值，单项优势越大则得分越高）地段价值：区域价值综合配套：城市配套及社区配套产品特点：规划特点、产品特点、户
12、型特点品牌价值：品牌带来的价值提升空间及项目认可度总体规模：项目的规模效应。,23,五、项目可行性综合建议,综合前文分析，本项目以3000万元/亩的地价投资，投资风险可控，平均投资利润可以获得。为使项目更具市场竞争力，进一步降低投资风险，对项目开发提如下建议：,24,二、项目可行性简要分析,三、项目资金计划模拟,四、项目合作建议,一、项目信息与价值梳理,25,本资金流转计划以项目2011年9月取得土地使用权，2011年12月完成项目规划调整，并即时启动开发准备为节点，模拟出项目资金流转情况：预计2011年须投入资金6900万元，其中土地款6000万，工程准备款300万，财务税费300万，营销推
13、广费100万，项目管理费200万。项目2012年6月开盘销售，至9月实现资金回笼7000万，全年实现资金回笼1.4亿元。工程付款方面：2012年4月、7月、10月分别需要付款约800万、900万、900万，其中4月份的款项需要新增加投资。2012年9月，补齐土地款6000万，此款项基本可以由销售额抵充。2012年10月项目工程主体结构封顶，2013年3月交付使用。实际现金流量表须待项目土地、规划及工程进度确定后制定执行。,项目的资金流转计划（模拟）,26,二、项目可行性简要分析,三、项目资金计划模拟,四、项目合作建议,一、项目信息与价值梳理,27,根据项目发展情况和贵公司的发展需求，对于本项目
14、的合作我司提议分2个阶段进行：,28,客户的成功，才是我们的成功！,有关本项目建议书的具体问题，欢迎和海策公司负责人联系：南京海策房地产投资顾问有限公司陈坚 策划总监手机：13814069447电邮：,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7
15、kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumN
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