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1、,万科武汉项目研究报告,万科朗苑项目分析,万科朗苑 均价7300元,开发商：武汉市万科房地产有限公司,物业类别,开盘时间,可售套数,交房时间,总建面,楼盘形态,容积率,绿化率,普通住宅,5.7万方,2007年8月25日,高层,334套,4.05,35%,系出润园的挺拔都市高层建筑群落万科朗苑，位居武汉内环线，徐东商圈核心地段，与武汉首席隐贵居所万科润园原木林木毗邻而居。万科朗苑由4栋34层“L”型建筑构成，总建筑面积约5.7万。万科朗苑位于武昌徐东才华街西侧，南侧毗邻万科集团经典建筑社区万科润园，北向眺浩瀚烟波长江。万科朗苑户型以90 左右2房/3房自由空间可切换房型为主，定制了阳光充沛的客厅
2、和视野波澜的卧室，厨房、书房、卧室、阳台、入户花园等安排功能清晰，井然有序，拥有实用合理的空间布局，自然拥有变换自如的生活表情。,2009年5月,物业公司 万科物业服务有限公司,景观设计 北京创翌高峰,代理公司 上海新联康,B户型 约89 复式结构 两房两厅一卫,B户型面积及其分布,复式下层 复式上层,点评:1、该户型为主打户型，即89平米的挑空复式，实际为三房两厅两卫（106平米），外加一个约12平米的挑空阳台。2、B户型在设计中也存在缺陷，采光效果不好，卫生间和餐厅基本上是死角，没有采光。,B户型分布示意,创新复式（错层）,创新复式错层分布,解析：1、万科朗苑90平米创想空间的B户型，复式
3、结构，错层分布，是该项目的主打产品。2、该户型最大限度的利用了空间，把两房做成三房用，尽管存在缺陷，还是深受市场欢迎。,A户型面积及其分布,点评:A户型位于“L”型的两端。南北朝向，通透性良好，可三面采光，带入户花园和大面积阳台。狭长的过道浪费了部分面积、卫生间无采光。,两房朝南，主卧宽敞，舒适型好,创新点：赠送的大面积阳台，面积约12，可利用做书房。,A户型分布示意,D户型 约91 两房两厅一卫,D户型面积及其分布,点评:1、该户型设计方正，无浪费面积实用率高。2、高层南面客厅和主卧可观润园景观。,D户型分布示意,大面积阳台,缺陷：1、两卧室窗户向西，夏天有西晒，次卧面积小，只能摆放婴儿床。
4、2、卫生间窗户小，不利于采光。,精装修,装修标准：厨房内装有抽油烟机、橱柜、灶台，卫生间内装有面盆面镜和抽水马桶，其余面积墙面涂料刷白、铺复合地板、预留开关插头等。,万科朗苑吸引客户关注的其中一个重要原因在于其是精装修销售,万科朗苑营销推广途径,万科朗苑广告表现欣赏,万科朗苑营销推广途径,万科朗苑外展点,万科朗苑认筹现场,万科朗苑外展点,万科朗苑在徐东销品茂一楼入口处设有外展接待中心，其广告推广以户外为主。8月16日开始全城认筹，截至开盘前，筹量已达1000余个，均价7000元/。8月25日，万科朗苑在田汉大剧院开盘，首批334套房源全部售罄。,实景鉴赏,润园,朗苑示范区,朗苑看房通道,万科魅
5、力之城项目分析,万科魅力之城 均价5100元,开发商：武汉市万科天润房地产有限公司,物业类别,开盘时间,可售套数,交房时间,总建面,楼盘形态,容积率,绿化率,普通住宅,23万方,2007年8月25日,高层,小高层,多层,4000套,1.8,35%,2008年底（一期）,物业公司 万科物业服务有限公司,景观设计 澳大利亚五贝国际,代理公司 易居中国,万科魅力之城，闪耀于万科城市花园东南向约3.5公里处的璀璨未来，地处光谷一路与高新四路的交汇处（06年实施规划扩容之后的“新光谷”的物理中心区域），毗邻武汉富士康科技集团产业基地、中芯国际以及未来的武钢高新技术产业园区，是万科继城市花园项目之后，在光
6、谷科技新城建设的又一大规模优质人居社区。万科魅力之城2007年初动工建设，首期产品于2007年9月面市，一样的魅力光谷，不一样的魅力之城！户型设计方面，魅力之城全面采用万科建筑研究中心最新研发的创新成果，在80120平方米的主力面积区间内向客户提供更多空间感受以及更加完整的居住体验。,项目规划,魅力3团，魅力4团共315套房源，9月1日开盘售罄,户型欣赏,两室两厅一卫 约80平米,户型欣赏,三室两厅一卫 约90平米,户型配比,采用万科建筑研究中心最新研发的创新成果，主力面积在80120平方米的区间内同时采用国际标准化设计、工业化生产和现场成品化拼装的精装修首期推出的是80-90平米的户型，其中
7、以90平米创新三房为主。共315套房源。,分析,营销推广,2007年6月23日展示中心正式开放,2007年7月7日七夕姻缘会,2007年8月8日现场营销中心对外开放,2007年8月11日产品解析会,2007年9月1日 开盘,2007年8月25日样板间开放,认筹,营销推广活动,夏日嘉年华活动,七夕姻缘会,工程进展,沿袭品牌大盘一贯的手法在建筑施工的同时做示范环境！,示范区,营销中心,示范区,示范区,广告欣赏,开盘,现场包装（外场）,现场的包装较为简洁；剧院外设置了横幅、温馨提示、导示牌、客户随同人员等候区；剧院外客户等候区有服务人员发放饮用水、报纸。,开盘,客户随同人员于剧院外等候，剧院内只准客
8、户本人进入；客户凭身份证及认筹单入场，委托人凭公证委托书、身份证及认筹单进场。,准客户在座位上休息，等待摇取组号，每10批客户为一组进行选房。,开盘,摇号结果出来后公布在大屏幕上，选房区客户在核对号码及验明身份后在大屏幕销控上进行选房。,客户选房后进入签约区签订认购书。,总结,项目入市之前经过大规模的宣传，加上万科的品牌效应，该楼盘在市场上有较高的知名度。该楼盘此次推出仅315套房源，认筹当天认筹约1600组客户，当天即停止认筹。房源有限，及时停止认筹有利于开盘当天的活动组织和场地控制。项目把此次开盘移至田汉大剧院进行，有利于现场分区及场地控制；开盘当天只准选房客户一人进场，减轻了场地管理的压
9、力。开盘当天保安及客户服务人员安排非常充分，组织到位；及时给未能入场的随同人员发放水及报纸，缓解客户情绪；场地流程组织稳步有序，未出现异常状况。开盘之前对外报价经过多次调整，开盘当天实际成交均价5000-5100元/平米。开盘当天315套房源全部销售完毕，开盘取得了成功。,总 结,续篇,【品牌，从细节着手】,【万科蓝山】【万科润园】【万科润园】,【万科策略探讨】,王石“中国住宅超前消费接下来一定要理性回归，首先就体现在住宅面积的缩小。小户型将是未来市场的主流”。在“万科青年群体居住需求”成果发布会上，万科集团董事长王石表示，针对国家“90/70”的政策，万科一直在用技术手段处理户型问题。郁亮万科集团总经理郁亮表示：根据万科的经营计划，2007年万科将全面推进装修房的实施，提高装修房比重，万科将进一步提高工业化技术的应用比例，提高产品的创新能力.,续篇,万科朗苑首创90平米复式三房，错层分布，精装修，一期334套房源开盘即售罄，深受市场追捧。,万科魅力之城一批315套房源于9月1日开盘，当天全部售罄，所推房源面积控制在90平米以内，精装修，总价低深受客户欢迎。,
